¿Qué trámites debo seguir con el arrendador para alquilar un local y a qué debo prestar atención?

Para alquilar un local sólo es necesario firmar un contrato de arrendamiento con el propietario del hogar. Un contrato de arrendamiento de tienda generalmente incluye los siguientes aspectos: el nombre, nombre y dirección de las partes; la ubicación, dirección, área, decoración y condición de las instalaciones de la casa, el propósito del contrato de arrendamiento y la forma de entrega; ; el estado de la casa y las responsabilidades de reparación; algunos acuerdos sobre subarrendamiento, condiciones de modificación y rescisión del contrato, responsabilidad por incumplimiento del contrato y otras condiciones acordadas, etc.

Los principales puntos que necesitan atención son los siguientes:

1. Expedientes de investigación

Antes de alquilar una tienda, debes acudir al centro de comercio inmobiliario donde se encuentra la tienda para realizar una inspección de derechos de propiedad Investigue y confirme la siguiente información importante:

1. El propósito de la casa y el uso del suelo debe ser garantizar que el tipo de casa sea comercial y el uso del suelo. no es residencial antes de poder alquilarla como tienda, de lo contrario, correrá el riesgo de no poder obtener una licencia comercial y utilizar la casa ilegalmente.

2. El propietario de los derechos de la casa debe garantizar que el contrato se firme con el propietario de los derechos de la casa u otros titulares de derechos.

3. ¿La casa ya tiene información de registro de alquiler? Si ya existe información de registro de alquiler, el nuevo contrato de alquiler no podrá registrarse, lo que resultará en una nueva relación de alquiler que no se puede utilizar contra una tercero Afecta la buena aplicación de una licencia comercial por parte del nuevo arrendatario.

2. Periodo de decoración sin alquiler

En el arrendamiento de locales, el periodo de decoración sin alquiler suele aparecer en el contrato, principalmente porque el arrendatario necesita decorar la casa después de entregar la casa. casa. El arrendador se compromete a no cobrar al arrendatario el período de renovación si realmente no es posible trabajar o hacer negocios. Sin embargo, el "período de decoración gratuita" no es un concepto claramente estipulado por la ley, por lo que al firmar un contrato de arrendamiento es necesario acordar claramente la hora de inicio y finalización del período de decoración gratuita y las tarifas específicas. estar exento En circunstancias normales, solo el alquiler está exento y no hay consecuencias por el uso real de la casa. Las facturas de agua, electricidad, etc. también deben ser asumidas según el contrato.

3. Depósito de garantía del arrendamiento

Comúnmente conocido como “depósito”, se utiliza principalmente para compensar los gastos que el arrendatario debería soportar pero no ha pagado. Debido a que las facturas de electricidad, teléfono y otros cargos de las tiendas son relativamente altas, se recomienda que el depósito sea adecuadamente más alto para evitar no poder cubrir los gastos anteriores. Además, se debe prestar especial atención al hecho de que. El arrendatario continúa retrasando el pago durante el proceso de arrendamiento. ¿Qué debo hacer si los gastos correspondientes y el depósito no son suficientes para ser deducidos? El contrato debe estipular un plan para recuperar el "depósito", es decir, cada vez que el arrendador utilice. El "depósito" para deducir los gastos correspondientes, el arrendatario debe realizar el pago dentro de un período de tiempo razonable. "Depósito", si se repone dentro de un cierto período de tiempo después de ser notificado por el arrendador, el arrendador puede rescindir unilateralmente. el contrato y responsabilizar al arrendatario del correspondiente incumplimiento contractual. Si existe tal estipulación en el contrato, el comportamiento "perezoso" del inquilino puede rectificarse efectivamente.

4. Impuestos y tasas

De acuerdo con las leyes, reglamentos, reglas y demás documentos normativos, al alquilar o subarrendar un local, el arrendador o subarrendador correrá con los siguientes impuestos y tasas. :

1. Alquiler:

Impuesto comercial y alquiler adicional*5,55%

Impuesto inmobiliario y alquiler*12%

Individual impuesto sobre la renta *20% (el ingreso es el alquiler menos los costos de mantenimiento, y los costos de mantenimiento no deben exceder los 800 yuanes cada vez)

Alquiler del impuesto de timbre (monto total) 0,1% (pagado en una sola suma cuando pagando impuestos por primera vez, de acuerdo con el plazo del arrendamiento. Se calcula el alquiler total dentro de la propiedad)

El impuesto sobre el uso del suelo se cobra por metro cuadrado del lote de construcción y el cobro real lo realiza la agencia de recaudación. prevalecerá.

