Estudio reciente sobre el mercado de alquiler de viviendas: El mercado se ha recuperado, pero la crisis aún no se ha resuelto.
¿Qué cambios se han producido en el mercado del alquiler de viviendas que ha vivido la prueba de la epidemia? ¿Cómo pueden las empresas de alquiler de viviendas aprovechar las oportunidades y salir del apuro? Los periodistas del Economic Daily han profundizado recientemente en el mercado de alquiler de viviendas para ofrecerles una investigación.
A medida que la epidemia de COVID-19 disminuye gradualmente en China, el mercado inmobiliario nacional se está recuperando gradualmente y el mercado de alquiler también está en auge.
Anteriormente, debido a los efectos combinados del Festival de Primavera y la epidemia, el volumen de transacciones en el mercado de alquiler ha disminuido drásticamente desde mediados de junio de este año. Durante la tradicional temporada de alquiler de febrero, el mercado de alquiler casi se ha paralizado. Sin embargo, a partir de marzo, la mayoría de las zonas del país marcaron el comienzo de la reanudación del trabajo y la producción, y el volumen de transacciones de alquiler también comenzó a aumentar significativamente. Después de todo, la temporada de alquiler de primavera de este año no está ausente, solo se retrasó un mes en comparación con el año pasado. En este caso, ¿se han aliviado las dificultades de las empresas de leasing? ¿En qué aspectos debemos centrarnos en el desarrollo sostenible del mercado del alquiler?
El mercado tocó fondo
Estos datos superaron el récord más alto del año pasado
Los datos de la organización de investigación de mercado RealData mostraron que el volumen de transacciones de alquiler de viviendas en la tercera semana de marzo Superó el mismo período del año pasado, alcanzó un nuevo máximo en la cuarta semana y superó el punto más alto en la temporada alta después del Festival de Primavera del año pasado. A lo largo de marzo, el volumen de transacciones de alquiler de viviendas en 18 ciudades monitoreadas por la plataforma Beike aumentó 5,33 veces mes a mes y 9,81% interanual.
Huang Hui, analista senior de RealData, dijo que, por un lado, en marzo, las empresas de arrendamiento comenzaron gradualmente a reanudar sus trabajos, lo que promovió la recuperación del mercado. Por otro lado, para el mercado del alquiler, muchas ciudades de todo el país han emitido avisos sobre subvenciones financieras al alquiler. Existen subsidios correspondientes para la construcción, renovación, operación y revitalización de viviendas de alquiler, así como para que empresas y particulares se registren en la plataforma de alquiler del gobierno, lo que ha estimulado en cierta medida la recuperación del mercado de alquiler.
El periodista visitó algunos distritos comerciales y comunidades de Beijing y descubrió que con la reanudación del trabajo y la producción, algunas empresas de agencias inmobiliarias han abierto sus puertas para recibir a los clientes y el número de inquilinos ha aumentado gradualmente. "Lo primero que hice cuando regresé fue alquilar una casa. El servicio de limpieza de la casa de alquiler se actualizó a desinfección y limpieza, y el administrador dejó materiales de desinfección diarios, lo cual es bastante tranquilizador para el Sr. Huang, quien recientemente". Regresó a Beijing desde su ciudad natal para trabajar y firmó con éxito el contrato para vivir en la casa. Entró en una casa de alquiler en el distrito de Fengtai.
El periodista descubrió que durante la epidemia, 17 provincias y ciudades emitieron 42 políticas relacionadas con el alquiler de viviendas para fortalecer la gestión de la prevención de la epidemia y guiar el desarrollo saludable del mercado. En marzo, varias regiones comenzaron a alentar a las empresas de leasing a reanudar sus trabajos para promover la recuperación del mercado. La provincia de Fujian, la ciudad de Shenzhen y la ciudad de Changchun han emitido cuatro directrices para que las empresas reanuden el trabajo, exigiéndoles fortalecer la gestión de la salud de los empleados que regresan, controlar la cantidad de personal que ingresa a la comunidad para ver las casas y cumplir con la orden de gestión de prevención de epidemias de la comunidad. . Seis ciudades, incluidas Hangzhou, Chengdu, Hefei, Chongqing, Guangzhou y Zhengzhou, emitieron avisos sobre el desarrollo de mercados de viviendas de alquiler con subsidio fiscal e implementaron ciertas normas de subsidios para la nueva construcción, renovación, operación y revitalización de viviendas de alquiler. Al mismo tiempo, utilizan subsidios para guiar a las empresas de arrendamiento y a los propietarios individuales a registrarse en la plataforma de arrendamiento del gobierno.
