¿Por qué no aumentan los precios de la vivienda en Chongqing?
La economía de Chongqing es tan calurosa como el clima, pero los precios de la vivienda son tibios;
Este artículo utiliza el mercado de viviendas comerciales El modelo de volumen y precio evalúa el mercado a largo plazo a través de la estructura de volumen y precios, agrega factores de política gubernamental en el corto plazo y explora los factores que afectan los precios de la vivienda desde la perspectiva de la estructura de oferta y demanda. Al mismo tiempo, este artículo utiliza un estudio comparativo de las diez ciudades principales para hacer la conclusión más referencial.
Según el área y la proporción de terrenos edificables en las diez principales ciudades del país en 2014, la proporción de terrenos edificables en Chongqing fue solo de 1,5, que era la más baja entre las diez principales ciudades. La proporción promedio de terrenos de construcción entre las diez ciudades principales es de 11,6, y la velocidad de desarrollo urbano de Chongqing es obviamente insuficiente. Chongqing ha entrado en una etapa de rápida expansión desde 2002, y el flexible sistema de suministro de tierras ha generado una enorme demanda de tierras. De 2003 a 2014, el volumen de transacciones de diversos tipos de terrenos en Chongqing fue de 700,64 millones de metros cuadrados (aproximadamente 700 kilómetros cuadrados), mientras que la superficie terrestre de las áreas urbanas edificadas aumentó en 693 kilómetros cuadrados durante el mismo período. La tasa de expansión urbana es básicamente consistente con la tendencia de la oferta de suelo. En particular, la principal zona urbana de Chongqing aceleró significativamente su expansión durante este período. En 2005, el suelo urbano edificable total en el área urbana principal era de 465 kilómetros cuadrados. Según el plan general de la municipalidad de Chongqing, el terreno total de construcción urbana alcanzará los 865 kilómetros cuadrados para 2020, y se agregarán 400 kilómetros cuadrados adicionales de terreno de construcción urbana en 15 años, casi expandiendo otro Chongqing. Por lo tanto, desde una perspectiva de planificación, la idea del gobierno de Chongqing de acelerar la expansión es bastante clara.
El modelo de expansión de "agrupación multicéntrica" ofrece la posibilidad de una oferta de suelo a gran escala.
A diferencia del modelo de expansión urbana de otras ciudades que se irradian desde el centro hacia la periferia, la principal área urbana de Chongqing adopta un modelo de expansión “multicéntrico, de tipo grupal”. Este modelo de expansión está determinado tanto por limitaciones naturales como por el desarrollo histórico. La diferencia es: llevar incrementalmente nuevas funciones, cultivar nuevos grupos que han enfrentado nuevas oportunidades al mismo tiempo, aunque cada grupo tiene una división del trabajo, básicamente cubre las funciones de residencia, trabajo y vida, asegurando la relativa integridad de; el grupo y haciendo que cada grupo principal también pueda formar un nuevo centro y continuar irradiando a las áreas circundantes. A juzgar por el área de transacciones del mercado de tierras, de 2003 a 2007, la principal zona urbana de Chongqing fue principalmente una expansión de "relleno" entre grupos. Después de 2007, la expansión urbana entró en una etapa de "salto". , con el establecimiento de nuevos distritos y ciudades más relativamente independientes. Por lo tanto, este modelo de expansión “en todas partes” proporciona operatividad para la oferta de suelo a gran escala.
La rápida expansión de las ciudades ha provocado un aumento espectacular de la oferta de suelo.
Los datos de la Oficina de Tierras y Recursos muestran que entre 2011 y 2015 se vendieron 56,73 millones de metros cuadrados de suelo residencial en la principal zona urbana de Chongqing, con una capacidad de construcción de 13.200 metros cuadrados. Calculada en base al área de oferta de suelo per cápita, el área de transacción per cápita de suelo residencial en la principal zona urbana de Chongqing es de 16,12 metros cuadrados. Entre las diez ciudades principales, sólo Chongqing y Wuhan (13,04㎡) superan los 10㎡, mientras que la superficie de oferta de tierra per cápita de Chengdu, Nanjing, Hangzhou y Tianjin oscila entre 5 y 65.438. A juzgar por el ajuste entre el mercado de suelo y el mercado inmobiliario, la relación entre la superficie de oferta de suelo residencial y el volumen de transacciones residenciales en la principal zona urbana de Chongqing en los últimos cinco años es de 1,59, ligeramente inferior a la de Wuhan (1,68) y superior a la de otras ciudades. .
