¿A qué debes prestar atención al alquilar una tienda?

1. Investigue los derechos de propiedad de la tienda.

Antes de alquilar una tienda, debe acudir al centro de comercio inmobiliario donde se encuentra la tienda para realizar una investigación de derechos de propiedad y confirmar la siguiente información principal:

1), el Se debe garantizar el uso de la casa y el uso del terreno. Solo si el tipo de casa es comercial y el uso del terreno no es residencial, se puede alquilar como tienda. De lo contrario, correrá el riesgo de no conseguir un negocio. licencia y uso ilegal de la casa.

2) El dueño de la casa debe asegurarse de que el contrato de arrendamiento esté firmado con el dueño de la casa u otros propietarios.

3) Si la información del registro de alquiler se ha almacenado en la casa. Si se ha almacenado la información de registro de arrendamiento, no se puede registrar un nuevo contrato de arrendamiento, lo que da como resultado que la relación de arrendamiento del nuevo arrendatario no pueda antagonizar a terceros y también afecta la solicitud exitosa del nuevo arrendatario de una licencia comercial.

Si el arrendatario no puede averiguarlo, puede confiar a un abogado que acuda a los departamentos correspondientes para investigar.

2. Periodo de decoración sin alquiler

En el arrendamiento de locales, el periodo de decoración sin alquiler suele aparecer en el contrato, principalmente porque el arrendatario necesita decorar la casa después de entregar la casa. casa y no puedo trabajar ni hacer negocios. En este caso, el arrendador se compromete a no cobrar alquiler al arrendatario durante el periodo de renovación. Sin embargo, el concepto de "período de renovación gratuito" no está claramente definido en la ley. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento, es importante acordar claramente el inicio y el final del período de decoración sin alquiler y eximir del pago de tarifas específicas. En circunstancias normales, sólo está exento el alquiler y las facturas de servicios públicos incurridas durante el uso real de la casa deben ser sufragadas según lo estipulado en el contrato.

3. Depósito de arrendamiento

Comúnmente conocido como “depósito”, se utiliza principalmente para compensar los gastos que el arrendatario debería soportar pero no ha pagado. Debido a que las tarifas de electricidad, teléfono y administración de propiedades aplicables a las tiendas son relativamente altas, se recomienda que el depósito sea adecuadamente alto y no cubra los gastos anteriores. Además, se debe prestar especial atención al hecho de que durante el proceso de arrendamiento, el arrendatario sigue retrasando el pago de las tarifas correspondientes y ¿qué debo hacer si la deducción del depósito no es suficiente? El plan para completar el "depósito" puede estipularse en el contrato, es decir, después de que el arrendador deduzca los gastos relevantes del "depósito" cada vez, el arrendatario debe completar el "depósito" dentro de un período razonable. Si se compensa dentro de un plazo determinado después de haber sido notificado por el arrendador, éste podrá resolver unilateralmente el contrato y responsabilizar al arrendatario del correspondiente incumplimiento del contrato. Si existe tal acuerdo en el contrato, puede castigar efectivamente el comportamiento "perezoso" del inquilino.

4. Carga tributaria

De conformidad con lo dispuesto en las leyes, reglamentos, reglas y demás documentos normativos, el arrendador o subarrendador soportará los siguientes impuestos:

1), alquiler:

Impuesto comercial y alquiler adicional*5,55%

Alquiler del impuesto sobre la propiedad*12%

Impuesto sobre la renta personal*20% (los ingresos son alquiler menos el costo de mantenimiento, el costo de mantenimiento no excederá los 800 yuanes cada vez).

El alquiler del impuesto de timbre (monto total) es del 0,1% (se paga en una sola suma al pagar el impuesto por primera vez, calculado en base al alquiler total durante el período de arrendamiento).

El impuesto sobre el uso del suelo se aplica a cada metro cuadrado de terreno residencial, sujeto a la recaudación real por parte de la autoridad recaudadora.

2) Subarrendamiento:

Impuesto comercial e ingresos adicionales por subarrendamiento*5,55%

Impuesto de timbre Impuesto de timbre alquiler de subarrendamiento (total) 0,1%

En la práctica, existen muchos tipos de impuestos y tasas que deben pagarse por el arrendamiento de locales comerciales. Los estándares anteriores son solo estándares de cobranza legales y diferentes regiones pueden tener diferentes métodos de cobranza. Consulte con el personal del punto de recogida real antes de firmar un contrato de tienda.

