Los ingresos y gastos operativos opacos pueden resultar fácilmente confusos. ¿Dónde están los ingresos públicos para la comunidad?
El Sr. Li ha pagado las tarifas de propiedad a tiempo todos los años desde que se mudó a la comunidad en 2018, pero siempre ha estado insatisfecho con la calidad del servicio de la empresa de administración de propiedades, especialmente porque la otra parte nunca lo ha hecho. reveló los ingresos públicos de la comunidad a los propietarios durante muchos años. Aunque él y sus vecinos visitaron a los propietarios muchas veces e incluso les pidieron que revelaran sus ingresos y gastos, nunca recibieron una respuesta clara.
Según lo dispuesto en el artículo 282 de los "Principios Generales del Derecho Civil", los ingresos que genere la unidad constructora, empresa de servicios inmobiliarios u otro administrador por la utilización de la misma parte del propietario * * * pertenecerá, después de deducir los gastos razonables, al propietario * *todo.
En el trabajo real, muchas comunidades confían instalaciones públicas a empresas administradoras de propiedades, y los propietarios no participan. Con el tiempo, estos intereses públicos son fácilmente dominados por las empresas inmobiliarias y algunos propietarios los ignoran, ¿o incluso? ¿abandonar? esta parte de los derechos. Un periodista del "Rule of Law Daily" visitó recientemente muchas comunidades en Beijing y descubrió que las cuentas de ingresos públicos de muchas comunidades rara vez se publican y la mayoría de los propietarios saben muy poco sobre sus ingresos.
Muchos expertos entrevistados señalaron que una buena gestión de la cuenta de ingresos públicos de la comunidad no sólo está relacionada con la calidad de vida de los residentes, sino que también refleja la capacidad de la gobernanza social de base. Partiendo de la premisa de que las leyes y reglamentos pertinentes aclaran la propiedad de los intereses públicos, fortalecen la transparencia de la información sobre la propiedad comunitaria, protegen el derecho de los propietarios a saber, mejoran el mecanismo de supervisión y gestión, mejoran la conciencia jurídica de los propietarios y resuelven los intereses públicos en una manera legal. ¿misterio? .
Volkswagen* * * tiene una amplia gama de fuentes de ingresos.
La mayoría de propietarios no saben mucho al respecto.
El periodista entrevistó al azar a más de 20 propietarios en Beijing, Tianjin, Hunan, Guangdong y otros lugares y descubrió que la mayoría de los propietarios no saben qué instalaciones comunitarias pertenecen a los propietarios y qué ingresos deberían pertenecer a los propietarios.
? Todos los días veo anuncios en las entradas de los garajes subterráneos y en las salas de los ascensores, pero como estoy ocupado con el trabajo, ni siquiera considero los ingresos por publicidad, pensando que todo pertenece a la empresa de administración de la propiedad. ? El Sr. Zhang, que vive en una comunidad en la ciudad de Shantou, provincia de Guangdong, dijo a los periodistas que las comunidades de viviendas comerciales tienen más o menos beneficios, pero no puedo decir qué incluyen.
De hecho, en los últimos años, las fuentes de ingresos de explotación en las zonas residenciales se han diversificado cada vez más.
Según el administrador de la propiedad Li Hui (seudónimo), los ingresos por publicidad en áreas públicas de la comunidad, como publicidad exterior, publicidad en ascensores, publicidad en paredes exteriores, etc. Ingresos por plazas de aparcamiento; ingresos por locales comerciales; ingresos por taquillas exprés y máquinas expendedoras que funcionan en zonas públicas * * *; ingresos por pilas de carga de vehículos públicos; ingresos por explotación de instalaciones públicas, como lugares para eventos; clubes y piscinas; parte de los gastos de operación y gestión de comunicaciones; los ingresos de las casas de administración de propiedades, compensación por daños a las instalaciones públicas de la comunidad? Estas son fuentes de ingresos para la comunidad.
Tomando como ejemplo una comunidad en Hangzhou, provincia de Zhejiang, donde trabaja, hizo un cálculo detallado a los periodistas: La comunidad está ubicada en la entrada del metro y ha sido entregada durante casi 8 años. edificios residenciales y 2 edificios comerciales y residenciales. Los ingresos operativos son de aproximadamente 600.000 yuanes.
