¿Cuáles son las formas de arrendamiento?
De acuerdo con la normativa actual y en combinación con circunstancias específicas, existen siete formas principales de alquiler de viviendas. Los expertos han analizado que el alquiler de una casa se convertirá en un nuevo punto de moda en el mercado inmobiliario de Shanghai este año. Según lo establecido en la normativa vigente y en función de circunstancias concretas, existen siete modalidades principales de arrendamiento de vivienda:
(1) Arrendamiento. El arrendamiento es la forma más común de arrendamiento de una vivienda, en la que el inquilino alquila la casa al propietario a cambio de pagar el alquiler. En la actualidad, a excepción de los residentes urbanos que utilizan un "certificado de alquiler de vivienda pública" al alquilar viviendas públicas, ambas partes deben firmar un contrato de arrendamiento para aclarar la relación de alquiler al alquilar otros tipos de viviendas.
(2) Prearrendamiento. El prearrendamiento se refiere a una relación de arrendamiento en la que el desarrollador firma un contrato de prearrendamiento con el prearrendatario para una casa comercial que aún no se ha completado pero ha obtenido una licencia de preventa, cobra el alquiler por adelantado y luego entrega la casa para su uso según la fecha acordada. Existen algunas regulaciones prohibitivas sobre el arrendamiento previo de viviendas comerciales. Por ejemplo, las viviendas comerciales que se han vendido previamente no deben alquilarse por adelantado, las viviendas comerciales que se han comprado por adelantado no deben alquilarse por adelantado y las viviendas comerciales. que haya sido prearrendada no debe entregarse para su uso antes de que se complete la vivienda comercial y se obtenga el certificado de propiedad inmobiliaria.
(3) Subarrendamiento. El subarrendamiento se refiere al comportamiento del arrendatario de volver a alquilar la casa arrendada a otros durante el período del arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento de la casa estipula que la casa puede subarrendarse, el arrendatario podrá subarrendarla según el acuerdo; si no se estipula que la casa puede subarrendarse, el arrendatario deberá obtener el consentimiento por escrito del arrendador para subarrendar la casa. En una relación de arrendamiento de vivienda residencial pública, el arrendatario no necesita obtener el consentimiento del arrendador para subarrendar la casa, pero se debe informar al arrendador por escrito antes de firmar un contrato de subarrendamiento.
(4) Encomendado al alquiler. El arrendamiento encomendado significa que el propietario de la casa confía a otra persona o a una agencia intermediaria el alquiler de la casa. En la actualidad, el alquiler de viviendas públicas en las ciudades de mi país lo realizan empresas inmobiliarias dependientes del departamento de gestión inmobiliaria encomendado por el Estado. Para el arrendamiento encomendado, el mandante y el fiduciario deben firmar un contrato de encomienda, aclarando los derechos y obligaciones de ambas partes, a fin de evitar disputas y facilitar que el fiduciario maneje los procedimientos pertinentes con los departamentos pertinentes. En el arrendamiento encomendado, el fiduciario disfruta de los derechos del arrendador y asume las obligaciones de éste en la relación de arrendamiento de la vivienda.
(5) Agencia de alquiler. El arrendamiento por agencia es diferente del arrendamiento encomendado. El arrendamiento por agencia es cuando el agente alquila la casa del agente en nombre del agente, es decir, del propietario de la casa. Una vez establecida la relación de arrendamiento, el propietario de la casa deberá cumplir con los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento, y el agente únicamente se encargará de los trámites pertinentes para el alquiler de la casa en su nombre. En la actualidad, los intermediarios inmobiliarios en las ciudades de mi país no solo actúan como agentes de compra y venta de casas, sino también como agentes de arrendamiento de viviendas. El agente de arrendamiento tiene derecho a cobrar un determinado porcentaje del alquiler como tarifa de intermediación después de que la casa se haya alquilado con éxito, pero no disfruta de los derechos ni obligaciones derivados del contrato de alquiler de la casa.
(6) Cesión de derechos de arrendamiento. La transferencia de derechos de arrendamiento es una forma relativamente nueva en el mercado de arrendamiento de bienes raíces de mi país. Significa que durante el período de arrendamiento de la vivienda, el arrendatario transfiere sus derechos y obligaciones en el contrato de arrendamiento de la vivienda a un tercero, y el tercero toma. su lugar y continuar ejecutando el contrato de alquiler de la casa. Aunque la transferencia de derechos de arrendamiento se vio por primera vez en las "Opiniones sobre la implementación del Reglamento de arrendamiento de viviendas de Shanghai
(1)", se ha utilizado ampliamente durante mucho tiempo en la práctica y existe principalmente en edificios públicos no residenciales. Las relaciones de arrendamiento de viviendas, que también han provocado muchas disputas, son una forma de arrendamiento que merece la atención de los departamentos pertinentes en el mercado de alquiler de viviendas. Cabe señalar que no se permite la transferencia de derechos de arrendamiento para edificios residenciales públicos que estén disponibles para la venta.
(7) Canje de derechos de arrendamiento. El intercambio de derechos de arrendamiento se refiere al acto por el cual el arrendatario intercambia la casa alquilada por él por la casa alquilada por un tercero durante el período de arrendamiento de la casa, y cada uno realiza el intercambio del contrato de arrendamiento de la casa de la otra parte. La característica del intercambio de derechos de arrendamiento es que el arrendatario sujeto del contrato de arrendamiento cambia, pero los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento se siguen cumpliendo como antes. Las leyes y reglamentos permiten el intercambio de derechos de arrendamiento, principalmente para proteger los intereses del arrendador y al mismo tiempo satisfacer las necesidades del arrendatario de un alquiler flexible de bienes inmuebles. Al igual que con la transferencia de derechos de arrendamiento, el intercambio de derechos de arrendamiento no está permitido para edificios residenciales públicos vendibles.
Base jurídica: “República Popular China y Código Civil”
Artículo 707 Si el plazo del arrendamiento es superior a seis meses, deberá constar por escrito. Si las partes no lo hacen por escrito y no pueden confirmar el plazo de arrendamiento del artículo 707 por más de seis meses, lo harán por escrito.
Si las partes no adoptan la forma escrita y no pueden determinar el plazo del arrendamiento, se considerará un arrendamiento por tiempo indefinido. Si el plazo del arrendamiento es fijo, se considerará un arrendamiento por tiempo indefinido.
Artículo 710 Si el arrendatario utiliza el bien arrendado conforme al método convenido o según la naturaleza del bien arrendado, causando daños al bien arrendado, no estará obligado a indemnización.
Artículo 715 El arrendatario podrá, con el consentimiento del arrendador, mejorar el bien arrendado o añadir otros bienes. Si el arrendatario mejora o añade otras cosas al bien arrendado sin el consentimiento del arrendador, el arrendador podrá solicitar al arrendatario que lo devuelva a su estado original o que compense las pérdidas.