Implementar "la vivienda es para vivir, no para especular", revitalizar los bienes raíces y agregar herramientas afiladas
Los REIT, el nombre completo de "Fondos Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria", se refieren a la estandarización de activos inmobiliarios o acciones cotizados en bolsa con rendimientos sostenidos y estables en la bolsa de valores en valores cotizados con fuerte liquidez a través de la titulización. productos financieros. Su esencia es la titulización de bienes raíces. Una comprensión popular puede ser que las instituciones de gestión de activos "dividen" casas con poca liquidez en una serie de productos titulizados para la venta a través de una serie de diseños de productos, proporcionando un método de asignación tanto para la oferta como para la demanda de fondos. . Como inversión con rendimientos y riesgos relativamente moderados, se espera que la aparición de REIT públicos amplíe el modelo de inversión en capital social, haga que los bienes raíces "pesados" sean "ligeros", enriquezca la "canasta" de gestión financiera de los residentes y revitalice todo el sector inmobiliario. mercado.
Promover la formación de un circuito cerrado virtuoso de inversión en infraestructura.
Actualmente, muchos países del mundo han establecido mercados de REIT. El origen de los REIT de mi país se remonta a principios del siglo XX (265,438+04), pero no fue hasta 2065, 438+04 que los REIT, representados por el "Plan Especial de Gestión de Activos CITIC Qihang", comenzaron oficialmente. La llamada "categoría" significa que, en comparación con los REIT reales, el diseño del sistema no es lo suficientemente perfecto y la estructura del producto es diferente.
En los últimos años, con la madurez del marco legal, el entorno regulatorio y las condiciones del mercado de mi país, así como la experiencia práctica de los primeros REIT, el año pasado se introdujeron una serie de políticas y sistemas para proporcionar la base. para el lanzamiento de productos REIT públicos de infraestructura.
“La realización de proyectos piloto de REIT públicos en el campo de la infraestructura ayudará a profundizar la reforma del lado de la oferta financiera, mejorará aún más la capacidad del mercado de capitales para servir a la economía real, aumentará la proporción de financiación de capital y ampliará las inversiones sociales. canales de inversión de capital ". En febrero, en el Foro de Desarrollo de REIT de Infraestructura del Área de la Bahía celebrado el día 25, Li Chao, vicepresidente de la Comisión Reguladora de Valores de China, expresó la esperanza de que todas las partes tengan un entendimiento unificado y formen sinergia para promover conjuntamente. el trabajo piloto, resumir la experiencia de manera oportuna, mejorar la oferta de sistemas legales y acuerdos institucionales relacionados, y promover El mercado de REIT se ha institucionalizado y estandarizado.
Wang Gang, secretario general de la Alianza REIT de China, dijo que desde una perspectiva corporativa, el lanzamiento de un programa piloto de REIT públicos ayudará a revitalizar los activos de infraestructura existentes y recaudar fondos de capital de la sociedad, lo que puede ser utilizado por las empresas para compensar las deficiencias e invertir en nuevos proyectos, cultivar nuevos activos de infraestructura de alta calidad e inyectar REIT cuando las condiciones estén maduras, formando un ciclo cerrado benigno de inversión en infraestructura, desde la perspectiva del inversor, ingresando activos de infraestructura maduros; El mercado de capitales ayudará a proporcionar estabilidad y asignación a largo plazo. Productos financieros que paguen dividendos.
“A juzgar por las características de los productos REIT de infraestructura, debido a que naturalmente pueden resolver algunas contradicciones inherentes al mercado, será muy atractivo tanto para los inversores como para los financieros. La aparición de REIT públicos es la elección de. "Los tiempos y ayudarán a enriquecer los productos del mercado de capitales de mi país, realizarán la exploración e innovación de productos financieros, mejorarán la eficiencia de las entidades de servicios financieros y ayudarán a la transformación y mejora económica de mi país", cree Wang Gang.
Existen muchos tipos de productos homologados.
El 21 de abril, después de que las Bolsas de Valores de Shanghai y Shenzhen anunciaran que aceptarían solicitudes de cuatro REIT públicos de infraestructura, el 28 de abril se informaron otros seis REIT públicos. Hasta ahora, el número total de REIT públicos reportados ha llegado a 10 solamente. El 14 de mayo, las Bolsas de Valores de Shanghai y Shenzhen aprobaron nueve REIT de oferta pública de infraestructura.
El periodista encontró que los 9 puntos que han sido aprobados son de varios tipos, involucrando carreteras, almacenamiento y logística, parques industriales, asuntos hídricos y otros campos. Los accionistas de los proyectos son en su mayoría grandes empresas centrales, empresas estatales o grandes empresas privadas líderes, y los proyectos están ubicados en su mayoría en áreas clave de desarrollo estratégico nacional.
