Posicionamiento de escala de escala hotelera
(1) El posicionamiento de la escala general sirve para determinar la escala total y el área de construcción total de la construcción del hotel. En términos generales, al inicio de la inversión y construcción de un hotel, se considerarán primero cuatro cuestiones: la naturaleza del tamaño y la ubicación del proyecto; La conclusión a la última pregunta sólo puede surgir de la premisa de que las tres primeras preguntas han sido completamente determinadas.
El posicionamiento de la escala general del hotel debe estar orientado al mercado, a la inversión, a una evaluación cuidadosa, a un juicio objetivo, a un "hecho a medida" efectivo y no puede exceder ciegamente el estándar o las ilusiones. Elimine la "causa raíz", que es el error de posicionamiento de la báscula original. Una vez que esta enfermedad primaria ocurre en el cuerpo del hotel, causará estragos a lo largo de la vida y obstaculizará el funcionamiento saludable del hotel. En este momento, no importa cuánto intentemos brindar servicios comerciales en el futuro, fundamentalmente no podemos salvarlo.
⑵ El posicionamiento de la escala funcional es el refinamiento de la escala general. Es necesario aclarar la escala y el alcance de las diferentes funciones, así como las proporciones y relaciones comerciales entre ellas. El espacio y el espacio ocupado por todas las funciones comerciales, funciones de servicio, logística, equipamiento, transporte y otras funciones del hotel se enfrentan a la determinación más precisa y definitiva.
Por ejemplo, la tasa de ocupación de las habitaciones de un hotel se ajusta según el grado y la naturaleza del hotel. La tasa de ocupación de las habitaciones generales representa la mayor parte del área total del edificio del hotel. . Los hoteles de alta gama tienden a tener áreas comerciales más grandes, por lo que la tasa de ocupación de las habitaciones será relativamente menor. Los hoteles económicos son todo lo contrario.
Tomemos como ejemplo las estadísticas de hoteles de Shanghai en 2005:
La superficie de habitaciones de los hoteles económicos representaba el 80% de la superficie total; El área de hoteles de gama media a alta representó el 80% del área total;
El área de habitaciones de hoteles de alta gama representa el 71% del total. área.
Esta relación de proporción de habitaciones prácticamente no presenta riesgos para los inversores en hoteles. No sólo es rentable, sino que también tiene una alta tasa de rentabilidad.
Se puede observar que las habitaciones son la piedra angular del retorno de la inversión hotelera, incluso para hoteles de conferencias, entretenimiento y resorts a gran escala. Desafortunadamente, nos hemos encontrado con muchos propietarios que invierten en hoteles. Sólo esperan que el hotel sea lujoso y alcance estándares de cuatro o cinco estrellas, por lo que ha surgido el fenómeno del "caballo grande y carro pequeño". Por ejemplo, un hotel con una superficie total de construcción de 35.000 metros cuadrados tiene en realidad menos de 200 habitaciones. Si el área ocupada promedio de cada casa de lujo es de 50 metros cuadrados (excluyendo el área compartida dentro de la casa), la proporción de área interna de la casa será inferior al 30%. Esto está muy mal y traerá daños fatales al hotel. De hecho, no importa qué ciudad o región, no importa cómo se evalúen o intercambien los activos del hotel en el futuro, siempre que la tasa de ocupación del área de las habitaciones sea inferior al 30%, el propietario del hotel ya se ha embarcado en un camino. de pérdidas inevitables desde el primer día, un punto sin retorno", el final trágico es inevitable.
⑶En ciudades grandes y medianas con economías relativamente desarrolladas, la "escala funcional" de los hoteles de tres y cuatro estrellas también es digna de discusión. Aquí hay una fórmula simple, a saber: área de habitaciones de huéspedes: área pública: área de transporte y logística de equipos = 2: 1: 1. Aunque no es absoluto, tiene un gran valor de referencia y tiene una "función de detección". Esta fórmula se puede utilizar para detectar la racionalidad y el grado de optimización del posicionamiento de la escala.
Por supuesto, las condiciones económicas urbanas, el análisis de mercado, los factores geográficos y los métodos de inversión también son limitaciones indispensables y deben considerarse al comienzo de la planificación.