Cambios en las tasas de interés de los préstamos en Estados Unidos en los últimos años
El fuerte crecimiento económico tiende a generar una mayor inflación, lo que eleva las tasas de interés.
El rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años subió a su nivel más alto desde junio de 2004, lo que indica que una recuperación en la economía global impulsará tasas de interés más altas en casi todo, desde las tasas de préstamos hipotecarios estadounidenses hasta las corporativas globales. cautiverio.
Algunos economistas e inversores creen que nuevos aumentos en las tasas de interés estadounidenses podrían sofocar el impulso de la recuperación económica. Una razón es que los consumidores estadounidenses ya cargan con una pesada carga de deuda. Los préstamos hipotecarios han aumentado de menos de 5 billones de dólares a finales de 2000 a más de 8 billones de dólares en 2005. A algunos economistas les preocupa que si las tasas hipotecarias aumentan demasiado rápido, se podría desacelerar el crecimiento económico y provocar que las tasas de interés vuelvan a caer. David Rosenberg, economista jefe para América del Norte de Merrill Lynch en Nueva York, dijo que la economía cargada de deuda no puede permitirse un aumento continuo en los rendimientos de los bonos. Dijo que esta es la razón por la que el impulso de recuperación similar de años anteriores finalmente se quedó corto.
Al final de la sesión bursátil del martes en Nueva York, el bono del Tesoro estadounidense a 10 años cayó 14/32, lo que equivale a una caída de 4,38 dólares por cada 1.000 dólares de valor nominal. La caída de los precios de los bonos significa un aumento de los rendimientos. El rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años subió 0,056 puntos porcentuales a 4,742. Se trata del nivel más alto desde el 28 de junio de 2004, cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés para controlar los riesgos inflacionarios en una economía en crecimiento. El aumento continuo de los rendimientos hará subir las tasas hipotecarias y aumentará el costo de comprar una casa. Sin embargo, los datos de bankrate.com muestran que hasta el lunes, la tasa hipotecaria a 30 años era de 5,81, sólo ligeramente superior a la tasa de 5,79 de hace una semana.
Los profesionales del mercado de bonos creen que este movimiento en ausencia de datos económicos se debe principalmente a las expectativas de que una economía más fuerte llevará a bancos centrales como los de Europa y Japón a subir los tipos de interés a corto plazo. Las bajas tasas de interés en el extranjero han llevado a inversionistas de todo el mundo a invertir dinero en bonos estadounidenses, y aunque los rendimientos que reciben son bajos según los estándares históricos, ya son bastante altos en el mundo industrializado de hoy. Por ejemplo, el rendimiento de los bonos del Estado alemán a 10 años es sólo del 3,6. Pero todo eso puede estar cambiando. Cuando el Banco Central Europeo elevó su objetivo de tasa de interés a corto plazo a 2,5 la semana pasada, dijo que podría seguir aumentando las tasas de interés en el futuro.
Los operadores también esperan que las autoridades del Banco de Japón puedan comenzar a cambiar la política monetaria más laxa del mundo tan pronto como el jueves después de una reunión de dos días. Durante los últimos cinco años, el Banco de Japón ha estado inyectando grandes cantidades de efectivo en el sistema financiero para estimular la actividad económica, lo que se conoce como política monetaria ultralaxa. Algunos de los fondos acabaron siendo utilizados por inversores individuales. Si bien muchos inversores se han mostrado reacios a comprar acciones en mercados deprimidos durante los últimos 15 años, muchos tomadores de riesgos han acudido en masa con préstamos que ofrecen una tasa de interés anual de sólo 1,3 – el equivalente a un préstamo de 10.000 dólares cada día. El interés es 0,36 dólares. - e invirtió en el mercado de valores.
