¿Qué significa alquiler a largo plazo? La tendencia futura del alquiler de viviendas a largo plazo
1. ¿Qué significa alquiler de larga duración?
1. El alquiler a largo plazo generalmente se refiere a apartamentos de alquiler a largo plazo. Es una industria emergente en el mercado inmobiliario que alquila la casa del propietario, la renueva, la amuebla con muebles y electrodomésticos. Lo alquila a quienes lo necesitan en forma de una habitación individual.
Los apartamentos de alquiler nacional a largo plazo se dividen principalmente en dos categorías: centralizados y descentralizados. El tipo centralizado opera principalmente sobre la base del modelo tradicional de operación de bienes raíces comerciales, utilizando el desarrollo de terrenos de propiedad propia o la renovación de edificios en régimen de alquiler completo; el tipo descentralizado se extiende principalmente desde el negocio de las agencias de arrendamiento y se basa en la integración de los recursos de vivienda del propietario. para la gestión de redecoración, similar a un segundo propietario.
El 7 de septiembre, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió oficialmente un aviso para solicitar opiniones públicas sobre el "Reglamento sobre Arrendamiento de Vivienda (Borrador para Comentarios)". El artículo 23 estipula que las empresas de arrendamiento de viviendas no exigirán a los inquilinos que utilicen préstamos para el alquiler de viviendas mediante ocultación, engaño, coerción, etc., no inducirán a los inquilinos a utilizar préstamos para el alquiler de viviendas en nombre de concesiones de alquiler y no incluirán el alquiler en el arrendamiento de la vivienda. Contratos relacionados con préstamos.
2. El modelo operativo de viviendas de alquiler a largo plazo
El primero es el desarrollo y operación de los propietarios de apartamentos (principalmente empresas inmobiliarias) que crean un equipo operativo especial que se encarga de ello. la operación de viviendas existentes o nuevas viviendas de alquiler, proporcionar a los inquilinos servicios de arrendamiento y valor agregado, y obtener apreciación de activos y alquiler;
El segundo es la custodia de activos, donde las empresas inmobiliarias confían apartamentos al servicio operativo. proveedores para el arrendamiento y la gestión posterior al alquiler, y asumen los gastos de mantenimiento y decoración de la casa, disfrutan de la apreciación de los activos y los ingresos por alquiler, el operador es responsable de la operación del apartamento, gasta ciertos costos de administración, proporciona a los inquilinos arrendamiento y valor agregado; servicios y gana tarifas de custodia y tarifas de servicios de valor agregado para inquilinos;
El tercero es los servicios de operación que incluyen contratar un apartamento al propietario de un activo, realizar renovaciones estandarizadas en la casa y ser responsable de la operación y el mantenimiento. durante el período de alquiler; pagar un alquiler fijo al propietario de la casa y ganar diferencias de alquiler y tarifas de servicio; mientras que el propietario del activo disfruta de la apreciación de los activos y de ingresos fijos por el alquiler;
El cuarto son las empresas de construcción y operación de bienes raíces. los propietarios/usuarios de la tierra les confían la prestación de servicios de planificación, construcción y operación de la tierra, el pago de alquileres fijos a los propietarios y el cobro de alquileres y servicios a los inquilinos para obtener diferencias en el alquiler y las tarifas de servicio. empresa de vivienda y disfrute de la apreciación de activos y de ingresos fijos por alquiler. Las empresas inmobiliarias desempeñan el papel de agentes constructores y operadores.
3. El estado de desarrollo de la vivienda de alquiler a largo plazo
El mercado inmobiliario de China se ha desarrollado rápidamente, aunque ha logrado un despegue económico, los altos precios de la vivienda también han causado muchos problemas. Luego, el país ha comenzado a apoyar vigorosamente el mercado de viviendas de alquiler, el 2 de febrero, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, la Oficina de Supervisión del Mercado Municipal, la Oficina de Finanzas Municipal, la Oficina de Asuntos del Ciberespacio del Comité Municipal del Partido y la Oficina de Regulación de Banca y Seguros de Beijing. La Oficina emitió conjuntamente el "Aviso sobre la regulación de las actividades comerciales de las empresas de arrendamiento de viviendas en la ciudad", que prohíbe explícitamente por primera vez los ingresos a largo plazo y los pagos a corto plazo, y los objetos de la asignación de préstamos de alquiler están estrictamente controlados. Los fondos aplicados por los arrendatarios no pueden asignarse a empresas de arrendamiento de viviendas, sino que sólo pueden asignarse a particulares. Las nuevas regulaciones se implementarán oficialmente el 1 de marzo.
