Problemas y contramedidas en la renovación de antiguas zonas residenciales y la gestión de propiedades comunitarias
1. Dificultades y problemas
Primero, derechos de propiedad complejos y falta de fondos de mantenimiento. Los derechos de propiedad de las antiguas comunidades son complejos y una gestión unificada es difícil. Al mismo tiempo, debido a reestructuraciones, quiebras y otras razones, algunas comunidades antiguas no tienen órgano de gestión y se encuentran en un estado de "fuera de control". Aunque la comunidad deshabitada de nuestra comunidad se ha mejorado en una etapa inicial, el ambiente no es optimista debido a la falta de gestión de seguimiento. La construcción ilegal, la ocupación de carreteras, la apertura de puertas a través de muros, la apertura de comercios, la destrucción de espacios verdes y la ocupación de espacios verdes son comunes, lo que afecta gravemente el orden y la apariencia de las zonas residenciales. Además, las viviendas comerciales construidas antes de 1999 básicamente no tenían fondos de mantenimiento establecidos de acuerdo con los requisitos del Ministerio de Construcción y no podían cubrir el mantenimiento de * * * piezas e instalaciones. Los propietarios y residentes de comunidades antiguas tienen un fuerte deseo de renovar e introducir una gestión inmobiliaria estandarizada, pero tienen una actitud negativa hacia las inversiones y los pagos. Algunas unidades inmobiliarias no están dispuestas a cooperar con la renovación de antiguas comunidades y la introducción de la gestión inmobiliaria por intereses departamentales.
En segundo lugar, existen malentendidos entre los residentes. El sistema de bienestar de vivienda residencial formado en el pasado bajo el sistema económico planificado ha provocado que muchos residentes de comunidades antiguas todavía tengan el concepto tradicional de disfrutar de servicios gratuitos y se acostumbren al modelo de gestión de vivienda del departamento de gestión de bienes raíces de su unidad original. La mayoría de los residentes creen que la implementación de la administración de la propiedad es cobrar más dinero y aumentar su carga de vida. Incluso si tienen que pagar, es mejor que pague la unidad original. Al mismo tiempo, hay muchos residentes que viven en comunidades antiguas, incluidos ancianos, trabajadores despedidos y familias pobres. Es una zona donde se concentran grupos socialmente desfavorecidos y la conciencia consumista de "quien lo disfruta, quién paga". "No se ha formado en la gestión de propiedades. Además, el público tiene requisitos diferentes en cuanto al contenido y los estándares de los servicios proporcionados por las empresas de administración de propiedades, y sus expectativas psicológicas sobre los estándares de cobro de tarifas de propiedad también son inconsistentes.
En tercer lugar, el problema de la incoordinación laboral es más destacado. Por un lado, resulta difícil unificar los proyectos y contenidos de renovación. Debido a los diferentes hábitos de vida, los residentes de la comunidad tienen opiniones diferentes sobre los trabajos de renovación, especialmente en asuntos que involucran intereses vitales de los residentes, como la limpieza de huertos, higueras y la demolición de edificios ilegales. , muchos residentes no lo entienden y no lo apoyan. Algunas personas también han propuesto una gran cantidad de requisitos de renovación personalizados, la mayoría de los cuales no cumplen con el plan general de renovación ni cuentan con el apoyo financiero correspondiente. Cuando no se pueden satisfacer las demandas de las masas, el trabajo de avance está sujeto a diversos grados de resistencia, y las masas a menudo no cooperan y no comprenden la situación. El trabajo de convencer, explicar y persuadir es grande y difícil.
En cuarto lugar, el nivel de las empresas de administración de propiedades varía. Aunque cada oficina ha completado el proceso de licitación de subcontratación de servicios de limpieza vial orientado al mercado y ha determinado las empresas de servicios de limpieza correspondientes para participar, algunas empresas de limpieza no tienen calificaciones de administración de propiedades o tienen calificaciones deficientes. Para entonces, las empresas de limpieza serán responsables de la limpieza de las calles en algunas comunidades, y las empresas de administración de propiedades serán responsables de la administración de propiedades de las comunidades. Esto fácilmente conducirá a responsabilidades poco claras, transferencia mutua de responsabilidades y afectará el efecto de la gestión.
