Precauciones y procedimientos detallados para la compra y venta de viviendas de segunda mano
En los últimos años, con el continuo crecimiento de la población, la presión inmobiliaria se ha vuelto cada vez más severa. Dado que las casas nuevas son relativamente caras, muchas personas en demanda de vivienda han elegido casas de segunda mano. Las casas de mano es que son baratas, pero también tiene su desventaja que la decoración es relativamente antigua. Los trámites para comprar una casa de segunda mano son más complicados que los de una nueva, por lo que hay muchas cosas a las que prestar atención a la hora de comprar una casa de segunda mano. A continuación, el editor te dará una introducción detallada a lo que debes tener en cuenta. nota y el proceso detallado de compra-venta de casa de segunda mano!
Precauciones y procedimientos detallados para la compra y venta de casas de segunda mano
Paso 1: Revisión previa a la venta de derechos de propiedad
Compradores que están preocupados por comprar una casa Los problemas con los derechos de propiedad no son una de las razones importantes para atreverse a comerciar por su cuenta. Sin embargo, siempre que haga suficientes preparativos preliminares, este problema no será un problema.
En primer lugar, revise cuidadosamente el certificado de propiedad del propietario y observe cuántos nombres están firmados en él. Si hay dos personas, deben tener sus nombres al firmar el contrato posterior; en segundo lugar, consulte los documentos pertinentes para la compra de la casa, como facturas de compra de la casa, facturas del impuesto sobre la escritura, etc., como prueba para confirmar inicialmente la propiedad. de la casa.
Notas:
El riesgo en este paso radica en defectos de derechos de propiedad, por lo que antes de pagar el depósito, asegúrese de revisar el expediente y obtener una respuesta clara. La casa que le interesa puede estar en estado hipotecario o puede estar en estado de embargo debido a disputas de deuda. Una vez que haya un problema con los derechos de propiedad de la casa, la transacción será declarada inválida.
Paso 2: Paga el depósito y firma el contrato
Después de ver la casa y confirmar los derechos de propiedad, es natural pagar el depósito. Pero no ignores este pequeño enlace. También existen técnicas para pagar un depósito. Las casas pueden costar fácilmente millones, e incluso un depósito del 5% puede alcanzar los 50.000 yuanes. Por lo tanto, cuando la transacción llega a esta etapa, debes mantener los ojos abiertos.
Si la casa que te interesa aún está hipotecada, intenta no entregar la fianza directamente al propietario, sino a un tercero. Si el comprador y el vendedor tienen un tercero confiable, pueden firmar un acuerdo simple, estipulando que el depósito se entregará al vendedor una vez completado el rescate de la propiedad. Cabe señalar que "si el depósito se entrega a. el tercero para su supervisión, se considerará que el vendedor ha recibido el depósito. Si el vendedor no recibe el depósito, la negativa a ejecutar el contrato basándose en el pago del depósito se considerará incumplimiento del contrato. Si no hay un tercero de confianza, el depósito puede quedar bajo la custodia del banco. El método específico es: el comprador y el vendedor van al banco para firmar un acuerdo de supervisión y pueden acordar transferir el depósito a la cuenta del vendedor después de que el centro de transacciones complete los procedimientos de entrega.
En circunstancias normales, se firmará un contrato de venta de reserva cuando se pague el depósito. El texto de muestra se puede descargar del sitio web de la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda. El contrato debe estipular al menos la dirección de la casa, importe de compra y venta, plazo de entrega, indemnización por daños y perjuicios y responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc. Consulte el texto del modelo para conocer términos específicos.
Nota:
1. Actualmente, los precios de la vivienda están subiendo. Para evitar que el vendedor rompa el contrato y no venda, el comprador puede pagar el depósito completo o acordar un acuerdo. elevadas indemnizaciones por daños y perjuicios para aumentar el coste del incumplimiento del contrato. Sin embargo, la fianza o indemnización no podrá exceder el 20% del precio de venta.
2 El vendedor podrá rescindir el contrato y no vender la casa por motivos reglamentarios al supervisar la fianza; establecido en la reserva del contrato de compraventa "El tercero bajo vigilancia se considerará aceptado por el vendedor";
3. Cuando el vendedor controle el depósito, el tercero bajo vigilancia será considerado. considerado como el vendedor. Para evitar que el propietario entre en mora antes de entregar el edificio, primero se debe firmar un acuerdo de depósito y se acuerda que se deducirán unos 10.000 yuanes del depósito. Después de comprobar que los muebles y electrodomésticos están en buen estado, pagar las facturas de servicios públicos y gastos de gestión de la propiedad y entregar las llaves, se devolverá la fianza.