En agosto, la explosión del alquiler de pisos a largo plazo debe ser más grave que la explosión del P2P. Hu Jinghui, ex vicepresidente de I Love My Home, hizo un comentario sobre los apartamentos de alquiler a largo plazo que provocaron una tormenta en el mercado de alquiler. A medida que se intensificaba la discusión sobre quién aumentó el alquiler, nadie se dio cuenta de que una empresa de alquiler de apartamentos a largo plazo llamada Dingjia Network Technology Co., Ltd. en Hangzhou se declaró en quiebra. Este evento de quiebra fue como un trueno en el suelo, lo que provocó que la gente se sintiera. desconfía del modelo de financiación + apartamento de alquiler a largo plazo. En diciembre, el incidente de la tormenta en los apartamentos de alquiler a largo plazo atrajo una atención generalizada. Algunos apartamentos de alquiler a largo plazo tenían altos insumos y bajos rendimientos, recibos largos y pagos cortos. Después de que se rompió la cadena de capital, tomaron el dinero y se escaparon. Muchos propietarios e inquilinos se convirtieron en víctimas, lo que provocó que los propietarios perdieran su dinero. El alquiler no se encuentra en ninguna parte y los inquilinos pagan el alquiler pero se ven obligados a mudarse.
Actualmente, todavía existen problemas como los préstamos para alquiler, el aumento de los precios de la tierra y la contaminación decorativa.
2. La tendencia futura del alquiler de viviendas a largo plazo
Los datos del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural muestran que el número de personas que alquilan casas en todo el país ha superado los 200 millones. y la demanda de viviendas de alquiler en ciudades de primer y segundo nivel con afluencias de población concentradas es particularmente fuerte. Se espera que la escala del mercado de alquiler de viviendas aumente a 2,9 billones de yuanes en 2025 y supere los 4,6 billones de yuanes en 2030.
Con el crecimiento de la población de alquiler de mi país, el mercado de alquiler de viviendas ha pasado por varios altibajos: de la oscuridad a una industria popular bajo el dividendo de la política, se convirtió en el favorito del capital y luego cayó del altar Por un lado, fue una locura, y por el otro, fue un boom. Los truenos ocurren con frecuencia y el mundo de hielo y fuego continúa desarrollándose, pero una cosa vale la pena afirmar después de años de desarrollo. se ha vuelto cada vez más orientada al mercado, profesional e institucionalizada, y se ha convertido en una importante fuerza de mercado para aliviar los problemas de alquiler en las grandes ciudades.
Como industria en su infancia, la reorganización y la reestructuración siempre han sido el principal tema de desarrollo. En comparación con la era 1.0 en la que la industria juzgaba el éxito o el fracaso en función de la escala, ignoraba la experiencia del usuario y carecía de supervisión del mercado en los primeros días de la industria, el alquiler de viviendas está entrando en una nueva era 2.0, que se refleja principalmente en las siguientes señales .
1. Profundizar en el pulido del producto y las grandes comunidades se destacan
El desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo con la misión de mejorar la experiencia de alquiler de los jóvenes urbanos siempre ha sido inseparable de la desarrollo en profundidad de productos y servicios, ya sea para mejorar la practicidad del espacio o la mejora de las funciones de la vida.
Después de varios años de exploración, cada producto ha pasado por múltiples actualizaciones e iteraciones, pasando de una vida asequible a una vida bien. Por ejemplo, basándose en siete años de experiencia operativa en la industria del alojamiento para empleados, Anxin Group actualizó su producto a la versión 5.0 en marzo de este año, centrándose en optimizar aspectos como la seguridad, la belleza, la facilidad de uso, la durabilidad y la privacidad.
Ziroom Youjia 6.0 es una nueva actualización inteligente de los productos Ziroom Youjia. Ziruke puede completar fácilmente el giro de la luz interior con control remoto, el interruptor de cortina inteligente, el arranque inteligente de aire fresco y la iluminación inteligente del hogar a través de la aplicación del teléfono móvil. Varias operaciones, como el ajuste de la temperatura del aire acondicionado, utilizan medios inteligentes para optimizar la maravillosa experiencia de alquiler.