? La publicidad en ascensores y las plazas de aparcamiento son las principales fuentes de ingresos. ? Li Hui dijo que algunos ascensores están equipados con anuncios LCD de 25 pulgadas y el alquiler de cada unidad es de unos 1.700 yuanes al año; cada ascensor tiene tres anuncios de marco, y el alquiler de cada uno es de unos 700 a 800 yuanes al año; ; cada ascensor tiene 1 Hay anuncios en las puertas del ascensor y el alquiler de cada ascensor es de unos 800 yuanes al año. Esto significa que cada ascensor de la comunidad gana unos 4.000 yuanes al año gracias a la publicidad en ascensores. Los ingresos por plazas de aparcamiento incluyen principalmente plazas de aparcamiento subterráneas y sobre el suelo. Las plazas de aparcamiento temporales en el suelo están abiertas al público a 5 yuanes por hora, con un límite diario de 30 yuanes. Las plazas de aparcamiento público subterráneo tienen alquileres mensuales que oscilan entre 400 yuanes y 30 yuanes por hora. 500 yuanes. Según el contrato de propiedad firmado entre el propietario y el propietario, esta parte de los ingresos se divide al 50% entre el propietario y la empresa inmobiliaria.
Recientemente, unos periodistas visitaron más de 10 comunidades en Beijing y descubrieron que las áreas públicas de estas comunidades. Se publican o cuelgan varios anuncios comerciales en ascensores, pasillos, pequeños jardines, paredes exteriores de edificios y tablones de anuncios. Entré al azar en la sala del ascensor de un edificio residencial de gran altura y vi muchos anuncios de ascensores. El periodista hizo un recuento aproximado.
En las cuatro paredes de la sala del ascensor se publicaron cuatro anuncios marco, un anuncio en papel y un anuncio en pantalla electrónica.
El Sr. Zeng, que trabaja en la industria publicitaria en Beijing, dijo a los periodistas que los ingresos anuales de los anuncios en las paredes y las cajas de luz en la comunidad son de al menos 1.000 yuanes, según el tamaño y el contenido publicitario.
El periodista también vio en el lugar que muchos dispensadores automáticos de agua, gabinetes exprés, máquinas expendedoras de leche y máquinas expendedoras de agua mineral estaban instaladas en los espacios abiertos entre algunos edificios residenciales. Según el precio actual del mercado, el alquiler de cada gabinete exprés es generalmente de 3.000 a 4.000 yuanes al año, y el alquiler de cada máquina expendedora de agua mineral y leche es de alrededor de 3.000 yuanes al año.
? En algunas comunidades sin comités de propietarios, estas tarifas públicas pueden convertirse fácilmente en ingresos ocultos para la propiedad. Estos ingresos ocultos incluyen no sólo tarifas de publicidad y tarifas de uso de terrenos, sino también tarifas poco comunes de admisión de banda ancha, tarifas de estaciones base de comunicaciones, etc. ? Li Hui dijo que estos ingresos deberían pertenecer a todos los propietarios, pero de hecho, los ingresos públicos de la mayoría de las comunidades ingresan a la cuenta de ingresos de la propiedad. Esta parte de los ingresos es muy considerable y algunos incluso representan casi un tercio de la propiedad total. ingreso.
Poco se revela sobre el paradero de los ingresos.
Las contradicciones y disputas ocurren con frecuencia
Con el aumento de los ingresos sociales, la disposición de los ingresos se ha convertido en un tema delicado.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 70 de la "Ley de Derechos de Propiedad", el propietario tiene derechos de propiedad sobre las partes exclusivas del edificio, como edificios comerciales, y disfruta de derechos de coadministración sobre el * * * piezas distintas a las exclusivas.
En algunas zonas, las normas de gestión de propiedades también son muy claras. Las normas de alquiler y cobro de las instalaciones de apoyo en zonas residenciales se negociarán entre el comité de propietarios y las unidades de usuario y se acordarán en el contrato. Las empresas de servicios inmobiliarios y las unidades de ocupación que no hayan establecido un comité de propietarios solicitarán públicamente las opiniones de todos los propietarios, y los ingresos públicos y los gastos necesarios de todos los propietarios se divulgarán públicamente de forma regular.
Por ejemplo, de acuerdo con el "Reglamento de administración de propiedades de Beijing", el personal de servicios inmobiliarios debe instalar un tablón de anuncios público en un lugar destacado del área de administración de propiedades, anunciarlo con sinceridad y actualizarlo de manera oportuna. ? ¿Cómo fue el uso de las tarifas de servicios públicos, las tarifas de propiedad, los ingresos y gastos de servicios públicos y los fondos especiales de mantenimiento durante el año pasado? y puede notificar a todos los propietarios a través de Internet.
? Por un lado, el propietario necesita saber cuántos ingresos hay y dónde se utilizarán; por otro lado, el propietario también necesita comprender y juzgar la racionalidad del uso de los ingresos; ? Dijo Qin Liangping, subsecretario general del Comité Profesional de Derecho de Administración de Propiedades de la Asociación de Abogados de Beijing.