Desde una perspectiva de costos, un aumento en los precios de oferta de tierra conducirá inevitablemente a un aumento en el costo de los productos inmobiliarios, y los desarrolladores deben invertir más fondos para aumentar los precios de los productos inmobiliarios en el mercado; Por el contrario, el aumento de los precios de la vivienda aumentará las ganancias de los productos inmobiliarios, intensificando la competencia en el mercado impulsada por los intereses, lo que conducirá a un aumento de los precios de la tierra en un entorno donde la oferta de tierra es inelástica. Este patrón en espiral nunca se ha probado en Chongqing. Desde la perspectiva de la relación entre el precio del suelo y el precio de la vivienda, el precio del suelo en Chongqing es básicamente 1/3 del precio promedio de las transacciones de vivienda, lo que es consistente con la mayoría de las ciudades de referencia, mientras que la tasa de prima es solo 5,98, la más baja entre las diez ciudades principales. y casi 15 puntos por debajo de su nivel medio. La razón es que los precios del mercado de tierras de Chongqing se ven menos afectados por los mecanismos del mercado y más sujetos a la regulación gubernamental. El control de los precios de la tierra es una parte importante de la política de regulación inmobiliaria de Chongqing. No sólo reduce los precios de la tierra al aumentar la oferta, sino que también establece objetivos estrictos para los precios de la tierra. Por ejemplo, el alcalde Huang sugirió una vez que los precios de la tierra en Chongqing no deberían exceder el 35% de los precios de la vivienda.
Demanda: El mercado está impulsado por la demanda y es difícil encontrar nuevos puntos de ruptura.
El mercado inmobiliario de Chongqing se encuentra entre los mejores del país y se beneficia de su gran población permanente. Sin embargo, factores demográficos como la estructura de la población, el poder adquisitivo y la población migrante han restringido una mayor liberación de la demanda.
Chongqing tiene la tasa de envejecimiento y la tasa de dependencia más altas, lo que restringe la liberación de la demanda de vivienda.
Los cambios en la estructura demográfica tienen un importante significado rector para el mercado inmobiliario. Cuando aumenta la proporción de la población en edad de trabajar (de 15 a 64 años), la tasa de dependencia social disminuirá, es decir, aumentará el "dividendo demográfico", lo que beneficia al mercado inmobiliario. En particular, la proporción de la población de la ciudad en el grupo de edad más demandado (25-40 años) con respecto a la población total es particularmente importante para las perspectivas futuras de desarrollo inmobiliario urbano, lo que revela la potencial demanda real de vivienda de la ciudad en el próximos 5 a 15 años. Por el contrario, cuanto mayor es la proporción de personas mayores, menor es la demanda general de vivienda. Por un lado, algunas personas mayores poseían casas cuando eran jóvenes y no necesitan comprar más. Por otro lado, los ingresos de la población de edad avanzada tienden a disminuir después de la jubilación y la capacidad para mejorar la vivienda es insuficiente.
Chongqing entró en una población envejecida a finales de 1994, cinco años antes que el resto del país, y la población que envejece sigue creciendo. La población mayor de 60 años en la principal zona urbana de Chongqing aumentó de 1,1 millones en 2014 a 14,1 millones en 2014, un aumento promedio anual. Al mismo tiempo, la población menor de 18 años también aumenta año tras año. Bajo la compresión de la proporción de ancianos y jóvenes, la proporción del grupo de mediana edad ha disminuido. Los datos del Sexto Censo Nacional muestran que la proporción de población de Chongqing entre 15 y 59 años es 67,71, ubicándose en el último lugar entre las diez ciudades principales y 3,41 puntos porcentuales por debajo del promedio nacional. Entre las diez principales ciudades del país, Beijing, Shanghai y Tianjin tienen la mayor proporción de población en edad de trabajar, cerca del 80%, mientras que Chongqing es la única ciudad con una proporción inferior al 70%.
