Chen Zhuoxian

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Por muy glorioso que fuera el pasado, la realidad es sombría.

En la industria inmobiliaria de China, los altibajos de los "Cinco Tigres del Sur de China" están llenos de demasiados altibajos. Algunas personas desembarcaron para liderar el camino, mientras que otras han llegado al borde del abismo. el acantilado.

Country Garden y Evergrande se volvieron cada vez más poderosos a medida que competían, convirtiéndose en el número uno y el número dos en toda la industria inmobiliaria, con sus respectivos negocios alcanzando el billón de RMB. Los tres tigres de Yajule, Hesheng y R&F están atrapados en su propio atolladero, devanándose los sesos para salir.

Entre los tres rezagados, Agile es muy representativo, desde la gran crisis personal que atravesó el fundador de la empresa, Chen Zhuolin, hasta el Waterloo de la "gran apuesta" de la empresa en el turismo y el sector inmobiliario, y ahora la enorme deuda. carga.

El "dilema estilo Ajule" reúne las secuencias combinadas de crisis habituales de las empresas inmobiliarias chinas.

A diferencia de muchos magnates inmobiliarios con antecedentes de "piernas de barro", Chen Zhuolin, que nació en Zhongshan, Guangdong en 1962, obviamente tiene antecedentes familiares mucho mejores. Chen Zhuolin se graduó de la Universidad de Hamston en los Estados Unidos. Estados Unidos en 1985. Chen Zhuolin llevó a sus hermanos a establecer una fábrica de muebles en su ciudad natal de Sanxiang, Zhongshan - Zhongshan Times Furniture Factory, que integra producción, ventas y venta al por mayor. Es la empresa fundadora de Agile Group.

Sin embargo, hay rumores de que el padre de los hermanos Chen jugó un papel importante en la acumulación de riqueza. Incluso hay rumores de que la acumulación de capital inicial de la familia Chen se completó mientras su padre aún estaba vivo. Es el verdadero fundador de Yajule.

Los cinco hermanos de la familia Chen son una "banda de hermanos" única en la industria inmobiliaria de China. Bajo el liderazgo del tercer hermano, Chen Zhuolin, la fábrica de muebles de los cinco hermanos creció cada vez más. , y también acumularon la primera olla de oro.

Mientras dirigían una fábrica de muebles, los hermanos Chen se mudaron a Hong Kong y Macao, y eran muy conscientes de la creciente tendencia de personas de Hong Kong y Macao a ir al continente para pasar vacaciones de jubilación, y de la demanda de la propiedad de viviendas estaba aumentando.

En 1992, los cinco hermanos Chen comenzaron a involucrarse en la industria inmobiliaria y desarrollaron su primer proyecto, Agile Garden, en Sanxiang, que se convirtió en el punto de partida de Agile Real Estate.

Desde entonces, Chen Zhuolin y Agile han estado fuera de control y ganaron muchas batallas. Agile patrocinó continuamente el "Concurso de Belleza Miss Hong Kong" de 1993 a 1997. En ese momento, más del 90% de Agile. Los propietarios eran de Hong Kong y Macao.

Los cinco hermanos Chen desarrollaron posteriormente proyectos como Zhongshan Yongjingyuan. En su apogeo, Agile llegó a ocupar el 70% del mercado inmobiliario de Zhongshan.

Después de la crisis financiera de 1997, se puede imaginar el impacto en los mercados de Hong Kong y Macao. Chen Zhuolin trasladó el campo de batalla de Agile a las ventas internas, centrándose en el mercado del delta del río Perla.

La Copa Mundial Corea-Japón 2002 inspiró al pueblo chino. También este año, se lanzó Guangzhou Agile Garden, el primer proyecto fuera del campamento base de Agile. Se dice que el propio Chen Zhuolin condujo su propio Mercedes-Benz para recibir a los propietarios para que lo vieran.

En 2005, Chen Zhuolin marcó el comienzo de otro momento histórico. Agile cotiza oficialmente en el directorio principal de la Bolsa de Valores de Hong Kong. En este momento, Agile ha abierto el mercado nacional y sus propiedades están ubicadas en 18 ciudades, incluidas Zhongshan, Guangzhou, Foshan, Chengdu, Xi'an, Nanjing, Sanya, Chongqing, etc. Agile, uno de los "Cinco Tigres de Sur de China", es famoso.

En los años siguientes, con los esfuerzos conjuntos del "grupo de toma de decisiones de tres personas" de Chen Zhuolin, Chen Zhuoxian y Lu Qianfang (esposa de Chen Zhuolin), la nacionalización de Agile y el desarrollo inmobiliario turístico fueron imparable, convirtiéndose en una fuerza importante en la industria inmobiliaria.

Como dice el refrán, el momento más glorioso es cuando acecha la crisis.