Entre las más de 10 comunidades visitadas por el periodista, sólo dos propiedades comunitarias revelaron detalles de ingresos y gastos de los ciudadanos, y tres propiedades comunitarias pudieron satisfacer las necesidades de los propietarios en materia de auditoría de cuentas. ¿Y la mayoría de explicaciones que dan los promotores inmobiliarios de comunidades que no han publicado sus registros de viviendas lo son? Normalmente se anuncia en el primer trimestre, pero ¿se ha retirado ahora? .
El reportero notó que el método tradicional actual de publicidad de bienestar público comunitario todavía se basa principalmente en la publicación de anuncios. La aplicación de nuevos medios como WeChat o grupos QQ, mini programas y aplicaciones es baja, lo que también impide. muchos residentes comprendan el bienestar público de manera oportuna.
Ya en marzo de 2021, un informe de encuesta de más de 12.000 muestras realizado por el Comité Provincial de Protección de los Derechos del Consumidor de Jiangsu mostró que es muy común que información como los ingresos públicos comunitarios no sea transparente y que los propietarios El derecho a saber no está protegido.
Los datos de la encuesta también muestran que más del 60% de los encuestados cree que el uso de los ingresos públicos comunitarios no es lo suficientemente razonable, lo que se refleja principalmente en? ¿El poder de decisión sobre el uso de los ingresos públicos recae principalmente en los propietarios? ¿La cantidad utilizada no coincide con el saldo de la cuenta de la empresa? ¿Los costos de mantenimiento de los listados de propiedades son significativamente más altos que el precio de mercado? Entonces qué. ¿Las empresas de bienes raíces siempre usan los fondos primero y luego notifican a los propietarios? Etcétera.
Por eso, dijeron en entrevistas algunos propietarios más familiarizados con los intereses públicos. Incluso si hay propaganda, es difícil juzgar la autenticidad. ¿Por qué no prestar atención y calmarse? .
Sin embargo, a medida que la conciencia de los propietarios sobre la protección de sus derechos ha aumentado gradualmente en los últimos años, el uso de beneficios públicos a menudo se ha convertido en un foco de disputas sobre propiedad. ¿Reportero de la Red de Documentos de Sentencia de China? ¿Ingresos públicos inmobiliarios * * *? Una búsqueda de palabras clave encontró que había alrededor de 470 documentos relacionados en 2016, que aumentaron a casi 780 en 2017, saltaron a casi 1500 en 2018 y llegaron a más de 3000 en los tres años siguientes.
En septiembre de este año, ¿uno? El comité de administración de propiedades de la comunidad se negó a entregar los ingresos operativos y el comité de propietarios demandó una compensación de 13.750 yuanes. ¿Fue respaldado por el tribunal? La noticia desató una acalorada discusión en la sociedad.
Desde septiembre de 2012 hasta febrero de 2021, una empresa de administración de propiedades ha estado brindando servicios a una comunidad en la ciudad de Nantong, provincia de Jiangsu. Antes de que expire el contrato de servicio, la empresa administradora de la propiedad deberá auditar y publicar diversos ingresos operativos y tarifas de estacionamiento temporal durante el período de servicio. Después de salir de la lista en 2021 a finales de febrero, ya era demasiado tarde para entregar los ingresos antes mencionados al comité de propietarios de la comunidad. El comité de propietarios decidió presentar una demanda con base en la resolución de la junta de propietarios y reclamó. 1.375.000 yuanes de la empresa de administración de propiedades deduciendo los gastos operativos.
El tribunal sostuvo que los ingresos operativos, como las tarifas de estacionamiento en la comunidad, pertenecen a todos los propietarios. La empresa de administración de propiedades debe entregar los ingresos de todos los propietarios en la comunidad a los propietarios. Su pago atrasado constituye un incumplimiento. del contrato y debe asumir la responsabilidad de su continuidad en el cumplimiento, compensación de pérdidas, etc. Responsabilidad por incumplimiento de contrato, la sentencia respaldó el recurso de apelación de la junta de bienes gananciales.
Mejorar las reglas de gestión de ingresos
Explorar nuevos métodos de supervisión
Según las disposiciones legales pertinentes, el poder de decisión sobre la distribución y el uso de los ingresos operativos recae en la junta de propietarios, pero la junta de propietarios Es difícil que más de la mitad de los propietarios estén de acuerdo con la junta. Hoy en día, muchas comunidades tienen miles de hogares. Debido a que los propietarios están ocupados con el trabajo, temen los problemas y tienen poco poder personal, no pueden formar una supervisión eficaz.
