Lian Ping: ¿Se pueden cambiar las políticas inmobiliarias?
Ante los graves desafíos que la recesión económica mundial plantea a la economía china, al mismo tiempo que se adhieren a las dos consignas de "no especulación inmobiliaria" y "políticas adaptadas a la ciudad", ¿es necesario ¿Hacer ajustes razonables y apropiados a las políticas inmobiliarias? El ajuste es un tema que preocupa al mercado.
En primer lugar, el impacto de la epidemia en el mercado inmobiliario es generalmente controlable.
A finales de marzo, salvo un pequeño número de casos importados cada día, la epidemia nacional estaba en general bajo control. Aunque debido a la falta de prevención y control en algunas áreas, los casos importados han aumentado después de la reanudación del trabajo y la epidemia puede reaparecer en el futuro, el patrón general de control es difícil de cambiar. Por tanto, la epidemia afectó las ventas de viviendas comerciales en el primer trimestre de 2020. Según la situación de las ventas de los últimos años, el primer trimestre es temporada baja para las ventas de viviendas comerciales, y el área de ventas de viviendas comerciales de enero a febrero representa aproximadamente el 8% del área de ventas anual. Las temporadas altas de ventas de viviendas comerciales son principalmente de mayo a junio y de noviembre a febrero. Las ventas en estos cuatro meses representan un poco más del 40% de las ventas anuales. La provincia de Hubei es la zona más afectada, pero su área de venta de viviendas comerciales representa alrededor del 5% del área de venta de viviendas comerciales nacional, mientras que el área central de la zona más afectada representa una proporción aún menor. Desde mediados de marzo, la epidemia se ha extendido rápidamente por todo el mundo y el sentimiento del mercado se ha vuelto cauteloso, lo que afectará en cierta medida a la demanda. Cabe señalar que el mercado inmobiliario se ve muy afectado por la demanda y las políticas internas, pero relativamente menos directamente por el mercado internacional. Una vez que la situación epidémica interna se alivie aún más en el segundo trimestre, es posible que se liberen gradualmente la demanda rígida y la demanda parcialmente mejorada, especialmente la demanda rígida que es difícil de seguir reprimiendo. Desde una perspectiva de todo el año, el impacto de la epidemia en las ventas de viviendas comerciales mejorará gradualmente después del segundo trimestre.
Afectados por factores como expectativas inestables, movimiento restringido de personas y materiales, menor entusiasmo de los promotores por adquirir terrenos y, especialmente, dificultades de liquidez, la inversión en suelo, la nueva construcción y la edificación se han ralentizado significativamente. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que la superficie nacional de compra de terrenos de mayo a febrero fue del -29,3% y la inversión en desarrollo inmobiliario fue del -16,3%. Es probable que la inversión en desarrollo inmobiliario experimente un crecimiento negativo en el primer trimestre. Teniendo en cuenta que la industria inmobiliaria ha reanudado sus trabajos desde finales de febrero, los proyectos de construcción e instalación y los costos de compra de equipos representan más del 65% de los fondos de desarrollo inmobiliario. Esta parte se ve relativamente menos afectada por la epidemia. muy afectados representan menos del 30% La caída trimestral de la inversión en desarrollo inmobiliario debe ser relativamente limitada y no puede exceder el 10%. Después del brote, impulsado por factores de corto plazo como políticas urbanas, políticas macro inversas y apoyo financiero, y factores de mediano y largo plazo como la nueva urbanización y la integración económica regional, a medida que las expectativas mejoraron y las empresas inmobiliarias se volvieron más entusiastas. sobre la adquisición de terrenos, la inversión inmobiliaria aumentará significativamente. La tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria para todo el año puede ser significativamente menor que la tasa de crecimiento de alrededor del 10% en los últimos tres años, pero aún así es probable que mantenga una cierta tasa de crecimiento positiva.
