Inmuebles en arrendamiento financiero
Bienes arrendados mediante arrendamiento financiero
Los bienes arrendados en arrendamiento financiero son únicamente bienes muebles. Los bienes arrendados en arrendamiento financiero en China no incluyen bienes inmuebles, porque en nuestro país, la propiedad de la tierra pertenece al estado. Entonces, ¿todo el mundo sabe qué es el arrendamiento financiero de bienes inmuebles?
Para distinguir el arrendamiento financiero de activos fijos de otros activos fijos de propiedad de la empresa, la empresa debe establecer el arrendamiento financiero de activos fijos. ¿Financiación de activos fijos arrendados? Contabilidad detallada. La nueva “Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales N° 21 de Arrendamiento” establece que en la fecha de inicio del arrendamiento, el arrendatario deberá calcular el menor del valor razonable del activo arrendado sobre el mismo. fecha de inicio del arrendamiento y el valor actual del pago mínimo del arrendamiento. El pago mínimo del arrendamiento se considerará el valor registrado de los activos arrendados, el pago mínimo del arrendamiento se considerará el valor registrado de las deudas a largo plazo, y el valor actual del pago mínimo del arrendamiento. La diferencia se considerará como gasto de financiación no reconocido. Los gastos directos iniciales, como honorarios de gestión, honorarios legales y derechos de timbre incurridos por el arrendatario durante la negociación del arrendamiento y la firma del contrato de arrendamiento que sean atribuibles al proyecto de arrendamiento, deben incluirse en el valor de los activos arrendados en lugar de reconocerse como gastos corrientes. Las "Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales No. 4 Activos Fijos" estipulan: Si el precio de compra de un activo fijo excede las condiciones crediticias normales y su pago se difiere, y es esencialmente de naturaleza financiera, se determinará el costo del activo fijo. basado en el valor presente del precio de compra. La diferencia entre el precio real pagado y el precio de compra, salvo que deba capitalizarse, se incluirá en el resultado corriente durante el período del crédito.
A diferencia del arrendamiento operativo, los activos alquilados mediante arrendamiento operativo no se incluyen en los activos fijos, y no existe control ni propiedad de los activos arrendados. Los arrendamientos financieros tienen control real sobre los activos.
El arrendamiento financiero debe entenderse como: la empresa quiere comprar un equipo, pero los fondos son insuficientes, por lo que compra el equipo junto con la financiera, y la financiera adelanta el pago del mismo. equipo. Pague parte del monto por adelantado al firmar el contrato y recupere el resto en forma de alquiler.
1. Ministerio de Comercio y Comisión Reguladora Bancaria de China
Mi país actualmente no tiene una ley de arrendamiento financiero Hace unos años, se emitió un proyecto de ley de arrendamiento financiero que estipula que. los bienes arrendados sólo pueden ser bienes muebles, pero luego mueren.
Las regulaciones actuales sobre arrendamiento financiero son principalmente las "Medidas para la Administración de la Inversión Extranjera en la Industria del Leasing" del Ministerio de Comercio y las "Medidas para la Administración de Empresas de Leasing Financiero" de la Banca China. Comisión Reguladora. El Ministerio de Comercio estipula que los bienes arrendados en arrendamiento financiero solo pueden ser activos muebles, pero la Comisión Reguladora Bancaria de China estipula que los bienes arrendados son un activo fijo. Según el entendimiento común, los activos fijos aquí no deberían excluir los bienes raíces. Por lo tanto, a nivel de las regulaciones departamentales, los bienes inmuebles en teoría pueden financiarse para arrendamiento.
Sin embargo, es posible que el tribunal no reconozca necesariamente las regulaciones. Según proyectos de ley y proyectos de interpretaciones judiciales anteriores, no se menciona que los bienes inmuebles puedan financiarse para arrendamiento.