Dos. Comentarios y Sugerencias
Primero, debemos recaudar fondos para la transformación a través de diversos medios. Los ingresos de los residentes de las comunidades antiguas son generalmente bajos y su conciencia de gastar dinero en servicios es relativamente débil. A las calles (parques) les resulta difícil recaudar fondos para su renovación y gestión. Para completar la renovación de una antigua comunidad que involucra a 15.000 hogares, se requieren enormes fondos y es necesario recaudarlos de múltiples partes. El departamento de vivienda y construcción debe esforzarse activamente por obtener fondos de subsidio especiales y apoyo político relevante para la renovación de las paredes exteriores y el mantenimiento de las casas con ahorro de energía mediante la emisión de cartas, la administración urbana debe fortalecer las comunicaciones y coordinar el suministro de energía, gas de comunicación, calefacción y otras unidades para; incluir líneas de renovación comunitaria y renovación de instalaciones. El plan del proyecto de la unidad asignará fondos especiales, el gobierno del distrito invertirá fondos para mejorar el entorno público de la comunidad y agregará instalaciones de conveniencia en función de sus recursos financieros; Al mismo tiempo, podemos considerar la introducción de capital social en forma de gobierno, unidades de derechos de propiedad, residentes individuales, empresas inmobiliarias, etc. para recaudar fondos de renovación en proporción.
El segundo es fortalecer la publicidad y la orientación y establecer un mecanismo a largo plazo. Antes de la renovación, el momento y los objetivos de la renovación deben indicarse claramente y publicarse en un lugar destacado de la comunidad, para que los propietarios puedan sentir profundamente los beneficios vitales que les brindarán las obras de renovación y renovación; debe adoptar diversas formas para dar a conocer las políticas relacionadas con la administración de propiedades y el conocimiento, como establecer una cuenta oficial de WeChat, permitir que el público comprenda la importancia de implementar la administración de propiedades, mejorar la conciencia del público en general sobre la administración de propiedades, mejorar continuamente la calidad del servicio y niveles y trabajar juntos para crear un ambiente de vida seguro, hermoso y cómodo. Al mismo tiempo, es necesario aumentar la publicidad sobre la transparencia de los servicios inmobiliarios, los artículos de servicio postal, el contenido de los servicios y las normas de servicio en los tableros de anuncios comunitarios, o informar a los propietarios por otros medios. En vista de la baja tasa de pago de la propiedad en la comunidad, es necesario orientar el concepto de consumo de la propiedad de los propietarios, dar amplia publicidad al "Reglamento de administración de la propiedad" y el "Reglamento de administración de la propiedad provincial de Shandong" y promover la contabilidad de costos de la propiedad, la propiedad y derechos y obligaciones de los propietarios, etc. Y supervisar a las empresas de administración de propiedades para que cumplan plenamente con sus deberes, permitir que los propietarios comprendan la racionalidad y legalidad de los cargos de propiedad, cambiar el concepto de los propietarios de no pagar tarifas de propiedad y aumentar la tasa de pago de propiedad en la comunidad. .
Además, es necesario promover gradualmente en la comunidad la mediación popular, la aceptación judicial, la aplicación integral de la ley y otras actividades legales de gobernanza comunitaria, y establecer un mecanismo a largo plazo para la antigua gestión comunitaria.
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En tercer lugar, implementar políticas de incentivos relevantes para guiar a las empresas inmobiliarias a diversificar sus operaciones. Crear condiciones para promover operaciones diversificadas en comunidades antiguas y compensar la falta de fondos para mantenimiento y gestión. Aplicar estrictamente los "Dictamenes sobre la promoción de la renovación y la gestión inmobiliaria de antiguas zonas residenciales en la provincia" (Lu Jianfa [2015] Nº 14) e introducir políticas pertinentes para alentar a las empresas inmobiliarias en antiguas zonas residenciales. El primero son los incentivos para operaciones a escala, que reducen los costos al respaldar las operaciones a escala de las propiedades. En segundo lugar, los incentivos de franquicia, los derechos de publicidad, los derechos de instalación y operación de puestos de conveniencia, los derechos de cobro de estacionamiento y los derechos expresos de cobro de alquiler de casilleros inteligentes en el área de administración de propiedades deben otorgarse a las empresas inmobiliarias para compensar sus tarifas de propiedad. El tercero es ampliar los incentivos comerciales, permitiendo a las empresas inmobiliarias ofrecer servicios de limpieza, mantenimiento, instalación y otros servicios convenientes, y cobrar tarifas acordadas. 4. Incentivos comerciales de seguimiento: Para empresas inmobiliarias clave que se hagan cargo voluntariamente de antiguas zonas residenciales con un área de construcción de más de 50.000 metros cuadrados y firmen contratos de servicios inmobiliarios por más de tres años, cuando participen en la licitación de proyectos inmobiliarios en En el futuro, la puntuación total de la evaluación de la oferta aumentará automáticamente en un 10%. Alentar a las empresas inmobiliarias a crear plataformas de servicios de información profesionales para que las necesidades de los propietarios y la provisión de recursos de servicios sociales puedan conectarse en esta plataforma, como "Entrega rápida y fácil" en las agencias inmobiliarias y de arrendamiento de la comunidad de Tsinghua; La gestión de propiedades tiene grandes ventajas en este sentido. Con la actividad del mercado inmobiliario terciario y la ubicación y las ventajas de apoyo de las antiguas comunidades, el arrendamiento y las transacciones serán cada vez más activos.
