Cómo compensar la renovación del casco antiguo de la ciudad de Heze
Capítulo 3 Compensación por demolición y reasentamiento
Artículo 36 El demoledor compensará a las personas demolidas de acuerdo con las disposiciones de estas Medidas. La compensación se basará en el uso y área de construcción que conste en el certificado de propiedad o certificado de confirmación de la casa demolida.
Si se cumplen las condiciones para solicitar un certificado de propiedad pero no se ha obtenido el certificado de propiedad de la casa, el propietario de la casa debe acudir al departamento de registro de derechos de propiedad de la vivienda para realizar el registro de confirmación de propiedad. procedimientos.
Para la demolición de edificios temporales que no hayan excedido la vida útil aprobada, se otorgará una compensación adecuada en función del costo del proyecto, excepto para los edificios temporales que no se compensan cuando se aprueba la demolición de edificios ilegales y edificios temporales; que hayan superado la vida útil aprobada no serán indemnizados. Los propios interesados deberán desmantelarlo dentro del plazo de desmantelamiento. Si no es demolido dentro del plazo, será presentado al departamento administrativo del gobierno para su investigación y sanción de acuerdo con la ley.
La decoración de interiores residenciales debe comunicarse al departamento de gestión inmobiliaria para su registro y archivo. La decoración inesperada de casas después del anuncio de demolición es ilegal y el departamento de gestión de bienes raíces tiene derecho a imponer sanciones de acuerdo con las disposiciones pertinentes de las "Medidas de Gestión de la Decoración de Interiores Residenciales" del Ministerio de Construcción.
Artículo 37 La compensación por demolición puede ser una compensación monetaria o un intercambio de derechos de propiedad de la vivienda. En cuanto al método de compensación específico, además de lo dispuesto en el párrafo 3 del artículo 39 y el párrafo 2 del artículo 47, el demoledor puede elegir el método de compensación.
Artículo 38: Se implementará una compensación monetaria para las casas demolidas. El monto de la compensación monetaria se determinará en función del precio de mercado de las viviendas comerciales ordinarias nuevas en la ubicación de la casa demolida, combinado con la estructura. desarrollo, uso y otros factores de la casa demolida. Si las partes de la demolición llegan a un acuerdo mediante negociación, el acuerdo se implementará de acuerdo con el acuerdo. Sin embargo, el estándar de compensación negociado no debe desviarse significativamente del precio de mercado de las viviendas comerciales ordinarias de nueva construcción.
El precio mínimo de venta de viviendas comerciales ordinarias nuevas en el área de planificación urbana será el precio de compensación monetaria más bajo en el área de planificación urbana. Los estándares de evaluación para casas con estructuras de ladrillo y madera de grado tres o superior y proporciones de superficie de piso inferiores a 0,7 no serán inferiores al precio de compensación mínimo en el área de planificación urbana.
Artículo 39 Si se intercambian los derechos de propiedad de las casas demolidas, el demoledor proporcionará casas de reasentamiento y el intercambio de derechos de propiedad para las personas demolidas. Los precios de las casas de reasentamiento y de las casas derribadas se tasarán y determinarán de conformidad con lo dispuesto en estas Medidas. Después de que ambas partes resuelvan la diferencia de precio, los derechos de propiedad del reasentamiento pertenecerán a las personas demolidas.
El área de casas demolidas y casas de reasentamiento se calcula en base al área de construcción.
Cuando se derriben los anexos de una casa de bienestar público sin fines de lucro, los derechos de propiedad no se intercambiarán y el demoledor proporcionará una compensación monetaria.
Artículo 40 Si la persona demolida tiene solo una casa residencial y el área de la casa es inferior al área mínima de diseño residencial estipulada en las normas nacionales obligatorias, el demoledor deberá seguir el área mínima de diseño residencial estipulado en las normas obligatorias nacionales, se proporcionará a las personas demolidas una compensación monetaria estándar o un intercambio de derechos de propiedad para el reasentamiento. El costo de aumentar el área dentro del área mínima de diseño de la casa estipulada en las normas nacionales obligatorias correrá a cargo de los residentes.
Artículo 41 Las casas de cambio de derechos de propiedad proporcionadas por residentes deberán cumplir con los siguientes requisitos: (1) Cumplir con los estándares de calidad y seguridad establecidos por el país y la provincia (2) Cumplir con las especificaciones técnicas nacionales y provinciales; y estándares para el diseño arquitectónico; (3) Derechos de propiedad claros.
La casa de cambio de derechos de propiedad proporcionada por el demoledor será una casa nueva; si se proporcionan otras casas, se deberá obtener el consentimiento del demoledor.