En 2012, Chen Zhuolin estuvo involucrado en el "presunto caso de agresión indecente a una subordinada de 28 años". Cometió un error que cometen muchos hombres exitosos. Fue arrestado formalmente por la policía. por el delito de atentado al pudor y posteriormente se le permitió salir con una garantía en efectivo de 5.000 yuanes. El asunto continuó durante más de medio año, y no fue hasta marzo del año siguiente que Chen Zhuolin fue desestimado del cargo, con la condición de que se disculpara por escrito con la víctima, pagara los gastos médicos y presentara una carta de recomendación de la empresa.

Esta agitación ha tenido un gran impacto en la reputación y el rostro personal de Chen Zhuolin, y también ha tenido un cierto impacto en Agile Company. El valor de mercado de la empresa se ha evaporado en 2.800 millones.

En 2014, el proyecto Agile Tengchong fue detenido por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Ministerio de Tierras y Recursos debido a la construcción ilegal de un campo de golf. Ese mismo año, Agile participó en el ". Oficial Anticorrupción de Yunnan" y sufrió un "fuerte golpe" mayor.

El "poder" y el "color" siguen siendo "obstáculos" para las empresas y los emprendedores exitosos.

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En la industria inmobiliaria, cuando se trata de Agile, el que no se puede evitar es Clear Water Bay.

El éxito de Clearwater Bay no solo impulsó el desarrollo del sector inmobiliario turístico a un nuevo nivel, sino que también encontró la dirección y la etiqueta para el modelo de desarrollo de Agile.

En 2006, mientras celebraba el primer aniversario de su cotización en bolsa, Agile apostó por el sector inmobiliario turístico.

Chen Zhuolin, que siempre ha sido discreto, demostró que además de un raro gesto de alto perfil, compró 15.000 acres de tierra en la Bahía de Qingshui, Lingshui Circle, Hainan, por un total de aproximadamente 9 millones de metros cuadrados. Metros, y pagó un precio de tierra de 2.418 millones de yuanes. Agile planea invertir 20 mil millones de yuanes para convertir Clearwater Bay en una nueva y compleja zona turística junto al mar.

Me gustaría enfatizar que el índice de adquisición de tierras en ese momento era extremadamente alto, con un precio mínimo promedio de solo 242 yuanes por metro cuadrado.

La posterior leyenda de las ventas conmocionó al país, se convirtió en el centro de atención de los medios y creó muchos mitos:

En 2009, el volumen de ventas comenzó en 6.400 millones, ocupando el primer lugar en Ventas en el mercado inmobiliario de Hainan durante 7 años consecutivos. Ganó muchas veces el campeonato nacional de ventas de placas únicas.

Desde su lanzamiento en 2009, Clearwater Bay ha contribuido en una gran proporción a las ventas anuales de Agile, alcanzando un tercio de las ventas totales en su punto máximo, casi convirtiéndose en un barómetro del desempeño de las ventas de la compañía.

Habiendo probado la dulzura, Agile "presionó a las tropas para atacar el país" e invirtió más en Hainan. Ha invertido sucesivamente en Wenchang Moon Bay, Wenchang Tongguling Starlight City, Haikou Jinshawan, Wanningshan Qinwan y otros proyectos. Su reserva de tierras en Hainan sigue aumentando y representa el 29,65 %, el 31,97 % y el 35,06 % de la reserva de tierras total de la empresa de 2015 a 2017, respectivamente.

A diferencia de muchas empresas inmobiliarias líderes que se expanden activamente a nivel nacional y profundizan su desarrollo en las ciudades centrales, el "movimiento arriesgado" de Agile finalmente generó situaciones y resultados concebibles. Con la introducción y el avance de las políticas de restricción de compras, el mito de Clearwater Bay llegó a un abrupto final.

Algunos expertos de la industria han analizado que la crisis de desarrollo de Agile se debe en parte a errores de posicionamiento estratégico:

La excesiva dependencia del sector inmobiliario turístico, el éxito de Clearwater Bay no se puede replicar y la La estructura del terreno es única.

Es obvio que el mercado externo ha pasado de la prosperidad al declive, y que una importante corrupción interna también está creciendo y extendiéndose.

Chen Zhuolin blandió el cuchillo anticorrupción dentro de la empresa hacia Hainan. La investigación mostró que el presidente regional de Hainan, Jian Yuping, había cometido corrupción grave.

El documento de notificación describe lo siguiente: De 2010 a 2013, cuando Jian Yuping, el presidente regional de Hainan de Agile Group, era el jefe del departamento de marketing regional de Hainan, aceptó repetidamente enormes sobornos de personas externas y utilizó su posición para identificar viviendas de alta calidad en violación de las regulaciones. Revenderlas a extraños con fines de lucro ha violado gravemente el sistema de la empresa y perjudicado los intereses de la empresa. Constituye una violación importante de la integridad y la disciplina y es sospechoso de un delito penal.

El frío mercado y la enorme corrupción entre importantes funcionarios internos golpearon a Chen Zhuolin como dos duros golpes.

Yajule, que ha estado luchando por entrar en la escala de 50 mil millones durante muchos años, está viendo cómo se amplía la brecha entre otros tigres en el sur de China.

Cuando llegó el momento de 2016, Agile finalmente dio un suspiro de alivio y cambió el dilema del desempeño que no cumplió con las expectativas en los últimos cinco años. Las ventas superaron la marca de 50 mil millones por primera vez.

