Parcelas inmobiliarias en Estados Unidos
Terrenos inmobiliarios en Estados Unidos
Estados Unidos limita al este con el océano Atlántico, al oeste con el océano Pacífico, al norte con Canadá y al norte con México y el resto del mundo. Golfo de México al sur. Alaska está ubicada en la parte noroeste de América del Norte y Hawaii está ubicada en el norte del Océano Pacífico. La superficie total es de 9.372,614 millones de kilómetros cuadrados y la costa tiene 22.680 kilómetros de longitud. Estados Unidos es la potencia económica mundial. La economía está muy desarrollada, con una gama completa de categorías de producción industrial y agrícola y un alto grado de intensificación. Su PIB ocupa el primer lugar en el mundo.
En términos de ingresos familiares, aunque existe una gran disparidad entre ricos y pobres en Estados Unidos, donde el 10% de las personas poseen el 90% de la riqueza, tanto ricos como pobres son minoría, y la gran mayoría de la gente vive una vida normal. La Figura 1 muestra la curva de ingreso medio de los hogares estadounidenses durante los 30 años comprendidos entre 1967 y 1997. De esto se puede ver que el ingreso promedio de las familias estadounidenses siempre ha estado entre 30.000 y 38.000 dólares estadounidenses, y el crecimiento no ha cambiado mucho. El ingreso anual medio de las familias estadounidenses ha aumentado de 1997 a 37.005 dólares estadounidenses, lo que demuestra que. El desarrollo económico de Estados Unidos es relativamente estable.
Control privado del uso de la tierra
Además del control gubernamental del uso de la tierra, los propietarios privados y los divisores de tierras a menudo imponen algunas restricciones al uso de la tierra cuando se transfieren. Estas restricciones suelen estipularse en forma de contrato, como por ejemplo: "En este terreno no se puede construir ninguna casa con una superficie construida inferior a 2.000 pies cuadrados". Generalmente, los contratos privados que restringen el uso de la tierra se registran ante la autoridad de registro y son vinculantes para futuros cesionarios.
Características de la industria inmobiliaria estadounidense
A través de la investigación de la industria inmobiliaria estadounidense, el autor cree que la industria inmobiliaria estadounidense tiene las siguientes características:
(1) Características de la industria inmobiliaria El desarrollo y el desarrollo social y económico están relativamente coordinados.
El desarrollo de la industria inmobiliaria estadounidense está relativamente coordinado con el desarrollo económico general, lo que se ha reflejado en los datos anteriores. La razón de esto es que los inversores inmobiliarios tienen una gran conciencia del riesgo, toman decisiones de inversión científicas y tienen una comprensión relativamente precisa de la relación entre el desarrollo económico y la industria inmobiliaria. Los inversores a menudo necesitan realizar muchos análisis e investigaciones antes de tomar cualquier decisión de inversión inmobiliaria, como el crecimiento de la población, el empleo, la oferta y la demanda, las oportunidades de inversión, etc. A veces analizan períodos de diez años, examinando lo que ocurrió en los primeros diez años y pronosticando los diez años siguientes. Luego, basándose en la investigación, diseñaron un modelo matemático de inversión para probar los flujos de capital simulados. Por lo tanto, aunque el sector inmobiliario estadounidense tiene fluctuaciones cíclicas, los altibajos no son grandes y hay pocos altibajos como los de Japón y Hong Kong.
La coordinación del desarrollo inmobiliario y el desarrollo económico también se refleja en el análisis del poder adquisitivo residencial. Según los estándares hipotecarios de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, el indicador que determina la capacidad de pago de la hipoteca de un individuo es "28-36", es decir, el pago mensual de la hipoteca del prestatario generalmente no excede el 28% de los ingresos mensuales de la familia. Si el prestatario tiene otras deudas (como un préstamo para un automóvil), los pagos de la hipoteca más otras deudas no pueden exceder el 36% de los ingresos mensuales del hogar. Si se excede este límite, la vivienda se considera sobrecargada y el comprador tiene que pagar más. Los promotores inmobiliarios posicionan los precios de la vivienda basándose en este índice, combinado con encuestas sobre los ingresos de las personas, para garantizar mejor que las casas que construyen estén en consonancia con el poder adquisitivo de las personas.
(2) Tomar el arrendamiento de inmuebles comerciales como principal método de negocio.
Bienes raíces comerciales en Estados Unidos, como centros comerciales, edificios de oficinas, fábricas, etc. , operado principalmente mediante leasing. Aunque hay ventas, la proporción es relativamente pequeña y las ventas suelen ser la transferencia de todo el edificio, con el cesionario subarrendado, y rara vez se venden individualmente. Los bienes inmuebles se explotan principalmente mediante arrendamiento, que tiene las siguientes ventajas: favorece la profesionalización y la explotación a gran escala de los bienes inmuebles; puede reducir muchos de los problemas causados por la división de los derechos de propiedad pública y favorece a los inquilinos; para movilizar fondos, y los fondos no estarán vinculados a los bienes raíces, haciendo avances y retrocesos libremente propicios para el desarrollo de la titulización de bienes raíces. Otro beneficio de las operaciones de alquiler de propiedades es una mayor "eficiencia" en el análisis del mercado inmobiliario. Dado que los niveles de alquiler de bienes raíces pueden reflejar con precisión la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario y el estatus económico social general, las operaciones de arrendamiento aumentarán la transparencia de los precios de los bienes raíces, mejorarán la eficiencia de la recopilación de información y superarán la variabilidad e imprevisibilidad de los precios. precios inmobiliarios. Los economistas creen que en el mercado inmobiliario normal, desde una perspectiva de inversión, si vale la pena invertir en un inmueble depende en gran medida de su capacidad para generar alquileres. Esta es la razón por la que las teorías y los métodos de valoración de la economía inmobiliaria se basan generalmente en el análisis de los alquileres y menos en los precios de venta.
