Cómo rescindir un contrato de alquiler de casa
La rescisión del contrato incluye la rescisión por ambas partes y la rescisión unilateral. La terminación por ambas partes se refiere a un nuevo contrato celebrado por ambas partes con el fin de eliminar el contrato original, es decir, la terminación del contrato. La terminación unilateral significa que una de las partes cancela la validez del contrato ejerciendo su derecho legal de rescindir o el derecho acordado de rescindir. ¿Cómo puedo contactar con éxito con el contrato de alquiler de casa? Consulte a continuación para obtener más detalles.
Métodos para resolver el contrato de alquiler de vivienda 1. ¿En qué circunstancias se puede rescindir el contrato de alquiler de una casa?
(1) Terminación del contrato
La terminación pactada de un contrato de alquiler de una casa significa que las partes del contrato creen que la terminación del contrato es más beneficiosa para sus propios intereses que la continuación de la ejecución del contrato, y negocian la rescisión del mismo de conformidad con el principio de libertad contractual.
El artículo 93 de la "Ley de Contratos" de mi país estipula que las partes podrán rescindir el contrato si llegan a un consenso mediante consulta. Las partes podrán acordar las condiciones para que una de las partes rescinda el contrato. Cuando se cumplen las condiciones para la rescisión del contrato, el acreedor puede resolver el contrato. ?
(2) Rescisión legal
La rescisión legal de un contrato de alquiler de casa se refiere a los derechos y obligaciones de una de las partes de ejercer el derecho de rescisión de acuerdo con la ley y rescindir el contrato. cuando concurran las circunstancias previstas por la ley.
Según el artículo 94 de la Ley de Contratos de mi país, las partes podrán resolver el contrato en cualquiera de las siguientes circunstancias:
A. mayor;
b. Antes de la expiración del plazo de ejecución, una de las partes expresamente expresa o demuestra por su propio comportamiento que no cumplirá con la obligación principal;
c. el cumplimiento de la obligación principal y no cumple dentro de un plazo razonable después de haber sido instado;
d. objeto del contrato;
E. Las demás circunstancias previstas por la ley.
(3) Rescisión del contrato de alquiler de la casa en caso de incumplimiento del contrato
El contrato de alquiler de la casa firmado conforme a la ley es la verdadera expresión de la intención de ambas partes y es protegido por la ley. Ambas partes deben realizarlo concienzudamente. Sin embargo, el arrendatario puede no estar dispuesto a cumplir el contrato de arrendamiento sin razones justificables, mudarse de la casa arrendada sin negociar con el arrendador o no negociar, y dejar de cumplir con las obligaciones contractuales.
Esta situación supone un incumplimiento contractual por parte del arrendatario, y en sentido estricto jurídico, no debería estar sustentada en ley. Sin embargo, dado el carácter de largo plazo del contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendatario puede cambiar por circunstancias imprevistas durante el proceso. Para reflejar el principio de equidad, equilibrar los intereses de todas las partes y evitar el despilfarro de recursos sociales, es necesario sustentar su solicitud de rescisión del contrato según corresponda.
2. Procedimientos escritos necesarios para rescindir el contrato de alquiler de la casa
Cuando el contrato de alquiler se rescinde por vencimiento normal, ambas partes deben realizar los trámites de entrega, inspeccionar la mercancía y devolverla. El resto del alquiler y depósito. El proceso anterior debe estar respaldado por documentación escrita. Por supuesto, estos procedimientos son esenciales en caso de resolución anticipada del contrato.
Además de los procedimientos anteriores, para rescindir el contrato anticipadamente, también se debe firmar una "Confirmación de Rescisión del Contrato de Arrendamiento", y en el documento se estipula claramente qué parte propuso rescindir el contrato de arrendamiento, La actitud de la otra parte, si asumirá la responsabilidad por incumplimiento de contrato, cómo asumirla y otras cuestiones. Independientemente de si el contrato se rescinde por consenso o no, ambas partes deben tener cuidado de conservar los documentos escritos necesarios. Si el contrato se rescinde por consenso, naturalmente se puede firmar la "Confirmación de rescisión del contrato de arrendamiento". Si el documento no puede firmarse mediante negociación, se emitirá un documento escrito unilateral.
La parte que propone rescindir el contrato debe informar a la otra parte por escrito, especialmente la intención del inquilino de mudarse, y debe informar inmediatamente al arrendador del momento de la terminación y de la mudanza para evitar que el arrendador reclamar una indemnización mayor por desconocimiento. Como parte que no incumple, después de ser informada de que la otra parte quiere rescindir el contrato, puede enviar una carta de recordatorio correspondiente a la otra parte para hacer valer sus derechos y conservar la evidencia del recordatorio. Si la otra parte no responde dentro de un tiempo razonable, se debe presentar una demanda ante el tribunal de inmediato.