Como parte importante del mecanismo a largo plazo del mercado inmobiliario de mi país, el mercado de alquiler de viviendas se ha convertido en una dirección de desarrollo clave fomentada por el estado en los últimos años. Los datos de las encuestas empresariales muestran que debido a la epidemia, el número de empresas de alquiler de viviendas registradas en todo el país en junio y febrero de este año fue menor que en el mismo período del año pasado. El número de empresas registradas en febrero fue de sólo 5.550, interanual. disminución del 55%. Con la epidemia bajo control efectivo, el número de empresas registradas aumentó rápidamente en marzo de este año, alcanzando el nivel del mismo período del año pasado, un aumento intermensual del 427%.
Las operaciones comerciales están bajo presión
Es necesario mejorar la capacidad de resistir los riesgos
La epidemia de COVID-19 es una gran prueba para todos los ámbitos de la vida. y muchas empresas se enfrentan a problemas operativos. Para la industria del alquiler de viviendas, el Festival de Primavera era originalmente el período pico para que los clientes cambiaran de casa y firmaran nuevos contratos. La epidemia ha paralizado casi por completo la industria y también han quedado al descubierto algunas "deficiencias" existentes. La mayoría de las empresas de alquiler de viviendas tienen una capacidad débil para resistir los riesgos. Durante el período de prevención y control de la epidemia, enfrentaron múltiples presiones sobre el capital, la gestión, etc., y han estado a la vanguardia de la opinión pública muchas veces.
Los datos de la encuesta empresarial muestran que debido al impacto de políticas relevantes y cambios en los hábitos de vida de las personas, el número de empresas de alquiler de viviendas registradas en mi país ha aumentado exponencialmente en los últimos cinco años, alcanzando un nuevo máximo en 2019, alcanzando los 367.000, un aumento del 32,5% respecto a 2018. Aunque la escala del mercado de alquiler de viviendas en mi país se está expandiendo gradualmente, la calidad de las empresas aún es desigual. Las empresas de arrendamiento con un capital registrado de menos de 5 millones de yuanes representaron el 60% del total, y las empresas con un capital registrado de más de 50 millones de yuanes representaron sólo el 8%. Los recursos de las empresas líderes y de las pequeñas y medianas empresas muestran una tendencia a una distribución desigual.
La investigación del periodista encontró que durante la epidemia, la carga operativa de las empresas de arrendamiento aumentó, el flujo de caja fue escaso y los riesgos se amplificaron aún más. Por un lado, la tasa de ocupación de las empresas de leasing ha disminuido y la tasa de desocupación ha aumentado. Los datos de RealData muestran que durante la epidemia, la tasa de ocupación total de Danke Apartments en todo el país cayó al 75%, una disminución interanual del 20%, las 654,38+0 millones de casas administradas por Ziroom estaban desocupadas durante un promedio de 654,38+05; días debido a la epidemia, y se espera que las pérdidas directas de la empresa superen los 600 millones de yuanes.
Por otro lado, debido al cierre total de la gestión de las zonas residenciales en muchas ciudades, un gran número de inquilinos han solicitado la devolución del alquiler o la renuncia al mismo por no poder mudarse, lo que aumenta el riesgo de impago de los inquilinos y dificulta que las empresas cobren el alquiler. Durante la epidemia, menos del 50% de los inquilinos de empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo como Ziru y Danke regresaron a las ciudades de alquiler, y muchos inquilinos solicitaron exenciones de alquiler por motivos de fuerza mayor.
"En términos generales, las empresas de leasing tienen poca capacidad para asumir riesgos. Dado que el alquiler de apartamentos a largo plazo es una industria de bajos beneficios, muchas empresas todavía se encuentran en un estado de pérdidas. Afectadas por la epidemia, las empresas El flujo de caja es más ajustado y la carga es más pesada. Algunas pequeñas y medianas empresas incluso corren el riesgo de quiebra", afirmó Huang Hui.
En los últimos años, las empresas de alquiler de viviendas se han desarrollado rápidamente con la ayuda de capital, pero la mayoría de ellas todavía se encuentran en la etapa de adquisición de terrenos y es difícil obtener ganancias. Chai Qiang, vicepresidente de la Asociación China de Tasadores y Corredores de Bienes Raíces de China, cree que la razón principal de la débil capacidad de las empresas de alquiler de viviendas para resistir los riesgos es que aún no han formado un modelo de ganancias y prevención de riesgos maduro y estable. mecanismo.
