Reunión ejecutiva del Consejo de Estado: ¡Una ciudad, una política aplica la política de crédito, permitida!
De "políticas específicas de la ciudad" a "una ciudad, una política", el apoyo de alto nivel a las necesidades de vivienda rígidas y mejoradas ha vuelto a aumentar.
El 24 de agosto, el Consejo de Estado señaló en la reunión ejecutiva que mientras se implementa un paquete de políticas para estabilizar la economía, se implementarán 19 políticas consecutivas para formar un efecto combinado, promover la estabilidad y la mejora económica. y mantener el funcionamiento dentro de un rango razonable.
La reunión señaló que "la actual tendencia de recuperación económica continúa en junio, pero la base de la recuperación no es sólida", por lo que es necesario "implementar políticas oportunas y decisivas, mantener una escala de políticas razonable, hacer buen uso de las herramientas disponibles en la caja de herramientas, y fortalecer la consolidación de Restaurar las bases para el desarrollo económico sin inundar la economía ni sobregirar el futuro."
Una de las principales políticas que ha atraído la mayor atención en la industria es permitir que los gobiernos locales utilicen crédito y otras políticas para apoyar razonablemente las rígidas y mejoradas necesidades de vivienda.
Esta fijación del tono es un paso más allá del requisito de la reunión del Buró Político del Comité Central del 28 de julio de "implementar políticas específicas para cada ciudad y hacer pleno uso de la caja de herramientas políticas para apoyar políticas rígidas y Mejora de la demanda de vivienda”. Hay mayor autonomía en el uso de la caja. Esta es también la continuación de una nueva ronda de políticas de estabilización del crecimiento tras la implementación del recorte de la tasa de interés oficial y la reducción de la tasa preferencial de préstamos (LPR) en agosto.
“El objetivo principal de la política es estabilizar las expectativas inmobiliarias y restaurar la confianza de los compradores de viviendas. Desde la perspectiva de la dirección de la política, se espera que todavía haya margen para una reducción de 60 puntos básicos en las hipotecas. tipos de interés durante el año, lo que reducirá significativamente la presión sobre los compradores de viviendas para pagar sus préstamos ", dijo una fuente del mercado financiero.
Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana y Rural de Guangdong, predice que para las ciudades de tercer y cuarto nivel, es probable que se reduzca el índice de pago inicial de la hipoteca. , pero aún es más cauteloso con las ciudades de primer nivel. Cabe señalar que incluso si se reducen el índice de pago inicial y la tasa de interés hipotecaria, esto no provocará un rápido repunte en el mercado inmobiliario. Esto se debe a la actual relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario, las expectativas de los residentes, la asequibilidad, los niveles de precios de la vivienda, las expectativas de ingresos, etc. ya no son lo que solían ser.
"Una ciudad, una política" tiene como objetivo estabilizar el sector inmobiliario y la economía
Después de más de dos meses, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado enfatizó una vez más que implementará medidas políticas continuas Se necesitará un paquete de políticas para estabilizar la economía y fortalecerla. Se harán esfuerzos para consolidar las bases para la recuperación y el desarrollo económicos.
Estas 19 medidas políticas consecutivas cubren finanzas, bienes raíces, impuestos, logística y otros campos, creando un poderoso "golpe combinado".
En primer lugar, después de que se hayan asignado a proyectos 300 mil millones de yuanes en instrumentos financieros para el desarrollo de políticas, se agregará una cuota adicional de más de 300 mil millones de yuanes.
Según los requisitos, los instrumentos financieros se utilizan para complementar el capital de proyectos importantes, incluida nueva infraestructura, pero no exceden el 50% del capital total, o para cubrir el capital de proyectos de bonos especiales. Se prevé que si se cumple el requisito de capital del proyecto del 20%, los instrumentos financieros con una escala total de 600 mil millones de yuanes podrán aprovechar una escala de capital de 3 billones de yuanes, apoyando así aún más la inversión en infraestructura para que desempeñe un papel de apoyo.
El segundo es hacer buen uso del límite de saldo local de más de 500 mil millones de yuanes en bonos especiales de acuerdo con la ley y completar la emisión antes de finales de octubre. Esto no sólo puede aumentar la inversión y el consumo efectivos, sino también ayudar a hacer frente a una demanda insuficiente de préstamos.