3. ¿Cómo determinar el tiempo concreto para la resolución del contrato de alquiler de casa?
En la práctica, debemos distinguir las siguientes situaciones:
(1) Antes del litigio, una parte ejerce el derecho de rescindir el contrato y notifica a la otra parte que rescinda el contrato. Si la otra parte plantea una objeción y el tribunal determina que la parte ha ejercido su derecho a rescindir el contrato de conformidad con el contrato o las disposiciones legales, la fecha en que se notifique la terminación del contrato será la fecha de terminación del contrato. el contrato. Si la solicitud de litigio de la parte no requiere confirmación del momento específico para la terminación del contrato, éste podrá especificarse en los motivos de la sentencia.
(2) Una parte no notifica a la otra parte, sino que presenta directamente una demanda o reconvención ante el tribunal para rescindir el contrato si el tribunal considera que el ejercicio del derecho de rescindir el contrato por parte de la parte cumple. con el contrato o las disposiciones legales, dictará sentencia para resolver el contrato.
(3) Ambas partes tienen una disputa sobre si rescindir el contrato. Después del juicio, el tribunal sostuvo que la parte que reclamaba rescindir el contrato no tenía derecho a rescindir el contrato y que el contrato debía continuar ejecutándose. Sin embargo, si ambas partes acuerdan resolver el contrato durante el litigio, la fecha mutuamente acordada por ambas partes será la fecha de terminación del contrato.
4. El arrendatario se muda unilateralmente de la vivienda arrendada durante el periodo de arrendamiento y pretende rescindir el contrato, pero el arrendador insiste en seguir ejecutando el contrato ¿Qué debo hacer?
Si el arrendatario se niega a hacerse cargo de la casa durante el período de ejecución del contrato de arrendamiento, o se muda unilateralmente de la casa arrendada y notifica al arrendador que recupere la casa, es un acto de indicación de que ya no cumplirá el contrato de arrendamiento. Su negativa a tomar posesión o mudarse de la casa no cumple con las condiciones de rescisión estipuladas en la ley de contratos no tiene el efecto de rescindir unilateralmente el contrato, y el arrendador tiene derecho. rescindir el contrato en consecuencia, salvo que se estipule lo contrario en el contrato.
Según la explicación del tribunal, si el arrendador se niega a rescindir el contrato de arrendamiento, considerando que el arrendatario no está dispuesto a continuar ejecutando el contrato de arrendamiento, la naturaleza de la deuda no es apta para el cumplimiento forzoso y el propósito del contrato de arrendamiento no puede Para lograrlo, el tribunal puede tomar directamente una decisión de rescindir el contrato de arrendamiento y tomar una decisión basada en las circunstancias específicas del caso. Las circunstancias determinan razonablemente el momento específico para la rescisión del contrato, como el momento en que el arrendador se retracta. la casa, el momento en que las partes interponen la demanda o la fecha en que la sentencia surtirá efectos. Si el arrendatario se niega a cumplir el contrato de arrendamiento y causa pérdidas al arrendador, será responsable por incumplimiento del contrato de compensar las pérdidas. Como parte morosa, el arrendador también tiene la obligación de reducir la expansión de las pérdidas. El monto específico de la pérdida será determinado por el tribunal basándose en factores tales como el plazo de arrendamiento restante del contrato, si la casa arrendada es fácil de alquilar nuevamente, la diferencia en el precio de otro arrendamiento por parte del arrendador, el grado de culpa de el arrendatario y otros factores. El alquiler pactado en el contrato general es de tres a seis meses.
La pretensión del arrendador de rescindir el contrato de arrendamiento y recuperar la vivienda por motivos propios no cumple con las condiciones estatutarias de resolución previstas en la Ley de Contratos. Si el arrendatario solicita continuar con la ejecución del contrato, deberá ser soportado, salvo que en el contrato se estipule lo contrario.
5. ¿Cómo determinar el estándar para determinar la indemnización por daños y perjuicios excesivos en disputas sobre contratos de alquiler de viviendas?