(3) La industria inmobiliaria es altamente escalable y especializada.
El desarrollo de la sociedad moderna ha llevado a la socialización y la especialización, y la industria inmobiliaria estadounidense también refleja esta característica. La industria inmobiliaria en Estados Unidos tiene una clara división del trabajo, con promotores inmobiliarios, constructores, corredores intermediarios, compañías de seguros, servicios hipotecarios y otras instituciones especializados. El promotor inmobiliario es responsable del desarrollo del terreno, el divisor es responsable de la planificación y el diseño del terreno, el corredor intermediario es responsable de la planificación de ventas en el mercado, la agencia de seguros es responsable de los riesgos de desastres, los riesgos de crédito hipotecario y los riesgos de seguros de propiedad, y el servicio hipotecario. agencia es la encargada de la gestión posterior de los préstamos hipotecarios. Debido a la fina división del trabajo, cada participante del mercado tiene una rica experiencia y conocimientos bancarios y es una empresa fuerte, a menudo un grupo transnacional o incluso multinacional.
Los bienes inmuebles desarrollados son de alta escala y alta calidad, y la gestión inmobiliaria también es de alta calidad y eficiente. Por ejemplo, Equity Office Properties Trust, uno de los mayores inversores en edificios de oficinas de Estados Unidos, posee 287 edificios de oficinas con una superficie total de 7,6 millones de metros cuadrados, distribuidos en 26 estados.
La especialización de la inversión inmobiliaria en Estados Unidos también se refleja en el hecho de que la casa no se construye y la casa no se utiliza. Por ejemplo, los grandes centros comerciales generalmente son desarrollados y mantenidos por grandes empresas (o fondos) de bienes raíces y luego arrendados por comerciantes.
(4) La estructura de los préstamos inmobiliarios está dominada por el mercado de consumo.
Los préstamos hipotecarios inmobiliarios en los Estados Unidos se basan principalmente en el mercado de consumo y se utilizan principalmente para proporcionar fondos a las personas para comprar casas. Según las estadísticas del primer semestre de 1998, el número total de préstamos hipotecarios para viviendas personales representó el 76 por ciento del número total de préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Si se incluyen las viviendas multifamiliares, la proporción llega al 82,4 por ciento. Otros préstamos, incluidos préstamos para el desarrollo, préstamos para la construcción, préstamos para la construcción comercial, préstamos agrícolas, etc., totalizaron el 17,6%. La razón de esta estructura de préstamo es simple: las viviendas comerciales desarrolladas sólo pueden venderse cuando los compradores pueden permitírselo. Las viviendas comerciales se pueden vender y los promotores inmobiliarios tienen fondos para apoyar a los promotores. Por el contrario, si se presta dinero a los promotores, los compradores de viviendas no tendrán apoyo financiero. Sólo construirán más y más casas y los retrasos aumentarán. Como resultado, las empresas inmobiliarias tendrán dificultades para operar y las deudas incobrables de las instituciones financieras aumentarán, poniendo en última instancia en peligro la seguridad del mercado financiero. Además, el flujo de préstamos al mercado de desarrollo también puede hacer que las empresas de desarrollo inmobiliario sin solidez financiera entren al mercado inmobiliario con las manos vacías, afectando la estabilidad del mercado inmobiliario. La práctica ha demostrado que este tipo de estructura de préstamos en los Estados Unidos es muy razonable, lo que también es la piedra angular de la titulización hipotecaria.
(5) Contar con un sólido sistema de seguros inmobiliarios.
La industria de seguros juega un papel importante en el desarrollo de la industria inmobiliaria en Estados Unidos y es la garantía para el sano desarrollo del mercado inmobiliario. El funcionamiento del mercado inmobiliario depende de la industria aseguradora para diversificarse y evitar riesgos. Los seguros relacionados con bienes raíces incluyen seguros contra desastres naturales, seguros de período de construcción, garantías de crédito hipotecario, garantías de emisión de valores respaldados por hipotecas, seguros de derechos de propiedad, etc. Un sistema de seguro completo dispersa los riesgos de la inversión inmobiliaria, haciendo que la inversión, las transacciones y las hipotecas inmobiliarias sean seguras y confiables, y los bienes raíces se convierten en una herramienta de inversión con rendimientos estables y riesgos garantizados.
(6) Uso intensivo del suelo para mejorar la eficiencia en el uso del suelo.
Aunque Estados Unidos tiene un vasto territorio, ricos recursos naturales y baja densidad de población, Estados Unidos demuestra plenamente la prudencia de los economistas en el uso de la tierra, utilizando plena y racionalmente cada centímetro de tierra y el grado de intensificación de la tierra y eficiencia de utilización. Todos ellos muy elevados. El desarrollo del suelo urbano en Estados Unidos se centra más en aprovechar el potencial interno que en perseguir la expansión externa. Además de la construcción residencial, que generalmente es una por hogar según los hábitos estadounidenses, los bienes raíces comerciales se concentran en las zonas del centro, todos los cuales son edificios de gran altura, lo que deja amplios espacios verdes y terrenos de ocio alrededor del centro de la ciudad, lo que hace que la ciudad hermoso y vibrante. Por ejemplo, Nueva York es la ciudad centro económico del mundo, con una superficie total de 645 kilómetros cuadrados, pero el suelo comercial (edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, garajes, etc.) sólo representa 30,37 kilómetros cuadrados, lo que supone menos del 5%. Este pequeño terreno proporciona 654,38+07600 puestos de trabajo, mientras que el suelo industrial tiene sólo 58,32 kilómetros cuadrados, lo que representa menos de 654,38+.