¿Alguien tiene un modelo de contrato de intermediación de casas de segunda mano?
El 1 de agosto se lanzó el "Contrato de Servicios de Intermediación y Venta de Citas de Viviendas de Segunda Mano" (Edición 2007). Todos los "Contratos de Intermediación" firmados para transacciones de viviendas de segunda mano deben imprimirse a través del "Contrato de Intermediación" hand House Online Transaction System". Otros No se seguirá utilizando ninguna versión impresa o manuscrita del contrato. "Esto afecta directamente a muchos aspectos, como los métodos de transacción, y tendrá un impacto significativo en las transacciones del mercado de viviendas de segunda mano", dijeron expertos de la industria y profesionales legales.
Para la nueva versión del contrato, los abogados y las agencias intermediarias recuerdan: antes de finalizar la transacción, el comprador y el vendedor deben obtener el texto de muestra del contrato en línea o de una empresa intermediaria, y comprenderlo completamente antes. Firmar formalmente el contrato. No te apresures. Muchos abogados dijeron que todavía quedan muchas áreas que deben mejorarse en el nuevo contrato.
¿Pueden los intermediarios cobrar comisiones por facilitar información?
El mercado inmobiliario sigue en auge y los vendedores incumplen sus obligaciones debido al aumento de los precios de la vivienda de vez en cuando. Para proteger los derechos e intereses del intermediario, el artículo 22 del "Contrato de intermediario" estipula: "El comprador y el vendedor utilizan la información proporcionada por el intermediario para firmar el Contrato de compraventa de vivienda de segunda mano de forma privada o firmar un contrato separado a través de otros intermediarios. El comprador y el vendedor serán responsables del incumplimiento del contrato." El intermediario tiene el derecho de exigir al comprador y al vendedor que paguen todas las comisiones estipuladas en este contrato."
Shu Weidong, subdirector. del Comité de Negocios Legales de Bienes Raíces, dijo que esta cláusula significa que luego de que el comprador y el vendedor firmen el "Contrato de Compraventa", se pagarán todos los honorarios que les hayan pagado a los intermediarios que hayan proporcionado información inmobiliaria relevante y hayan firmado un "intermediario". contrato" tienen derecho a recibir comisiones. "Esto está en conflicto con la Ley de Contratos". Shu Weidong dijo que la Ley de Contratos estipula que si un intermediario facilita el establecimiento de un contrato, el cliente deberá pagar una remuneración de acuerdo con el acuerdo. del contrato, el cliente no exigirá el pago de remuneración.
¿Podrá la nueva versión del contrato acabar con los "contratos yin y yang"?
En anteriores transacciones de vivienda de segunda mano, con el fin de evadir impuestos o solicitar líneas de crédito más altas a los bancos, aparecían un gran número de "contratos yin y yang" entre compradores y vendedores, lo que se ha convertido en una práctica habitual. "regla oculta" en la industria. Después del lanzamiento de la nueva versión del contrato, muchas personas creyeron que esto eliminaría por completo el "contrato yin y yang", pero la mayoría de las agencias intermediarias creían que "esto es imposible".
El gerente Yi Mingli de la sucursal dorada de Shenzhen Chenghong Real Estate Brokerage Co., Ltd. dijo: El "contrato Yin-Yang" es una "regla oculta" de larga data que es difícil de eliminar. Intereses, compradores y vendedores seguirán firmando el "Contrato Yin-Yang" de forma privada ".
La aparición de los "contratos yin y yang" está relacionada, por un lado, con la escasa conciencia jurídica de compradores y vendedores. Por otro lado, la estructura intermediaria ha contribuido a agravar la situación, porque. si puede ayudar a compradores y vendedores a reducir impuestos y tarifas, la tasa de transacción aumentará. Liang Chi, abogado del bufete de abogados Guangdong Zhongzhen que se especializa en la investigación de viviendas de segunda mano, cree que es una ilusión promover simplemente la firma de una nueva versión de contratos de transacción de viviendas de segunda mano para evitar la firma del "yin y el yang". contratos". Liang Chi dijo que si ambas partes firman un "contrato yin" además de la nueva versión del contrato y no hay disputa entre las dos partes, ¿cómo se puede restringir la nueva versión del contrato? Esto no descarta que los intermediarios utilicen otros métodos para evadir impuestos y tasas, como transferir parte del precio de la vivienda a gastos de decoración.
¿Cómo acabar eficazmente con los "contratos yin y yang"? Liang Chi cree que el gobierno debe introducir medidas de cooperación pertinentes para que ambas partes que firman el "Contrato Yin-Yang" lo encuentren no rentable, de modo que se pueda poner fin al "Contrato Yin-Yang". El departamento de tierras debería emitir un precio de referencia para la evaluación de transacciones de viviendas de segunda mano lo antes posible y utilizar este precio de referencia para calcular los estándares fiscales, tapar las lagunas en las que los precios de transacción son más bajos que los precios del mercado y eliminar la posibilidad de que los compradores y vendedores evadiendo impuestos. En segundo lugar, la evasión fiscal debería incorporarse al sistema de integridad. El abogado Shu Weidong recordó: El artículo 201 de la Ley Penal estipula que la evasión fiscal que alcance una determinada cantidad es un acto ilegal y criminal y dará lugar a una multa o incluso a una detención penal.