La epidemia ha tenido un grave impacto en la cadena de capital de las empresas inmobiliarias. Los préstamos hipotecarios personales, los depósitos y los pagos anticipados son actualmente las principales fuentes de financiación de las empresas inmobiliarias. En 2019, la proporción de los dos elementos anteriores en los fondos reales de las empresas inmobiliarias alcanzó o se acercó al 50%. Las ventas en junio de 2020 5438+octubre-febrero se redujeron rápidamente, lo que provocó una fuerte contracción de las fuentes de financiación de las empresas inmobiliarias. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, las ventas de viviendas comerciales a nivel nacional cayeron aproximadamente un 36% de junio a febrero. Afortunadamente, después del estallido de la epidemia, el Estado impuso requisitos estrictos a los bancos comerciales de que las empresas no debían prestar, suprimir o suspender préstamos, lo que desempeñó un papel positivo a la hora de estabilizar la fuente de fondos de las empresas inmobiliarias. Pero, de hecho, un gran número de pequeñas y medianas empresas inmobiliarias fuera de la lista de bancos comerciales no obtienen préstamos bancarios y sus fuentes de fondos dependen principalmente de los rendimientos de las ventas y de la financiación de mercado de alto costo. Tras el rápido desarrollo de la epidemia, estas dos partes de la financiación experimentaron una fuerte contracción periódica. Un número considerable de pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se encuentran bajo una gran presión, lo que restringirá el crecimiento de la inversión inmobiliaria.
Los datos estadísticos sobre los cambios en los precios de venta de viviendas comerciales en febrero publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas mostraron que el precio de las viviendas comerciales de nueva construcción en 70 ciudades grandes y medianas aumentó un 5,6% interanual. año, ralentizándose el aumento durante diez meses consecutivos. La relación mes a mes cayó a 0, estrechándose aún más. Se espera que esta situación se haga más evidente en marzo. Sin embargo, bajo los requisitos de las políticas pertinentes para estabilizar los precios de la vivienda, los precios de la tierra y las expectativas, el seguimiento y la regulación de los cambios en los precios de la vivienda se están intensificando en muchos lugares, lo que dificulta que los precios de la vivienda caigan rápidamente. Las ciudades de primer y segundo nivel con poblaciones concentradas están impulsadas principalmente por la “demanda residente” y ejercen una presión alcista de largo plazo sobre los precios de la vivienda. Los datos muestran que en febrero, el precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción en cuatro ciudades de primer nivel se mantuvo estable, mientras que el precio de venta de viviendas de segunda mano aumentó un 0,2%.
En la grave situación de la recesión económica mundial que afecta a la economía china, los precios de la vivienda en las ciudades de primer y segundo nivel pueden mostrar gradualmente una presión a la baja. En las ciudades de tercer y cuarto nivel con salida de población, existe una “demanda similar a la de las aves migratorias”. Después de la epidemia, la recuperación de la demanda será limitada y los precios de la vivienda pueden seguir bajo presión. En febrero, el precio de venta de edificios residenciales comerciales de nueva construcción en 35 ciudades de tercer nivel aumentó ligeramente un 0,1% intermensual, 0,3 puntos porcentuales menos que los 65.438 + octubre. El precio de venta de las viviendas de segunda mano aumentó desde 5.438 en junio + 0,2% en octubre hasta el 0,1%. Se puede observar que, aunque los precios de la vivienda en diferentes tipos de ciudades han subido y bajado, en general son relativamente estables y la tendencia es a la baja.
En segundo lugar, la política inmobiliaria debe "cambiar con los tiempos"
El significado central de la política "cambiar con los tiempos" es que la política debe satisfacer dinámicamente la demanda razonable de los consumidores y Necesidades de preservación del valor de inversión. Para satisfacer las necesidades de consumo razonables, debemos mejorar la precisión y flexibilidad de las políticas, identificar necesidades razonables, reducir diversos costos de transacción directos e indirectos y crear condiciones convenientes para los residentes con necesidades de consumo razonables. Al mismo tiempo, promoveremos el sano desarrollo de un mercado inmobiliario humanizado y multinivel, enriqueceremos la oferta de viviendas multinivel y activaremos los mercados de alquiler y vivienda de segunda mano. Como bien especial, la vivienda tiene sin duda tanto valor de uso como propiedades de inversión. Sin embargo, las políticas deben apoyar la demanda racional de preservación y apreciación del valor, que es principalmente un comportamiento inversor respaldado por conceptos de inversión a largo plazo. Lo que debería abandonarse es la especulación a corto plazo para hacer realidad el requisito político de "vivienda para vivir, no; especulación".