Los datos de la Bolsa de Tokio muestran que en 2005, el 49% del volumen de operaciones de los inversores individuales eran operaciones de margen, es decir, utilizaban dinero prestado para comprar acciones. La participación activa de inversores individuales, junto con el entusiasmo de los inversores extranjeros, hizo subir el Nikkei un 40% el año pasado, convirtiendo al mercado de valores de Japón en uno de los de mejor rendimiento del mundo. Sin embargo, las cosas podrían cambiar mucho en los próximos meses a medida que termine la política monetaria ultralaxa. Aunque el Banco de Japón ha dicho que mantendrá las tasas de interés a corto plazo cerca de cero durante mucho tiempo incluso después de poner fin a su política monetaria ultralaxa, tal cambio de política privará a los inversores de la seguridad de que las tasas de interés seguirán bajas.
Algunos economistas dicen que las tasas de interés podrían aumentar más rápido de lo que muchos inversionistas esperan, especialmente si la economía continúa creciendo con tanta fuerza como lo ha hecho.
Por ejemplo, el rendimiento de los bonos del gobierno japonés a 10 años ha aumentado a 1,635 esta semana desde 1,44 a principios de año. Dado que las tasas de interés de los préstamos de margen se determinan en función de las tasas de interés del mercado, esto aumentará los costos de endeudamiento para los inversores individuales que operan con margen. Estos cambios pueden hacer que los inversores se muestren reacios a seguir comprando acciones, lo que provocará que el mercado de valores pierda impulso. El Banco de Japón podría anunciar cambios de política el jueves, pero muchos economistas creen que es poco probable que se produzca un cambio de política antes de abril.
Seiji Adachi, economista senior de Deutsche Securities en Tokio, dijo que el mercado de valores probablemente será el primero en sentir los efectos de la reducción de 24 billones de yenes en la liquidez de los mercados financieros por parte del banco central. Rick Klingman, jefe de operaciones del Tesoro estadounidense en ABN AMRO Holding, dijo que si Japón va como se espera, el Banco de Japón, el Banco Central Europeo y la Reserva Federal endurecerán su política al mismo tiempo.
A medida que Europa y Japón comienzan a aumentar las tasas de interés en una competencia por el dinero de los inversores, algunos analistas esperan que las tasas de interés estadounidenses se vean obligadas a subir para mantener el interés de los inversores en poseer activos estadounidenses. Bob Prince, codirector de inversiones de Bridgewater Associates Inc., dijo que, al igual que un deudor atrapado en un usurero, Estados Unidos necesitará reembolsar todo el capital y los intereses del dinero prestado a menos que el dólar caiga hasta el punto en que los fondos ya no son necesarios.
Además, en el corto plazo, el aumento de los tipos de interés tiende a intensificar este fenómeno. Una razón es el vínculo teórico entre los mercados de bonos e hipotecas. El aumento de las tasas de interés disuadirá a los propietarios de volver a hipotecarse, lo que significa que es más probable que mantengan sus hipotecas por más tiempo. La extensión de los vencimientos podría obligar a instituciones como Fannie Mae y Freddie Mac a ajustar sus estrategias de cobertura vendiendo bonos del Tesoro estadounidense a más largo plazo, lo que aumentaría la tasa de los bonos y generaría una mayor presión alcista. Algunos operadores esperan que un aumento en los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años por encima de 4,75 desencadene otra ronda de ventas relacionadas con las hipotecas, elevando los rendimientos.
A pesar de los múltiples aumentos de las tasas de interés a corto plazo en Estados Unidos, el gasto de los consumidores se ha mantenido fuerte. Pero los economistas dicen que el aumento de las tasas de interés podría ejercer una presión adicional sobre los consumidores para que reduzcan el gasto. Esto se debe a que el impacto de las nuevas hipotecas reduce la demanda de viviendas, lo que impide que los propietarios aprovechen el aumento del valor de las viviendas para obtener más préstamos, lo que ha sido una importante fuente de financiación para el gasto de los consumidores. Si el lento gasto de los consumidores desacelera el crecimiento económico, las tasas de interés a largo plazo caerán ya que los inversores esperan una inflación más baja y la Reserva Federal reducirá las tasas de interés a corto plazo para impulsar el crecimiento económico.
¿Ves si funciona?
