¿Cuáles son los indicadores para evaluar el desempeño operativo de un hotel?
¿Cómo medir el desempeño operativo de un hotel? Un estándar comúnmente utilizado en la industria hotelera nacional es observar la tasa de ocupación de las habitaciones del hotel. En la industria hotelera europea y americana, los operadores hoteleros, los inversores hoteleros y los analistas de inversiones hoteleras suelen utilizar el concepto de RevPar (ingresos por habitación disponible) como base para medir y analizar el rendimiento operativo de sus hoteles. RevPar es una métrica ampliamente utilizada por la industria hotelera internacional que refleja los ingresos generados por habitación, por lo que puede medir el éxito de la gestión del inventario de habitaciones de hotel. Es innegable que el objetivo de los administradores de hoteles es maximizar el RevPar aumentando las tasas de ocupación de las habitaciones y las tarifas promedio de las habitaciones, porque los ingresos por habitaciones representan una gran proporción de los ingresos operativos totales del hotel. En términos generales, para un hotel de tres estrellas que ofrece servicios completos, entre el 50% y el 65% de sus ingresos totales provienen de las habitaciones. En los hoteles económicos o de estancia prolongada con instalaciones de servicios auxiliares limitadas (principalmente servicios de alimentos y bebidas), hasta el 90% de los ingresos proviene de las habitaciones.
En comparación con RevPar, no es científico que la industria hotelera de mi país mida el rendimiento del hotel en función de la tasa de ocupación de las habitaciones. Especialmente en el caso de los hoteles que compiten con precios bajos en pos de altas tasas de ocupación, las tasas de ocupación de las habitaciones no pueden explicar el problema en absoluto. Aunque la industria hotelera internacional reconoce que RevPar es la medida de desempeño operativo más utilizada y puede proporcionar tendencias generales del mercado y algunos indicadores de ingresos, también existen algunas deficiencias obvias al analizar el desempeño operativo de un hotel en función de RevPar. Por lo tanto, algunos expertos internacionales también han propuesto un concepto de medición del desempeño que puede compensar las deficiencias de RevPar, a saber: GopPar.
1. Cálculo del RevPar
El método de cálculo del RevPar consiste en dividir los ingresos netos por habitaciones del hotel (es decir, los ingresos después de deducir los descuentos, los impuestos sobre las ventas y otros conceptos) entre la habitación disponible para alquilar El número total de habitaciones, o multiplicar la tarifa diaria promedio por habitación (ADR) del hotel por la tasa de ocupación de la habitación. La fórmula específica es la siguiente:
Ingresos totales por habitaciones ÷ número total de habitaciones ÷ número de días por año = RevPar
Por ejemplo: 2555000÷100÷365 = RevPar, 70 yuanes .
O:
Tarifa media diaria (ADR)
En segundo lugar, existen algunas deficiencias en el uso de RevPar para medir el desempeño operativo de un hotel.
Composición de los ingresos: Como todos sabemos, los ingresos por habitaciones de hotel en ocasiones no superan el 50% o el 55% de los ingresos totales del hotel. Se trata principalmente de hoteles con grandes operaciones de restauración y negocios de conferencias y exposiciones. En este caso, RevPar refleja sólo una parte del rendimiento de los ingresos del hotel y no tiene en cuenta todas las demás fuentes de ingresos. En este caso, produciríamos un análisis inexacto al comparar el desempeño operativo de los hoteles. Por ejemplo, el precio medio de las habitaciones del hotel A es de 70 yuanes, la tasa de ocupación de las habitaciones es del 70 % y el número total de habitaciones es de 100. Los ingresos operativos de otros departamentos hoteleros (incluidos el catering y otros ingresos operativos) son de 500.000 yuanes. Por otro lado, supongamos que la escala y el precio medio de las habitaciones del hotel B son los mismos que los del hotel A, pero la tasa de ocupación de las habitaciones es sólo del 60% y los ingresos de otros departamentos alcanzan los 65.438+0.000.000 de yuanes. Aunque el RevPar del hotel A es aproximadamente un 15% más alto que el del hotel B (49 yuanes y 42 yuanes), los ingresos totales del hotel B son más altos que los del hotel A. Si los gastos directos de los dos hoteles son similares (digamos, el 35% de los ingresos totales), Los dos hoteles tienen la misma plantilla y, aunque el RevPar del segundo hotel no es ideal, en última instancia generará más dinero que el primero.
Escala: En comparación con los hoteles pequeños, el método de medición RevPar es desfavorable para los hoteles grandes. El sentido común dicta que un hotel con sólo 100 habitaciones tiene más probabilidades de experimentar una mayor ocupación que un hotel con 200 habitaciones, especialmente cuando hay picos y valles estacionales. En este caso, en las mismas condiciones de mercado, el RevPar de los grandes hoteles puede ser inferior al de los pequeños. Por lo tanto, los gestores e inversores de hoteles deben tener en cuenta el tamaño de un hotel al comparar su rendimiento RevPar con el de otros hoteles. Debido a las economías de escala y la fragmentación de los ingresos, no es imposible que los hoteles más grandes tengan un mejor desempeño financiero que los hoteles más pequeños con un RevPar más alto.