2. Subarrendamiento:

Impuesto comercial e ingresos adicionales por subarrendamiento*5,55%

Impuesto de timbre Alquiler de subarrendamiento del impuesto de timbre (importe total) 0,1%

En la práctica, el pago de los impuestos y tarifas de alquiler de tiendas es bastante diverso. Los estándares anteriores son solo estándares de cobranza legales. Las diferentes regiones pueden tener diferentes métodos de cobranza. Para obtener más detalles, puede consultar al personal del punto de cobranza real antes de firmar. un contrato de taller.

Aunque el contribuyente antes mencionado es el arrendador o subarrendatario, el contrato de arrendamiento puede estipular el responsable del monto específico del impuesto. En este momento, tanto el arrendador como el arrendatario deben tener claros los términos. del arrendamiento de la tienda si el monto del impuesto es relativamente alto, debe considerar cuidadosamente los mayores costos de los ajustes impositivos a largo plazo antes de acordar el portador específico. No se deje engañar por las tasas impositivas más bajas a corto plazo de algunos puntos de venta.

Contenidos importantes a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato

5. Licencia comercial

La finalidad del alquiler de un local es la realización de actividades comerciales, y comerciales. las actividades comerciales son la primera prioridad. La condición es que se debe obtener una licencia comercial legalmente. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento de tienda, se deben establecer muchas cláusulas en torno a la aplicación de la licencia comercial, que involucran principalmente los siguientes aspectos:

1. Registro de arrendamiento original La información no ha sido cancelada, lo que resulta en la imposibilidad de solicitar el registro de arrendamiento para el nuevo contrato de arrendamiento, lo que resulta en la imposibilidad de solicitar una licencia comercial a tiempo;

2. Se registró originalmente una licencia comercial en la tienda, pero la información de registro comercial no se canceló ni se migró. Como resultado, es imposible registrar una nueva licencia comercial para la misma tienda;

3. El tipo de casa no es un edificio comercial, por lo que no se pueden realizar operaciones comerciales, lo que resulta en la imposibilidad de registrar una licencia comercial;

4. Aquellos involucrados en industrias comerciales especiales (entretenimiento, restauración, etc.) también deben pasar inspecciones de los departamentos de seguridad pública, protección contra incendios, salud, medio ambiente y otros, y obtener licencias de seguridad pública, licencias de salud y otros documentos antes de poder obtener una licencia comercial;

5. La licencia comercial no se puede registrar debido a la falta de materiales del arrendador.

Para las situaciones mencionadas en los artículos 1, 2, 3 y 5 anteriores, las obligaciones del arrendador pueden fijarse en el contrato y se le otorga un período de gracia razonable si la obstrucción no puede eliminarse después de un tiempo. cierto período, el arrendador asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato; la situación del artículo 4 anterior puede establecerse como una situación de terminación sin responsabilidad para garantizar que el arrendatario pueda rescindir el contrato sin responsabilidad en el caso de que el arrendatario. no puede obtener una licencia comercial.

6. Eliminación de la decoración

En el arrendamiento de tiendas, a menudo es necesario gastar una gran cantidad de dinero en la decoración de la tienda para garantizar que la decoración se realice sin problemas. Para proteger los intereses de la decoración, debe incluirse en el contrato. Preste atención a algunas cuestiones:

1. Acordar claramente si el arrendador está de acuerdo con el arrendatario para decorar la tienda y si los planos de decoración. o planos requieren el consentimiento del arrendador. Si existen modificaciones o construcciones especiales, se deberá acordar claramente la ubicación de los anuncios y letreros de las tiendas.

2. A la hora de rescindir el contrato, la responsabilidad por incumplimiento del contrato no debe considerarse únicamente como indemnización, porque muchas veces se acuerda que la indemnización equivale al depósito, que no es una cantidad elevada y sí. a menudo es menor que las pérdidas de decoración del arrendatario. Por lo tanto, debe estipularse aquí. En este caso, además de la indemnización por daños y perjuicios, el arrendador también debe hacerse cargo del costo de las pérdidas de renovación sufridas por el arrendatario.

3. Aclarar el método de disposición de la decoración y ampliaciones al vencimiento del contrato de arrendamiento.

7. Agua, electricidad, líneas telefónicas, etc.

Debido a la particularidad del funcionamiento de la tienda, pueden existir necesidades especiales de agua, electricidad y líneas telefónicas. Estos recursos públicos se verán afectados por varios factores. Se recomienda que antes de alquilar una tienda, primero verifique si cumple con los requisitos de uso. De lo contrario, determine cómo manejar la expansión o el incremento, así como las tarifas requeridas para la expansión. o incremento, y especificarlos en el contrato. El arrendatario tiene derecho a resolver el contrato sin exención si se acuerda el contenido correspondiente y no pueden satisfacerse las necesidades normales.