En el gran desarrollo del mercado inmobiliario mundial en los últimos años, los mercados inmobiliarios de China y Estados Unidos han llamado la atención, convirtiéndose en dos ejemplos típicos de mercados en desarrollo y mercados desarrollados. La espuma aquí es grave y la espuma allá tampoco es ligera. Ahora, la burbuja de China está comenzando a disminuir, pero la burbuja en los Estados Unidos continúa sin signos de detenerse; algunas personas en China están comenzando a preocuparse por el estallido de la burbuja, pero nadie en los Estados Unidos cree que la burbuja pueda estallar. (De hecho, la burbuja inmobiliaria nunca ha estallado en la historia de Estados Unidos. El gobierno chino ha tomado una serie de medidas de control para hacer frente a la burbuja inmobiliaria, pero el gobierno de Estados Unidos se ha mantenido indiferente y sin cambios). ¿Por qué? En resumen, porque las burbujas inmobiliarias en los dos países, así como los propios mercados, son muchas y muy diferentes.
El aumento de los precios de la vivienda en Estados Unidos también es sorprendente.
Esta ronda de burbuja inmobiliaria en Estados Unidos es realmente grave. Según los últimos datos publicados por la Agencia Federal Reguladora de Empresas de Vivienda, en 2004, en 35 de los 51 estados y distritos de los Estados Unidos los precios de la vivienda aumentaron más del 10% en un año, y en 6 de ellos los precios aumentaron más del 10%. del 20%.
En el segundo semestre de 2004, el aumento promedio anual de los precios de la vivienda en Estados Unidos fue de 12,56. En el primer trimestre de este año, el aumento fue aún mayor, alcanzando 12,97. En los últimos cuatro años, el aumento acumulado fue de 50,56. con un aumento anual promedio de más de 10. En el último medio siglo, el precio promedio de la vivienda en los Estados Unidos ha aumentado un 12,97. El aumento anual del precio promedio de la vivienda es de sólo 5,5. Al mismo tiempo, la relación precio/ingreso de la vivienda y la relación precio/alquiler de la vivienda en Estados Unidos también han alcanzado niveles históricamente altos.
Para las grandes ciudades como Nueva York, Chicago, San Francisco y Boston, el ritmo de aumento de los precios de la vivienda es aún más sorprendente. Los precios de los apartamentos de lujo en estas ciudades han aumentado más de un 100 en los últimos años. El aumento de precio promedio de los condominios en Manhattan, Nueva York, alcanzó 153, superando los 90.000 yuanes por metro cuadrado, y los más altos alcanzaron entre 30.000 y 400.000 yuanes por metro cuadrado. Los apartamentos de nueva construcción de dos dormitorios (dos baños) en Manhattan con una superficie interna de unos 120 metros cuadrados cuestan desde más de 1,6 millones de dólares estadounidenses, y los apartamentos de mejor calidad (que incluyen piscinas, saunas y otras instalaciones de fitness) cuestan más. Más de 2 millones de dólares, con pisos altos y vistas. Los mejores cuestan más de 3 millones de dólares y los mejores llegan a casi 10 millones de dólares. En algunas áreas de nuevo desarrollo en el Bajo Manhattan, como Battery Park adyacente al Liberty Building, el edificio más alto del mundo que ya ha comenzado a construirse, el precio de los nuevos apartamentos se ha disparado en 318. ¿Se ha disparado el precio?
El fuerte crecimiento de la vivienda de primera mano ha impulsado el mercado de la vivienda de segunda mano. Según datos publicados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, las ventas de viviendas de segunda mano en junio de este año equivalieron a unas ventas anuales de 7,33 millones de unidades. Esta es la segunda vez desde abril de este año que se establece otro récord. El precio medio de las ventas de casas unifamiliares en los Estados Unidos (casa unifamiliar, que llamamos villas) alcanzó los 219.000 dólares en junio, alcanzando nuevamente un récord. En comparación con el mismo período del año pasado, el aumento llegó al 14,7. que fue el mayor de los últimos 25 años.