El cuarto es establecer gradualmente fondos especiales de mantenimiento para las comunidades antiguas. Antes de 1999 prácticamente no existía ningún fondo de mantenimiento para viviendas comerciales. Aunque se han retirado fondos de mantenimiento para las casas vendidas por viviendas públicas y las casas construidas con fondos, el Centro de Gestión del Fondo Municipal de Vivienda no acepta utilizar el capital y los fondos de mantenimiento para las partes e instalaciones utilizadas aún son insuficientes. En respuesta a la situación anterior, por un lado, coordinamos activamente el centro de administración del fondo de vivienda municipal para utilizar los fondos de mantenimiento cuando sea necesario y, al mismo tiempo, exploramos activamente formas y medios para aumentar de manera constante el valor de los fondos de mantenimiento y continuamente ampliar la escala de los fondos de mantenimiento. Por otro lado, en vista del hecho de que no existe un fondo de mantenimiento para las comunidades antiguas y que es difícil para las propiedades recaudar fondos especiales de mantenimiento, el gobierno debería tomar medidas apropiadas para establecer un fondo de mantenimiento especial para las comunidades antiguas. Al mismo tiempo, es necesario establecer un fondo de gestión de emergencia para las comunidades antiguas. Problemas como la falta de tapas de alcantarillas, alcantarillas obstruidas y tanques sépticos desbordados en la comunidad se resuelven con el fondo de mantenimiento de emergencia del gobierno. El responsable pagará los gastos pertinentes posteriormente, y la junta vecinal o empresa inmobiliaria que gestiona el responsable será responsable de los asuntos de mantenimiento para evitar grandes retrasos provocados por dificultades en la ejecución de la financiación.
En quinto lugar, aprovechar plenamente el papel de los líderes comunitarios, racionalizar las emociones y resolver los conflictos. La renovación y renovación de las antiguas comunidades y la gestión de la propiedad comunitaria son proyectos sistemáticos complejos que involucran a muchas personas, vínculos y inevitablemente surgirán conflictos y problemas, como la implementación de los fondos compartidos de los residentes, la incomprensión y la incomprensión de la gente, etc. . Por lo tanto, es necesario aprovechar plenamente el papel de los líderes de masas, como los directores de edificios residenciales, construir puentes y vínculos para conectar a las masas, solicitar ampliamente opiniones y sugerencias de las masas, racionalizar las emociones y resolver conflictos. Es inevitable que haya diferencias de opinión sobre algunas cuestiones relacionadas con los intereses vitales de la gente, como el número y la ubicación de los buzones y las cámaras de vigilancia, el estilo y la marca de las puertas de seguridad, la cantidad de fondos que necesitan los residentes. tener y el tratamiento de los árboles y flores en la comunidad. En este momento, es necesario solicitar las opiniones de las masas mediante solicitaciones cara a cara, celebración de simposios, etc., garantizando al mismo tiempo los intereses de la gran mayoría de las personas y haciendo un buen trabajo para suavizar las emociones de otros. Además, en el modelo de gestión se puede considerar la autonomía comunitaria. Se establecerá un comité de propietarios de manera oportuna. El comité de residentes de la comunidad cooperará con el comité de propietarios para reclutar personal de servicio entre los propietarios y las personas desempleadas de la comunidad y se renovarán mediante la compra de servicios para formar un grupo autónomo. -modelo de gestión. Los derechos de propiedad son recaudados por el comité de propietarios, y los ingresos y gastos por derechos se anuncian periódicamente en un lugar fijo. Para los servicios que no existen, el comité de propietarios es responsable de recoger las quejas y reemplazar al personal de servicio.
