¡Problema de arrendamiento!
La prioridad de arrendamiento debe usarse con precaución en la práctica de prueba.
Con el desarrollo de la economía social, la relación de arrendamiento se ha convertido en una importante relación civil. En las relaciones de arrendamiento, especialmente en las de viviendas, se menciona cada vez más la prioridad de los derechos de arrendamiento, y los tribunales populares a menudo se topan con este tipo de disputas sobre contratos de arrendamiento en la práctica judicial. Cómo manejar las disputas sobre contratos de arrendamiento que involucran derechos de arrendamiento prioritarios, a fin de proteger la estabilidad de la relación de arrendamiento y promover el desarrollo económico, se ha convertido en un tema muy importante en la actualidad.
En la vida real, al ser la casa un bien inmueble, cuando el arrendatario quiere renovar el contrato de arrendamiento cuando el contrato de arrendamiento está a punto de expirar, el arrendador siempre puede utilizar su posición de ventaja para influir en el arrendamiento de la casa. . A menudo sucede en la vida que un arrendatario, después de alquilar una casa o un local comercial durante varios años, invierte una gran cantidad de mano de obra y recursos materiales durante el período de arrendamiento, lo que promueve en gran medida la popularidad y el entorno económico en torno a la propiedad de alquiler, aumentando considerablemente la propiedad en alquiler. Activos intangibles de la propiedad en alquiler. Sin embargo, cuando el contrato de arrendamiento expira, el arrendador tiene derecho a subarrendar la casa o el local comercial a otros en lugar de alquilarlo al arrendatario original. Los derechos del arrendador podrán ser ilimitados. Aunque el arrendatario original todavía está deseoso de renovar el contrato de arrendamiento cuando éste expire, es obvio que el arrendador aprovecha su posición ventajosa respecto del arrendatario y tiene el derecho absoluto de elegirlo, poniendo así al arrendatario original en una situación de desventaja. desventaja. El número de disputas causadas por esta situación aumenta año tras año en los casos aceptados por el Tribunal Popular. A menudo, si varios inquilinos de un centro comercial solicitan renovar el contrato de arrendamiento original cuando expira, es fácil desencadenar un grupo. demandas y disputas, que traerán daño a la estabilidad social para afectar negativamente.
Primero, la aplicación del derecho de preferencia en casos reales
1. Una vez, un tribunal de la provincia de Hunan aceptó un caso de disputa sobre un contrato de arrendamiento de fachada: el 29 de mayo de 2000, el tribunal El arrendatario Peng firmó un contrato de arrendamiento de fachada con un mercado de productos residenciales en una determinada comunidad (en lo sucesivo, el mercado de productos). Ambas partes acordaron que Peng alquilaría las fachadas nº 19 y 20 del Edificio E2 del Mercado de Producto Residencial. Después de la firma del contrato, Peng pagó un depósito de 48.000 yuanes por la fachada. El 5438 de junio + 31 de octubre de 2003, expiró el contrato anual y se rechazó la solicitud de Peng de continuar renovando el contrato de arrendamiento de fachada con el mercado de productos residenciales. Después de que expiró el contrato, Peng se acercó repetidamente al mercado de productos y solicitó renovar el contrato de arrendamiento de la tienda, pero fracasó. En el contrato de arrendamiento de 2002-2003 firmado entre Peng y Pinshi Market, había un acuerdo sobre el derecho de prioridad de arrendamiento. Se estipulaba que Peng debía presentar una solicitud por escrito a Pinshi Market dos meses antes de la expiración del contrato de arrendamiento, en. en cuyo caso Peng obtendría el derecho de prioridad al arrendamiento. Sin embargo, Peng no tenía pruebas que demostraran que había presentado una solicitud de renovación por escrito al mercado de productos dos meses antes de que expirara el contrato. Más tarde, Peng acudió a los tribunales y solicitó que se ordenara al mercado de productos renovar el contrato de arrendamiento original de la tienda.
El caso fue visto por el tribunal de primera instancia y se sostuvo que el contrato de arrendamiento de fachada firmado entre Peng y Product Market antes de 2002-2003 era la verdadera intención de ambas partes y se había ejecutado efectivamente. Aunque Peng solicitó continuar firmando un contrato de arrendamiento de tienda con el mercado de productos, no hubo evidencia que demostrara que presentó una solicitud de renovación por escrito al mercado de productos dentro del plazo estipulado en el contrato, por lo que el reclamo del demandante fue desestimado. Después de que se pronunció el veredicto de primera instancia, el demandante Peng apeló. La segunda instancia de este caso confirmó los hechos encontrados en la primera instancia, pero sostuvo que Peng había estado operando la tienda en disputa durante tres años y no había incumplido el contrato ni había tenido comportamiento comercial ilegal durante la ejecución del contrato. Desde la perspectiva de mantener la estabilidad de las relaciones económicas existentes, promover el desarrollo de las economías individuales y no dañar los intereses del mercado, Peng puede dar prioridad al arrendamiento en las mismas condiciones. Por lo tanto, se consideró que Peng tenía prioridad para arrendar los números 19 y 20 del edificio E2 del mercado de productos.