El responsable del negocio público de SOCIMI del Fondo AVIC dijo que los primeros cuatro proyectos declarados el 21 de abril incluyen derechos de propiedad de franquicias y parques. Los ingresos de las franquicias son relativamente estables y los proyectos de derechos de propiedad tienen mayor margen de apreciación. Todos los proyectos mencionados anteriormente cumplen con los estándares y requisitos para activos subyacentes de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y la Comisión Reguladora de Valores de China. Además, los 10 proyectos reportados son muy representativos en términos de calidad básica de activos, distribución comercial, distribución regional, etc., con excelente calidad de activos y flujo de caja estable. En comparación con los estándares estipulados en los documentos, los requisitos son más altos y la admisión se basará en el mérito.
El Fondo Xinhua clasificó el primer lote de cuatro proyectos y encontró tres características. La primera es que los accionistas del proyecto tienen antecedentes sobresalientes y todas son grandes empresas centrales o empresas estatales locales; la segunda es que la calidad del proyecto es buena y la rentabilidad del primer lote de proyectos es estable; que los titulares de derechos originales apoyan la emisión exitosa del proyecto, y el índice de suscripción del primer lote de proyectos por parte de los titulares de derechos originales supera con creces el 20% de las regulaciones.
La Bolsa de Valores de Shanghai declaró que, bajo la orientación y el despliegue de la Comisión Reguladora de Valores de China, el mercado continuará siguiendo los procedimientos y requisitos pertinentes para la emisión pública de valores después de que los REIT públicos de infraestructura pertinentes obtengan fondos. aprobación de registro de la Comisión Reguladora de Valores de China La investigación, venta y cotización del primer lote de REIT de infraestructura ofrecidos públicamente se llevarán a cabo para formar una escala de mercado y una sinergia de mercado lo antes posible y crear un buen efecto de demostración para el primer lote. de proyectos piloto.
Las oportunidades y los riesgos del mercado coexisten.
“Es previsible que, sobre la base del programa piloto de REIT públicos, el alcance y las áreas piloto de este tipo de productos se amplíen gradualmente, y la emisión de REIT públicos pueda normalizarse gradualmente”. Gang cree que en el futuro, como nuestro país La mejora gradual del marco legal y las políticas fiscales para los REIT ofrecidos públicamente, así como la alta transparencia de los activos subyacentes y los ingresos estables por dividendos harán de los REIT una opción importante para la asignación de activos de los inversores.
En el futuro, el desarrollo de REIT nacionales puede enfrentar algunos riesgos y desafíos. Guo Lili, analista de Tianfeng Securities, cree que, en primer lugar, los precios de los REIT pueden verse afectados por las fluctuaciones de las tasas de interés, lo que se refleja en los precios de los valores, la presión de financiación y la rentabilidad. Además, la rentabilidad y el valor de los REIT también pueden verse afectados por la oferta y la demanda del mercado.
En segundo lugar, en términos de impuestos, actualmente no existen regulaciones fiscales relevantes para los REIT, lo que puede generar incertidumbre sobre los rendimientos de las inversiones de dichos productos financieros. Si los REIT ingresan a la industria inmobiliaria en el futuro, pueden enfrentar impactos políticos que involucran a la industria inmobiliaria tradicional.
En tercer lugar, en términos de riesgos financieros, los riesgos potenciales en los derechos de propiedad de los activos subyacentes de los REIT incluyen fallas legales y disputas en la propiedad de los activos y la tierra a la que pertenecen. Si los REIT no tienen fondos suficientes para garantizar las operaciones comerciales, la propiedad puede depreciarse o detener la construcción. También pueden darse situaciones en las que el arrendatario se niegue a ejecutar el contrato de arrendamiento o incumpla el pago del alquiler, una caída significativa en el precio del mercado de alquiler u otros factores provoquen que el activo inmobiliario no pueda operar con normalidad, lo que puede tener un impacto adverso en el rendimiento de la infraestructura. flujo de fondos.
Los REIT públicos también pueden enfrentar fluctuaciones del mercado en las primeras etapas de emisión. Zhang Bingwen, analista del Confidence Investment Research Institute, cree que pueden ocurrir dos situaciones en la etapa inicial de los REIT ofrecidos públicamente: en primer lugar, de manera similar a la cotización "caliente" de las IPO de algunas acciones, los REIT seguirán aumentando. En segundo lugar, puede experimentar una ola de frío y los precios de productos similares de fondos públicos fluctuarán mucho después de su cotización en bolsa. En resumen, los REIT públicos son una oportunidad de inversión que merece la atención de los inversores, pero estos deben considerar de manera integral su propia tolerancia al riesgo y participar con cautela.
Lin Caiyi, subdirector del Instituto de Investigación del Foro de Economistas Jefes de China, cree que el stock de infraestructura de China puede superar los 654,38 billones de yuanes. Calculado sobre la base de una tasa de titulización de activos del 1%, el tamaño potencial del mercado de los REIT de infraestructura supera el billón de yuanes. Con la aprobación del primer lote de REIT de oferta pública de infraestructura en las Bolsas de Valores de Shanghai y Shenzhen, este nuevo mercado de inversión y financiación de un billón de dólares se activará en el futuro, lo cual es de gran importancia para la construcción del mercado de capitales de China y la orientación de la inversión de capital en infraestructura.
(Reportero del Economic Daily Ma Chunyang y Zhou Lin)