El gobierno de Estados Unidos es indiferente a la burbuja
En la actualidad, bajo la serie de nuevas políticas inmobiliarias adoptadas por los gobiernos central y local en China, los precios de la vivienda en muchas ciudades han comenzado En primer lugar, el precio de las casas de segunda mano ha bajado básicamente un 15%. segunda mitad del año A algunos les preocupa que la burbuja incluso pueda estallar, es decir, que los precios caigan un 30% en el corto plazo. Todavía no hay señales de que los precios de la vivienda bajen en Estados Unidos. Los datos publicados por el Departamento de Comercio de EE. UU. han demostrado repetidamente que los inicios de nuevas construcciones, las ventas de viviendas nuevas y los montos de los préstamos continúan alcanzando niveles récord. Los estadounidenses no parecen estar preocupados por el estallido de la burbuja. Aunque los estadounidenses ahora no tienen dudas de que a medida que la Reserva Federal suba aún más las tasas de interés en la segunda mitad del año, los precios de la vivienda en Estados Unidos entrarán en un canal descendente tarde o temprano. Pero este proceso, en el que los precios de la vivienda cayeron un 20% en cinco años, es lento y seguro. No provocará que los bancos generen una gran cantidad de deudas incobrables ni creará un grupo de burguesía negativa. El gobierno de Estados Unidos no cree, ni cree, que deba prestar especial atención a la burbuja inmobiliaria.
El mercado inmobiliario está muy desarrollado y maduro
Investigando la causa raíz, en primer lugar, los mercados inmobiliarios en China y Estados Unidos son muy diferentes. China es un mercado emergente, un mercado que se está desarrollando rápidamente pero que aún no es sólido ni completo. Estados Unidos es un mercado altamente desarrollado y maduro. Esto se refleja en el hecho de que el mercado inmobiliario estadounidense refleja plenamente las características de diversificación y diversidad, incluida la diversificación de la estructura de consumo (sólo el 65% de los hogares estadounidenses son propietarios de sus propias casas, el 35% de los hogares alquilan sus casas por un desde hace mucho tiempo y hay un gran número de propiedades en alquiler a precios relativamente bajos). Diversificación de la estructura de precios. Al mismo tiempo, el precio de venta medio de una casa unifamiliar en Estados Unidos ha alcanzado los 219.000 dólares estadounidenses después de un aumento sustancial de precio. Aun así, basado en el área de 220 metros cuadrados por unidad, el precio por unidad. El metro cuadrado cuesta 1.000 dólares estadounidenses, equivalente a 8.000 RMB, con un máximo de 100 veces diferente del precio medio. Diversificación de la estructura de productos (Estados Unidos tiene tanto condominios caros como apartamentos cooperativos baratos; hay casas unifamiliares y casas multifamiliares, y hay muchas variedades). Sin embargo, en todos los aspectos del sector inmobiliario chino, la estructura es muy simple y el coeficiente de correlación es grande. Es fácil que uno prospere y el otro sufra.
Cada subida del precio de la vivienda tiene sus propias características
Las circunstancias específicas de esta subida del precio de la vivienda en China y Estados Unidos son muy diferentes.
En este aumento del precio de la vivienda, muchas zonas de China han experimentado aumentos casi completos y simultáneos. Por ejemplo, en la región del delta del río Yangtze centrada en Shanghai, los precios de la vivienda en 16 ciudades centrales han aumentado significativamente, y las razones del aumento son básicamente las mismas. Además, en cada ciudad, los precios de la vivienda se turnan para aumentar independientemente de la región (centro de la ciudad o suburbios), el rango de precios (de gama alta o baja) o el tipo (apartamento o villa). Aunque el actual aumento de los precios de la vivienda en Estados Unidos es extremadamente amplio y tiene sus razones fundamentales para el aumento, definitivamente no es un aumento general. El aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en Estados Unidos ha sido impulsado principalmente por los condominios en las principales ciudades y las viviendas unifamiliares en varios estados. El número de apartamentos cooperativos y casas multifamiliares, que superan varias veces el número de condominios, no ha aumentado día a día, ni el precio del alquiler ha aumentado significativamente. Existen enormes diferencias en las tasas de crecimiento de los diferentes tipos de precios de la vivienda en diferentes regiones.