No sólo estos dos, a medida que se desarrolla el negocio de apartamentos, las actualizaciones de productos son casi una operación de rutina para cada marca. En comparación con el pasado, la actualización actual del producto es más fácil de usar y ha agregado aplicaciones inteligentes. Su propósito no es más que dos: mayor eficiencia del piso y mejor experiencia de vida.
La expansión de segmentos de mercado de productos en torno a grupos específicos de personas es un campo de batalla para todas las marcas. Desde el predominio de los apartamentos para trabajadores administrativos hasta la proliferación de apartamentos para trabajadores manuales, apartamentos para talentos, apartamentos con servicios, grandes comunidades de alquiler y otros segmentos y categorías del mercado, la estructura de productos de la oferta de alquiler de viviendas ha experimentado cambios significativos.
Según datos del Mindian Research Institute, actualmente hay 12 apartamentos para talentos y 21 apartamentos para trabajadores incluidos en el seguimiento. Además, las comunidades de alquiler a gran escala que disfrutan de apoyo político y ayudan a mejorar las economías regionales también experimentarán una explosión.
Según estadísticas incompletas del CRIC, se abrirán unas 50 comunidades de alquiler a gran escala. Esto puede convertirse en una señal importante para que la industria del alquiler de viviendas entre en una nueva etapa de desarrollo.
2. Las fusiones y adquisiciones en la industria continúan, y los departamentos de alquiler a largo plazo han comenzado una batalla de oligopolio.
Una mirada retrospectiva a la industria de departamentos de alquiler a largo plazo en los últimos años, fusiones y adquisiciones. son una palabra clave importante.
En mayo, el grupo obrero nacional Anxin Group adquirió estratégicamente Comma Apartment. Después de la fusión, el número de camas de Anxin Group aumentó de 60.000 a casi 100.000, y la distribución del negocio también aumentó de 9 ciudades. 17 ciudades;
En noviembre, Ziroom anunció la adquisición de Beike Youth Boutique Apartments. Una vez completada la fusión, Ziroom operará 53 proyectos de apartamentos centralizados en 7 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Nanjing. Esta medida aumenta enormemente la escala de los apartamentos centralizados de Ziroom en las ciudades centrales.
En diciembre, el World Union Bank transfirió World Union Hongpu a Zhuhai Da Hengqin con antecedentes de propiedad estatal por 530 millones de yuanes. En el futuro, Rubik's Cube Apartment puede hacerse cargo de la operación y gestión de World Union Hongpu. .
En febrero, Mushroom Rental, la mayor plataforma SaaS para apartamentos de alquiler a largo plazo en China, colapsó y luego fue adquirida por Yu Xiaoer. En el futuro, los sistemas duales atenderán el mismo mercado de apartamentos.
A diferencia de los primeros objetivos de fusiones y adquisiciones en la industria, que eran en su mayoría actores pequeños y medianos, las fusiones y adquisiciones actuales se han convertido en actores líderes que adquieren grandes actores de primer nivel y se han extendido a la cadena de suministro. Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo una vez en una entrevista que la primera fase de alquiler de apartamentos a largo plazo ha terminado y que la batalla contra la oligarquía en la segunda fase continuará.
En el frío invierno de la capital, las frecuentes tormentas, el mercado está en crisis y la epidemia ha provocado una disminución de las tasas de ocupación. Los apartamentos de alquiler a largo plazo están luchando por la supervivencia de los más aptos. la industria continúa profundizándose, lo que ha acelerado aún más el aumento de la concentración industrial.
Por otro lado, una serie de fusiones y adquisiciones han confirmado una vez más los fuertes atributos de recursos de la industria del alquiler de viviendas. Sólo las empresas que entienden las operaciones, son buenas en la integración de recursos y tienen un fuerte apoyo financiero pueden hacerlo. ir más lejos.
Básicamente, para los actores de departamentos, el problema y el objetivo final no es la expansión y el cerco de tierras, sino si pueden lograr ganancias a gran escala. Los jugadores en el campo aún deben considerar este problema.
3. La política de alquiler de vivienda está cada vez más inclinada, y el alquiler de larga duración está marcando el comienzo de su momento de gloria.