2. Departamento de Contabilidad del Ministerio de Hacienda
El Departamento de Contabilidad del Ministerio de Hacienda deberá reconocer el arrendamiento financiero de inmuebles. Según las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales de 2010, para los arrendamientos que involucran tanto terrenos como edificios, las empresas normalmente deben considerar los terrenos y los edificios por separado. Asigne los pagos mínimos de arrendamiento en proporción a los valores razonables relativos de los intereses de arrendamiento en la porción de terreno y los intereses de arrendamiento en el edificio. En nuestro país, dado que la propiedad de la tierra pertenece al Estado①, el arrendamiento de tierras no puede clasificarse como arrendamiento financiero. El arrendamiento de edificios se clasifica en consecuencia según las normas especificadas en las normas de arrendamiento. Si el terreno y el edificio no pueden separarse y no pueden medirse de manera confiable, deben clasificarse como arrendamiento financiero②, a menos que ambas partes sean claramente arrendamientos operativos, en cuyo caso todo el arrendamiento debe clasificarse como arrendamiento operativo.
Las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales (2006) estipulan que el arrendamiento financiero se refiere a un arrendamiento que transfiere sustancialmente todos los riesgos y recompensas relacionados con la propiedad de los activos. La propiedad puede o no transferirse en última instancia. Si se cumplen uno o más de los siguientes criterios, se reconocerá como un arrendamiento financiero:
(1) Al vencimiento del plazo del arrendamiento, la propiedad del activo arrendado se transfiere al arrendatario.
(2) El arrendatario tiene la opción de comprar el activo arrendado, y se espera que el precio de compra establecido sea mucho menor que el valor razonable del activo arrendado cuando se ejerza la opción. pueda determinar razonablemente el valor del arrendamiento en la fecha de inicio del arrendamiento. Esta opción será ejercida.
(3) Incluso si la propiedad del activo no se transfiere, el período de arrendamiento representa la mayor parte de la vida útil del activo arrendado.
(4) El valor actual del pago mínimo del arrendamiento del arrendatario en la fecha de inicio del arrendamiento es casi equivalente al valor razonable del activo arrendado en la fecha de inicio del arrendamiento del valor actual de los recibos mínimos del arrendamiento; en la fecha de inicio del arrendamiento es casi igual al valor razonable del activo arrendado en la fecha de inicio del arrendamiento.
(5) Los bienes arrendados tienen carácter especial y sólo pueden ser utilizados por el arrendatario si no se realizan modificaciones importantes.
3. El Departamento de Impuestos del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos
El Departamento de Impuestos del Ministerio de Finanzas (diversos impuestos) es responsable de los impuestos, y los Bienes y Servicios (encargado de diversos impuestos) de la Administración Estatal de Impuestos (impuesto sobre aumento y consumo, etc.), Departamento de Impuesto sobre la Propiedad y el Comportamiento (encargado del impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto sobre escrituras, etc.), Ingreso. Departamento de Impuestos (encargado del impuesto sobre sociedades, etc.). Como todo el mundo es funcionario, es inevitable que nadie obedezca al otro.
En primer lugar, deje claro que la venta y arrendamiento posterior es considerada un tipo de arrendamiento financiero por el Ministerio de Comercio③ y la Comisión Reguladora Bancaria de China④, pero el Departamento de Contabilidad del Ministerio de Finanzas considera la venta y arrendamiento posterior. como arrendamiento financiero y arrendamiento operativo. La Administración Estatal de Impuestos también parece pensar que existen dos tipos de arrendamiento financiero y arrendamiento operativo.
Actualmente, existen dos documentos en la ley tributaria que explican el concepto de arrendamiento financiero, Guoshuifa [1993] No. 149⑤ y Caishui [2013] No. 37⑥. La definición de arrendamiento financiero del N° 37 está básicamente copiada del N° 149.
Aunque el Departamento de Impuestos sobre Bienes y Servicios dice que el arrendamiento financiero solo se aplica a bienes muebles, el Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos No. 13 de 2010 estipula que la venta de activos por parte del arrendatario en el negocio de venta financiera y arrendamiento posterior no no están incluidos en el alcance de la recaudación del impuesto al valor agregado ni del impuesto comercial. Lo que parece implicar el número 13 es que la empresa no niega la existencia del arrendamiento financiero inmobiliario en la realidad, de lo contrario ¿por qué aumentaría el impuesto empresarial?