Qué significa valor: el valor de un hotel se basa en su flujo de caja libre neto, no en sus ingresos totales.
Si bien RevPar tiene cierta relación con el valor de un hotel, no puede correlacionarse completamente con el valor capitalizado de un activo hotelero. Sin embargo, los cambios en el valor del hotel suelen estar estrechamente relacionados con los cambios en el RevPar. Porque refleja una relación elástica.
3. ¿Qué es GopPar?
El nombre completo en inglés de GopPar es: beneficio operativo bruto por habitación disponible, y su significado específico es: beneficio operativo bruto (GOP) de cada habitación disponible para alquilar todos los días. En esta definición, el beneficio operativo bruto (GOP) es igual a los ingresos totales del hotel menos los ingresos operativos y los gastos operativos totales del departamento. El cálculo de GopPar se explica claramente en la siguiente tabla. Tabla 1 Instrucciones de cálculo de GopPar (unidad: yuan)
Debido a que GopPar no puede mostrar la combinación de ingresos de una propiedad hotelera, es imposible hacer una evaluación precisa del departamento de ingresos por habitaciones. Sin embargo, GopPar puede proporcionar un indicador claro del potencial de beneficios de un hotel. Además, GopPar puede reflejar mejor la rentabilidad, la eficiencia de gestión y el valor general del hotel en la mayoría de los casos.
IV.Ventajas del estándar de medición de GopPar
Composición de los ingresos: dado que GopPar refleja el beneficio operativo del hotel, también puede demostrar más claramente el rendimiento operativo general o el potencial de flujo de caja del hotel. Por lo tanto, la evaluación del desempeño de una empresa de gestión hotelera por parte de empresas de gestión hotelera, inversores hoteleros, tasadores de inversiones y desarrolladores de hoteles no solo se basará en los ingresos por habitaciones, sino también en los ingresos operativos totales y la eficiencia operativa.
Escala: GopPar tiene en cuenta todos los gastos operativos, la mayoría de los cuales incluyen gastos fijos y variables. Los cargos fijos están relacionados principalmente con el tamaño y los requisitos del hotel, mientras que los cargos variables están relacionados con el volumen de negocio del hotel. Incluso en las mismas condiciones de mercado, los hoteles más grandes sin duda incurrirán en gastos operativos más altos que los hoteles más pequeños. Los hoteles pequeños pueden costar más por habitación disponible (debido a las economías de escala de los hoteles más grandes). Si un hotel con 400 habitaciones incurre en un gasto energético anual de 175.000 yuanes (es decir, 437 yuanes por habitación), entonces el gasto energético de un hotel con sólo 200 habitaciones en la misma ciudad alcanzará los 100.000 yuanes (es decir, 500 yuanes por habitación). Entonces, independientemente del tamaño, GopPar puede proporcionar una buena medida de desempeño para los hoteles. A veces, los hoteles más pequeños también pueden beneficiarse de un RevPar más alto (porque los hoteles más pequeños son más eficientes a la hora de maximizar la ocupación y las tarifas de las habitaciones) y sus gastos operativos por habitación pueden ser más altos que los de los hoteles más grandes.
Vale la pena señalar que GopPar es muy sensible a cualquier cambio y fluctuación en RevPar. El departamento de limpieza de un hotel tiene márgenes de beneficio mucho más altos que cualquier otra unidad de negocio. Por lo tanto, una ligera fluctuación en el RevPar puede afectar en gran medida al GopPar y, por tanto, al valor de un hotel. En la Tabla 2, supongamos que la tasa de ocupación y la tarifa promedio de las habitaciones del Hotel C cayeron un 5%, lo que resultó en una caída correspondiente en RevPar de 65,438+00%. Además, se supone que otros ingresos disminuyeron un 2,5% y que los gastos del departamento también cambiarán con los cambios en el volumen de negocios. Por lo tanto, el GopPar del Hotel C también se ha reducido aproximadamente un 16%, de 42 yuanes a 35 yuanes. Tabla 2 Conversión del Hotel C de RevPar a GopPar (Unidad: Yuan)
Se puede observar que la conversión de RevPar a GopPar es muy alta, casi uno a uno. Una pequeña fluctuación en el RevPar puede tener un impacto muy importante en el GopPar. Por tanto, los analistas de gestión hotelera no deberían basarse únicamente en un método de medición a la hora de analizar el rendimiento de un hotel o de un grupo hotelero, sino que deberían utilizar GopPar como complemento al RevPar.
En resumen, RevPar muestra el desempeño de un hotel en la gestión del inventario de habitaciones. Puede proporcionar algunas tendencias básicas del mercado, pero no puede proporcionar ningún indicador de costos para un hotel, por lo que no puede significar que el hotel esté ganando más dinero. . dinero. GopPar, por otro lado, puede mostrar más claramente los beneficios de un hotel teniendo en cuenta el control de gestión y la eficiencia, excluyendo las ventajas potenciales de los hoteles más pequeños. Como gerente de hotel en China, al medir el desempeño de la gestión hotelera, ya sea que sigamos utilizando el estándar de tasa de ocupación de habitaciones, adoptemos RevPar o adoptemos el pensamiento general de la industria hotelera internacional, es un principio básico partir de la realidad.