¿Cómo se ejecuta el canon de arrendamiento por el alquiler de la propiedad?

En el proceso de ejecución inmobiliaria, a menudo nos encontramos con situaciones en las que coexisten derechos hipotecarios y derechos de arrendamiento, y existe un arrendamiento sobre el objeto incautado. No en todas estas situaciones se puede aplicar el principio de “comprar y vender no rompe el contrato de arrendamiento”. La clave está en el momento en que se establece el derecho de arrendamiento.

1. Los derechos de arrendamiento se establecen antes de que el inmueble sea hipotecado y embargado.

(1) Primero arrendamiento y luego hipoteca

El artículo 190 de la "Ley de Derechos de Propiedad" establece claramente que si el inmueble hipotecado ha sido arrendado antes de la celebración del contrato de hipoteca, el La relación de arrendamiento original no está sujeta al derecho de influencia hipotecaria. El artículo 65 de la Interpretación Judicial de la Ley de Garantías estipula además que si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento seguirá siendo válido para el cesionario del inmueble hipotecado durante el período de vigencia posterior a la realización del derecho hipotecario. A juzgar por estas dos disposiciones, si el arrendatario ha alquilado la casa antes de realizar el derecho hipotecario, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada por la realización del derecho hipotecario.

(2) Primero alquilar y luego sellar.

Del mismo modo, el "Reglamento sobre varias cuestiones relativas a la tramitación de casos de reconsideración de objeciones de ejecución por parte de los tribunales populares" exige claramente que el arrendatario de bienes inmuebles que reclame el derecho a arrendar debe ocupar los bienes inmuebles ante el Tribunal Popular. puede sellarlo. Su artículo 31 estipula: “Si el arrendatario solicita impedir que el inmueble ejecutado sea transferido al cesionario durante el período de arrendamiento, y ha firmado un contrato de arrendamiento escrito legal y válido, y toma posesión del inmueble ante el Tribunal Popular Lo sella, el Tribunal Popular lo "respalda", indicando que el arrendatario del inmueble ha firmado un contrato de arrendamiento por escrito y toma posesión del inmueble antes de que el tribunal lo selle, el arrendatario ha obtenido el derecho de arrendamiento del inmueble, que tendrá efectos jurídicos para el cesionario. Al ejecutar la ejecución de bienes inmuebles, el Tribunal Popular protegerá los derechos e intereses legítimos del arrendatario de bienes inmuebles de conformidad con la ley. El tribunal conservará el derecho de subasta y arrendamiento durante el período de arrendamiento y divulgará los gravámenes en el anuncio de la subasta.

Por lo tanto, si el derecho de arrendamiento se establece antes de que el inmueble sea hipotecado o embargado, se aplica el principio de "compraventa no rompe el contrato de arrendamiento", y la relación de arrendamiento seguirá siendo válida durante el período del contrato. Sin embargo, debe quedar claro que este principio sólo protege el derecho del arrendatario a poseer y utilizar la propiedad arrendada durante el período de arrendamiento con base en el contrato de arrendamiento legal y válido. No puede entenderse además como una prohibición de cambios en los derechos de propiedad de la propiedad arrendada. durante el período de arrendamiento. Porque los cambios en los derechos de propiedad pueden basarse en la ocurrencia de actos jurídicos o actos de derecho público (como expropiación, requisición, subasta, venta). Incluso si el derecho del arrendatario a arrendar el bien sujeto a ejecución es real, legal y válido, no debe oponerse a la disposición judicial del bien sujeto a ejecución con base en este derecho. Sin embargo, puede reclamar ante el tribunal que el contrato de arrendamiento. relación de arrendamiento debe revelarse al enajenar la propiedad arrendada, o puede reclamar ante el tribunal que la relación de arrendamiento debe revelarse al enajenar la propiedad arrendada. En el proceso de enajenación pública de la propiedad arrendada, el tribunal protege el derecho del arrendatario a saber, el derecho. de tanteo y derecho a participar en la licitación.

2. Una vez hipotecada y sellada la casa, se establece el derecho de arrendamiento.

(1) Hipoteca primero y luego arrendamiento

Si la casa se hipoteca y luego se alquila, el derecho de arrendamiento del arrendatario no puede competir con el derecho de hipoteca del acreedor. El artículo 190 de la Ley de Propiedad estipula que “si el inmueble hipotecado se arrenda después de constituida la hipoteca, la relación de arrendamiento no será contra la hipoteca inscrita. El artículo 66 de la Interpretación Judicial de la Ley de Garantías estipula además que “si el deudor hipotecario”. arrienda el bien hipotecado, una vez realizada la hipoteca, la relación de arrendamiento no será contra la hipoteca inscrita.” El contrato no obliga al cesionario.” Por tanto, el derecho de arrendamiento no se opondrá al derecho hipotecario previamente inscrito, es decir, el arrendatario no obstaculizará la realización del derecho hipotecario del acreedor por el hecho de que existe una relación de arrendamiento sobre el inmueble hipotecado. Al mismo tiempo, según el párrafo 2 del artículo 31 del "Reglamento del Tribunal Supremo Popular sobre subasta y venta de bienes en ejecución civil", "los derechos originales de arrendamiento y otros derechos de usufructo sobre los bienes subastados no se extinguirán". debido a la subasta, pero si los derechos continúan existiendo sobre el bien subastado y afectan la realización de las garantías reales prioritarias u otros derechos prioritarios, el tribunal popular dará por terminada la subasta de conformidad con la ley." Si el arrendatario no obstaculiza la realización del derecho hipotecario y la existencia de la relación de arrendamiento no tiene ningún impacto adverso en el valor o la realización del bien hipotecado (de hecho, en ocasiones la existencia de la relación de arrendamiento puede aumentar el valor del la propiedad hipotecada), tampoco procede rescindir el derecho de arrendamiento. No es necesario que el tribunal remate la propiedad hipotecada con alquiler en este momento si la casa tiene un período de arrendamiento largo y un alquiler bajo, lo que obviamente se convertirá en un alquiler; factor importante que afecta el valor y la realización de la hipoteca, entonces la existencia del derecho de arrendamiento en realidad ha afectado la realización del derecho hipotecario tuvo efectos adversos. En este momento, el tribunal debe primero rescindir el contrato de arrendamiento y luego proceder con la subasta de la propiedad hipotecada.