Preocupaciones posteriores a la firma del contrato

8. Registro de arrendamiento

El registro y presentación del contrato de arrendamiento tiene el carácter de presentación del contrato. El registro incluye principalmente los siguientes contenidos:

1. El hecho de que esté registrado o no no afecta la efectividad del contrato en sí. Incluso si no hay registro, el contrato seguirá surtiendo efecto cuando se cumplan las condiciones de efectividad. se cumplen;

2. Casos registrados, tiene efectos jurídicos frente a terceros. Por ejemplo, si un arrendador alquila una casa a dos arrendatarios, uno de los cuales tiene inscrito el contrato de arrendamiento y el otro no. , la casa deberá arrendarse al arrendatario que haya inscrito el contrato de arrendamiento. El arrendador será responsable del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario que no haya inscrito el contrato de arrendamiento.

Por lo tanto, se recomienda acudir al centro comercial de bienes raíces donde se encuentra la tienda para solicitar el registro de arrendamiento de manera oportuna. Además, la mayoría de los departamentos industriales y comerciales exigen que el contrato de arrendamiento se registre mediante la presentación de un contrato de arrendamiento al solicitar una licencia comercial.

9. Problema del subarrendamiento

En el mercado de los centros comerciales nos encontramos a menudo con muchas situaciones de "segundos propietarios" y "terceros propietarios", entre las que se encuentra el problema del subarrendamiento. El comúnmente conocido "subarrendamiento" en realidad cubre los dos métodos de cambio "subarrendamiento" y "transferencia de arrendamiento" estipulados por la ley, "subarrendamiento" significa que la relación de arrendamiento no se rescinde y la relación de arrendamiento se establece aquí. "transferencia de derechos de arrendamiento" se refiere a la relación de arrendamiento inicial, donde el nuevo arrendatario reemplaza directamente al arrendatario original para establecer una relación de arrendamiento con el arrendador (propietario).

En estas dos modalidades es necesario prestar atención a las siguientes cuestiones:

1. El subarrendamiento debe obtener el consentimiento por escrito del arrendador De igual modo, en la cesión de derechos de arrendamiento, la cancelación del contrato de arrendamiento original. y la reanudación del contrato de arrendamiento también deberá obtener el consentimiento por escrito del arrendador.

2. El arrendatario original suele reclamar una tarifa de compensación al nuevo arrendatario, principalmente para compensar pérdidas de decoración, etc. Esta tarifa no es un gasto que el arrendatario legal deba asumir, pero no está explícitamente prohibido. por la ley. Por lo tanto, siempre que ambas partes negocien y acuerden en su momento, también estarán protegidas por la ley. Se recomienda que al pagar esta tarifa, el arrendatario considere pagarla en lotes junto con el subarrendamiento o la transferencia del derecho de arrendamiento, para reducir los riesgos financieros, y considere devolver o cancelar la tarifa si la licencia comercial se procesa con éxito. .

10. Ventas y arrendamiento

Muchos arrendatarios suelen preocuparse por lo que sucederá si el propietario vende la tienda después de arrendarla. De hecho, el arrendatario no necesita preocuparse por este riesgo. en absoluto, porque la ley no. Se otorga al arrendatario dos protecciones especiales:

1. Cuando el arrendador vende, el arrendatario goza del derecho de tanteo en las mismas condiciones, es decir, si el arrendatario reclama. en las mismas condiciones que otros compradores. Si el propietario compra la tienda, debe venderla al arrendatario, protegiendo así los intereses de uso del arrendatario.

2. Incluso si el arrendatario no quiere comprar el local arrendado, después de que el propietario lo venda, el nuevo propietario también deberá cumplir el contrato de arrendamiento. De lo contrario, el nuevo propietario deberá asumir la responsabilidad por el incumplimiento. contrato en el contrato de arrendamiento.

Otras notas

Antes de alquilar una tienda, es necesario comprender el plan de negocio y las políticas pertinentes de la tienda si el tipo de negocio que operará el arrendatario no cumple con las normas pertinentes. planes de negocios y políticas relevantes. Por ejemplo, alquilar una casa que no se puede utilizar para la industria de catering y prepararse para abrir un hotel conducirá inevitablemente a pérdidas de recursos humanos y financieros. En circunstancias que no se pueden determinar, el arrendatario puede estipular específicamente asuntos relevantes en el contrato de arrendamiento como condiciones para la rescisión, a fin de evitar responsabilidad innecesaria por incumplimiento del contrato.