Otro impacto de la proporción cada vez menor de la población en edad de trabajar es el aumento de la tasa de dependencia. Se puede ver en los datos de Liu Pu que en 2010, la tasa de dependencia total de Chongqing fue de 47,7, equivalente a la necesidad promedio de cada persona para mantener a un niño o una persona mayor, 7,08 puntos porcentuales más que el nivel nacional, ocupando el primer lugar entre los principales. diez ciudades. Bajo la carga del aumento de los costos, la capacidad de los compradores de viviendas para pagar la compra de viviendas se ha reducido significativamente y su motivación para comprar viviendas también se verá afectada.
El ingreso disponible per cápita es el más bajo y crece lentamente, y el rígido mercado de demanda aún domina.
La siguiente figura muestra que el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos en Chongqing en 2014 fue de 25.147 yuanes. Era la única ciudad entre las diez principales ciudades con no más de 30.000 yuanes, y era inferior a la de China. promedio nacional (28.844 yuanes) durante el mismo período. Desde la perspectiva de la tasa de crecimiento, la tasa de crecimiento general del ingreso disponible de los hogares urbanos de Chongqing de 2010 a 2014 fue del 43%, es decir, la tasa de crecimiento anual promedio se mantuvo en alrededor del 8%, solo más alta que la de Shenzhen, Guangzhou y Tianjin. La tasa de crecimiento del nivel de ingresos ha sido consistente con el PIB durante dos años consecutivos. Comparada con la tasa de crecimiento de dígitos, no es ideal. En el Decimotercer Plan Quinquenal de 2016, el gobierno municipal de Chongqing señaló que para 2020, el crecimiento del ingreso per cápita de los residentes urbanos y rurales de Chongqing alcanzará el nivel promedio nacional. Después de los cálculos, para lograr este objetivo, el crecimiento del ingreso disponible per cápita de Chongqing debe ser aproximadamente 2 puntos porcentuales mayor que el nivel nacional, lo cual sigue siendo muy difícil.
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Los hogares de alto patrimonio neto están creciendo rápidamente pero son de tamaño pequeño, lo que dificulta estimular el crecimiento de la demanda de alto nivel.
Un informe publicado conjuntamente por Industrial Bank y Boston Consulting Group muestra que la distribución regional de los hogares de alto patrimonio de China todavía está dominada por regiones económicamente desarrolladas como el borde de Bohai, el delta del río Yangtze, y el delta del río Perla. Según el modelo de mercado patrimonial de China de BCG, en 2015, el número de hogares de alto patrimonio neto en las seis provincias y ciudades costeras orientales, incluidas Guangdong, Beijing, Jiangsu, Zhejiang, Shandong y Shanghai, superará los 654,38 millones, lo que representa aproximadamente la mitad del número total de hogares de alto patrimonio en China. Hay aproximadamente entre 20.000 y 50.000 familias de alto patrimonio neto en Chongqing, que también está relativamente rezagada con respecto a otras provincias del país.
Como se puede ver en la figura siguiente, la densidad de hogares de alto patrimonio neto en Chongqing todavía es relativamente escasa. El número relativo es de aproximadamente 35 hogares/10.000 hogares, lo que es menos que el promedio nacional. (43 hogares/10.000 hogares). Sin embargo, impulsada por las políticas de dividendos y la inversión de capital, la economía de Chongqing ha crecido de manera constante y rápida, y la riqueza privada ha seguido acumulándose. La tasa de crecimiento del número de hogares de alto patrimonio neto es de aproximadamente 20, cifra superior al promedio nacional (17).
Existe una salida neta de población de la ciudad, y la mayor parte de la población entrante en el área urbana principal proviene de los condados circundantes.