2. Se selecciona un caso que involucra a un centro comercial demandando por una disputa sobre un contrato de arrendamiento del "Manual de práctica de derecho contractual" (edición de 1999, página 1719) editado por Jiang Ping. El arrendatario en este caso, Cheng, alquiló los mostradores 1 a 4 en la habitación 21 de un centro comercial durante un año. Una vez expiró el contrato de arrendamiento, el arrendatario presentó una solicitud para continuar con el contrato, que fue rechazada por el centro comercial. Posteriormente, el centro comercial sacó por la fuerza la mercancía de Cheng del mostrador de alquiler. El centro comercial demandó a Cheng para rescindir la relación de arrendamiento y le pidió a Cheng que trasladara los productos sellados por el centro comercial.
Durante la audiencia del caso en los tribunales de primera y segunda instancia, se sostuvo que la relación de arrendamiento entre el demandante y el demandado había terminado, y el demandado Cheng trasladó la mercancía sellada en el centro comercial y pagó el alquiler del centro comercial. Posteriormente, Cheng presentó un nuevo juicio ante el Tribunal Superior Provincial. Después de escuchar el caso, el Tribunal Popular Superior Provincial sostuvo que las actividades comerciales de Cheng en las instalaciones alquiladas originalmente eran legales y debían estar protegidas por la ley. El arrendatario en este caso no ha violado el contrato ni ha realizado actividades comerciales ilegales, y debe gozar del derecho de prioridad para arrendar en las mismas condiciones. Por lo tanto, se dictaminó que el centro comercial debería disponer 4 mostradores correspondientes a los mostradores de alquiler originales para Cheng dentro de los 30 días posteriores a la notificación de la sentencia. Si no se puede arreglar, la empresa la compensará por la pérdida de más de 15.500 yuanes en la acumulación de mercancías.
Los dos casos anteriores ilustran que aunque la ley no estipula claramente la prioridad del arrendatario, el tribunal ha confirmado que cuando el contrato de arrendamiento está a punto de expirar, el arrendatario aún disfruta de la prioridad y puede tomar el arrendar primero. Dado que las leyes de nuestro país no estipulan claramente el derecho de primer arrendamiento, en ambos casos el tribunal aplicará el artículo 4 de los Principios Generales del Derecho Civil: Las acciones civiles deben seguir los principios de voluntariedad, equidad, compensación por valor equivalente y buena fe.
Los casos anteriores muestran que los tribunales se han dado cuenta de que en tales casos es injusto y justo negar el derecho de preferencia del arrendatario original. Sin embargo, es discutible si se puede considerar que el derecho de preferencia pueda aplicarse amplia y universalmente. Siempre que se trate de un arrendamiento de bienes inmuebles como una casa o un local comercial, independientemente de si las dos partes han acordado el derecho de preferencia en el contrato o de si se han cumplido otras condiciones adjuntas al mismo, el derecho de preferencia podrá concederse cuando se renueve el contrato.
En segundo lugar, el significado esencial del derecho de arrendamiento preferente.
El derecho de prioridad en el arrendamiento significa que en una relación de arrendamiento, cuando el contrato expira y requiere la renovación del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones, el arrendatario original tiene prioridad sobre el bien arrendado original. Este derecho de prioridad es similar al derecho de tanteo según la legislación actual. Ambos reflejan la tendencia de los derechos reales sobre los derechos de arrendamiento. Aunque el derecho de arrendamiento en el derecho civil tradicional es puramente una especie de derecho del acreedor, con el fin de estabilizar la relación de arrendamiento y proteger los intereses del arrendatario, la mayoría de las leyes civiles de varios países después del siglo XX adoptaron contramedidas legales para el arrendamiento de derechos de propiedad. Esta relación jurídica de carácter real se manifiesta en los siguientes aspectos: 1. Sólo se puede establecer un derecho de arrendamiento sobre la misma parte de una misma cosa. 2. La conducta del arrendador de vender el bien arrendado durante el contrato de arrendamiento no afecta a la validez del contrato de arrendamiento. 3. En la relación contractual de arrendamiento, el arrendatario goza del derecho de tanteo (los tres puntos anteriores han sido adoptados por la legislación de nuestro país).
Sin embargo, el derecho de tanteo es diferente de otros derechos del inquilino previstos por la ley. En primer lugar, los otros tres derechos deben estar dentro del período de validez del contrato de arrendamiento y la prioridad del arrendamiento se refleja en la etapa de firma del siguiente contrato de arrendamiento después de que expire el contrato de arrendamiento. En segundo lugar, la prioridad del arrendamiento no solo puede antagonizar a terceros; partes, sino que también limitan la propiedad del arrendador. Por lo tanto, el reconocimiento del derecho de arrendamiento prioritario en realidad le da al derecho de arrendamiento un mayor efecto de derecho real, de modo que su exclusividad durante el contrato de arrendamiento seguirá existiendo durante un período de tiempo después de que expire el contrato de arrendamiento.