Pero cuando miré la parte superior de la lista, descubrí que tanto Evergrande como Country Garden superaban la marca de los 300 mil millones.

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Según los datos, la tasa de crecimiento compuesto anual de Agile de 2010 a 2018 fue solo del 15,6%, muy por debajo de la de sus pares de la misma escala.

Al ver la brecha, la "medicina que salva vidas" para ponerse al día es el endeudamiento y la alta rotación.

Desde la perspectiva de la adquisición de terrenos, el enfoque "todo en uno" de Agile es muy obvio.

Los datos muestran: De 2017 a 2019, Agile agregó una gran cantidad de terreno nuevo a través de licitaciones, subastas, cotizaciones y adquisiciones de capital. Sus nuevas reservas de terreno fueron 9,64 millones de m2, 11,11 millones de m2 y 10,9 millones de m2. respectivamente 10.000 m2, cifra varias veces superior a la nueva escala anterior a 2017.

En 2019, Agile marcó el comienzo de su propio momento histórico y entró con éxito en el campo del club inmobiliario de los 100 mil millones.

Aunque nos regocijábamos, descubrimos que la deuda de Agile era abrumadora, sus ingresos aumentaron sin aumentar las ganancias y su flujo de caja operativo era muy pobre.

En abril de este año, las agencias de calificación Moody's y S&P ajustaron la perspectiva de calificación de Agile de "estable" a "negativa". En opinión de las agencias de calificación, ambas mencionaron el problema de la deuda de Agile en 2019 en 2018. Los pasivos de Agile alcanzaron los 207.895 millones de yuanes.

S&P señaló que el progreso de la ejecución de la expansión del negocio de desarrollo inmobiliario de Agile ha sido más lento de lo esperado, lo que ha resultado en que el crecimiento de sus ganancias siga siendo débil después de las adquisiciones de deuda en los últimos dos años. Al mismo tiempo, el margen de beneficio de Agile aún puede enfrentar una presión a la baja debido al aumento de los costos de la tierra y la política de restricción de compras en el mercado inmobiliario de Hainan.

Otra cosa que preocupa aún más a Chen Zhuolin es la rentabilidad real de Agile.

En concreto, Agile logró un beneficio neto de 9.233 millones de yuanes en 2019. Las tasas de crecimiento interanual de este indicador de 2016 a 2019 fueron del 32,49%, 122,30%, 23,27% y 10,47% respectivamente. y la tasa de crecimiento alcanzó un nuevo mínimo.

Entre ellos, el beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de 7.512 millones de yuanes, un aumento interanual del 5,43%, y la tasa de crecimiento también fue la más baja de los últimos cuatro años.

Algunos expertos lo corrigen: la mayor parte de las ganancias serán devoradas por los intereses de las deudas.

Al mismo tiempo, en 2019, Agile logró el "peor" flujo de caja neto operativo desde su salida a bolsa.

En 2019, el flujo de caja neto generado por las actividades operativas de Agile fue de -14.551 millones de yuanes, una disminución del 653,69 % en comparación con 2018.

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Si bien la alta rotación no ha logrado traer mejoras fundamentales a la empresa, las "complicaciones" provocadas por la alta rotación continúan apareciendo en Agile.

Los propietarios de proyectos en muchos lugares se han concentrado en salvaguardar sus derechos. En los proyectos de Agile se han producido accidentes de ingeniería y diversas violaciones.

En junio de 2019, el sitio web del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural publicó un informe de accidente que muestra que se produjo una caída desde una altura en el Lote A1001 del Proyecto de Nueva Ciudad de Educación para la Salud de Jinshawan en Yajule ( 03383), distrito de Xiuying, ciudad de Haikou, provincia de Hainan, y murió 1 persona.

Además, el proyecto de lengua Xishuanglin de Agile en Yunnan también fue notificado por las autoridades competentes debido a violaciones. Según el informe, Agile ha ocupado 40,67 hectáreas (610,01 acres) de terreno en la ciudad de Gasa, en la ciudad de Jinghong, sin aprobación desde 2011 para construir el proyecto del idioma Xishuanglin, formando un departamento de ventas, un lago artificial, jardinería paisajística, etc. Se presentó un caso para investigación.

Las violaciones similares denunciadas por las autoridades competentes no son casos aislados.

Lo que es más fatal que recibir una notificación sobre violaciones del proyecto es que Agile fue multado recientemente y se le prohibió adquirir tierras en Suzhou durante tres años debido a violaciones. Esta sanción sin duda empeorará las cosas para Agile, que actualmente está en peligro. tratando desesperadamente de adquirir tierras para aumentar su escala.

Chen Zhuolin tiene un pasatiempo único y le gusta la ópera cantonesa. También lanzó su propio álbum de ópera cantonesa "Heart Music Yayun". Se convirtió en el primer empresario en China en lanzar un álbum de ópera cantonesa.

Cantar bien la ópera cantonesa requiere habilidades, pero también lo es cantar bien el drama inmobiliario.