Si bien el sujeto pasivo antes mencionado es el arrendador o subarrendatario, en el contrato de arrendamiento se puede estipular el sujeto pasivo específico. En este momento, tanto el arrendador como el arrendatario deben darse cuenta de que el impuesto sobre el arrendamiento de tiendas es relativamente alto. El contribuyente específico debe llegar a un acuerdo después de considerar cuidadosamente el aumento del costo del ajuste fiscal a largo plazo, y no ser más bajo a corto plazo. por algunos puntos de recogida confundidos por las tasas impositivas.

Contenidos importantes a los que se debe prestar atención al firmar un contrato

5. Licencia comercial

El arrendamiento de un local tiene como finalidad realizar actividades comerciales, y la primera condición para realizar actividades comerciales es obtener legalmente una licencia comercial. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento de tienda, se deben establecer muchos términos en torno a la solicitud de licencia comercial, que involucran principalmente los siguientes aspectos:

1) Si la información de registro de arrendamiento original no ha sido cancelada, el nuevo contrato de arrendamiento no se ha firmado el registro, lo que resulta en no solicitar una licencia comercial a tiempo;

2) La licencia comercial se registró originalmente en la tienda, pero la información del registro industrial y comercial no fue cancelada ni movida. , lo que resulta en la imposibilidad de registrar una nueva licencia comercial en la misma tienda;

3) El tipo de habitación no es comercial y no se puede utilizar para actividades comerciales, lo que resulta en la imposibilidad de solicitar una licencia comercial ;

4) Se trata de industrias comerciales especiales (entretenimiento, restauración, etc.). ), también debe pasar inspecciones de los departamentos de seguridad pública, protección contra incendios, salud, medio ambiente y otros, y obtener una licencia de seguridad pública, una licencia de salud y otros documentos antes de poder obtener una licencia comercial;

5 ) Por falta de materiales del arrendador, no se puede procesar la solicitud de registro de licencia comercial.

Si se dan las circunstancias antes mencionadas del artículo 65438 + 0, 2, 3 y 5, se puede fijar como obligación del arrendador en el contrato, y se le puede dar al arrendador un período de gracia razonable. Si la obstrucción no puede eliminarse después de un cierto período de tiempo, se asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato, la situación del artículo 4 anterior se puede establecer como una situación de terminación de no responsabilidad para garantizar que el arrendatario pueda resolver el contrato sin; responsabilidad sin obtener una licencia comercial.

6. Procesamiento de decoración

En el arrendamiento de tiendas, muchas veces es necesario gastar mucho dinero en decoración. Para garantizar el buen desarrollo de la decoración y proteger los intereses del decorador, se deben prestar atención a varias cuestiones en el contrato:

1) Estipular claramente si el arrendador está de acuerdo con la decoración del arrendatario por parte del arrendatario. tienda, y si los dibujos o planos de decoración es necesario obtener el consentimiento del arrendador, etc. Si hay modificaciones y estructuras especiales, se deben estipular claramente, y también se puede estipular claramente la ubicación de los anuncios y carteles de las tiendas.

2) La responsabilidad por incumplimiento de contrato en la cancelación del contrato no puede considerarse sólo como indemnización por daños y perjuicios, porque muchas veces se acuerda que la indemnización por daños y perjuicios sea igual al depósito, y el importe no es elevado, y es a menudo menores que las pérdidas por decoración del arrendatario. Por tanto, conviene estipular que en este caso, además de la indemnización por daños y perjuicios, el arrendador también deberá hacerse cargo de las pérdidas de decoración sufridas por el arrendatario.

3) Aclarar cómo se dispondrá de la decoración y accesorios al finalizar el contrato de arrendamiento.

7. Agua, electricidad, líneas telefónicas, etc.

Debido a la particularidad del funcionamiento de las tiendas, pueden existir necesidades especiales de agua, electricidad, líneas telefónicas, etc. El suministro de estos recursos públicos se verá afectado por diversos factores. Es recomendable que antes de alquilar una tienda compruebes primero si se ajusta a tus necesidades. De lo contrario, debemos determinar cómo manejar la extensión o el incremento y cuánto costará la extensión o el incremento. Si el contenido correspondiente está claramente pactado y no puede satisfacer las necesidades normales, el arrendatario quedará dispensado del derecho a resolver el contrato.