¿Tiene el "programa de impresión" una base legal?
Muchos abogados también expresaron diferentes puntos de vista sobre el "Aviso sobre la regulación del procedimiento de impresión de contratos de vivienda de segunda mano" emitido por la Oficina de Administración de Bienes Raíces y Recursos Territoriales Municipales.
El aviso exige que a partir del 1 de agosto todas las agencias de registro de bienes raíces y agencias de intermediación inmobiliaria de la ciudad deberán imprimir el “Contrato de Encomienda de Vivienda de Segunda Mano”, “Reserva y Compraventa de Vivienda de Segunda Mano”. "a través del "Sistema de comercio en línea de casas de segunda mano", el "Contrato de servicio de intermediario", el "Contrato de venta de casas de segunda mano" y cualquier otro contrato impreso o escrito a mano no se seguirán utilizando. Los ciudadanos que compren casas de segunda mano a través de agencias de intermediación pueden descargar e imprimir el contrato desde Internet a través de la agencia de intermediación, mientras que los compradores y vendedores que realizan la transacción por su cuenta pueden elegir una agencia inmobiliaria para redactar una casa de segunda mano; contrato de venta de vivienda en su nombre. La agencia de bienes raíces no se negará sin motivo. Los infractores serán sancionados por el supervisor. El departamento la descalificará para imprimir contratos de venta de vivienda de segunda mano.
Los compradores de viviendas sólo deben pagar el costo de construcción según sea necesario.
El abogado cree que es comprensible que las autoridades competentes promuevan el texto del modelo de contrato, pero la exigencia de que "debes estar capacitado para imprimir 'mi' contrato, y debes pagar dinero para obtener 'mi' 'contrato' es evidentemente una vulneración de la libertad de contratación de los ciudadanos. La libertad de contratación incluye la libertad de contenido del contrato, la forma del contrato y la disposición de los derechos. ¿Tienen las disposiciones anteriores una base jurídica?
¿Son las cláusulas de incumplimiento demasiado simples?
En cuanto al contenido específico del nuevo contrato, Liang Chi y otros abogados señalaron que la "responsabilidad por incumplimiento de contrato" en el artículo 17 del nuevo contrato estipula que la multa por depósito es demasiado simple, con sólo indemnización por daños y perjuicios y ninguna compensación por pérdidas.
Liang Chi dijo que un gran número de vendedores incumplieron las transacciones de propiedades de segunda mano hace algún tiempo. Esto está relacionado con el aumento de los precios de la vivienda y la simplificación excesiva de las cláusulas de incumplimiento en los contratos de transacciones intermediarias. Según el artículo 107 de la Ley de Contratos, una cláusula de incumplimiento de contrato debe firmarse con el mayor detalle posible. Si cualquiera de las partes entre el comprador y el vendedor no cumple o viola sus obligaciones en virtud del contrato, lo que resulta en el fracaso de lograr el propósito de la transacción del contrato, la parte que no incumple tiene el derecho de elegir una de las siguientes disposiciones con base en el incumplimiento del contrato en el momento: 1. Seleccione la penalización del depósito: el comprador se arrepiente de no haber comprado la casa, el vendedor tiene derecho a confiscar el depósito de la casa, si el vendedor se arrepiente de no haber vendido la casa, el vendedor deberá devolver el doble; El depósito al comprador. 2. Elegir indemnización por daños y perjuicios e indemnización: la parte incumplidora pagará a la parte incumplidora el precio total del inmueble en concepto de indemnización por daños y perjuicios. Si la indemnización por daños y perjuicios antes mencionada es insuficiente para compensar a la parte que no incumplió por sus pérdidas reales y la pérdida del aumento y disminución del precio de la propiedad inmobiliaria, la parte incumplidora también compensará las pérdidas reales y la pérdida del precio de la propiedad inmobiliaria. diferencia. El principio para calcular el aumento del precio de la propiedad inmobiliaria y la pérdida por disminución se determina en función de la diferencia entre el precio de transacción de mercado más similar de la propiedad (o el precio de tasación de la agencia de tasación) y el precio de transacción del contrato.
¿Los términos y responsabilidades de la garantía confiada no están claros?
En cuanto al artículo 2 del contrato, que estipula que "el inmueble se encuentra en estado hipotecario y el vendedor debe confiar a una sociedad de garantía la financiación para la redención del inmueble, deberá designar un persona a la compañía de garantía y al intermediario dentro de 1 día a partir de la fecha de firma de este contrato". El comprador debe brindar asistencia para emitir un poder notarial y manejar los procedimientos de rescate de la propiedad".