Paso 3: Canjear la propiedad
Canjear la propiedad es un gran problema. Los diferentes métodos de canje de propiedad tienen diferentes costos, tiempos de entrega y riesgos. Generalmente, el rescate es responsabilidad del propietario. Hay dos métodos de operación: uno es que el propietario pide dinero prestado al banco para rescatar la propiedad a través de una compañía de garantía, que incurre en una comisión de garantía del 0,8% y una tasa de interés de rescate a corto plazo del 0,4% después del certificado de propiedad del comprador. se emite, va al banco a solicitar una hipoteca; el otro es El comprador va al banco a solicitar una hipoteca a través de la compañía de garantía, y luego el banco transfiere el dinero del rescate al vendedor Solo la tarifa de garantía es. incurrido, pero el comprador debe pagar el préstamo por adelantado.
Aquí también se ofrecen algunos consejos: si vuelve a hipotecarse a través de un compañero, las tarifas anteriores son menores, pero puede ahorrar mucho tiempo. Además, las empresas de garantía tienen relaciones de acoplamiento con los bancos. Por ejemplo, los bancos correspondientes a las empresas de garantía sólo pueden ser el Industrial and Commercial Bank of China, el Bank of China, etc. Si no sabe cómo elegir una empresa de garantía, puede acudir al banco donde planea obtener una hipoteca para realizar una consulta. De lo contrario, es posible que deba elegir una empresa de garantía primero.
Nota:
Riesgos derivados de la ejecución hipotecaria.
El comprador no debe utilizar efectivo para rescatar la propiedad, ni debe obtener un préstamo de un banco a través de una compañía de garantía para rescatar la propiedad. Una vez terminada la transacción por motivos inesperados o embargada la casa, el riesgo correrá a cargo del comprador. El periodista entrevistó a varios expertos del departamento de intermediación hipotecaria y todos estuvieron de acuerdo con el "reembolso de dos dineros", es decir, el propio propietario pide prestado al banco a través de una sociedad de garantía.
Paso 4: Pago inicial y supervisión de capital
Además de las cuestiones de derechos de propiedad, el segundo mayor problema por el que preocuparse en las transacciones independientes es la supervisión de capital. De hecho, la supervisión del capital es sistemática y tanto los compradores como los vendedores actúan de acuerdo con las normas y regulaciones establecidas, por lo que el riesgo es muy pequeño. Independientemente del método de transacción, el pago inicial debe realizarse ante el banco para su supervisión.
La operación específica es: el comprador y el vendedor van al banco para firmar un acuerdo de supervisión del fondo y luego abren una cuenta en el banco respectivamente y luego acuerdan entregar el pago inicial al vendedor. el comprador completa la transferencia y obtiene el nuevo certificado inmobiliario. Si la transacción se completa con éxito, el banco transferirá el dinero a la cuenta del vendedor; si hay un problema en el proceso y se cancela la transacción, el pago inicial se transferirá nuevamente a la cuenta del comprador. Los bancos suelen cobrar una tarifa única de supervisión de alrededor de $500 por este servicio, pero esta tarifa no se aplica si usted supervisa los fondos a través del banco que prepara su hipoteca.
Para ser justos, cuando el banco firma un acuerdo de supervisión, requerirá que el comprador y el vendedor firmen primero una carta de préstamo. De esta manera, el comprador y el vendedor no necesitan ir al banco. en persona al prestar dinero, y también evitar que el comprador no coopere con el préstamo, y el vendedor se encuentre en apuros.
Notas:
1. El comprador debe asegurarse de que el pago inicial sea supervisado por un tercero independiente para evitar riesgos financieros. Utilizar el pago inicial para canjear la propiedad para el vendedor conlleva mayores riesgos.
2. Si la carta de liberación de la hipoteca no se firma con anticipación, el vendedor debe instar al comprador a liberar el pago inicial de manera oportuna después de completar la transferencia para evitar una "escena fría".
Paso 5: Firma el contrato de venta
En el proceso de pago del depósito, puedes firmar un "acuerdo escrito" para transacciones independientes. Este acuerdo es muy similar al contrato de intermediario. de un intermediario ordinario, excepto que falta La parte intermediaria. El formato puede hacer referencia al contrato de intermediario, o puede ir directamente a las descargas relacionadas con la administración de bienes raíces en la columna "Divulgación de información" del sitio web de la Administración de Tierras y Vivienda local y descargar "×× Ventas de reserva de casas de segunda mano de la ciudad y Contrato de Servicios de Intermediación" como referencia.
