Golden Rock Industrial tiene pensamientos profundos
Los precios razonables de la vivienda son en sí mismos una propuesta falsa. En el mercado inmobiliario, donde el mercado determina el precio, la compra y venta es una transacción, ¡y la existencia es razonable!
Una apuesta ridícula sobre el precio de la vivienda en Beijing terminó con la pérdida del perdedor. Según estadísticas alcistas, los precios de las viviendas comerciales dentro de la segunda circunvalación de Beijing han aumentado un 51% en dos años, y los precios de las viviendas entre la tercera y cuarta circunvalación han aumentado un 31%. Quizás las estadísticas no sean lo suficientemente objetivas, pero es un hecho indiscutible que los precios de la vivienda en Beijing han seguido aumentando en los dos años transcurridos desde que se implementaron las políticas regulatorias. Mirando de nuevo a Shanghai, una mansión con vistas al río Huangpu se vendió por más de 21.000 yuanes. La gente no puede evitar preguntarse: ¿Hasta qué punto se considera razonable el precio de la vivienda?
De hecho, sólo aquellos que no reconocen los precios de mercado cuestionarán si los precios de la vivienda son razonables. En ciudades con centros financieros como Beijing y Shanghai, la pregunta correcta es cómo establecer un sistema de vivienda razonable. El criterio para determinar si el sistema de vivienda es razonable es la asignación efectiva del escaso espacio urbanizado.
El espacio urbanizado es un recurso escaso en las ciudades modernas. Debido a la naturaleza limitada o escasa del espacio urbanizado, las ciudades tienen una prima: la prima de apego al espacio. Cualquier activo físico, independientemente de su coste real, añade una prima de espacio debido al espacio que ocupa. La prima depende principalmente de los recursos hídricos y terrestres, del efecto riqueza y de la aglomeración demográfica. En el pasado, la gente solía decir: Un lado es el agua y la tierra, y el otro lado es la gente. También debería agregarse: La gente arroja dinero además de agua; Especialmente en China, debido a la grave escasez de agua en la mayoría de las ciudades, la prima por espacio de urbanización es mucho más alta que en otros países.
Casi todas las primeras ciudades eligieron el agua para vivir. La concentración de la población conducirá inevitablemente a una escasez de recursos hídricos, por lo que es necesario desviar agua para vivir y luego construir agua para vivir. . Desde la selección del agua hasta la desviación del agua, debe haber escasez de espacio. Desde la desviación del agua hasta la producción de agua, el espacio pasará de una escasez relativa a una escasez absoluta. En este momento, cada centímetro de tierra en el centro de la ciudad ya no es un adjetivo, pero cada centímetro de tierra ha sido invertido y el espacio urbanizado ya no es un recurso natural, sino un recurso absolutamente escaso acumulado con dinero. Cuando el espacio urbanizado se convierte en un recurso escaso, la asignación racional del espacio se convierte en la responsabilidad principal de los operadores urbanos, que es lo que la gente espera para vivir y trabajar en paz y satisfacción.
La comprensión que la gente tiene de la “vivienda” es siempre unilateral. Algunos economistas incluso fingen ser tontos y exagerados, describiendo la llamada propiedad de la vivienda como un “derecho humano natural”. De hecho, las palabras "alquilar y vender" se pueden ver por todas partes en las calles y callejones de la ciudad, lo que recuerda a la gente que un sistema de vivienda razonable debe basarse en el "alquiler" y complementar con la compra. Las ciudades centrales, especialmente las ciudades con centros financieros, formarán un sistema residencial de tres niveles: propiedades de alquiler para más del 50%, viviendas comerciales ordinarias para entre el 30 y el 40% y viviendas de lujo de alta gama para alrededor del 10%. Debido a que la movilidad de la población es tan importante para las ciudades centrales como lo es la circulación sanguínea para el cuerpo humano, es un factor clave para mantener la competitividad de las ciudades centrales, y los lugares donde la mayoría de la gente puede poseer casas privadas son los pueblos rurales con baja movilidad de la población y. ciudades habitables.
El efecto riqueza del sistema de vivienda de tres niveles reside en dos tipos de movilidad. Una es la movilidad de los grupos de bajos ingresos, con más gente y menos dinero; la segunda es la movilidad de los grupos de altos ingresos, con más gente y menos dinero. Los pobres van a la ciudad con sus sueños para buscar oportunidades y convertir sus sueños en realidad. Los ricos van a la ciudad con sus fondos para encontrar talentos y dejar que su dinero sea testigo de milagros. Por lo tanto, es casi seguro que el sistema de vivienda de tres niveles generará precios elevados para las viviendas de lujo, lo que provocará subidas y bajadas. El gobierno también utilizará los altos impuestos sobre las viviendas de lujo para invertir en la construcción de viviendas públicas de alquiler, lo que permitirá que más jóvenes con sueños entren a la ciudad. Éste es el modelo popular de “casas de lujo que complementan el alquiler público” en la gestión urbana moderna. Singapur es una fusión de viviendas públicas de alquiler y viviendas asequibles. Se puede alquilar o comprar, con límites de precio limitados, y básicamente permite la propiedad de la vivienda.
