¿Cuál es el resultado final para el desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo?
Explosión de un rayo multidimensional fuera de la puerta de formaldehído
A diferencia de la puerta única de formaldehído en 2018, la explosión en el apartamento de alquiler a largo plazo en 2019 tiene más dimensiones, como una grupo de fondos en la dimensión de supervisión financiera y un grupo en la dimensión de gestión urbana Casas alquiladas, casas divididas e incluso fotografiadas en secreto por la policía y los derechos humanos.
En la tarde del 7 de agosto de este año, Nanjing Lejia Apartment emitió un anuncio indicando que la empresa había cesado sus operaciones debido a una "mala gestión". A diferencia de las empresas tradicionales de alquiler de apartamentos a largo plazo que dependen de las diferencias de alquiler y de la prestación de servicios de valor añadido como punto de beneficio, el modelo de negocio de Lejia Apartment es "altos ingresos, bajo alquiler". Detrás de un modelo de negocio aparentemente deficitario, Lejia Apartments esconde en realidad su mayor ambición: al pagar un alquiler trimestral al propietario y exigir a los inquilinos que paguen un alquiler semestral o anual, Lejia Apartments tiene la intención de utilizar los fondos acumulados del desajuste de capital para buscar El objetivo final de una expansión de escala más rápida y una mayor participación de mercado es tener poder de fijación de precios en el mercado de alquiler a largo plazo después del monopolio del mercado. Sin embargo, Lejia Apartments, que opera con pérdidas según el modelo de subsidio de quema de efectivo, no ha llegado al día en el que espera convertirse en el "más grande" del mercado de alquiler en mucho tiempo.
No se trata sólo de un fondo común de capital, sino que también aparecen "préstamos de alquiler" obligatorios en el ámbito de los apartamentos de alquiler a largo plazo. El llamado "préstamo de alquiler" significa que los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo cooperan con las instituciones financieras para proporcionar financiación del alquiler a los inquilinos. La institución financiera paga un anticipo al apartamento de alquiler a largo plazo y el inquilino reembolsa el préstamo de alquiler. mensualmente.
Un periodista del Beijing Business Daily descubrió hoy que entre los cuatro métodos de pago admitidos por la marca de apartamentos de alquiler a largo plazo "Danke Apartment", la forma de pago mensual solo puede ser "cuotas de pago mensuales". Planea pagar el alquiler mensualmente. Los inquilinos, si quieren firmar un contrato para una vivienda en Danke, solo pueden optar por aceptar el servicio de "préstamo de alquiler". La aplicación Danke Apartment indica: "El pago a plazos mensual es un servicio de préstamo de alquiler que Danke Apartment le ayuda con instituciones financieras de terceros. Los intereses de las cuotas y las tarifas de gestión corren a cargo de Danke Apartment. Durante el proceso de visualización de la casa, muchas cáscaras de huevo El ama de llaves". También recomendó hoy al periodista del Beijing Business Daily: "Las cuotas mensuales son las más rentables. Incluso si el contrato se rescinde a mitad de camino, el crédito personal del inquilino no se verá afectado, según otra encuesta, la mayoría de las marcas de apartamentos de alquiler a largo plazo actualmente". En el mercado hay diversos grados de participación en préstamos para viviendas de alquiler. Por ejemplo, además de los pagos regulares mensuales, trimestrales, semestrales y anuales, también se lanza el "Cuota Exclusivo Ziru", que es un poco menor que el pago mensual, pero el principal (alquiler mensual en forma de cuotas) y las tarifas de gestión deben pagarse mensualmente; entre los apartamentos Zero2IPO que han presentado recientemente solicitudes de cotización en los Estados Unidos, el servicio de “préstamo de alquiler” también representa la “mayoría” del contrato de apartamento. Su prospecto muestra que, al 30 de junio de 2019, Qingke Apartment ha cooperado con 11 instituciones financieras y el 65,2% de sus inquilinos han utilizado servicios de pago a plazos.