Si analizamos las políticas desde una perspectiva industrial, el "cambio" también requiere identificar las nuevas necesidades de los residentes y las empresas en el proceso de desarrollo económico, enriquecer la oferta de bienes raíces, proporcionar productos residenciales de alta calidad y Activación del mercado inmobiliario. En la actualidad, también debemos buscar incrementos en el mercado inmobiliario existente y aprovechar las necesidades de servicios incrementales del mercado inmobiliario existente. El mercado inmobiliario existente ya es grande, pero en comparación con los mercados desarrollados, el desarrollo de la industria de servicios relacionados con bienes raíces de mi país aún está en su infancia. Los consumidores aún no han formado hábitos de consumo relevantes, y es necesario crear un mercado de servicios al consumidor relevante. construido. Los "cambios" también deben partir de las necesidades inmediatas de los residentes y las empresas, mejorar la calidad del servicio de la oferta existente y prestar atención y aumentar la oferta de productos inmobiliarios.
Desde la perspectiva de las necesidades macroeconómicas, las políticas inmobiliarias deberían "cambiar con los tiempos". Aunque la epidemia de COVID-19 en China se ha controlado básicamente mediante una respuesta activa y poderosa, la epidemia en Bogang también se ha desacelerado gradualmente. La epidemia se extendió rápidamente y se volvió feroz en todo el mundo, por lo que la economía mundial entró rápidamente en recesión y su impacto en la economía china también estaba surgiendo. Se estima que la intensidad de esta ronda de shocks externos no será menor que el impacto de la crisis financiera mundial desde finales de 2008 hasta principios de 2009. Responder con herramientas políticas efectivas es la prioridad actual. Es innegable que la industria inmobiliaria sigue siendo hasta el momento una parte importante de la economía nacional. Las estimaciones conservadoras sugieren que en 2019, la contribución directa de la industria inmobiliaria al PIB puede alcanzar alrededor del 8%. Junto con las industrias upstream y downstream relacionadas, su contribución puede alcanzar alrededor del 25%. Bajo la tremenda presión de la recesión económica mundial, es obviamente obsoleto seguir manteniendo políticas que controlen estrictamente la oferta y la demanda.
En la actualidad, bajo la premisa de que "la vivienda es para vivir, no para especular", se debe brindar el apoyo político necesario y razonable a la industria y al mercado inmobiliario. Por el lado de la oferta, es necesario apoyar las necesidades razonables de financiación de las empresas inmobiliarias. Si bien no otorgan préstamos, cortan préstamos y suprimen préstamos, a algunas empresas inmobiliarias que se han visto muy afectadas por la epidemia también se les debe permitir aplazar los pagos de los préstamos, extenderlos y ajustar los planes de pago corporativos para aliviar el impacto de la reducción de las ventas en el mercado. cadenas de capital de las empresas inmobiliarias. Las ciudades centrales con precios de vivienda en aumento deberían intensificar sus esfuerzos para aumentar la oferta de suelo y adoptar medidas flexibles en las subastas de terrenos. En la actualidad, los préstamos de promoción inmobiliaria y los préstamos de promoción inmobiliaria representan un nivel relativamente bajo del 7,3% del crédito total. Es necesario aumentar adecuadamente la financiación de las empresas inmobiliarias y ampliar sus canales. Teniendo en cuenta que la financiación no crediticia es una fuente importante de fondos para las empresas inmobiliarias, las políticas regulatorias pueden ajustarse adecuadamente para permitir que las empresas inmobiliarias aumenten adecuadamente la escala de la financiación social no crediticia, incluidos los negocios de los bancos fuera de balance. En los últimos años, la tasa de crecimiento del financiamiento social no crediticio ha seguido disminuyendo y su proporción en el nuevo financiamiento social ha disminuido repetidamente. La nueva financiación social no crediticia representó sólo el 12,86% en febrero. Muchas financiaciones no crediticias siguen en terreno negativo. El stock de préstamos confiados en febrero fue del -6,9% interanual, con crecimiento negativo durante 24 meses consecutivos. El stock de créditos fiduciarios fue -5% interanual, con crecimiento negativo por 17 meses consecutivos; el stock de letras de aceptación bancaria sin descuento fue -20,6% interanual, con crecimiento negativo por 20 meses consecutivos, y así; en. Esta situación es muy inconsistente con las actuales operaciones y necesidades económicas generales. Para aumentar efectivamente la oferta, la financiación inmobiliaria debe estar respaldada tanto por créditos como por medios no crediticios.