3. Los tribunales populares deben aplicar la prioridad con prudencia en la práctica judicial.
Aunque existe una cierta base teórica para la aplicación del derecho de preferencia en la práctica judicial, y los tribunales de varios lugares también han hecho algunos intentos útiles para enfrentar tales disputas, los tribunales populares deben aplicarlo con cuidado cuando tramitación de tales casos.
1. No es fácil comprender la aplicación del derecho de tanteo. Las relaciones de alquiler en la vida real son bastante complejas. Cuando el tribunal conoce disputas de arrendamiento, es difícil determinar qué disputas sobre contratos de arrendamiento otorgan al arrendatario el derecho de prioridad al arrendamiento y cómo otorgarle al arrendatario el derecho de prioridad al arrendamiento, lo que fácilmente puede infringir los derechos e intereses del arrendador. Porque según el principio de libertad contractual, una vez terminada la relación de arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario, ambas partes deben llegar voluntariamente a un acuerdo mediante una negociación igualitaria, y el tribunal no debe interferir demasiado. Un énfasis excesivo en el derecho de prioridad del arrendatario puede infringir la propiedad del arrendador sobre la propiedad arrendada.
2. Incómodo de implementar. Aunque el tribunal falló a favor del arrendatario original en los dos casos anteriores, si el arrendador adopta una actitud poco cooperativa, el derecho de preferencia del arrendatario original puede fácilmente volverse inválido en la práctica. En el primer caso, el tribunal dictaminó que el arrendatario original tenía prioridad para arrendar el escaparate original arrendado, pero no dictaminó que el arrendatario pudiera arrendar directamente el escaparate original. Luego, una vez que la sentencia entre en vigor, si el arrendador adopta una actitud poco cooperativa para recuperar la propiedad y afirma que ya no alquilará la propiedad en el corto plazo, el arrendatario original no podrá cumplir la sentencia. Al mismo tiempo, si el arrendador vuelve a alquilar el local después de un período de tiempo, ¿el arrendatario original sigue teniendo derecho de prioridad? Si es así, ¿cuánto tiempo, medio año, un año o más? Si el período de protección del arrendamiento preferencial del arrendatario original es largo o irregular, el arrendamiento de la tienda será inestable durante mucho tiempo, lo que no favorece el buen desarrollo de la transacción. En el segundo caso, el tribunal exige que el centro comercial disponga otros cuatro mostradores para el arrendatario original, lo que también resulta incómodo de implementar. Es difícil saber cuál es el mostrador correspondiente al mostrador originalmente alquilado por el arrendatario. Si el demandante y el demandado no pueden llegar a un acuerdo sobre esta cuestión durante la ejecución de la sentencia, el contenido de esta sentencia no tendrá importancia práctica. Las sentencias dictadas por el Tribunal Popular no se implementarán en la práctica, lo que perjudicará la credibilidad del Tribunal Popular.
3. Base jurídica insuficiente. En resumen, las leyes de nuestro país no prevén claramente el derecho de preferencia. En los dos casos anteriores, al decidir conceder al arrendatario el derecho de tanteo, el Tribunal Popular aplicó las disposiciones del artículo 4 de los Principios Generales del Derecho Civil. Este artículo es una disposición de los Principios Generales del Derecho Civil. que estipula las disposiciones generales de la conducta civil, es decir, voluntaria, los principios de equidad, igualdad de compensación y buena fe. Sin embargo, la aplicación del artículo 4 en disputas sobre arrendamiento otorga al arrendatario el derecho de prioridad al arrendamiento, y la base jurídica parece débil.
Por lo tanto, el Tribunal Popular debe ser cauteloso al conocer de este tipo de disputas. Según la situación actual, los tribunales populares deben respetar estrictamente la aplicación de la prioridad al conocer de los casos. En operaciones específicas, se puede considerar el derecho de prioridad del arrendatario; en las disputas por el arrendamiento de locales comerciales (mostradores); en otros arrendamientos de viviendas, ambas partes deben acordar claramente el derecho de tanteo en los términos del contrato de arrendamiento, y el derecho de preferencia del arrendatario; El arrendatario deberá cumplir todas las obligaciones estrictamente de acuerdo con las condiciones requeridas en el contrato para que pueda aplicarse el derecho de tanteo. En otras circunstancias, el Tribunal Popular no aplicará la prioridad de arrendamiento al conocer de disputas sobre arrendamientos. En las circunstancias actuales, la protección del derecho de prioridad del inquilino al alquiler debe reflejarse en los términos del contrato de arrendamiento firmado, en lugar de confiar en que el tribunal popular otorgue al inquilino el derecho de prioridad al alquiler al conocer el caso. El autor sugiere que al revisar el Código Civil, nuestro país pueda considerar y estipular claramente el derecho de primer arrendamiento, lo que favorecerá la resolución de este tipo de controversias.
Yin Qiang