La falta de regulación genera disputas sobre el uso final de los ingresos públicos. Durante la entrevista, el periodista descubrió que algunos propietarios estaban motivados por? En lugar de no poder ver algo, ¿por qué no recibirlo en tus manos y sentirte más a gusto? Defienden la mentalidad de utilizar los ingresos para el bienestar; algunas empresas inmobiliarias creen que este dinero puede utilizarse para complementar los fondos especiales de mantenimiento de la comunidad, mejorar las instalaciones y equipos utilizados en la comunidad o como subsidio para los honorarios de la propiedad.
Cómo gestionar bien esta cuenta pondrá a prueba la sabiduría de la gobernanza comunitaria de base. En este sentido, se han llevado a cabo exploraciones activas en varios lugares.
2065438 En julio de 2009, la ciudad de Hangzhou, provincia de Zhejiang, emitió un plan de trabajo piloto para la divulgación de información sobre ingresos y gastos operativos de propiedades, exigiendo a los comités de propietarios y a las empresas de servicios inmobiliarios que divulgaran las partidas mensuales, los montos y el resumen. de ingresos y gastos operativos de propiedad Ingrese a la plataforma de información de la Oficina de Gestión de Vivienda y Seguridad de Vivienda Municipal de Hangzhou. Después de la autenticación del nombre real, los propietarios pueden verificar los ingresos y gastos operativos de sus áreas de administración de propiedades a través de la plataforma de información. Al mismo tiempo, Hangzhou ha aclarado en el sistema de trabajo correspondiente del comité de propietarios (para implementación de prueba) que, en principio, más del 50% de los ingresos operativos de la propiedad deberían usarse para el mantenimiento, renovación, transformación o para complementar las necesidades especiales. fondos de mantenimiento.
Desde entonces, muchos lugares también han guiado a los propietarios a invertir las ganancias operativas en el mantenimiento de instalaciones residenciales al formular las regulaciones pertinentes.
En septiembre de este año, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Fujian, junto con otros departamentos, promulgó las "Medidas de Gestión de Ingresos Públicos de la Comunidad Residencial (prueba)", que estipula que durante la propiedad preliminar período de servicio, las empresas de servicios inmobiliarios pueden proporcionar El contrato estipula que para algunos asuntos de gestión de la comunidad residencial, los honorarios de gestión de la empresa de servicios inmobiliarios no excederán el 30% de los ingresos públicos. Después de que la asamblea de propietarios haya sido establecida y decidida por la asamblea de propietarios, los ingresos públicos en la cuenta del comité de propietarios se pueden utilizar para el mantenimiento, renovación, renovación de algunas áreas residenciales, los gastos de trabajo del comité de propietarios y otros gastos públicos. gastos, y también se puede utilizar para compensar las tarifas de servicios de propiedad de los propietarios, las tarifas de empresas conjuntas de agua y electricidad y otras tarifas determinadas por la junta de propietarios.
Un mes más tarde, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Jiangxi formuló las "Directrices de Trabajo para las Conferencias y Comités de Propietarios (prueba)", estipulando que parte de los ingresos de los propietarios deben primero Se utilizarán para complementar los fondos de mantenimiento del edificio y sus instalaciones auxiliares. Una parte de los ingresos del propietario se contabiliza por separado. La asamblea de propietarios establecerá una cuenta de capital de propietarios, la cual será administrada por el comité de propietarios.
También hay algunos lugares que exploran el establecimiento de * * * cuentas de gestión, estandarizando los procedimientos de almacenamiento y uso y haciendo más transparentes los ingresos públicos de la comunidad.
En septiembre de este año, el "Reglamento de gestión de propiedades comunitarias residenciales de Hefei (borrador para comentarios)" anunciado por la Oficina del Gobierno Popular Municipal de Hefei en la provincia de Anhui pretende estipular que se deben contabilizar los ingresos públicos de las comunidades residenciales. por separado y sujeto a la supervisión de los propietarios.
Antes del establecimiento del congreso de propietarios, las empresas de servicios inmobiliarios establecerán cuentas públicas en los gobiernos municipales y populares y en las oficinas de los subdistritos, después del establecimiento del congreso de propietarios, y con el consentimiento del congreso de propietarios; El comité de propietarios puede establecer cuentas públicas en los gobiernos municipales y populares y en las oficinas de subdistrito.