El impacto de los agentes externos en el mercado inmobiliario también es enorme. La gran población migrante y la fuerte disposición a comprar casas estimularán aún más la liberación de la demanda. La siguiente tabla muestra la población flotante en Chongqing en los últimos diez años. Se pueden distinguir claramente cuatro características: en primer lugar, Chongqing todavía está dominada por la salida de población, y la diferencia entre la población que sale y la que llega desde fuera de la provincia sigue siendo de tres. a cuatro millones; en segundo lugar, en los últimos tres años, la población migrante fuera de la provincia mostró un crecimiento negativo. En los últimos dos años, la población flotante dentro de la provincia ha superado a la población flotante fuera de la provincia, lo que indica que el número de trabajadores migrantes ha disminuido y la principal zona urbana se ha vuelto más atractiva. En tercer lugar, la población entrante fluye principalmente hacia la principal. área urbana, pero a juzgar por su estructura de entrada, fuera de la provincia solo representa 2 veces, 80 todavía provienen de los condados y distritos circundantes en cuarto lugar, en los últimos diez años, la población de entrada, la población de salida y la población flotante de fuera de la provincia; aumentó 2,5 veces, 1,2 veces y 2,7 veces respectivamente.
La mayoría de las personas fuera de la provincia son trabajadores inmigrantes de las provincias y ciudades circundantes, lo que estimula en gran medida la rígida demanda del mercado.
Desde la perspectiva de las razones de la migración, "trabajar y hacer negocios" y "estudiar y capacitarse" son las principales razones de la migración de la población en Chongqing. "El estudio y la capacitación" provienen principalmente de las universidades de Chongqing. Estas personas son inestables, tienen un poder adquisitivo relativamente insuficiente y tienen poco efecto estimulante en el mercado inmobiliario. La población de "trabajadores y empresarios migrantes" es el principal grupo de inmigrantes que demandan compra de vivienda, dentro de la provincia provienen de los condados circundantes, mientras que fuera de la provincia provienen principalmente de provincias circundantes como Sichuan, Hunan, Guizhou y Hubei. , que son adyacentes a Chongqing. Ya sea el efecto estimulante de la población fuera de la provincia o de la población dentro de la provincia sobre el mercado inmobiliario, se refleja principalmente en la rígida demanda del mercado y tiene un impacto relativamente pequeño en la mejora o la demanda de alto nivel. lo que a su vez no tiene suficiente fuerza impulsora sobre los precios de la vivienda.
Política: Bajo el control de políticas sistémicas, la oferta y la demanda están básicamente equilibradas.
Bloquear los tres indicadores principales y básicamente lograr un equilibrio entre oferta y demanda bajo control institucional.
En comparación con las diez ciudades principales, Chongqing es la única ciudad que no ha implementado una política de restricción de compras, pero la regulación inmobiliaria de Chongqing tiene sus propias características. Hay cinco medidas: control de tierras, control financiero, control de inversiones, control de volumen total y control fiscal. Específicamente, la regulación de la tierra se centra en controlar los precios de la tierra, la regulación financiera requiere controlar el apalancamiento y el control de la inversión requiere captar la proporción del volumen total de inversión inmobiliaria para garantizar básicamente que el equilibrio entre la oferta y la demanda se base en los pesos impositivos; adoptar la "garantía de nivel bajo, mediano plazo" La estrategia de "trato preferencial de nivel alto y moderación de nivel alto".
Entre ellos, hay tres indicadores que el alcalde Huang valora más: Primero, en términos de índice de inversión, el volumen total anual de construcción de viviendas comerciales no puede exceder el 25% del total fijo urbano. inversión en activos. Para mantener este indicador rígido, es mejor tener "burocracia" en el proceso de aprobación. Si la inversión inmobiliaria es grande, el proyecto se retrasará en términos de espacio de demanda, el área de vivienda per cápita en el país. La ciudad supera los 30 metros cuadrados y la demanda de viviendas grandes debería disminuir. En tercer lugar, en términos de precio, el precio de una casa por metro cuadrado en un lugar debería ser aproximadamente equivalente al salario mensual per cápita de un grupo con. una ocupación legítima; si el precio de la vivienda por unidad de superficie en una ciudad es mucho más alto que el salario mensual per cápita de los residentes, se necesita una regulación gubernamental, por ejemplo, añadir algunas viviendas para recaudación de fondos y viviendas de bajo alquiler.