El alquiler de habitaciones tabicadas, expresamente prohibido por las autoridades reguladoras, también ha revelado sus "verdaderos colores" después de que una serie de inquilinos dieran la noticia. La investigación muestra que, cuando se trata de casas divididas existentes, los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo todavía "continúan alquilando casas divididas que no han sido demolidas por la fuerza y supervisan de forma centralizada la distribución de las casas". Sólo desde junio 5438+065438+octubre, ha habido muchos casos en el mercado de Beijing donde se demolieron particiones debido a arrendamientos ilegales.
El lado AB de "diferencia de alquiler + apreciación + apalancamiento"
Los apartamentos de alquiler a largo plazo han estado en constantes problemas en los últimos años y la industria los considera como las "secuelas". " de la avalancha enmascarada de industrias emergentes. Incluso existe la opinión del mercado de que "si las políticas desde 2015 han provocado que los apartamentos de alquiler a largo plazo se disparen y comiencen a crecer enormemente, entonces una serie de eventos negativos como Xunlei y los préstamos de alquiler desde 2018 harán que esta industria algo 'flotante' volver al suelo". La realidad ha demostrado que perseguir ciegamente modelos de desarrollo radicales y de escala sólo conducirá al final a nada más que plumas de gallina.
No es difícil entender las consideraciones detrás de la expansión acelerada de los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo. Parece que el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo en Dulanhua en realidad se caracteriza por altos costos de inversión, largos períodos de recuperación de capital y escasas ganancias. El problema de la "dificultad para obtener ganancias" siempre ha sido un problema al que se enfrentan los principales operadores de apartamentos. Casi se ha convertido en la forma más “simple y tosca” para que los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo se apoderen de cuota de mercado.
Se informa que las fuentes de ganancias convencionales actuales de los apartamentos de alquiler a largo plazo son principalmente la diferencia de alquiler generada por "la gestión del subarriendo de viviendas del propietario a los inquilinos" y los servicios de valor agregado brindados a los inquilinos. Sobre esta base, cuanto mayor sea la base de viviendas, mayor será el margen de beneficio. Al mismo tiempo, los apartamentos de alquiler a largo plazo están involucrados en la financiarización, lo que también los empujará a la vía rápida de escala y desarrollo.
Pero si vas demasiado rápido, inevitablemente tropezarás.
El director ejecutivo de Freehand, Lin Xiong, dijo una vez: "Nuestra lógica contable es en realidad muy simple, es decir, cuando nos hacemos cargo de una casa, invertimos en decoración, estandarización y luego la alquilamos, en ambos extremos. el propietario y el cliente. ——Cobrar tarifas de servicio para cubrir nuestros costos de decoración y operación "Sin embargo, aunque como empresa líder tiene una gran cantidad de propiedades en alquiler en el mercado, no tiene más que "recursos autogenerados". recaudados mediante alquileres. Además, la sed de fondos de las personas libres también se manifiesta en la búsqueda frecuente de financiación externa.
“El desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo requiere dinero con aversión al riesgo, inversión a largo plazo, bajo costo de capital y bajo retorno de la inversión, por lo que no implicará el problema de la precipitación y transferencia de capital. El dinero de China es "dinero de corto plazo, dinero caliente, dinero caro", el mercado de capitales no permite ganancias escasas a largo plazo, y muchas empresas se detuvieron abruptamente cuando escucharon la noticia de la falta de apoyo financiero que cumpla con las características. del sector de alquiler de apartamentos a largo plazo ha generado dificultades para financiar el desarrollo de la industria". Según Hu Jinghui, presidente de la Asociación Popular, el actual sector de alquiler de apartamentos a largo plazo tiene un problema de desajuste entre los atributos industriales y el capital. atributos. Al mismo tiempo, es necesario resolver cinco riesgos potenciales importantes, entre ellos el desajuste entre los ingresos y los gastos de alquiler, los préstamos para alquiler, la falta de supervisión de los depósitos de los inquilinos y los depósitos de seguridad, la falta de supervisión de las empresas de arrendamiento y la seguridad de las casas de alquiler. urgentemente.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señaló que la combinación de "diferencia de alquiler + servicios de valor agregado + apalancamiento financiero" es un modelo de ganancias generalmente reconocido en el industria, pero los riesgos y oportunidades de esta combinación coexisten: los apartamentos de alquiler a largo plazo y la expansión apalancada pueden ayudar a las empresas a "conquistar ciudades y territorios", pero también aumentan la posibilidad de que la supervivencia corporativa sea turbulenta. El alquiler de "habitaciones de formaldehído" es, en cierta medida, el resultado de que las empresas o parte del personal de operación y mantenimiento fuera de línea bajo el modelo de "habitaciones privadas de China" están bajo presión de desempeño para reducir las vacantes y aumentar la rotación de viviendas en alquiler a largo plazo; Se han prohibido repetidamente, razón por la cual esto refleja la urgente necesidad de escala y ganancias en los apartamentos de alquiler a largo plazo.