Artículo 42 La permuta de derechos de propiedad de las casas derribadas se determinará en función de las exigencias del planeamiento urbanístico sobre el alcance de la demolición y la naturaleza del proyecto de construcción.
Las casas residenciales serán demolidas y el alcance de la demolición se utilizará para la construcción de viviendas residenciales. Si las personas demolidas solicitan que el intercambio y el reasentamiento de los derechos de propiedad de la vivienda se implementen en el sitio, y si los requisitos para el intercambio y el reasentamiento de los derechos de propiedad de la vivienda se pueden cumplir de acuerdo con el plan de proyecto de construcción aprobado, las personas demolidas serán reasentadas en el sitio .
Si se van a demoler casas residenciales y el alcance de la demolición son proyectos de bienestar social o proyectos de construcción de infraestructura urbana, se implementará la demolición y el reasentamiento.
Artículo 43: Para casas con derechos de propiedad poco claros, el demoledor propondrá un plan de compensación y reasentamiento y lo presentará al departamento de gestión de demolición de casas para su revisión y aprobación antes de la demolición. Antes de la demolición, el demoledor deberá solicitar a la notaría la conservación de pruebas sobre asuntos relacionados con la casa a demoler.
Artículo 44: Las controversias sobre derechos de propiedad y deudas de casas derribadas se resolverán mediante negociación entre las partes interesadas. Si el problema no se resuelve dentro del período de demolición estipulado en el anuncio de demolición de la casa, el demoledor propondrá un plan de compensación y reasentamiento y lo presentará al departamento de gestión de demolición de la casa para su aprobación antes de que pueda comenzar la demolición. Antes de la demolición, el demoledor deberá pasar por los procedimientos de preservación de pruebas ante notario sobre asuntos relacionados con la casa demolida. Una vez resuelta la disputa, la compensación y la reubicación se llevarán a cabo de acuerdo con estas medidas.
Artículo 45 La demolición de las casas hipotecadas se realizará de conformidad con las leyes y reglamentos nacionales pertinentes.
Artículo 46 Si se derriba una casa de bienestar público sin fines de lucro, el demoledor deberá reconstruirla de acuerdo con las disposiciones de las leyes y reglamentos pertinentes y los requisitos de planificación urbana, o proporcionar una compensación monetaria.
Artículo 47: Si se derriba una casa arrendada y el demoledor termina la relación de arrendamiento con el arrendatario de la casa a demoler, o el arrendatario de la casa a demoler necesita ser reubicado, el demoledor deberá proporcionar compensación o reasentamiento.
Si el derribado y el arrendatario de la casa derribada no llegan a un acuerdo para rescindir la relación de arrendamiento, el derribado deberá intercambiar los derechos de propiedad de la casa derribada. La casa transferida será arrendada por el arrendatario de la casa derribada, y el derribado deberá firmar un contrato de arrendamiento de nueva casa con el arrendatario de la casa derribada. Sin embargo, salvo pacto en contrario en el contrato original de alquiler de la casa.
Artículo 48: La indemnización o reasentamiento de las viviendas no residenciales demolidas se proporcionará de acuerdo con el contenido de la columna de finalidad indicada en el certificado de propiedad de la vivienda en poder del propietario de la vivienda.
Si la casa residencial demolida se utiliza como edificio comercial frente a la calle y cumple con las siguientes condiciones, el estándar de compensación se incrementará adecuadamente: (1) Quienes hayan obtenido una licencia comercial, certificado de registro fiscal y tener registros de pago de impuestos continuos (2) certificado de propiedad de la vivienda, el lugar de negocios indicado en la licencia comercial y el certificado de registro de impuestos es consistente.
La proporción de aumento del estándar de compensación no excederá el 70% del estándar de compensación comercial en el área.
Artículo 49 El demoledor pagará subvenciones de reubicación a la persona derribada o al arrendatario de la vivienda derribada. El estándar del subsidio de reubicación se calcula en función del área de construcción de la casa demolida a 4 yuanes por metro cuadrado.
Artículo 50 Si se proporciona una compensación monetaria por la demolición de casas residenciales, el demoledor o el arrendatario de la casa demolida encontrarán una casa de reasentamiento por su cuenta, y el demoledor pagará al demoledor o al arrendatario de la casa demolida 3 meses de compensación por reasentamiento temporal.
La tarifa de reasentamiento temporal se pagará a 5 yuanes por metro cuadrado al mes según el área de construcción de la casa demolida.