El sistema de vivienda pública de alquiler es una parte muy importante del sistema de regulación inmobiliaria del gobierno municipal de Chongqing. Su objetivo es resolver el problema de la vivienda de la "capa sándwich", es decir, la nueva generación. de residentes urbanos, graduados universitarios, trabajadores migrantes y nuevos residentes y otros grupos de "capa sándwich". La escala de viviendas públicas de alquiler en Chongqing es enorme y no tiene comparación con otras ciudades. Según el calendario, hasta 2020 será necesario construir 40 millones de metros cuadrados de viviendas públicas de alquiler, de los cuales 30 millones de metros cuadrados en la principal zona urbana y 6.543.800 metros cuadrados en distritos y condados. Este objetivo ya se ha logrado básicamente. Desde la primera asignación de alquileres en marzo de 2011, se ha completado 15 veces y se han puesto en marcha más de 280.000 unidades, desempeñando un papel importante en la regulación de los precios de la vivienda urbana.
Los sistemas de almacenamiento en el suelo crean una enorme reserva para el suministro de tierra.
A diferencia de otros sistemas de reserva de tierras urbanas, el sistema de reservas de tierras de Chongqing es más poderoso y está dirigido por el gobierno por naturaleza, pero adopta un modelo de sistema de responsabilidad empresarial de propiedad estatal. La esencia es transferir toda la autoridad de gestión del antiguo mercado primario de tierras de la ciudad a varias agencias municipales de reserva de tierras bajo control local. En comparación con los sistemas de reserva de tierras de otras ciudades, el sistema de reservas de tierras de Chongqing es más fuerte, lo que permite al gobierno de Chongqing controlar firmemente el mercado de tierras y luego suministrar tierras de manera rítmica. El sistema de reserva de tierras de Chongqing sigue la estrategia de "reservar primero y dejar que el agua fluya lentamente".
De 2002 a 2003 se reservaron más de 400.000 acres de tierra. Al mismo tiempo, se estipuló claramente que sólo el 5% de la tierra podría urbanizarse cada año en un plazo de 20 años, lo que significa que se podría utilizar un máximo de 20.000 acres. . El enorme stock de tierras también seguirá creciendo durante los próximos cinco años.
El sistema de ticket de suelo ha paliado la escasez de suelo para la construcción urbana.
En comparación con las diez ciudades principales, el sistema de billetes terrestres también es una característica importante de Chongqing. En realidad, es una innovación en el mecanismo de oferta de suelo para construcción urbana y rural. Se deriva del "vínculo entre el aumento y la disminución de suelo para construcción urbana y rural" y tiene funciones económicas similares, es decir, recuperar ociosos, abandonados. y terrenos de construcción ineficientes en las zonas rurales e implementarlos en las ciudades, y luego "trasladarse" a un lugar con mayor valor del suelo, liberando así el potencial de apreciación del suelo. En 2008, Chongqing estableció una bolsa de tierras rurales y lanzó una transacción piloto de sellos de tierras, que es de gran importancia para promover la transferencia de derechos de uso de tierras rurales y proteger las tierras cultivadas. Al mismo tiempo, promueve la integración urbano-rural, alivia la escasez de terrenos para la construcción urbana, promueve la transferencia de elementos de tierra entre áreas urbanas y rurales y hace posible que Chongqing suministre una gran cantidad de tierra. Los datos de la Bolsa de Tierras muestran que a finales de 2015, la Bolsa de Tierras Rurales de Chongqing había obtenido un total de 172.900 acres de sellos de tierras, lo que significa 172.900 acres de tierras recién cultivadas en zonas rurales durante el mismo período. Durante la expansión de la escala urbana, sólo se ocuparon realmente 73.200 acres de tierra cultivada. No sólo satisface la demanda de suelo urbano para la construcción, sino que también aumenta la superficie rural cultivada. En términos de alcance, las transacciones de billetes terrestres en el noreste de Chongqing y el sureste de Chongqing representan más del 70%. Estas dos áreas asumen las funciones de conservación ecológica y protección ecológica en el desarrollo urbano, y su orientación de desarrollo es guiar la transferencia de poblaciones hacinadas. Más del 95% del uso de los sellos territoriales recae en áreas funcionales urbanas y nuevas áreas de desarrollo urbano que; cumplen la función de población y aglomeración industrial.