A finales de 2021, el saldo de la deuda especial de los gobiernos locales era de aproximadamente 16,7 billones de yuanes, y el límite para ese año era de 18,2 billones de yuanes, lo que significa que los gobiernos locales tenían una cuota de deuda especial existente de aproximadamente 1,5 billones de yuanes. Afectados por la desaceleración del mercado inmobiliario, los ingresos por transferencias de tierras de los gobiernos locales se han visto afectados en diversos grados. "Hacer un buen uso de la cuota" puede aliviar adecuadamente la presión financiera en algunas regiones.
Wang Jingwen, director del Centro de Investigación Macro del Instituto de Investigación Bancaria Minsheng de China, dijo que actualmente los gobiernos locales todavía tienen 1,5 billones de yuanes de espacio de cuota, de los cuales el espacio restante es mayor en las regiones desarrolladas, como Beijing, Shanghai, Jiangsu, Shandong, Fujian, Zhejiang y otros lugares representan el 41,3% de la cuota total restante. La razón por la que esta vez no se utilizó el importe total no se debe sólo a la retención de políticas y a la prevención del riesgo de deuda, sino también a la eficacia y a evitar el "no lavar la zanahoria cuando ya sea demasiado tarde".
El tercero es introducir medidas para apoyar el desarrollo y la inversión de las empresas privadas y promover el desarrollo saludable y sostenible de la economía de plataformas.
El cuarto es permitir que los gobiernos locales utilicen de manera flexible el crédito y otras políticas bajo la política de "una ciudad, una política" para apoyar razonablemente las necesidades de vivienda rígidas y mejoradas.
La declaración relevante de la reunión del Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China el 28 de julio fue: "Hacer pleno uso de la caja de herramientas políticas para implementar políticas específicas de cada ciudad para apoyar viviendas rígidas y mejoradas". necesidades."
Wang Jingwen cree que aunque las "políticas adaptadas a la ciudad" significan una relajación del tono de la regulación inmobiliaria, todavía tienen un significado centralizado y de arriba hacia abajo. Después de dividirse en categorías principales, el margen de maniobra del gobierno local es. todavía limitado; "una ciudad" "Una política" da a los gobiernos locales una mayor autonomía regulatoria y, al mismo tiempo, las políticas locales asumen responsabilidades regulatorias.
Xie Login, consultor senior de inversiones de Jufeng Investment Consulting, cree que el objetivo principal de permitir que los gobiernos locales utilicen el crédito y otras políticas para respaldar una demanda rígida y mejorada es estabilizar las expectativas inmobiliarias y estabilizar el sector inmobiliario. Es la clave para estabilizar el sector inmobiliario. Vivir es una parte muy crítica de la economía. Desde un punto de vista práctico, relajar las restricciones del mercado inmobiliario es un aspecto y, lo que es más importante, cómo activar la demanda en el mercado inmobiliario después de una serie de noticias negativas sobre el sector inmobiliario en la etapa inicial, la gente se ha vuelto más cautelosa. sobre la compra de viviendas, y se necesitan medidas correspondientes para restablecer la confianza de los compradores de viviendas.
La reunión también enfatizó: "Cada departamento debe emitir detalles de políticas de inmediato, y todas las localidades deben emitir políticas de apoyo. El Consejo de Estado envió inmediatamente un grupo de trabajo de supervisión y servicios para estabilizar el mercado económico, liderado por los principales camaradas responsables de los departamentos del Consejo de Estado, fueron a varias provincias económicas importantes para trabajar juntos, utilizar la reforma de 'descentralización, regulación y servicios' y otros métodos para mejorar la eficiencia de la aprobación, consolidar las responsabilidades locales y acelerar la implementación de medidas políticas."
Se espera que más ciudades continúen relajando las restricciones de compra y préstamo.
Estabilizar el crecimiento económico y proteger los medios de vida de las personas es una tarea importante en la actualidad. La industria inmobiliaria es una parte importante que influye en la demanda interna, y la estabilización del sector inmobiliario se ha convertido en una de las prioridades políticas en la segunda mitad del año.
El 18 de agosto, un simposio de los principales líderes de los gobiernos de las principales provincias económicas celebrado en Shenzhen señaló: “Actualmente nos encontramos en el punto más difícil para estabilizar la economía y debemos consolidar la economía con un sentido de urgencia de que el tiempo es esencial "Restaurar las bases para el desarrollo", "La demanda lenta es una contradicción prominente en las operaciones económicas. Las provincias económicamente grandes tienen una gran población y deben encontrar formas de promover el consumo y expandir el consumo a gran escala". como automóviles, y respaldar una demanda rígida y mejorada de viviendas."