Artículo 51: Si se requiere un reasentamiento transitorio para implementar el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda, el demoledor y la persona demolida especificarán el período de transición en el acuerdo. El período de transición se determina en función de la escala del proyecto de construcción y generalmente no excede los 18 meses. Durante el período de transición, si la persona demolida o el arrendatario de la casa demolida organiza su propia residencia, la persona demolida deberá pagar la tarifa de reasentamiento temporal; si el demoledor proporciona una casa de transición, no se pagará ninguna tarifa de reasentamiento temporal;
Artículo 52 El demoledor no ampliará el período de transición sin autorización, y los usuarios de la casa rotatoria deberán desalojar la casa rotatoria a tiempo. Si el período de transición se extiende debido a las responsabilidades de los residentes, cada mes se pagará un 50% adicional de la tarifa de reasentamiento temporal a los residentes que hayan arreglado su propio alojamiento o a los inquilinos que hayan sido demolidos durante menos de un año a partir del mes de período vencido; si el período de transición está vencido por más de un año, se cobrará una tarifa mensual de reasentamiento temporal de un 100% adicional de la tarifa de reasentamiento temporal. Si a las personas demolidas se les proporciona una vivienda de transición, las tarifas de reasentamiento temporal se pagarán mensualmente a partir del mes de retraso; si el reasentamiento lleva más de un año de retraso, se cobrará el 100% de las tarifas de reasentamiento temporal cada mes. Para los edificios comerciales donde se intercambian derechos de propiedad, las pérdidas comerciales vencidas de las personas demolidas se pagarán a razón de 20 yuanes por metro cuadrado por mes del área de construcción de las casas demolidas a partir del mes vencido.
Artículo 53 Si se derriben como locales comerciales viviendas no residenciales que cumplan con lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 48 y edificios residenciales que cumplan con lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 48, resultando en la suspensión de la producción y del negocio. El demoledor pagará la subvención por suspensión de la producción y del negocio. Las operaciones comerciales, la restauración, el entretenimiento y otras industrias de servicios a lo largo de las arterias primarias y secundarias pagarán 80 yuanes por metro cuadrado de área operativa real, producción, procesamiento, almacenamiento, oficinas, hoteles, etc. y locales comerciales que no estén adyacentes a vías arteriales primarias y secundarias, el pago es de 30 yuanes por metro cuadrado según el área comercial real. El subsidio por suspensión de operaciones productivas y comerciales se pagará en la proporción del 50% a las personas derribadas y del 50% a los arrendatarios de las viviendas derribadas.
Capítulo 4 Evaluación de demolición
Artículo 54 La evaluación de demolición de una vivienda debe ser realizada por una institución establecida de conformidad con la ley con calificaciones de evaluación de bienes inmuebles. La agencia de evaluación puede ser determinada por las partes de la demolición mediante negociación; si la negociación fracasa, el departamento de gestión de demolición de viviendas organizará a las partes de demolición para que sorteen las agencias de evaluación de demolición de viviendas publicitadas. El proceso y los resultados de la lotería deben ser legalizados por un notario.
El demoledor deberá firmar un contrato de encomienda con la agencia de evaluación de demolición de viviendas e informarlo al departamento de gestión de demolición de viviendas para su registro dentro de los quince días siguientes a la fecha de la firma del contrato. La agencia de tasación encomendada no podrá transferir el negocio de tasación encomendado. Los honorarios de evaluación de la agencia de evaluación correrán a cargo del demoledor, salvo que el derribado los encomiende por su cuenta o de otro modo lo encomiende de conformidad con lo dispuesto en estas Medidas. El departamento de gestión de demolición de viviendas publicará periódicamente al público una lista de agencias de evaluación de demolición de viviendas con calificaciones jurídicas y buena reputación social para que las partes de la demolición elijan.
Artículo 55: Para la evaluación de demolición de viviendas se utilizará el método de comparación de mercado. Si no se cumplen las condiciones para utilizar el método de comparación de mercado, se podrán seleccionar otros métodos de evaluación, pero las razones se indicarán en el expediente. informe de evaluación.
Artículo 56 La evaluación de la demolición seguirá los principios de independencia, objetividad, equidad y legalidad. La agencia de evaluación de demolición emitirá un informe de evaluación veraz y no coludirá con una de las partes involucradas en la demolición para dañar los derechos e intereses legítimos de la otra parte, ni obtendrá el negocio de evaluación de demolición por medios indebidos, como dar sobornos. El informe de valoración deberá estar firmado por dos o más tasadores inmobiliarios registrados a tiempo completo.