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Los bajos precios de la vivienda en Chongqing son el resultado del efecto combinado de la estructura de oferta y demanda. Por un lado, las ciudades están ansiosas por expandirse rápidamente, lo que ha aumentado la oferta de suelo; por otro, el mercado inmobiliario se basa principalmente en una demanda rígida y la especulación inversora no es alta bajo la influencia de factores como el alto nivel. Dependencia, edad temprana para comprar casas, poder adquisitivo insuficiente y población migrante insuficiente, la demanda sigue siendo difícil de liberar por completo. Al mismo tiempo, el gobierno también desempeña un papel en la regulación de la estructura de oferta y demanda. El sistema de reserva de tierras y el sistema de sellos territoriales favorecen un aumento significativo de la oferta de tierras, mientras que las medidas reguladoras de bienes raíces, como el control de inversiones, el control del volumen total y la regulación fiscal, se centrarán en ajustar la estructura del mercado para promover la oferta y la demanda para alcanzar básicamente un nivel equilibrado, manteniendo así la estabilidad de los precios de la vivienda.
¿Adónde irán los precios de la vivienda en Chongqing en el futuro? Podemos intentar descifrar los siguientes detalles:
El primer detalle: en marzo de 2016, el gobierno central emitió un documento que exigía la limpieza y compresión de las instituciones de reserva de tierras existentes y una mayor estandarización de las reservas de tierra. Posteriormente, Chongqing emitió las políticas correspondientes para reducir el número de instituciones de reserva de tierras de 72 a 41. Las funciones de reserva de tierras de las ocho principales empresas de inversión fueron eliminadas gradualmente. Sólo los grupos inmobiliarios pueden desempeñar las funciones del centro de reserva de tierras municipal.
El segundo detalle: en 2016, el gobierno municipal de Chongqing emitió un plan de reforma del lado de la oferta, que estipulaba claramente que la oferta de tierras de Chongqing se reduciría en un 10% año tras año en dos años. La oferta de tierras a gran escala puede haber cambiado.
El tercer detalle: en el primer semestre de 2016, el volumen total de transacciones de tierras en la principal zona urbana de Chongqing se redujo casi la mitad interanual, pero la tasa de prima aumentó a 23. el punto más alto de la historia. El concepto de suministro de tierra orientado a la cantidad se transformará en uno orientado a la calidad.
El cuarto detalle: bajo la dirección de planes nacionales como la “Iniciativa de la Franja y la Ruta” y la Aglomeración Urbana Chengdu-Chongqing , los dividendos de las políticas se liberarán gradualmente. Chongqing, especialmente la principal zona urbana, tiene la capacidad de reunir a la población de las zonas circundantes e incluso de todo el país.
El quinto detalle: el PIB de Chongqing continúa manteniendo un crecimiento de dos dígitos, liderando el país en tasa de crecimiento. Impulsada por los líderes gemelos de las industrias de la información electrónica y del automóvil, la cooperación China-Singapur también ha entrado en una etapa de avance sustancial. El año pasado, el tema de "renunciar a Chongqing" comenzó a circular en Internet y el atractivo urbano de Chongqing se hizo cada vez más fuerte.
A través de los detalles anteriores, creemos que todavía hay margen para que aumenten los precios de la vivienda en Chongqing.