El 22 de agosto, el banco central anunció que reduciría la LPR a 1 año en 5 puntos básicos hasta el 3,65%, y la tasa de interés a 5 años año y superiores la LPR caería otros 15 puntos básicos hasta el 4,3% después de mayo. Esta "caída asimétrica", en la que la caída a largo plazo es mayor que la caída a corto plazo, ayudará a reducir el costo de compra de viviendas e impulsará la demanda de préstamos hipotecarios, apoyando así la entrada de la demanda de compra de viviendas en el mercado.
El día de la bajada de la LPR, el banco central organizó un simposio con algunas instituciones financieras y una vez más destacó "la necesidad de garantizar necesidades razonables de financiación del sector inmobiliario".
Yin Yue, analista de Hongta Securities, cree que actualmente el sector inmobiliario todavía está en riesgo crediticio y las instituciones financieras todavía son relativamente reacias a las empresas inmobiliarias. La disminución de las ventas de bienes raíces también ha obstaculizado el reembolso de fondos por parte de las empresas inmobiliarias. La restricción de la financiación externa y la escasa rotación de capital interno han restringido la velocidad de la construcción y la adquisición fluida de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias. A largo plazo, el sector inmobiliario también afectará a las cadenas industriales como la construcción y los materiales de construcción, así como a la capacidad de consumo de los residentes. Por lo tanto, las políticas de seguimiento necesitan urgentemente aumentar el apoyo para ayudar a estabilizar la industria inmobiliaria.
Según estadísticas incompletas, más de 80 ciudades han relajado las restricciones a los préstamos desde este año. Entre ellas, 57 ciudades, incluidas Lanzhou, Guiyang y Nantong, han reducido el porcentaje de pago inicial para préstamos para primera vivienda al 20%; 44 ciudades, incluidas Zhengzhou, Yichang y Zhaoqing, han implementado el "reconocimiento de viviendas pero no de préstamos"; han reducido el porcentaje de pago inicial para los préstamos para segundas viviendas.
Li Yujia cree que en las políticas de crédito para vivienda anteriores, aunque los ratios de pago inicial y las tasas de interés diferían mucho entre las regiones, no fueron decididos por los gobiernos locales, sino en el marco del crédito de vivienda diferenciado del banco central. políticas (como compradores de vivienda por primera vez) el índice de pago inicial no será inferior al 25%, y en ciudades no restringidas, la tasa de interés para la primera vivienda no será inferior al LPR del período correspondiente, etc. .) y será fijado por el departamento de gestión financiera local. Dado que el departamento de gestión financiera está administrado verticalmente y es muy independiente, los gobiernos locales tienen poco espacio para desempeñar un papel aquí.
Ahora, permitir que los gobiernos locales utilicen crédito y otras políticas "una ciudad, una política" significa que "bajo la premisa de que los gobiernos locales son los principales responsables de la estabilidad inmobiliaria local, las políticas crediticias, las políticas fiscales, las políticas territoriales, etc., deberían trabajar juntos de manera integral para apoyar la emisión e implementación de un paquete de políticas de ayuda local, a fin de sacar a los bienes raíces del declive lo antes posible. Esto no significa que todos. "Las localidades deberían relajar significativamente los pagos iniciales y reducir las tasas de interés. Esto significa integrar verdaderamente las políticas crediticias con los gobiernos locales. La política de la ciudad tiene el mismo marco general y la misma frecuencia", dijo Li Yujia.
Wang Jingwen predice que bajo esta guía, a excepción de algunas ciudades clave, políticas como restricciones de compra y restricciones de préstamos continuarán relajándose en otras ciudades, junto con la reciente reducción del LPR de 5 años. y los estándares de identificación para propietarios de vivienda por primera vez. Si nos relajamos, el costo de comprar una casa para los residentes bajará significativamente.
Al mismo tiempo, varias localidades también deberían aumentar el apoyo por el lado de la oferta, aumentar la inyección de liquidez y esforzarse por garantizar la entrega de edificios y estabilizar los medios de vida de las personas.
“La política hipotecaria marcará el comienzo de un espacio más integral e innovador, especialmente en términos de reducir el índice de pago inicial, aumentar el límite de la hipoteca y reducir la tasa de interés hipotecaria. También habrá varias herramientas innovadoras. basándose en el mercado inmobiliario en distintos lugares, la situación y los recursos crediticios seguirán optimizando las políticas de préstamos para vivienda para estabilizar mejor el mercado inmobiliario", predice Yan Yuejin, director de investigación del Centro de Investigación del Instituto de Investigación E-House.