Ninguna unidad o individuo puede interferir ilegalmente con las actividades de evaluación y los resultados de la evaluación.
Si la agencia de evaluación de demolición y los evaluadores tienen un interés en las partes de la demolición o son partes de la demolición, deben recusarse.
Artículo 57 La agencia de evaluación anunciará los resultados de la evaluación preliminar a las personas derribadas por un período no inferior a 7 días, realizará explicaciones in situ y escuchará opiniones.
Después de la expiración del período de publicidad, la agencia de evaluación deberá proporcionar el informe de evaluación general y el informe de evaluación del hogar a las partes de la demolición. El informe de evaluación del hogar deberá entregarse a las personas derribadas dentro de los 10 días siguientes al vencimiento del período de publicidad.
Artículo 58 Antes de realizar la evaluación, el organismo evaluador notificará a los derribadores el momento de la inspección in situ. Para la investigación in situ, las partes involucradas en la demolición deben ir al lugar y las personas demolidas deben presentar documentos legales para las casas y los terrenos. Las partes intervinientes en la demolición firmarán el cuestionario de valoración.
Si la persona derribada no puede inspeccionar la casa demolida en el lugar por motivos propios de la persona derribada, si se obtienen los datos de la imagen o la persona derribada no acepta firmar el acta de inspección en el lugar, deberá ser realizado por una persona ajena a la persona derribada y la agencia de tasación. Tres personas fueron testigos y dieron las explicaciones correspondientes en el informe de tasación.
Artículo 59 Si las partes de la demolición tienen objeciones a los resultados de la evaluación, resolverán el asunto mediante negociación. Si la negociación no logra llegar a un acuerdo, la parte que plantea la objeción puede presentar una solicitud por escrito a la agencia de evaluación original para su revisión y evaluación dentro de los 5 días siguientes a la fecha de recepción del informe de evaluación, o puede confiar a otra agencia de evaluación la realización de la evaluación. evaluación. Si se reexamina la tasación, la agencia de tasación emitirá la conclusión de la tasación de reexamen al solicitante dentro de los 5 días posteriores a la recepción de la solicitud de tasación de reexamen. Si se encomiendan otras evaluaciones, la agencia de evaluación emitirá un informe de evaluación dentro de los diez días siguientes a la fecha de la encomienda.
Los demoledores y los derribados tienen derecho a solicitar al organismo evaluador la explicación del informe de evaluación.
Artículo 60 Si la diferencia entre el resultado de la reevaluación y el resultado de la evaluación original está dentro del rango de error permitido, el resultado de la evaluación original será válido y los costos de la reevaluación correrán a cargo de la parte de la demolición que planteó la objeción. Si excede el rango de error permitido, será resuelto por las partes involucradas en la demolición mediante negociación, si la negociación fracasa y las partes involucradas en la demolición plantean objeciones, podrán solicitar tasación técnica al Comité de Expertos en Evaluación de Demolición de Vivienda Municipal; . El Comité de Expertos en Evaluación de Demolición de Casas debería crear un grupo de expertos para identificar cuestiones técnicas como la base de valoración, la ruta técnica, la selección del método de valoración, la selección de parámetros y la determinación de los resultados de la valoración. Solicitar la valoración del informe de tasación y emitir dictamen de tasación por escrito. Si no hay problemas técnicos en el informe de tasación, se mantendrá el informe de tasación. Si existen problemas técnicos, el organismo evaluador los corregirá y emitirá un nuevo informe de evaluación. La conclusión de la tasación es la decisión final. Los costos de reevaluación y peritaje correrán a cargo del organismo evaluador que no adopte los resultados de la evaluación.
El rango de error permitido es inferior al 5%.
Artículo 61 La Comisión Pericial de Tasación de Demolición está integrada por tasadores inmobiliarios colegiados y peritos en materia inmobiliaria, urbanismo, derecho, etc., y será convocada públicamente. Los miembros del equipo de peritos se seleccionan aleatoriamente del comité de expertos y no podrán ser menos de 3 personas. Los honorarios de la tasación pericial se liquidan en función del gasto real en función de la carga de trabajo de la tasación pericial, pero el costo total generalmente no excede el 5‰ del monto de la tasación objeto.
Artículo 62 Los miembros del comité de peritos de tasación, las instituciones de tasación y los tasadores se abstendrán, siendo nulos sus dictámenes de tasación o sus resultados de tasación.
Si las partes de la demolición no proporcionan verazmente información relevante o no ayudan a la agencia de valoración en la investigación in situ, lo que resulta en una valoración inexacta u otras consecuencias, asumirán las responsabilidades correspondientes.