Después de la expansión, las empresas quedan inconscientes.
Según estadísticas incompletas, a finales de 2018, había más de 80 marcas activas de apartamentos de alquiler a largo plazo en China en el primer semestre de 2019, el número total de apartamentos de alquiler a largo plazo; en China fue de aproximadamente 3,35 millones de unidades (aproximadamente 15.000 unidades). Sin embargo, la realidad muestra que si bien la creciente "ley de la selva" ha ayudado a que la industria del alquiler a largo plazo se expanda rápidamente, también le ha devuelto los problemas a corto plazo.
Existe una voz en la industria que cree que el resultado final del desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo merece ser aclarado por todos los participantes del mercado. Las empresas posteriores de alquiler de apartamentos a largo plazo deberían pensar científicamente sobre cómo establecer sus propios modelos de desarrollo, en lugar de crecer ciegamente y desenfrenadamente. Sólo un desarrollo razonable y conforme puede garantizar el flujo del mercado a largo plazo. Además de la "conciencia corporativa", muchos expertos de la industria coinciden en que las normas industriales y los estándares nacionales no pueden faltar.
En primer lugar, lo que es necesario implementar es un estándar industrial unificado. En términos de las regulaciones de las aplicaciones de alquiler a largo plazo, ¿deberían los operadores de apartamentos aplicar un proceso unificado de divulgación de información? Por ejemplo, no se debe eliminar la función de visualización de los planos de los apartamentos y se debe mostrar la información principal del listado en términos de la casa; Calidad del aire, la calidad del aire de las casas de alquiler ¿A qué nivel? ¿Deberían especificarse en el contrato de alquiler las normas pertinentes para las “pruebas de formaldehído”? ¿Cómo equilibrar la carga de la prueba para ambas partes en el caso de que "el formaldehído supere la norma"?
En segundo lugar, también se debe realizar un seguimiento oportuno del apoyo legislativo a la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo y de la supervisión de los departamentos pertinentes.
Hu Jinghui señaló que hasta ahora, la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo no ha recibido el apoyo de leyes de nivel superior. Lo único que se puede ver son las "Medidas de Gestión del Arrendamiento de Vivienda Comercial" emitidas por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en febrero de 2011. El nivel de gobierno local también se limita a notificaciones y medidas. La ley industrial más alta que involucra miles de millones es sólo un enfoque departamental. Es difícil regular el mercado y proteger los derechos e intereses de la gente común. Al mismo tiempo, la supervisión deportiva periódica trata los síntomas pero no la causa raíz, y el mecanismo de seguimiento no puede funcionar de forma normal y eficaz.
Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo que la primera fase de la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo ha terminado y actualmente se encuentra en la segunda fase, que es la "lucha de la oligarquía". para aumentar la concentración de la industria. Esta etapa durará mucho tiempo. La lógica detrás de la batalla por la escala es que a las empresas líderes les resulta difícil obtener ganancias en el corto plazo, mientras que las empresas no líderes tienen poco espacio para sobrevivir y desarrollarse en el futuro. Predice que en los próximos 2 o 3 años, los líderes del mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo representarán más del 70% de la tercera etapa es la etapa ganadora del "poder del producto", y el "poder del producto" se ha convertido en el núcleo; de competición en la tercera etapa.
Dong Liang Ronglei, reportero del Beijing Business Daily