Hay dos precios comparables en el mercado de la vivienda comercial en las ciudades centrales, uno es el precio promedio y el otro es el precio altísimo. Cuanto más fuerte es la movilidad de la población, más fuerte es el efecto riqueza de la ciudad y mayor es la brecha entre los precios promedio y los precios altísimos. Según estadísticas incompletas, la relación precio medio/precio cielo en las ciudades de los centros financieros varía mucho, con una diferencia mínima de 3 a 4 veces y una diferencia máxima de 10 a 11 veces, como en Hong Kong. Según la proporción intermedia, cuando el precio promedio dentro del Cuarto Anillo de Beijing alcance entre 40.000 y 50.000 yuanes por metro cuadrado, habrá apartamentos en Beijing con precios astronómicos, por valor de 200.000 a 250.000 yuanes. En Shanghai, cuando el precio residencial medio alcance entre 50.000 y 60.000 yuanes, aparecerán apartamentos con precios altísimos de más de 300.000 yuanes. Descartar que "los altos precios de la vivienda son buenos para los pobres" ha provocado descontento social.
“¿Cómo establecer un sistema de vivienda razonable? Deberíamos dejar que las casas de lujo se vendan a precios altísimos, y luego el gobierno construirá viviendas asequibles para los pobres cuando los precios altos de la vivienda no dan resultado. los ricos son ricos, pero permiten que los pobres vivan en casas. Este es el punto clave de la prosperidad racional, Top Real Estate - 2065 438 03 Foro de valor de inversión en propiedades de alta gama de China se celebró en el centro de ventas de Guangzhou Qiaoxin Huiyuetai. economista independiente y profesor de la Escuela de Negocios HSBC de la Universidad de Pekín, aceptó después de la reunión. Una entrevista exclusiva con un periodista del Information Times: “Los altos precios de la vivienda benefician a los pobres” es una falacia. /p>
Un académico aplaudió públicamente los altos precios de la vivienda en los medios, afirmando que "los altos precios de la vivienda no enriquecen a los ricos, pero permiten a los pobres vivir en casas". Esta afirmación inmediatamente atrajo una fuerte oposición de la opinión pública. y señaló que los altos precios actuales de la vivienda han obstaculizado seriamente el consumo residencial de los ciudadanos. Este es el sentido común de la sociedad y el público. Es extremadamente irresponsable que este académico haga comentarios tan extraños en este momento. la vivienda asequible no está excesivamente respaldada por los llamados altos precios de la vivienda y la financiación de la tierra sólo dañarán la estabilidad económica y el desarrollo saludable de China.
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No es realista. esperar una fuerte caída de los precios de la vivienda.
¿Cuál es el objetivo de la regulación del mercado inmobiliario? Jin Yanyan dijo que la versión oficial es suprimir el aumento excesivo de los precios de la vivienda en algunas ciudades. y controlar los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Shenzhen y Hangzhou, y lograr el "propósito real"
¿Por qué crees que los precios de la vivienda no han caído? De hecho, esto se debe a que todavía hay un objetivo imitador en el mercado, es decir, los precios de los bienes raíces caerán entre un 20 y un 30%, incluso hasta el punto en que la gente común y corriente pueda pagarlos. >
“Para lograr el objetivo de la versión imitadora, debemos esperar hasta que explote la súper burbuja. Según la experiencia internacional, cuando la urbanización esté básicamente completa, es decir, cuando la tasa de urbanización llegue a 60, el mercado inmobiliario puede colapsar. Por lo tanto, no se puede lograr el objetivo de la versión imitadora. "Jin Yanyan dijo que con la rápida urbanización de China, no es realista esperar que los precios de la vivienda caigan significativamente".
Jin Yanyan cree que cuando la tasa de propiedad de viviendas en una ciudad supera los 50, la ciudad morirá. Si las personas que acaban de graduarse pueden comprar una casa, el país estará en decadencia, porque hará que la gente pierda sus metas y pierda la motivación para lograrlas.
El impuesto sobre bienes inmuebles no se puede cobrar en un plazo de 5 años.
En cuanto a las políticas regulatorias, Jinyan Rock cree que no hay signos de flexibilización de las políticas regulatorias en el mercado inmobiliario. En cuanto a si se introducirá un impuesto a la propiedad, Jin Yanyan dijo: "No creo que se introduzca dentro de cinco años. La razón principal es la falta de base legal. Existe un impuesto a la propiedad sobre las viviendas comerciales, pero no sobre las viviendas comerciales". ¿Las viviendas comerciales, las viviendas con derechos de pequeña propiedad y las viviendas públicas no están gravadas? En la actualidad, las viviendas no comerciales y las viviendas con derechos de pequeña propiedad de mi país superan los 6 mil millones de metros cuadrados, mientras que las viviendas comerciales acaban de superar los 5 mil millones de metros cuadrados este año. El número de estas casas es muy grande y la colección será muy complicada”.