Dudas tras la firma del contrato

8. Registro de arrendamiento

La inscripción de un contrato de arrendamiento tiene la naturaleza de inscripción del contrato, y la eficacia de esta inscripción. Incluye principalmente lo siguiente:

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1) El hecho de que esté registrado o no no afecta la validez del contrato en sí. Incluso si no hay registro de presentación, el contrato seguirá siendo efectivo. cuando reúna las condiciones para su eficacia;

2) Los casos registrados tienen la facultad de luchar contra terceros Efecto jurídico. Por ejemplo, si un arrendador alquila una casa a dos arrendatarios, uno de los cuales tiene un contrato registrado y el otro no, entonces la casa se alquilará al arrendatario que haya registrado el contrato de arrendamiento, y el arrendador será responsable del incumplimiento del contrato. contrato por el arrendatario que no ha inscrito el contrato de arrendamiento.

Por lo que se recomienda acudir al centro comercial inmobiliario donde se encuentra la tienda para registrar el contrato de arrendamiento a tiempo. Además, la mayoría de los departamentos industriales y comerciales exigen el registro y la presentación de contratos de arrendamiento al solicitar licencias comerciales.

9. Problema del subarrendamiento

A menudo hay muchos "segundos propietarios" y "terceros propietarios" en el mercado de los centros comerciales, entre los que se encuentra el problema del subarrendamiento. Comúnmente conocido como “subarrendamiento”, en realidad abarca dos tipos de modificaciones previstas por la ley: el subarrendamiento y la cesión de derechos de arrendamiento. Según la ley, "subarrendamiento" significa que la relación de arrendamiento no ha sido rescindida y el propietario ha establecido una relación de arrendamiento aquí, mientras que "transferencia de derechos de arrendamiento" significa que el nuevo arrendatario reemplaza directamente al arrendatario original y establece una relación de arrendamiento con el arrendador (propietario). En estas dos modalidades debemos prestar atención a las siguientes cuestiones:

1) El subarrendamiento debe obtener el consentimiento por escrito del arrendador. Del mismo modo, en la transmisión de derechos de arrendamiento también se requiere el consentimiento del arrendador para rescindir el contrato de arrendamiento original y celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.

2) El arrendatario original a menudo reclamará una tarifa de compensación al nuevo arrendatario, principalmente para compensar pérdidas de decoración, etc. Esta tarifa no es una tarifa que deba soportar el inquilino legal, pero no está expresamente prohibida por la ley. Por lo tanto, siempre que ambas partes llegaran a un consenso en ese momento, estaba protegido por la ley. Se recomienda que al pagar esta tarifa, el arrendatario considere combinar el pago a plazos con el subarrendamiento o transferencia de derechos de arrendamiento para reducir los riesgos financieros, y utilizar la aplicación exitosa de la licencia comercial como situación para el reembolso o cancelación de este. tarifa.

En vista de los numerosos problemas involucrados en el contrato de arrendamiento de tienda y el gran monto del contrato, se recomienda firmar dichos contratos con precaución y contratar profesionales para realizar la verificación cuando sea necesario para evitar disputas durante la ejecución del contrato. contrato, provocando demandas y las pérdidas superan las ganancias.

10. Venta y arrendamiento

Muchos inquilinos suelen preocuparse por lo que sucederá si el propietario alquila la tienda y luego la vende. De hecho, el arrendatario no tiene que preocuparse en absoluto por este riesgo, porque la ley le otorga dos protecciones especiales:

1). las mismas condiciones, es decir, el arrendatario. Si una persona propone comprar una tienda en las mismas condiciones que otros compradores, el propietario debe vender la tienda al arrendatario para proteger los intereses de uso del arrendatario.

2) Incluso si el arrendatario no quiere comprar la tienda arrendada, el nuevo propietario debe ejecutar el contrato de arrendamiento después de que el propietario venda; de lo contrario, el nuevo propietario debe asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato de arrendamiento. contrato.

11. Otras cosas a tener en cuenta

Antes de alquilar una tienda, es necesario comprender el plan de negocios de la tienda y las políticas relacionadas. Si el formato de negocio que el arrendatario quiere operar no cumple con el plan de negocios y las políticas pertinentes, como alquilar una casa que no es adecuada para la industria de la restauración y abrir un hotel, definitivamente provocará pérdidas humanas y financieras. recursos. En caso de incertidumbre, el arrendatario puede estipular específicamente cuestiones relevantes en el contrato de arrendamiento como condiciones de rescisión para evitar responsabilidad innecesaria por incumplimiento del contrato.