Al firmar un acuerdo escrito, céntrese en cuatro aspectos: derechos de propiedad, precio total de la vivienda, impuestos sobre las transacciones y fecha. Lo que hay que tener en cuenta es que el acuerdo escrito debe especificar cómo se comparten los impuestos sobre las transacciones. las dos partes. Las fechas también son muy importantes, como el depósito, la transferencia, el tiempo de entrega, etc. Solo determinando la fecha la transacción se puede realizar sin problemas. Por ejemplo, se estipula que el canje de la casa debe completarse dentro de los 45 días y el pago inicial debe realizarse. estar sujeto a supervisión bancaria dentro de los 7 días posteriores a la firma del contrato, etc. Después de pagar el pago inicial, puede firmar un contrato formal de venta de vivienda de segunda mano con la Administración de Tierras y Vivienda.
Notas:
1. Si hay un propietario de la propiedad, el propietario debe firmar en conjunto para evitar que el propietario no esté de acuerdo con la venta más adelante. Existe la posibilidad de que la transacción. fracasará;
2. Si existe un contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá firmar un certificado de renuncia al derecho de tanteo para evitar que el arrendatario infrinja el derecho de tanteo. Si existe un contrato de arrendamiento, se debe pedir al arrendatario que firme un certificado de renuncia al derecho de tanteo para evitar que el arrendatario viole el derecho de tanteo y provoque el fracaso de la transacción.
3. Si hay muebles y electrodomésticos valiosos en la casa, deben Describir en detalle el estado de los muebles y electrodomésticos en el cronograma del contrato, como la marca, el estado, etc. de los muebles y electrodomésticos, y adjuntar fotografías de los muebles y electrodomésticos;
4. Si hay muebles y electrodomésticos valiosos en la casa, el estado de los muebles y electrodomésticos debe describirse detalladamente en el cronograma del contrato, como la marca del mismo. Se deben adjuntar muebles y electrodomésticos, su estado, etc., y fotografías de los muebles y electrodomésticos. Si es necesario, se pueden adjuntar fotografías de los muebles y electrodomésticos para evitar problemas en la entrega de la casa. el mercado;
4.
5. Es necesario aclarar la responsabilidad por incumplimiento de contrato, especialmente en la situación actual de aumento de los precios de la vivienda, la probabilidad de incumplimiento del propietario de El contrato aumenta y se debe aclarar la responsabilidad por incumplimiento del contrato para proteger sus propios derechos e intereses.
Paso 6: Elige un banco y solicita una hipoteca
Si no es un pago único, el comprador de la vivienda debe acudir al banco para solicitar una hipoteca. Al acudir al banco a solicitar un préstamo, tanto el comprador como el vendedor deben estar presentes, y deben traer sus documentos de identidad originales, comprobante de ingresos y contrato de compraventa. Al solicitar un préstamo, diríjase directamente al administrador de cuentas del banco y pídale que solicite una hipoteca inmobiliaria, y él le ayudará. En general, los resultados de la aprobación se pueden confirmar el mismo día. Sin embargo, a veces el importe del préstamo no cumple con las expectativas. Por ejemplo, si el precio de evaluación es demasiado alto, el banco debe realizar una nueva evaluación, que normalmente se prolongará dos o tres días hábiles.
Sin embargo, antes de contratar una hipoteca, los compradores de vivienda deben tener una idea en mente. En cuanto al depósito y anticipo supervisados por el banco, también puedes solicitar una hipoteca al mismo tiempo para no tener que ir y venir.
En cuanto a la elección del banco, el intermediario sugirió que las cuotas de préstamo de los cuatro principales bancos estatales serán relativamente flexibles y la eficiencia será relativamente alta. En cuanto a si las tasas de interés pueden subir, las políticas implementadas por cada banco son básicamente las mismas, por lo que no hay necesidad de pensar demasiado.
Notas:
1. Si el monto del préstamo no cumple con las expectativas, los compradores de vivienda deben preparar más pagos iniciales; de lo contrario, la transacción no se llevará a cabo y dará lugar a un incumplimiento
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2? Actualmente, existe una tendencia a endurecer los préstamos hipotecarios para segundas viviendas y puede haber situaciones en las que el préstamo no pueda aprobarse. Para evitar disputas entre las dos partes después de que ocurra la situación, se puede encontrar una solución. acordarse en el contrato, como la rescisión del contrato o la indemnización por daños y perjuicios, etc.