Anteriormente, Jin Yanyan había recomendado comprar acciones en 65438. Compre una casa en febrero. Ayer, Golden Rock reiteró que las recomendaciones en el mercado de valores han demostrado ser correctas y que el 65438 de febrero es un mejor momento para comprar una casa.
Respecto a las expectativas de la gente de que los precios de la vivienda caigan en picado, Jin Yanyan fue aún más sorprendente: “Ahora sólo Pyongyang y La Habana en el mundo han logrado este objetivo. Si quieres que todos vivan en una casa, esa es la de Du Fu. embriaguez Si crees que esto sucederá, o eres estúpido o finges ser estúpido. Si los estudiantes universitarios recién graduados y los trabajadores inmigrantes que acuden en masa a la ciudad pueden comprar una casa tan pronto como ingresan a la ciudad, nadie se irá sin movilidad. . Una ciudad sin liquidez es como a una persona se le detiene la sangre, lo que significa la muerte”.
Sé optimista sobre el mercado en la segunda mitad del año, compra acciones en junio y compra casas en febrero.
Jin Yanshi, economista jefe de Guojin Securities, aceptó una entrevista exclusiva con un periodista del Yangcheng Evening News y emitió un juicio relativamente optimista sobre los mercados bursátil e inmobiliario en la segunda mitad del año. Cree que los esfuerzos conjuntos del Fondo Monetario Internacional y los países de la eurozona para proponer un paquete para resolver su crisis de deuda han significado el fin oficial del tsunami financiero. En cuanto al mercado de valores chino, después de que las principales ciudades introduzcan regulaciones regulatorias relevantes en junio, los precios de las acciones se estabilizarán y se recuperarán. Después de hasta medio año, los compradores de viviendas que tienen una actitud de esperar y ver qué pasa con el mercado inmobiliario ingresarán activamente al mercado. mercado.
Jin Yanyan dijo que Grecia es un país con un agregado económico muy pequeño, que sólo equivale a una gran empresa estatal en China. Por eso la crisis de la deuda griega ha sido objeto de acalorados debates, lo que demuestra que muchas personas carecen de sentido común básico. El principal peligro de la crisis de la deuda griega es si se convertirá en el detonante de la crisis de bonos de los otros cinco estados miembros europeos, conduciendo a la desintegración del euro. Este es el núcleo más crítico de esta crisis. Precisamente porque vio tales perspectivas detrás de la crisis de los bonos griegos, Soros volvió a ponerse en corto con el euro. Pero una condición importante para esta posibilidad es que Alemania y Francia cambien sus compromisos originales y no asuman la responsabilidad de rescatar a otros países de la zona del euro. Esta posibilidad se ha ido. Bajo la coordinación del Fondo Monetario Internacional, se han introducido e implementado planes de rescate, y más países de la zona del euro no han experimentado crisis ocultas de bonos. Por tanto, es posible alcanzar el objetivo de la estabilidad del euro. Mundell, el padre del euro, dijo que el euro no caerá por debajo del nivel de precios de 1 a 1 frente al dólar. En realidad, este es el fin del tsunami financiero.
Al hablar del posible impacto de la crisis griega en la economía de China, Jin Yanyan dijo que debido a la política cambiaria de China de seguir de cerca al dólar estadounidense, el euro se ha depreciado entre 15 y 20 frente al dólar estadounidense. , que equivale a la apreciación del RMB frente al euro. La magnitud significa que el mercado no puede esperar que el RMB se aprecie durante el año. Al mismo tiempo, dado que la UE es el segundo mayor objetivo de exportación de China, la depreciación del euro afectará las exportaciones de empresas relacionadas y generará la posibilidad de un crecimiento económico más lento y una disminución del superávit del comercio exterior de China.
Debido a la reintroducción de estrictas políticas de desarrollo inmobiliario, el sector inmobiliario en el mercado de valores volvió a caer. Al respecto, la evaluación de Jin es: "El mercado inmobiliario tiene un terremoto y el mercado de valores sufre, pero si se piensa a la inversa, el mercado inmobiliario tiene una tregua y el mercado de valores se recupera". del mercado inmobiliario es derribar el aumento excesivo de los precios inmobiliarios, pero el mercado inmobiliario ha aumentado constantemente El poder es imparable. Como China tiene dos tipos de liquidez y un tipo de escasez, los precios inmobiliarios definitivamente aumentarán. Un flujo es el flujo de población, el otro flujo es el flujo de RMB, y China es un país con muy pocos recursos de tierra per cápita. Por lo tanto, bajo la presión de las políticas, los precios inmobiliarios sólo pueden pasar de un crecimiento excesivo a un crecimiento constante, es decir, de duplicarse en uno o dos años a un nivel de más de 10 por año. Ahora que ese objetivo se ha logrado básicamente, algunas grandes ciudades introdujeron detalles de implementación de políticas regulatorias de apoyo en junio. Después de que el entorno político del mercado inmobiliario sea relativamente estable, se espera que el mercado de valores suba.
La conclusión final de Jin es que los mercados inmobiliario y bursátil de China a menudo tienen un efecto de vaivén que se retrasa entre 3 y 6 meses, por lo que la mejor estrategia de inversión es comprar acciones en junio y casas en febrero.