Desde el lado de la demanda, las políticas deben ajustarse adecuadamente para respaldar razonablemente necesidades rígidas y necesidades mejoradas. Bajo la tendencia general de nueva urbanización, integración económica regional y crecimiento de los ingresos de los residentes, la demanda de compras de viviendas rígidas y mejoradas seguirá desarrollándose en el futuro. En la actualidad, la población con registro de hogares urbanos sólo representa alrededor del 44% de la población total. En la actualidad, la tasa de urbanización relativamente real de China no supera el 55% y todavía hay mucho espacio para el desarrollo urbano en el futuro. En el futuro, cerca de 200 millones de personas seguirán migrando de las zonas rurales a las ciudades, especialmente en las zonas económicamente desarrolladas y en varias grandes aglomeraciones urbanas. La demanda de inmuebles en las ciudades de estas zonas seguirá aumentando considerablemente. Las políticas actuales para suprimir la demanda se introducen principalmente cuando la estructura de la oferta es insuficiente y los precios de la vivienda han aumentado significativamente. Durante la epidemia, la situación real del mercado en general ha cambiado significativamente y el crecimiento de la demanda se ha ralentizado o incluso reducido. Ya no es necesario seguir implementando políticas muy estrictas para controlar la oferta y la demanda, como restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de ventas y límites de precios. Las políticas deben ajustarse adecuadamente en función de la situación real. Por ejemplo, algunas ciudades de primer y segundo nivel pueden relajar adecuadamente las restricciones de compra para facilitar la compra de segundas viviendas mejoradas; el índice de pago inicial para las primeras y segundas viviendas puede reducirse adecuadamente.
Buscar la verdad a partir de los hechos es el alma de la política, y la política debe partir de la realidad. No podemos creer mecánicamente que este ajuste de políticas sea una continuación del viejo camino de estimular la economía. Por el contrario, las políticas que "cambian con los tiempos" se basan en la realidad, ajustan racionalmente políticas generales y parcialmente obsoletas e implementan políticas que se ajustan a las operaciones macroeconómicas y satisfacen las necesidades de las operaciones económicas actuales. La política inmobiliaria "cambia con los tiempos" no significa abandonar la política de "vivienda para vivir, no especulación", sino que, bajo la enorme presión del funcionamiento económico y de acuerdo con las exigencias de las "políticas específicas de la ciudad", se deben incrementar los esfuerzos. para soportar necesidades rígidas y necesidades mejoradas.
En tercer lugar, construir de manera constante un mecanismo regulatorio a largo plazo y aprovechar plenamente el papel de los medios orientados al mercado
A largo plazo, el mecanismo regulatorio del mercado inmobiliario también Necesita mantenerse al día con los tiempos, que es el núcleo del cambio. El contenido y la dirección objetivo son el desarrollo orientado al mercado.
En la actualidad, para implementar un mecanismo a largo plazo para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, debemos comprender correctamente la relación entre el sector inmobiliario y el crecimiento económico. El sector inmobiliario no es ni un "cáncer" ni una "panacea". La industria inmobiliaria es una parte importante de la economía de un país, especialmente en países con bajos niveles de urbanización. El mercado inmobiliario en sí es neutral y la clave para las políticas de gestión correspondientes es adquirir el título. Según las condiciones nacionales de China, durante períodos de mayor presión económica a la baja, la estimulación inmobiliaria no debería ser la primera opción para el estímulo económico, incluso durante las recesiones económicas, si el mercado inmobiliario local se sobrecalienta, aún es necesario utilizar políticas de control inmobiliario más estrictas; pero para hacer frente eficazmente a la mayor presión económica a la baja y satisfacer las necesidades reales del mercado, las políticas inmobiliarias pueden ajustarse de forma adecuada y razonable. A medida que la proporción de bienes raíces en la economía disminuye gradualmente, podemos considerar ajustar gradualmente las políticas inmobiliarias en función del funcionamiento de los mercados inmobiliarios en varios lugares para evitar el estancamiento o la aceleración excesiva del mercado inmobiliario. La política inmobiliaria y la política de crecimiento económico requieren una coordinación a largo plazo. Después de un largo período de tiempo, cuando la tasa de urbanización alcance un alto nivel de más del 70%, se podrá lograr sin problemas la correspondiente disminución del papel impulsor de los bienes raíces en la economía. Al mismo tiempo, se debe liberar más capital, mano de obra y otros recursos a otros campos económicos, cultivar nuevos puntos de crecimiento económico y pasar sin problemas del viejo motor al nuevo.
El desarrollo inmobiliario orientado al mercado requiere en primer lugar el establecimiento de normas de competencia en el mercado. Al establecer reglas de competencia de mercado justas y transparentes, podemos mejorar la previsibilidad de las políticas y los precios inmobiliarios y lograr el objetivo de "estabilizar las expectativas". Para los problemas de vivienda de las personas que no pueden resolverse mediante la comercialización, el gobierno debe continuar interviniendo e invirtiendo los recursos necesarios, incluidas viviendas de bajo alquiler y servicios públicos relacionados con bienes raíces.