Durante mucho tiempo existe un desequilibrio entre la compraventa y el alquiler de viviendas comerciales en mi país, y el alquiler en ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai con una gran afluencia poblacional neta. Existe un grave desajuste entre la oferta y la demanda en el mercado. La cantidad general insuficiente y el espacio habitable adecuado insuficiente son destacados. Las contradicciones del suministro de más R4, la tierra concentrada y los productos residenciales desde el lado de la oferta se han convertido en la primera opción para resolver el problema.
Desde el XIX Congreso Nacional del Partido Comunista de China, la promoción simultánea del alquiler y la venta + políticas locales ha impulsado a los promotores a competir por terrenos de propiedad propia. Muchas condiciones de transferencia de terrenos residenciales incluyen el 15% del precio. Área propia para arrendamiento (terreno R4). Hoy en día, la superficie residencial total propiedad de las principales empresas inmobiliarias de Shanghai ha alcanzado aproximadamente los 2 millones de metros cuadrados. Cada vez se construyen más comunidades de alquiler a gran escala con la misión de resolver los problemas de vivienda de los nuevos ciudadanos, liderando una nueva ronda de crecimiento en el mercado de alquiler de viviendas.
Además del arrendamiento de tierras, la oferta de tierras colectivas también ha seguido aumentando en los últimos años. Beijing, como una de las primeras 13 ciudades piloto para el arrendamiento de tierras colectivas en mi país, ha seguido aumentando su oferta. esfuerzos en la construcción de viviendas de alquiler, con los avances y resultados más significativos: En total se han iniciado 41 proyectos, proporcionando alrededor de 55.000 viviendas.
Arrendamiento de tierras + tierras colectivas: cada vez se utiliza más harina para hacer el pastel del alquiler de viviendas. Tenemos razones para creer que esta industria será cada vez más grande mañana.
Más que eso, el alquiler de viviendas también marcó el comienzo de un momento destacado durante las dos sesiones de este año. El informe de trabajo del gobierno señaló que al aumentar la oferta de tierras, organizar fondos especiales, construcción centralizada y otros métodos, aumentaremos efectivamente la oferta de viviendas de alquiler asequibles y viviendas privadas, estandarizaremos el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo y reduciremos el alquiler. carga fiscal y hacer todo lo posible para ayudar a aliviar las dificultades de vivienda para nuevos ciudadanos, jóvenes, etc.
Para cultivar el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, #reducir la carga fiscal sobre el alquiler# se ha convertido en un tema candente. Se informa que esta es la primera vez que la preocupación por los problemas de vivienda en las grandes ciudades se menciona en las dos sesiones basadas en la Conferencia Central de Trabajo Económico del año pasado. Esto tendrá un mayor impacto en las políticas inmobiliarias y los cambios del mercado en las principales ciudades este año.
Los expertos dijeron que la política estipula claramente que la oferta de viviendas de alquiler asequibles y viviendas privadas aumentará efectivamente mediante el aumento de la oferta de tierras, la organización de fondos especiales y la construcción centralizada. De esto se puede ver que las viviendas de alquiler asequibles y las viviendas de propiedad privada posteriores se convertirán en productos clave en las grandes ciudades, y dichos productos desempeñarán un papel importante en la solución de los problemas de vivienda.
Además, las propuestas presentadas por el Comité Central para el Avance de la Democracia y el Comité Central para la Construcción Democrática también se centraron en el mercado de alquiler de viviendas. Las dos propuestas también recomendaban aumentar la oferta de viviendas de alquiler, concediendo. incentivos fiscales apropiados, establecimiento de umbrales de entrada a la industria y propuestas estrictas, como la regulación de los préstamos para alquiler.
El alquiler de viviendas es una cuestión de sustento relacionada con el gran número de nuevos ciudadanos que alquilan casas, y su desarrollo siempre se ha visto beneficiado por políticas políticas. La fuerte exposición en las dos sesiones sin duda impulsará la dirección política del alquiler de viviendas a una posición más alta. En el futuro se implementarán una tras otra políticas más favorables.
Basándose en las tendencias del mercado y las señales políticas anteriores, Maidian Space Leasing hace las siguientes predicciones sobre el desarrollo futuro del arrendamiento de viviendas:
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Desde centrarse en la escala hasta poner la calidad en primer lugar, desde un crecimiento bárbaro hasta el cultivo intensivo, después de una serie de altibajos del mercado, regresar a la esencia del negocio y regresar a las capacidades operativas se ha convertido en sentido común de la industria. Que todos los costos se gasten sabiamente, que cada proyecto sea rentable, que se respete la industria y los usuarios y que los inquilinos se sientan realmente cómodos y a gusto. Este es el requisito previo para la supervivencia de la empresa.