Además, el aumento de los precios de la vivienda en varios estados y ciudades de Estados Unidos tiene sus propias razones especiales: por ejemplo, en algunas ciudades se debe a la escasez de cierto tipo de viviendas que supera la demanda, en algunas ciudades se debe a una caída sustancial en la tasa de desempleo, y en algunos estados debido al aumento en el número de inmigrantes y al rápido crecimiento de ciertas industrias en algunos estados, se producirán burbujas de cerveza y burbujas de café (capuchino). no estar conectados entre sí en burbujas más grandes, lo que demuestra plenamente la amplitud e independencia del mercado y la unidad de características opuestas, de las que China actualmente carece y necesita trabajar duro para crear.
Existen diferentes grados de burbujas
Aunque los precios de la vivienda en China y Estados Unidos han aumentado significativamente, el grado de burbujas es muy diferente. La llamada burbuja inmobiliaria no es un simple aumento de precios, sino que se refiere a aumentos de precios y demanda falsa provocada por una inversión y especulación excesivas. En algunas grandes ciudades de la región del delta del río Yangtze, la inversión y la especulación se han vuelto comunes, y las colas para comprar son comunes. El resultado es una falsa prosperidad y un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda. El aumento de los precios de la vivienda en Estados Unidos, aunque tiene un componente de inversión, se sustenta básicamente en la demanda real. Dado que Estados Unidos tiene un sistema completo, impuestos estrictos, préstamos estrictos y costos altos, la regla básica para comprar y vender casas es que es difícil ganar dinero en menos de 5 años, por lo que los inversores siguen siendo principalmente de mediano y largo plazo. -inversores a plazo. De hecho, con el aumento de los precios de la vivienda y el aumento de los ingresos, cada vez más personas ricas, ricas y de clase media están comprando más de dos casas, ya sea para reemplazarlas por casas nuevas, para jubilarse, o para alquilar y respaldar préstamos, o para obtener préstamos. evitar y reducir impuestos, sin embargo, la mayoría de ellos forman parte de las finanzas familiares a largo plazo y pocos pierden la cabeza. Las estadísticas muestran que a medida que los precios de la vivienda aumentan cada vez más, la proporción de hogares de bajos ingresos y de hogares que compran por primera vez una vivienda disminuye, y la proporción de alquileres aumenta, lo que indica que el mecanismo del mercado sigue funcionando.
El estatus de la industria inmobiliaria en la economía y la vida ha disminuido
La proporción y el estatus de la industria inmobiliaria en toda la economía y la vida en China y Estados Unidos están muy diferente. Durante mucho tiempo, antes del surgimiento de las industrias de alta tecnología y servicios de alta gama, la industria inmobiliaria estadounidense, junto con el acero y los automóviles, era una de las tres industrias pilares de la economía nacional. se ha reducido considerablemente. No es así en China. La actual industria inmobiliaria de China se parece un poco a la de Estados Unidos entre 1920 y 1950. Está en auge y florecimiento en todas partes y desempeña un papel decisivo en el crecimiento de la economía nacional y la mejora de la vida de las personas. Aunque la vivienda sigue siendo una parte importante del consumo y el crédito de los residentes de Estados Unidos y, a medida que aumentan los precios de la vivienda, la carga y la proporción han aumentado significativamente, pero en general sigue siendo relativamente baja. El gasto medio en vivienda de los residentes representa el 34% de sus ingresos después de impuestos, lo que equivale a los gastos en alimentación, ropa y transporte. Los pagos mensuales de préstamos para vivienda representan un promedio del 35% de su deuda total, que es inferior al crédito; deuda de tarjetas (40%), y los estadounidenses no se preocuparán por comprar una casa Gasto ilimitado en otras áreas. A medida que los precios de la vivienda en China aumentan paso a paso, los gastos de vivienda y el crédito inmobiliario de los residentes chinos representan una proporción muy alta de sus ingresos y deuda. El impacto de la agitación inmobiliaria en la economía y la vida será mucho mayor que el de Estados Unidos. .