En opinión de Qin Liangping, es necesario establecer * * * cuentas de administración, mantener cuentas separadas y operar y administrar propiedades. Los ingresos correspondientes van directamente a la cuenta de gestión * * * y las ganancias se distribuyen según la proporción acordada después de deducir los honorarios de gestión razonables correspondientes. Esta medida no sólo puede estimular el entusiasmo de las empresas de administración de propiedades, sino también controlar sus ingresos y uso. También favorece la protección de los derechos e intereses de los propietarios y logra una situación en la que todos ganen.
Qin Liangping recordó que a medida que aumenta la vida útil de la comunidad, las instalaciones de apoyo en la comunidad seguirán envejeciendo y los propietarios también tendrán nuevas necesidades. Sin embargo, los fondos de mantenimiento son limitados, y así es. una forma más científica de complementar los fondos de mantenimiento a través de ingresos públicos. El artículo 54 del "Reglamento de gestión de la propiedad" también estipula que los ingresos públicos deben utilizarse principalmente para complementar los fondos especiales de mantenimiento, y también pueden utilizarse según la decisión de la junta de propietarios. Partiendo de la premisa de que los fondos de mantenimiento de la comunidad son suficientes, dentro del alcance autorizado por la junta de propietarios, compartir las ganancias del fondo de bienestar público en forma de sobres rojos o artículos de primera necesidad también puede mejorar el entusiasmo de los propietarios y la hasta cierto punto, la eficiencia de la gobernanza de la comunidad.
Para resolver mejor el problema de la supervisión de los beneficios públicos comunitarios, Qin Liangping sugirió que varias localidades también pueden explorar una variedad de nuevos métodos de supervisión, como el sistema de contratos, que agrupa los beneficios públicos generales de la comunidad a la empresa administradora de propiedades y fija los ingresos se pagan a los propietarios, quienes son responsables de sus propias ganancias y pérdidas o bajo el sistema de comisiones, la empresa administradora de propiedades organiza la inversión y la operación, y los propietarios pagan tarifas de servicio a; la empresa administradora de propiedades de acuerdo con una cierta proporción de los ingresos operativos, y el ingreso restante después de deducir los costos razonables pertenece a los propietarios.
? La luz del sol es el mejor antiséptico. Sólo siendo abiertos y transparentes se pueden supervisar verdaderamente los asuntos públicos de una comunidad. Independientemente de si está gestionado por la sociedad inmobiliaria, el comité de propietarios o gestionado conjuntamente por la sociedad inmobiliaria y el comité de propietarios, los detalles de ingresos y gastos deben divulgarse periódicamente de conformidad con la ley y sujeto a la supervisión de los propietarios. ? Qin Liangping dijo que desde la perspectiva de los propietarios, también necesitan mejorar su conciencia sobre los derechos de interés público, fortalecer el estudio del conocimiento jurídico relevante y salvaguardar sus propios derechos e intereses de acuerdo con la ley.
En opinión de Yan Yuejin, director de investigación del centro Think Tank del E-House Research Institute, los ingresos públicos comunitarios no sólo implican la estandarización y divulgación de las cuentas, sino también la mejora de la supervisión y el control. sistemas. Para resolver estos problemas, es necesario brindar un apoyo legal más sólido para el establecimiento de comités de propietarios, permitir que los departamentos gubernamentales desempeñen un papel más activo y que las empresas inmobiliarias cumplan con obligaciones más obligatorias en el proceso de establecimiento de comités de propietarios a nivel nacional; Al mismo tiempo, la comunidad necesita formular con más detalle las normas administrativas relativas a los ingresos públicos. Por ejemplo, los departamentos gubernamentales deberían formular uniformemente la forma de los ingresos públicos, realizar inspecciones aleatorias de los ingresos públicos de las comunidades de forma regular y castigar severamente a quienes ocultan o manipulan datos y malversan los intereses de los propietarios. Además, también podemos trabajar en métodos de divulgación pública, como el uso de nuevas plataformas de medios, como las cuentas oficiales de WeChat, para clasificar los ingresos públicos de la comunidad y publicarlos periódicamente por parte de personal fijo para proteger el derecho de los propietarios a saber.
? Sólo mejorando aún más las leyes y regulaciones, detallando el establecimiento de comités de propiedad, la gestión de ingresos públicos y las sanciones por violaciones, y aumentando el apoyo a los comités de propiedad y la supervisión de las empresas de administración de propiedades, los departamentos relevantes podrán formar un modelo de gobernanza más equilibrado en la comunidad y defender verdaderamente. los derechos e intereses legítimos de los propietarios y promover la gobernanza de base que disfruta * * * * * *. ? Dijo Yan Yuejin.
Fotografiado por el reportero Wen del Rule of Law Daily