En una entrevista reciente durante las dos sesiones, Lin Zhong, presidente de la junta directiva de Xuhui Holdings, dijo que sigue siendo optimista sobre las perspectivas de desarrollo de apartamentos centralizados de alquiler a largo plazo y propuso que para hacer un buen trabajo en el arrendamiento de viviendas, se deben desarrollar dos habilidades principales: servir bien a los clientes: las capacidades operativas y el mantenimiento y la valorización de los activos son capacidades de gestión de activos que se deben poseer para realmente hacer un bien. Trabajo en arrendamiento de vivienda.
2. Separación de activos ligeros y pesados
En el futuro, a medida que la división del trabajo en la industria se refine gradualmente, el modelo de desarrollo de marca se volverá más claro y acelerará la diferenciación entre activos pesados. activos y activos ligeros. Elegir un modelo de desarrollo adecuado basado en sus propios atributos es la cuestión principal para el desarrollo empresarial.
Según las reglas actuales del mercado, las empresas inmobiliarias son adecuadas para el modelo de activos pesados de desarrollar propiedades propias para el negocio de arrendamiento, así como para el modelo de activos medios de arrendar otros proyectos de alta calidad. , mientras que las empresas emprendedoras se centran en la producción ligera de operación y gestión de activos.
También es digno de consideración en profundidad cómo las facciones principales pueden aprender de las fortalezas de las demás y complementarlas y participar en una competencia y cooperación profundas.
3. Mayor participación de empresas estatales
Ya sea que Shilian Hongpu sea absorbida por una empresa estatal o la entrada continua de activos estatales en varias regiones regionales. mercados, ha lanzado una señal: tomados de la mano Es una tendencia general que las empresas estatales con recursos inmobiliarios y financieros ingresen a la industria del alquiler de viviendas. Por un lado, hay orientaciones políticas como vivienda para vivienda, no para especulación, igualdad de derechos para alquilar y comprar y cultivar vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas. Por otro lado, implica el sustento y el bienestar de las personas. la naturaleza de la industria que tiene muchos activos y es difícil obtener ganancias están estrechamente relacionadas con la misión y las características de las empresas estatales.
Para la industria, la entrada de empresas estatales también ha aportado una fuerza de mercado más sólida y estable a la industria.
4. Todavía hay oportunidades para la titulización de activos
Buscar apoyo financiero estable y a más largo plazo siempre ha sido un problema eterno en la industria del alquiler de viviendas. Durante las dos sesiones, Chen Huayuan, representante del Congreso Nacional del Pueblo, presentó sugerencias para aumentar el apoyo financiero y ampliar los canales de financiación a largo plazo para operaciones de alquiler de viviendas a gran escala; apoyar aún más los fondos de capital en fondos de inversión fiduciarios inmobiliarios (REIT); ) y fomentar la emisión de productos de titulización de activos basados en ingresos netos por alquileres (ABS).
En febrero de este año, se actualizaron los bonos corporativos especiales de alquiler de viviendas por valor de 5 mil millones de Huafa Co., Ltd. para haber sido informados. Se puede observar que todavía existen oportunidades de financiación con bonos en el mercado de alquiler de viviendas y es necesario explorar más modelos de innovación financiera.
¿Cuáles son las otras tendencias y tendencias en el mercado de alquiler de viviendas? ¿Cómo contrarrestar la tendencia en medio de las fluctuaciones del mercado? La ceremonia de entrega de premios MBI de China Rental Real Estate y el foro de la cumbre organizados conjuntamente por Median Research Institute y Median.com se llevarán a cabo en Shanghai el 15 de abril. Docenas de líderes de la industria lo ayudarán a despejar la niebla y ver el futuro.
Aunque hay muchas espinas, mientras la intención original de la industria de practicar una mejor vida de alquiler se mantenga sin cambios, la vía ventajosa seguirá existiendo. Creemos que la era del alquiler de viviendas 2.0 será cada vez mejor y que las empresas de arrendamiento también se desarrollarán en una dirección más estandarizada. Respaldado por el nuevo patrón de desarrollo de ciclo dual, el mercado nacional de alquiler de viviendas sigue siendo un mar de estrellas y aún puede avanzar.