Existen enormes diferencias en los métodos de financiación
La industria inmobiliaria en China y Estados Unidos es muy diferente en su dependencia de las finanzas y sus métodos de financiación. La industria inmobiliaria de China, ya sean préstamos para desarrolladores o préstamos para compradores de viviendas, 70 depende directamente de los bancos. El éxito o el fracaso son inevitables. Los bancos corren el mayor riesgo de los altibajos del sector inmobiliario.
Los promotores y compradores de viviendas estadounidenses dependen mucho menos de los bancos que China. Los principales promotores en Estados Unidos son (o tienen experiencia en) algunos consorcios, grupos y empresas cotizadas, con una amplia gama de canales de financiación y una baja proporción de fondos bancarios. En cuanto a los canales de préstamos para compradores de viviendas, además de los mismos bancos comerciales que en China (llamados bancos comerciales/de ahorros), también hay un gran número de instituciones de crédito independientes (aunque algunas también se llaman bancos en sus nombres, en realidad sólo hacen préstamos para vivienda) y un mayor número de agentes hipotecarios. Los intermediarios de préstamos son establecimientos minoristas y agentes de préstamos. No pueden prestar dinero por sí mismos y no tienen fondos para préstamos, pero actúan como agentes para el negocio de préstamos de las instituciones crediticias y ayudan a los diferentes prestamistas a encontrar los canales de préstamo más adecuados. Detrás de los bancos e instituciones crediticias hay dos empresas públicas gigantes respaldadas por el gobierno, la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (traducción al chino: Fannie Mae) y la Corporación Federal de Hipotecas para la Vivienda (traducción al chino: Freddie Mac). Adquieren préstamos bancarios emitidos por bancos y. Las instituciones de crédito se venden en forma de acciones a diversos fondos mutuos, fondos de seguros, fondos de pensiones, fondos especiales y al público inversor. Los préstamos hipotecarios de estas dos empresas que cotizan en bolsa representan más del 20% de todos los préstamos en Estados Unidos. La titulización de los préstamos para vivienda y la existencia del mercado secundario han reducido en gran medida los riesgos financieros de las instituciones de crédito directo, haciendo que los riesgos y beneficios inmobiliarios sean soportados y disfrutados por muchas instituciones e individuos.
Diferentes formas de intervenir en el mercado
Las formas y el alcance de la intervención en el mercado por parte de los gobiernos chino y estadounidense también son muy diferentes. Debido a las cinco diferencias anteriores, el gobierno de Estados Unidos utiliza un cuchillo blando y no interviene en el mercado de manera enérgica o directa. El presidente de la Reserva Federal, Greenspan, dijo que a él no le importa el nivel de los precios de la vivienda, sólo el nivel de los tipos de interés. De hecho, incluso la única arma del gobierno estadounidense (el aumento de las tasas de interés) tiene un efecto extremadamente limitado y lento para frenar los precios de la vivienda. Durante el año pasado, la Reserva Federal aumentó la tasa de interés de referencia nueve veces seguidas, de 1 a 3,25. Sin embargo, el aumento de la tasa de interés de referencia no puede y no ha aumentado directamente la tasa de interés de los préstamos a 30 años. La tasa de interés de los préstamos en los Estados Unidos sigue siendo muy baja, sólo alrededor del 5,5, y varios grandes bancos comerciales e instituciones crediticias de los EE. UU. determinan las tasas de interés de los préstamos por sí mismos basándose en sus propias evaluaciones de riesgo.
El gobierno de Estados Unidos utiliza un cuchillo blando para evitar que la burbuja explote y para permitir que la economía y los mecanismos del mercado la digieran y absorban lentamente.
Los duros cuchillos utilizados por el gobierno chino, desde la formulación de políticas, el fortalecimiento de la supervisión, la mejora de los sistemas hasta el aumento de las tasas de interés y el aumento de los costos, intervienen y guían de manera integral y directa el mercado, con el fin de resolver el problema de la El actual mercado inmaduro y subdesarrollado, las condiciones de mercado no estandarizadas e imperfectas, previenen eficazmente el sobrecalentamiento de la inversión, el crecimiento excesivo, los aumentos excesivos de precios y muchos otros problemas, y crean una buena base y un entorno para el desarrollo estable a largo plazo del mercado.