Liang Chi considera que las responsabilidades derivadas de esta cláusula no están claras. ¿El intermediario confía a una empresa de garantía el rescate del inmueble para el vendedor, o el vendedor encarga directamente a una empresa el rescate del inmueble, o el intermediario y el vendedor confían a una sociedad de garantía al mismo tiempo? ¿Quién fija los derechos y obligaciones con la empresa de garantía? Si la sociedad de garantía retrasa el rescate del inmueble, ¿es responsable el intermediario o el vendedor? Si el acuerdo no es claro, una vez que la compañía de garantía retrasa el rescate de la propiedad y no completa la transferencia de la transacción dentro del tiempo estipulado en el contrato, el vendedor será primero responsable por el incumplimiento del contrato ante el comprador.
¿Se puede resolver eficazmente el problema del registro de hogares?
Muchos padres están dispuestos a gastar enormes sumas de dinero para comprar una propiedad sólo para obtener un título o un registro de hogar. Sin embargo, si después de transferir la casa, la dirección de registro familiar registrada por el vendedor todavía está dentro de la propiedad, el registro familiar del comprador no se puede transferir y los niños aún no pueden ir a las escuelas cercanas. La nueva versión del contrato establece específicamente la cláusula "registro de hogar adjunto al inmueble" para este propósito, estipulando que el vendedor garantizará salir del registro de hogar adjunto al inmueble dentro de un cierto período de tiempo después de recibir el precio total de la transmisión del inmueble, en caso contrario asumirá la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
Shu Weidong, subdirector del Comité de Negocios Legales de Bienes Raíces, señaló: “El problema es que las condiciones para la reubicación del registro de hogares estipuladas por los órganos de seguridad pública son muy estrictas y si el registro de hogares se puede mudar no es una cuestión de deseo subjetivo. Incluso si el contrato estipula que el vendedor incumple el contrato, tendrá que asumir la responsabilidad en el futuro, pero es posible que no pueda resolver la situación real. La versión del contrato solo tiene un valor de recordatorio y no puede resolver eficazmente el problema del registro de hogares de bienes raíces.
La mayoría de los ciudadanos no están familiarizados con el nuevo contrato
El primer día del lanzamiento del nuevo contrato, el Sr. Shen, que vive en Futian Golden Garden, dijo que se había enterado de El nuevo contrato a través de los medios antes, pero no tenía idea sobre el contenido específico. En la encuesta del periodista, más del 90% de los encuestados, como el Sr. Shen, no entendían el nuevo contrato.
Muchos intermediarios que se dedican a transacciones de vivienda de segunda mano no conocen los detalles del nuevo contrato. Ayer, los periodistas encuestaron a vendedores de varias empresas intermediarias como clientes. En cuanto a las cuestiones específicas del nuevo contrato, las respuestas que recibieron "no fueron claras" y "aún no se entienden completamente". Un miembro del personal empresarial de un mercado terciario afiliado a Zhongyuan Property Consulting Co., Ltd. dijo directamente a los periodistas: "No lo sé, debería preguntarle al gerente".
Para el lanzamiento de la nueva versión del contrato, los expertos del sector también mostraron dos actitudes diferentes. Algunos jefes de empresas intermediarias creen que esto tendrá un efecto positivo en la industria, mientras que otros dicen que el nuevo contrato tendrá un efecto limitado.
Referencia de muestra:
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¡Será mejor que vayas al sitio web anterior y veas el contenido de la plantilla! Esa es la nueva plantilla. Si aún no lo entiende después de leerlo, le sugiero que busque ayuda de un abogado, o si conoce a alguien que conozca a un abogado, puede pedirle ayuda. Comprar una casa también es un gran problema. Lo mejor es comprarla cuando todo vaya bien, de lo contrario serás tú quien perderá. Además, al firmar un contrato, debe prestar atención a las esquinas del texto y comprender el significado del contrato, de lo contrario sufrirá una pérdida. Permítanme darles un ejemplo de un rincón de texto: "Una vez mi primo pequeño fue a comprar zapatos de cuero. Le gustaban los de Red Dragonfly. Pero acababa de llegar a esta ciudad y no estaba muy familiarizado con muchos lugares. No podía. No encontró una tienda especializada en Libélulas Rojas. Luego fue a un gran centro comercial, donde había un lugar que vendía libélulas rojas. Cuando fue a comprarlas, las probó y cuando pagó, tomó el recibo. Recogí los zapatos de cuero y encontré esto escrito en la caja. Es 'Western Red Dragonfly', jaja~~ Me engañaron y él lo tomó para devolverlo, diciendo que era falso pero fue rechazado. ¿Era falso cuando la compraste? Libélula roja italiana, esta es una libélula roja, una libélula roja occidental ~~~` "Vomitaste sangre, ¿verdad?" Esto se llama esquina literal. Algunas personas tienden a aprovecharse de tus palabras y te engañarán. Así que tenga más cuidado al comprar una casa.