Si la parte que incumple el contrato de alquiler de la casa alega que el importe de la indemnización por daños y perjuicios es demasiado elevado, deberá seguir lo dispuesto en el artículo 29 de las "Interpretaciones del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la Aplicación de la Ley de Contratos de la República Popular China (2)", basada en las pérdidas reales causadas por el incumplimiento del contrato, determinadas de conformidad con los principios de equidad, buena fe y midiendo de manera integral el grado de ejecución del contrato, la culpa de las partes, los beneficios esperados, la solidez del estado contractual de las partes, si el contrato o los términos estándar son aplicables, etc.
Si el arrendatario afirma que el monto de la indemnización por daños y perjuicios por el pago del alquiler vencido es demasiado alto y las pérdidas reales del arrendador no se pueden determinar después de la revisión, el monto de la indemnización por daños y perjuicios se basará en el alquiler impago y no excederá cuatro veces la tasa de interés de referencia del Banco Popular de China para el mismo período y se ajustará en consecuencia.
6. ¿Cómo determinar las pérdidas reales provocadas por la resolución del contrato de alquiler de la vivienda?
Si el contrato de arrendamiento se rescinde debido a un incumplimiento esencial del contrato por parte del arrendatario, y el arrendador solicita al arrendatario que compense las pérdidas reales como el alquiler durante el período en que la casa está inactiva, puede ser soportado, salvo que se estipule lo contrario en el contrato. Si el incumplimiento esencial del contrato por parte del arrendador da lugar a la rescisión del contrato de arrendamiento de la vivienda y el arrendatario solicita al arrendador que compense las pérdidas sufridas durante el período de facturación para encontrar una vivienda de reemplazo, esto puede admitirse, a menos que se estipule lo contrario en el contrato. . Si no se puede determinar el monto específico de la pérdida, se puede presumir que se trata de la pérdida de alquiler durante el período en que la casa de alquiler está inactiva o durante el período de rotación de la casa de reemplazo, pero el período máximo generalmente no excederá los seis meses.
7. ¿Cómo determinar la pérdida de intereses de dependencia en un contrato de alquiler de vivienda inválido?
El contrato de alquiler de vivienda en terreno colectivo resultó inválido durante el proceso de ejecución. Después de una revisión, se encontró que simplemente restaurar el status quo ante conduciría a un desequilibrio de intereses entre las partes. Si la parte que cree que el contrato es válido y puede ejecutarse exige a la otra parte que compense la pérdida de intereses de confianza, basándose en el principio de buena fe y teniendo en cuenta factores como el grado de culpa de ambas partes, la diferencia de precio y costos de alquilar otra casa, el plazo de arrendamiento restante del contrato, etc., se puede respaldar según corresponda y la pérdida. El monto generalmente se limita a no más de seis meses de tarifas de uso de la casa.
8. ¿A qué otras cuestiones hay que prestar atención a la hora de rescindir anticipadamente el contrato de alquiler de la casa?
(1) Deberán observarse estrictamente las condiciones de resolución del contrato. El arrendador y el inquilino pueden rescindir el contrato sólo si cumplen las condiciones pactadas o legales; si no se cumplen las condiciones para la rescisión, incluso si se emite un aviso de rescisión, éste no tendrá el efecto legal de rescindir el contrato. de lo contrario, constituirá un incumplimiento de contrato.
(2) El depósito de alquiler no se puede deducir directamente. En un contrato de alquiler de una casa, normalmente se plantea la cuestión de que el propietario cobrará uno o dos meses de alquiler por adelantado tras la firma. Si quieres rescindir el contrato antes de tiempo, muchos propietarios te descontarán directamente la fianza anterior. De hecho, el depósito no supone una penalización por rescisión anticipada del contrato. Independientemente de si la relación de arrendamiento se rescinde normalmente o una de las partes rescinde el contrato de arrendamiento por adelantado, siempre que la propiedad arrendada no sufra daños, se debe devolver el depósito.
(3) Los derechos e intereses legítimos del arrendador. El artículo 219 de la Ley de Contratos estipula que si el arrendatario no utiliza el bien arrendado de acuerdo con el método acordado o la naturaleza del bien arrendado, causando pérdidas al bien arrendado, el arrendador podrá rescindir el contrato y exigir una indemnización por las pérdidas.
El artículo 227 de la “Ley de Contratos” establece que si el arrendatario incumple o retrasa el pago del alquiler sin motivos justificables, el arrendador podrá exigir al arrendatario el pago en un plazo razonable. Si el arrendatario no paga dentro del plazo previsto, el arrendador podrá resolver el contrato.
El artículo 224, párrafo segundo, de la “Ley de Contratos” estipula: Si el arrendatario subarrenda sin el consentimiento del arrendador, éste podrá resolver el contrato.
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