¿Cuál es el retorno de la inversión de esta casa? ¿Vale la pena la inversión?
Método 1: Método de análisis de la rentabilidad del alquiler
Fórmula: (alquiler mensual después de impuestos - tarifa mensual de administración de la propiedad) × 12/precio total de compra.
Cuanto mayor sea el ratio calculado de esta forma, más merecerá la pena la inversión.
Ventajas: Teniendo en cuenta el alquiler, el precio de la vivienda y la relación relativa entre ambos, elegir "bienes inmuebles excelentes" es un método sencillo.
Desventajas: no considera todas las entradas y salidas, no considera el costo temporal de los fondos y no puede utilizarse como base integral para el análisis de inversiones. No se puede proporcionar ningún análisis específico para los pagos de hipotecas.
Método 2: Método de rendimiento del alquiler
Fórmula: (alquiler mensual después de impuestos - pago mensual de la hipoteca) × 12/(pago inicial + pago de la hipoteca sobre plano)
Ventajas: la consideración integral del alquiler, el precio y la inversión inicial importante tiene un alcance de aplicación más amplio que el método de devolución del alquiler, y se puede estimar la duración del período de recuperación del capital.
Desventajas: No se considera el efecto temporal de otras inversiones y fondos iniciales. No puede resolver el problema del análisis de efectivo de múltiples inversiones. Y debido a su inherente unilateralidad, no puede utilizarse como una herramienta ideal de análisis de inversiones.
Método 3: Método de tasa interna de retorno (método de tasa interna de retorno)
La fórmula para la inversión inmobiliaria es: TIR = = Ingreso total acumulado/Inversión total acumulada = Renta mensual × período de inversión Meses acumulados de pago inicial de alquiler/hipoteca + prima de seguro + impuesto sobre escrituras + fondo de revisión + otras inversiones como muebles + pago hipotecario acumulativo + tarifa de administración de propiedad acumulada (Nota: la fórmula anterior toma una hipoteca como ejemplo; pagos de intereses y los honorarios de agencia no se consideran el período de inversión. Los ingresos y la inversión acumulados se consideran dentro del período de inversión)
Ventajas: el método TIR tiene en cuenta todos los factores, como la inversión y los ingresos, el flujo de caja, etc. el periodo de inversión. Se puede combinar con rendimiento de alquiler. La tasa de rendimiento TIR puede entenderse como depósito en un banco, pero la tasa de interés de los bancos en mi país se calcula sobre la base del interés simple, mientras que la TIR se calcula sobre la base del interés compuesto.
El cálculo de la TIR para determinar el valor de inversión de un inmueble se basa en los datos actuales para extrapolarlos al futuro. Se desconocen los aumentos y disminuciones futuros del alquiler. Sólo una cosa es segura: el futuro del mercado es incierto, existe la posibilidad de apreciación y depreciación, sólo depende de cuál es más probable.
Como comportamiento inversor, los inversores se centran en la rentabilidad y los riesgos. Mediante el análisis de la TIR, se encontró que los factores más relevantes son el precio de la vivienda, el alquiler y si se puede alquilar rápidamente. Debido a que los precios de la vivienda son fáciles de conocer, si se pueden predecir con precisión los niveles de alquiler y elegir proyectos de inversión se convierte en la clave del éxito o el fracaso de la inversión.
Por supuesto, si cree que los métodos de los expertos anteriores son demasiado profesionales y complicados, le gustaría conocer una fórmula de inversión sencilla para evaluar el valor de inversión de una propiedad. También puede proporcionar a las empresas internacionales de gestión financiera profesional un método sencillo para evaluar el valor de inversión de una propiedad. Se entiende que según su principio de cálculo, la fórmula básica para medir si el precio de un inmueble es razonable es:
Si los ingresos anuales del inmueble × 15 = el precio de compra del inmueble, el Se considera que la propiedad vale la pena.
Si los ingresos anuales de la propiedad × 15 > el precio de compra de la propiedad, significa que el proyecto de inversión aún tiene margen de apreciación...