El Departamento de Impuestos sobre la Propiedad y el Comportamiento parece ser mucho más flexible. Esto puede deberse a la incorporación del Ministerio de Finanzas. Las opiniones del Departamento de Contabilidad del Ministerio de Finanzas pueden haber influido en el Departamento de Impuestos. . Por ejemplo, el "Aviso sobre cuestiones relativas al impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre el uso de suelo urbano" (Caishui [2009] N° 128) estipula que para las propiedades en arrendamiento financiero, el arrendatario deberá pagar el valor residual de la propiedad a partir del mes siguiente. la fecha de inicio del contrato de arrendamiento financiero. Si el contrato no especifica una fecha de inicio, el arrendatario pagará el impuesto predial sobre la base del valor residual de la propiedad a partir del mes siguiente a la firma del contrato. Otro ejemplo, el "Aviso sobre políticas de impuestos sobre escrituras para empresas para el financiamiento mediante venta y arrendamiento posterior" (Caishui [2012] No. 82) estipula que las compañías de arrendamiento financiero ⑦ llevan a cabo negocios de venta y arrendamiento posterior y asumen la propiedad de la casa del arrendatario y Terreno, impuestos según normativa. Si el contrato de venta y arrendamiento vence y el arrendatario recompra la propiedad original de la casa y el terreno, el impuesto sobre la escritura estará exento.
4. El Congreso Nacional del Pueblo, el Departamento de Impuestos del Ministerio de Finanzas y el Departamento de Impuesto sobre la Renta de la Administración Estatal de Impuestos
La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Empresas aprobada por el Congreso Nacional del Pueblo El Congreso establece que no se calcularán deducciones por depreciación para los activos fijos arrendados mediante arrendamiento financiero. El Reglamento de Implementación de la Ley del Impuesto sobre la Renta aprobado por el Consejo de Estado estipula que los activos fijos se refieren a activos no monetarios mantenidos por empresas con el propósito de producir productos, proporcionar servicios laborales, arrendar o administrar operaciones y utilizados durante más de 12 meses, incluyendo casas, edificios, maquinaria, Maquinaria, herramientas de transporte y otros equipos, aparatos, herramientas, etc. relacionados con actividades productivas y comerciales.
El Congreso Nacional del Pueblo ha adoptado dos puntos de vista diferentes sobre la ley fiscal y el proyecto de ley de arrendamiento financiero. Si el proyecto de Ley de Arrendamiento Financiero establece que los bienes inmuebles no pueden arrendarse, entonces la Ley del Impuesto sobre la Renta del Congreso Nacional del Pueblo parece haber creado unilateralmente un tipo de negocio que no existe en la realidad. Por supuesto, el proyecto de ley de arrendamiento financiero es sólo un borrador.
5. Realidad
En la realidad, el arrendamiento financiero inmobiliario existe, y son muchos los casos. Pero parece que todos existen en forma de sale and leaseback.
A principios de abril de 2004, bajo la exitosa operación de New Century Financial Leasing Co., Ltd., una empresa de arrendamiento financiero en Shanghai, ¿se firmó oficialmente el primer proyecto de financiación de factoring y venta con arrendamiento posterior de bienes raíces del país? Uno en Shanghai Una gran empresa de bienes raíces vendió un famoso hotel en Hainan que poseía a una empresa de arrendamiento financiero y firmó un contrato de "venta y arrendamiento posterior" de cinco años. La empresa de arrendamiento financiero también firmó un contrato de "negocio de factoring nacional" con una empresa conjunta; -banco comercial de acciones Al vender las cuentas por cobrar de alquiler generadas por las ventas y arrendamientos de bienes raíces a los bancos, la compañía de bienes raíces completó un monto de financiamiento único de hasta 600 millones de yuanes.
"China Aviation News" informó el 16 de septiembre de 2010: A finales de 2009, el gobierno municipal de Yueyang de la provincia de Hunan planeaba invertir 140 millones de yuanes para construir la carretera de circunvalación sur de la ciudad. alquiló la carretera a través de AVIC. Se recaudaron rápidamente los fondos de construcción que se necesitaban con urgencia para arrendar la propiedad en cuestión.
"Tianjin: La innovación financiera promueve el desarrollo económico local" informó: Tianjin Bohai Leasing compró el edificio del Centro de Servicios de Inversión de la Zona de Procesamiento Logístico del Aeropuerto de la Zona de Libre Comercio de Tianjin a Tianbao Investment (Compañía de Activos de Propiedad Estatal de la Zona de Libre Comercio de Tianjin) y lo arrendó al Comité de Gestión de la Zona Franca del Puerto de Tianjin y a Tianbao Investment (el segundo arrendatario), el monto del proyecto es de 800 millones de yuanes, la fecha de inicio del arrendamiento es el 27 de abril de 2009 y el plazo del arrendamiento es de 20 años.