El desarrollo saludable a largo plazo del mercado inmobiliario requiere el uso de medios orientados al mercado para frenar la especulación irracional a corto plazo y crear un entorno de mercado para una competencia sana. "Cambiar con los tiempos" significa relajar gradualmente los controles administrativos innecesarios y reemplazarlos con métodos de ajuste basados en el mercado basados en las condiciones nacionales y las condiciones del mercado, de modo que tanto la oferta como la demanda del mercado inmobiliario puedan adaptarse gradualmente a las fluctuaciones del mercado. en bienes raíces.
Podemos consultar las prácticas exitosas del mercado de capitales y del mercado financiero y explorar activamente el desarrollo inmobiliario orientado al mercado. A la hora de determinar el precio de venta de viviendas nuevas, se puede imitar el sistema de registro de la Junta de Innovación Científica y Tecnológica, permitiendo a los participantes del mercado fijar el mismo precio. Para frenar el comercio excesivo en el mercado, podemos referirnos a la política fiscal del mercado de valores, que permite el comercio a corto plazo pero impone impuestos punitivos y fomenta la inversión a largo plazo a través de medios fiscales. En términos de restringir la compra de múltiples suites, podemos imitar la práctica de cobrar tarifas de gestión por transacciones de oro al contado y, en su lugar, imponer impuestos inmobiliarios sobre múltiples suites para aumentar los costos de tenencia de los inversores.
Al determinar el índice de pago inicial para bienes raíces, puede consultar el sistema de transacciones financieras del mercado de valores y determinar el nivel de apalancamiento en función de los activos netos en lugar del historial de apalancamiento. Al determinar los niveles de las tasas de interés, podemos establecer tasas de interés en función del riesgo del prestatario en lugar de hacerlo de manera indiscriminada.
Solo cuando los precios de la tierra, los precios de transacción, los métodos de transacción, los costos de transacción y los precios de financiamiento estén todos orientados al mercado, los precios de los bienes raíces realmente fluctuarán. Sólo utilizando los precios de mercado en lugar de los precios regulados como bastón para el desarrollo del mercado inmobiliario podrán los participantes tomar decisiones racionales, y la industria inmobiliaria volverá gradualmente a las leyes básicas del desarrollo industrial.
La reestructuración industrial puede ser un fenómeno importante que acompañe al desarrollo orientado al mercado de la industria inmobiliaria en el futuro. La industria está fragmentada y hay demasiadas pequeñas empresas inmobiliarias, lo que constituye una de las principales deficiencias de la industria inmobiliaria de China. A mediados de 2019, había cerca de 100.000 empresas inmobiliarias en todo el país. Las ventas de las 138 principales empresas inmobiliarias representaron más del 70% de las ventas totales de toda la industria, mientras que las ventas de las 90.000 empresas inmobiliarias restantes representaron menos del 30%. Cultivar un cierto número de medianas empresas inmobiliarias es una tarea a largo plazo para el sector inmobiliario. Sin duda, el impacto de la epidemia traerá oportunidades para la consolidación de la industria. Pero incluso si la epidemia ejerce una gran presión sobre la industria, no habrá una "gran reorganización". A menudo, la "gran reorganización" se combina con la "gran agitación" y la "Gran Depresión". Teniendo en cuenta el importante impacto de la industria inmobiliaria en la economía china, la agitación del mercado traerá inevitablemente factores de inestabilidad a la economía china y provocará una serie de problemas. de daños. Cumple con los requisitos políticos de “estabilizar los precios de la vivienda”, “estabilizar los precios de la tierra” y “estabilizar las expectativas”. El desarrollo y la madurez de la industria requieren una "reorganización", pero esta "reorganización" debe ser gradual y a largo plazo, y el mercado puede soportarla. El proceso debería tener el menor impacto económico negativo posible. A juzgar por la actual serie de políticas de apoyo, no habrá una "gran reorganización" de la industria bajo el impacto de la epidemia, pero debería promover la reorganización de la industria hasta cierto punto, lo que sin duda es una buena noticia para la industria. Líderes y operadores estables. Oportunidad única.
Lian Ping, economista jefe y decano del Instituto de Investigación de Zhixin Investment