Paso 7: Transferir y pagar impuestos
Al comprar una casa y transferirla, es necesario acudir al centro de registro de bienes raíces donde se encuentra la propiedad para gestionar los trámites de transferencia. Los compradores y vendedores deben traer documentos de identidad originales, certificados de bienes raíces originales y contratos de venta de casas de segunda mano. Generalmente, una vez entregada la casa, el propietario que recibe el recibo puede solicitar al banco la liberación del depósito previamente supervisado.
En términos de pago de impuestos, si el contrato estipula que cada parte pagará el impuesto, ambas partes deben estar presentes; si el propietario realmente recauda el impuesto, solo debe estar presente el comprador. En cuanto al nuevo certificado, si realiza un pago único, podrá obtener directamente el nuevo certificado inmobiliario. Si se trata de un préstamo hipotecario, se requerirá una copia del certificado inmobiliario. El banco acudirá automáticamente al banco. La Oficina de Administración de Tierras y Vivienda se encargará de los trámites de la hipoteca y liberará el saldo al propietario después de 5 días hábiles.
Notas:
1. La responsabilidad por riesgos de los bienes inmuebles será asumida por el transmitente antes de la transferencia de los derechos de propiedad, y será asumida por el cesionario después de la transferencia de los derechos de propiedad. . Es decir, los riesgos como daños a la casa después de la transferencia corren a cargo del comprador, por lo que el comprador debe confirmar cuidadosamente si hay problemas de calidad en la casa antes de la transferencia.
2; El riesgo posterior a la transferencia de los derechos de propiedad de la casa corre a cargo del comprador. Ser asumido por otros. En la actualidad, los precios de la vivienda están subiendo y algunos propietarios solicitarán al tribunal que embargue la propiedad por deuda falsa. Por lo tanto, durante la terminación de la transacción inmobiliaria, el comprador puede agregar una cláusula en el contrato para estipular que si. la propiedad sufre daños por culpa del propietario durante la transferencia de la propiedad. Si es embargada, se considerará un incumplimiento de contrato por parte del propietario y él deberá asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato.
Paso 8: Asuntos de seguimiento
La entrega de vivienda generalmente implica la entrega de propiedad, agua, electricidad, televisión por cable, gas, etc. Si todavía quedan muebles y electrodomésticos en el edificio, se debe verificar si han sido reemplazados o trasladados. Sólo después de que el propietario entregue las llaves se podrá completar oficialmente la venta. La entrega de agua y electricidad mencionada anteriormente debe ser realizada por la oficina de administración, la oficina de impuestos, la estación de televisión por cable, la oficina de suministro de energía y otros departamentos. Ambas partes deben preparar copias del certificado de propiedad, el documento de identidad, etc. Lo más importante es que antes de firmar el “Acuerdo de Depósito”, si los muebles y electrodomésticos del interior de la casa están intactos, se devolverá el depósito al propietario. Si efectivamente se pierden los muebles y electrodomésticos, el importe podrá deducirse de la fianza previa negociación entre las dos partes.
Notas:
1. Si los muebles y electrodomésticos se dañan o incluso se retiran cuando se entrega la casa y no se puede recuperar el depósito de entrega, generalmente es difícil para el comprador para encontrar al vendedor para reclamar una compensación. Por lo tanto, al acordar el depósito al principio, intente fijar el monto del depósito lo más grande posible;
2 La cuestión del registro del hogar también es una cuestión que se pasa fácilmente por alto al entregar la casa. Por lo tanto, antes de entregar la casa, debe ir a la oficina de seguridad pública donde se encuentra la casa para preguntar si el registro de hogar del propietario se ha trasladado fuera de la casa.
Bien, te he dado una introducción detallada a las precauciones y procedimientos detallados para la compra y venta de casas de segunda mano. Aunque hay mucho contenido, vale la pena conocerlo para que puedas comprar. casas de segunda mano en el futuro. Se pueden tomar algunas precauciones a este respecto. Hoy en día, no importa en qué ciudad te encuentres, la presión para que los precios de la vivienda suban es muy alta. Los precios de la vivienda han ido creciendo continuamente en los últimos años, por lo que muchos compradores de viviendas tienen que optar por comprar casas de segunda mano. La presión económica se puede solucionar. Se fue aliviando poco a poco.
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