Conclusión
De lo anterior, se puede ver que el estado actual de las regulaciones legales de arrendamiento financiero de mi país parece describirse como caótico, con uniformidad entre departamentos y desunión dentro de los departamentos.
Diversas inconsistencias e irregularidades han causado problemas a la Administración Estatal de Impuestos a la hora de formular los documentos. Por no hablar del arrendamiento financiero inmobiliario, el arrendamiento financiero de bienes muebles aún no ha encontrado un buen método.
Si la ley fiscal no puede promover el desarrollo de la industria, ¿no puede obstaculizar el desarrollo de la industria?
Apéndice
①Ley de gestión de tierras de 2004
China La República Popular China implementa la propiedad pública socialista de la tierra, es decir, la propiedad de todo el pueblo y la propiedad colectiva de los trabajadores.
Propiedad de todo el pueblo, es decir, la propiedad de la tierra de propiedad estatal la ejerce el Consejo de Estado en nombre del Estado.
Ninguna unidad o individuo puede apropiarse, comprar, vender o transferir ilegalmente tierras. Los derechos de uso de la tierra pueden transferirse según la ley.
②Ley de Derechos de Propiedad de 2007
Artículo 146 Si el derecho a utilizar terrenos de construcción se transfiere, intercambia, financia o dona, los edificios y estructuras adjuntos al terreno y sus instalaciones auxiliares serán desechados juntos.
Artículo 147 Si un edificio, estructura y sus instalaciones auxiliares se transfieren, permutan, financian o donan, el derecho a utilizar el terreno de construcción dentro del ámbito ocupado por el edificio, la estructura y sus instalaciones auxiliares será y castigado.
③ Las empresas de arrendamiento financiero con inversión extranjera pueden realizar negocios de arrendamiento financiero en diferentes formas, como arrendamiento directo, subarrendamiento, arrendamiento posterior, arrendamiento apalancado, arrendamiento encomendado, arrendamiento conjunto, etc.
④El negocio de venta y arrendamiento posterior se refiere a una forma de arrendamiento financiero en la que el arrendatario vende su propia propiedad al arrendador, firma un contrato de arrendamiento financiero con el arrendador y luego arrienda la propiedad al arrendador. El negocio de sale and leaseback es un método de arrendamiento financiero en el que el arrendatario y el proveedor son la misma persona.
⑤ Guoshuifa [1993] Nº 149 estipula que el arrendamiento financiero se refiere a negocios de arrendamiento de equipos con las características de financiación y transferencia de propiedad. Es decir: el arrendador compra el equipo y lo alquila al arrendatario de acuerdo con las especificaciones, modelos, desempeño y demás condiciones requeridas por el arrendatario. Durante el período del contrato, la propiedad del equipo pertenece al arrendador, y el arrendatario solo tiene el. derecho a usarlo una vez pagado el alquiler al final del contrato, el arrendatario tiene derecho a comprar equipo en función de su valor residual para obtener la propiedad del equipo. Todos los arrendamientos financieros, independientemente de que el arrendador venda el valor residual del equipo al arrendatario, tributan según esta partida tributaria.
⑥Caishui [2013] Nº 37 estipula que el arrendamiento financiero de bienes muebles tangibles se refiere a las actividades comerciales de arrendamiento de bienes muebles tangibles con las características de financiación y transferencia de propiedad. Es decir, el arrendador compra bienes muebles corporales y los alquila al arrendatario según las especificaciones, modelos, prestaciones y demás condiciones exigidas por el arrendatario. Durante la vigencia del contrato, la propiedad del equipo pertenece al arrendador, y únicamente al arrendatario. tiene derecho a utilizarlo una vez pagado el alquiler al finalizar el contrato, el arrendatario tiene derecho a adquirir la propiedad de un bien mueble tangible comprándolo por su valor residual. Independientemente de si el arrendador vende el valor residual de los bienes muebles tangibles al arrendatario, se trata de un arrendamiento financiero.
⑦ Aprobado por la Comisión Reguladora Bancaria de China, la Comisión Reguladora Bancaria de China considera la venta y arrendamiento posterior como un arrendamiento financiero. ;