En sexto lugar, coordinar activamente y formar una fuerza conjunta. El gobierno del distrito debe prestar atención a la coordinación y la comunicación y aprovechar plenamente el importante papel de las empresas de servicios públicos, como el suministro de energía, el suministro de agua, la calefacción y el suministro de gas, en la renovación y gestión de la propiedad de las comunidades antiguas, especialmente para algunas comunidades. que no estaban conectados a la red en la etapa inicial y están seriamente envejecidos Priorizar la renovación y el cambio a una gestión basada en la red la Oficina de Gestión Urbana debe promover la aplicación integral de la ley en las comunidades y fortalecer la aplicación de la ley contra edificios aleatorios e ilegales en las comunidades. y cooperar con las comunidades y empresas de administración de propiedades en la limpieza y rectificación. Se recomienda racionalizar completamente el sistema de gestión urbana de distritos y calles, y delegar completamente en las calles el saneamiento, la limpieza, el paisajismo y otras responsabilidades en áreas abiertas deshabitadas. La gestión diaria de las áreas residenciales autónomas de empresas e instituciones también debe ser realizada. guiado y supervisado por las calles. También otorga a las empresas de administración de propiedades de la calle (parque) el derecho de revisión preliminar. La calle (parque) firmará un acuerdo de cooperación de administración de propiedad con empresas inmobiliarias clave en función de la situación real de la jurisdicción para hacerse cargo de las áreas abiertas deshabitadas en el. jurisdicción. Al mismo tiempo, la solicitud de calificación de empresa de servicios inmobiliarios se delegará a la calle (parque) donde se encuentra, es decir, la solicitud de calificación de empresa de servicios inmobiliarios y los materiales de revisión anual deben ser aceptados y revisados por la calle (parque). y luego informó al departamento de vivienda y construcción del distrito para su aprobación y presentación, de modo que la calle (parque)) domine la "maldición de endurecimiento" de las empresas de servicios inmobiliarios y cree las condiciones para promover la integración orgánica de la gestión de propiedades y la gestión comunitaria.
Séptimo, adherirse al método de trabajo de operación orientada al mercado y apoyo gubernamental. Hay muchos residentes que viven en comunidades antiguas, incluidas personas mayores, trabajadores despedidos y familias pobres. Es una zona donde se concentran grupos socialmente desfavorecidos.
Para estos grupos, los departamentos gubernamentales deben proporcionar subsidios y garantías, y establecer gradualmente un mecanismo de trabajo de "construcción y gestión dirigida por las calles, operación orientada al mercado y apoyo gubernamental". En la operación específica, se debe adoptar el método de primero rectificar y luego cobrar para ganar el apoyo de las masas con un pago basado en los resultados reales de la transformación. Para las comunidades antiguas, adoptamos el enfoque de "las empresas inmobiliarias intervienen con anticipación, la comunidad rectifica primero y luego brinda servicios de administración de propiedades después de la rectificación" para coordinar la renovación y la administración de propiedades de las comunidades antiguas y promover "renovar una, entregar otra, y madurar" de manera planificada y por lotes. Con base en el principio de "uno por uno, uno por cobrar", la cobertura de la administración de propiedades se ampliará de manera ordenada. Las áreas residenciales antiguas que hayan pasado la inspección de aceptación de renovación se entregarán a las empresas de administración de propiedades para su administración. Cuando la gran mayoría de los residentes estén satisfechos con los servicios inmobiliarios, comenzarán a pagar los derechos de propiedad y a realizar operaciones corporativas.
Octavo, planificación y diseño unificados, coordinación y avance generales. En la planificación preliminar de la reconstrucción de la comunidad, se recomienda contratar una agencia profesional para realizar una planificación unificada, centrándose en la planificación de la reconstrucción de infraestructura como redes de tuberías y líneas para evitar reconstrucciones y construcciones repetidas. En la gestión de la propiedad comunitaria, la gestión de la propiedad debe estar unificada para evitar una gestión múltiple. Se puede considerar ofertar por una poderosa empresa inmobiliaria en toda la región, que no solo pueda garantizar la calidad de la gestión de la propiedad en el período posterior, sino también reducir los costos corporativos, los subsidios gubernamentales y las cargas financieras a través de la escala.
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