Valoración Inmobiliaria de Terrenos Arrendados
1. Bases de evaluación:
Además de la implementación de la "Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana", la "Ley de Ordenación del Territorio", la "Vivienda Urbana" ", la evaluación del precio de los derechos de uso de tierras arrendadas. Además de las "Medidas de gestión de arrendamientos", también se deben implementar las "Reglas de gestión de arrendamientos de tierras" locales.
2. Estándar de valor:
La esencia del valor de los derechos de uso de la tierra arrendados es la suma de las rentas anuales descontadas de los derechos de uso de la tierra durante el período de arrendamiento, según las regulaciones locales. sobre el uso de la tierra durante el período de arrendamiento deben considerarse restricciones a los derechos.
3. Método de valoración:
(1) Método de comparación de mercados. Si los derechos de uso de la tierra durante el período de arrendamiento son los mismos que los derechos de uso de la tierra transferidos, los casos de transferencia o transacciones de mercado en circunstancias normales se pueden usar como casos comparativos, y el método de comparación de mercado se puede usar para la evaluación, pero tomará un período de corrección. (2) Método de reducción de ingresos. El alquiler anual se utiliza como ingreso neto del terreno y el precio del terreno se restablece según el período de arrendamiento. Preste atención a si existen otras tarifas durante el período de servicio.
4. Nota: (1) La evaluación del alquiler y la evaluación del arrendamiento son dos conceptos diferentes y deben distinguirse. Los derechos de arrendamiento se refieren al valor de los derechos que disfruta el arrendatario, lo que constituye el llamado fenómeno del beneficio de alquiler. (2) Si la casa en el terreno asignado se alquila con fines de lucro, la evaluación del precio del alquiler deberá indicar por separado el valor de los ingresos de la tierra incluidos en el alquiler, prestar atención a las regulaciones nacionales sobre el tratamiento de los ingresos de la tierra y explicarlo. en el informe de evaluación.
Evaluación de precios de derechos de uso de suelo arrendados de propiedad estatal. Las ideas son las siguientes:
1. Primero, establecer la parcela de tierra como un derecho de uso de tierra de propiedad estatal para su transferencia y utilizar dos métodos, el método de corrección del coeficiente de precio de referencia de la tierra y el método de aproximación de costos. , para evaluar el precio del suelo en 50 años.
2. En segundo lugar, evaluar la renta de mercado anual del suelo. Renta de mercado = prima por derecho de uso de la tierra a 50 años × tasa de interés de exención de la tierra/[1-1/(1 tasa de interés de exención de la tierra) elevado a la 50ª potencia].
3. En tercer lugar, evaluar el alquiler restante del terreno. Renta residual = renta de mercado - renta del contrato (es decir, la renta determinada en el contrato de arrendamiento).
4. En cuarto lugar, evaluar el precio del suelo para el período restante del derecho de uso del suelo arrendado. Precio de la tierra = renta residual de la tierra/tierra menos tasa de interés × [1-1/(1 menos tasa de interés de la tierra) a la quinta potencia]. Entre ellos, 5 es la vida útil del terreno restante.
El concepto de derechos colectivos de arrendamiento de tierras es:
1. Primero, evaluar el precio de la tierra de los derechos colectivos de uso de la tierra. Los métodos adoptados incluyen el uso directo del método de corrección del coeficiente del precio de referencia de la tierra o el método de reducción de ingresos. La sugerencia es no deducir las tarifas de transferencia, las tarifas de compensación de tierras y los subsidios de reasentamiento laboral.
2. En segundo lugar, evaluar la renta de mercado según el método de "evaluación de precios de los derechos de uso de terrenos arrendados por el Estado, 2".
3. 3. El método de evaluación del alquiler residual es el mismo que el de la "Evaluación del precio de los derechos de uso de la tierra en arrendamiento de propiedad estatal, 3".
4. 4. El método de cálculo del precio de la tierra es el mismo que el de la "Evaluación del precio de los derechos de uso de la tierra en arrendamiento de propiedad estatal, 4". .
Según el artículo 9.1.2 (3) de las "Normas de valoración de terrenos urbanos" (GB/T 18508-2001), el riesgo de inversión del arrendamiento de derechos de uso de la tierra es mayor que el del arrendamiento de derechos de uso de la tierra. , y la incertidumbre sobre los ingresos es alta. Por lo tanto, cuando se evalúa utilizando el método de reducción de ingresos, la tasa de reducción de los derechos de uso de la tierra arrendados es generalmente mayor que la de los derechos de uso de la tierra arrendados.