¿Cuál es la comparación entre alquilar y vender? ¿Es rentable comprar y alquilar una casa en una gran ciudad?
Un amigo conversó recientemente y dijo que tenía algo de dinero y sentía que el mercado inmobiliario era bueno. Estaba preparado, pero no sabía qué hacer. Ciudad para comprar un apartamento y luego alquilarlo y utilizar el alquiler para financiar la hipoteca. También debería ser bastante rentable.
La guía de compra de casas le dijo que comprar una casa y luego alquilarla, usando el alquiler para pagar la hipoteca, puede llevar a que usted ni siquiera pueda pagar la hipoteca, lo cual definitivamente es una mala manera. . ¿Por qué dices eso? Podemos comenzar con la relación alquiler-venta.
¿Cuál es la relación alquiler-venta?
La relación alquiler-venta generalmente se refiere a la relación entre el alquiler de la casa y el precio de venta a la que se refieren los consumidores comunes. Por lo general, lo que llamamos relación alquiler-venta se refiere al alquiler mensual por metro cuadrado de edificio. La relación entre el precio de la vivienda por metro cuadrado de superficie de construcción también se considera la relación entre el alquiler mensual y el precio total de la vivienda.
¿Para qué sirve el ratio alquiler-venta?
La relación alquiler-venta resuelve muy bien la interferencia de la oferta y la demanda y se convierte en una piedra de toque para juzgar el grado de especulación, porque ningún promotor especulará sobre el nivel del alquiler. De acuerdo con las reglas generales del mercado inmobiliario en los países desarrollados o regiones con economía de mercado, en un mercado inmobiliario normal existe una relación proporcional relativamente fija entre el precio de venta y el alquiler. La relación normal entre alquiler y ventas es generalmente 1. La relación está entre 300 y 1:200. Si es inferior a este rango, significa que hay una burbuja inmobiliaria; si es superior a este rango, significa que los inmuebles de la zona son valiosos.
¿Cuál es la relación alquiler-venta del mercado inmobiliario de China?
Empecemos por el año de los Juegos Olímpicos de Beijing, cuando los precios de la vivienda empezaron a subir. En 2008, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma llevó a cabo una encuesta por muestreo en 70 ciudades de todo el país y demostró que la relación promedio nacional entre alquiler y venta de viviendas era de 1:400. Incluso en Beijing, donde los alquileres eran relativamente altos en ese momento, era 1:325, ambos excediendo el límite de advertencias internacionales.
Desde 2008 hasta el presente, los índices de alquiler y venta de viviendas en China se han desviado cada vez más de los estándares de advertencia internacionales. Según las estadísticas, Shenzhen, una ciudad con el valor de desviación de la relación alquiler-venta anual más alto del país, tiene una relación alquiler-venta de 1:732, Beijing es 1:625 y Shanghai es 1:607. A lo largo de los años, la tasa de aumento de los alquileres no ha logrado seguir el ritmo de aumento de los precios de la vivienda.
Por ejemplo, el alquiler de un apartamento de una habitación en Huangzhuang, Haidian, Beijing, aumentó de 2.500 yuanes ese año a 7.500 yuanes ahora. Parece haber triplicado el precio original, pero el precio unitario. por metro cuadrado de la misma casa ha aumentado de poco más de 20.000 ese año a alrededor de 80.000 ahora, un aumento de aproximadamente tres veces. En otras palabras, durante el mismo período, los precios de la vivienda básicamente se han duplicado tanto como los alquileres.
¿Por qué sucede esto?
En pocas palabras, quienes compran casas siempre tienen ingresos altos, y quienes alquilan casas siempre tienen ingresos bajos.
¿No lo crees?
Podemos analizarlo desde ambos lados de la compra de una casa y del alquiler de una casa:
Hablemos primero de comprar una casa.
La mentalidad de los compradores de viviendas es perseguir siempre el aumento, y a las personas con capacidad para comprar casas en ciudades de primer nivel generalmente no les falta dinero, por lo que no hay resistencia al aumento de los precios de la vivienda. , y cuantas más áreas centrales, más rápido será el aumento. Si no hubiera políticas de restricción de compras para limitar el sobrecalentamiento de los precios de la vivienda, la actual relación alquiler-venta en el mercado inmobiliario de China podría no ser de 1:700, sino de 1:1.000.
Hablemos de alquiler.
Cuando los alquileres suben, las personas de bajos ingresos son más sensibles a ello, por lo que optan por mudarse y alquilar una casa en un lugar más remoto.
Tomemos a Beijing como ejemplo. El volumen de transacciones de alquiler de más rápido crecimiento en el mercado de alquiler de Beijing se produce en áreas remotas como Huilongguan, Shangdi, Beiyuan, etc., mientras que el volumen de transacciones de alquiler en áreas urbanas ha seguido aumentando. decadencia durante muchos años. A medida que más personas se muden, habrá menos personas alquilando en el mismo lugar y la oferta del mercado será relativamente mayor, por lo que, naturalmente, los alquileres no aumentarán demasiado rápido.
Como resultado, la relación alquiler-venta sólo puede ser el numerador del aumento lento en comparación con el denominador del aumento más rápido. En este caso, es posible que tenga que preparar un pago inicial grande cuando. comprar una casa, y el pago mensual puede no ser bajo y no cuesta mucho cuando la alquilas.
Por ejemplo:
Por ejemplo, si compra un apartamento antiguo común y corriente en Huangzhuang, Haidian, Beijing, de 60 metros cuadrados, el precio unitario es de aproximadamente 80.000, el precio total llega a 4,8 millones, comercial La hipoteca es del 70% a 20 años, lo que significa que el pago mensual se acerca a los 22.000 yuanes, que es el pago mensual.
Según el precio de mercado actual, esta casa sólo se puede alquilar por 5.000-7.000 yuanes al mes.
Después de deducir los ingresos del alquiler, la pérdida mensual es de al menos unos 15.000 yuanes. Esto no incluye el pago inicial de más de 1,4 millones.
En términos generales, se trata de un proyecto con una inversión inicial enorme y un ciclo de recuperación extremadamente lento.