La epidemia ha impuesto mayores requisitos a la capacidad de resistencia al riesgo de las empresas de alquiler de viviendas. Zhao, secretario general de la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, dijo que el retorno de la inversión en apartamentos de alquiler a largo plazo es a largo plazo. En los últimos años, la afluencia de dinero especulativo ha alimentado el "fuego falso" de las empresas de leasing. Las empresas no han reconocido los atributos y las leyes de la industria del leasing; algunas empresas se han centrado demasiado en la expansión de escala y han descuidado la mejora de su propio negocio; capacidades y carecían de conciencia de crisis. Una vez que se topan con un "cisne negro", estas empresas pueden caer fácilmente en una crisis empresarial.
El sistema se está mejorando gradualmente
Los derechos e intereses de los inquilinos deben tomarse en serio
Aunque el desarrollo de la epidemia afectará gradualmente el entorno de vida de los empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo, la industria La tendencia de desarrollo a largo plazo no cambiará. "Tanto el alquiler como la compra" son un mecanismo a largo plazo para la industria inmobiliaria, y la vivienda de calidad es una demanda inevitable en el contexto de la mejora del consumo.
La encuesta de RealData muestra que la proporción más alta del impacto real de la epidemia en la vida de los inquilinos es "la imposibilidad de ingresar a la comunidad de alquiler", que representa el 51,69%, es decir, casi la mitad de los inquilinos están en el proceso de regreso a la comunidad donde viven encontró dificultades. Debido a los requisitos de prevención y control de epidemias, muchas comunidades han adoptado medidas de cierre. Algunos inquilinos no pueden ingresar debido al cierre de la comunidad o requieren procedimientos más complicados para ingresar. Esto no sólo genera inconvenientes para los inquilinos, sino que también plantea desafíos para el desarrollo comercial de las agencias de arrendamiento. También reveló que la mayoría de los inquilinos no reciben el mismo trato que los propietarios e incluso son discriminados.
“Garantizar la igualdad de derechos de alquiler y compra es una base importante para el desarrollo saludable del mercado de alquiler. La protección de los derechos e intereses de los inquilinos necesita una mayor exploración en el futuro”. brote, por un lado, se debe fortalecer el apoyo legislativo al arrendamiento para que los derechos e intereses de los inquilinos estén claramente protegidos por la ley, por otro lado, es necesario proporcionar a los inquilinos canales para quejas y protección de derechos, y establecer gradualmente. un sistema de arrendamiento de viviendas de varios niveles que incluye agencias de empleo, asociaciones industriales, líneas directas de servicios gubernamentales y organizaciones de base como calles y comunidades. Mecanismo de manejo de disputas para resolver conflictos y disputas de arrendamiento.
Durante la epidemia, muchas empresas de arrendamiento respondieron activamente al impacto de la epidemia, por un lado, y por otro, establecieron su imagen de marca tomando medidas de prevención y control de emergencia, reducciones y exenciones de alquileres, y Cambios de alquiler sin compromiso. Aun así, las empresas de arrendamiento todavía enfrentan muchas dificultades. El espacio habitable de las pequeñas y medianas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se ha comprimido aún más, la concentración de la industria se ha acelerado y el riesgo de ruptura del flujo de caja se ha vuelto más prominente.
A medida que los inquilinos continúan regresando, el impacto de la epidemia en las empresas de alquiler de viviendas ha disminuido. Sin embargo, Chai Qiang enfatizó que para las empresas de alquiler de viviendas que no han seguido la senda rentable en el pasado, la situación actual sólo se ha aliviado ligeramente.
Si la epidemia se repite, se normaliza y es duradera, y la presión continúa acumulándose, no se descarta que las empresas de alquiler de viviendas cierren debido a dificultades operativas, o incluso provoquen una reorganización de la industria del alquiler de viviendas.
“La epidemia ha puesto a prueba el funcionamiento de los apartamentos de alquiler a largo plazo”. Huang Hui dijo que el modelo de negocio de los apartamentos de alquiler a largo plazo determina sus altos costes de alquiler, sus bajos márgenes de beneficio y su rentabilidad. Pobre resistencia al riesgo. Después de la epidemia, las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo deben examinar más a fondo sus modelos de negocio, promover operaciones refinadas y hacer un buen trabajo en la gestión de inventarios de "la producción determina los ingresos" para mantener un flujo de caja saludable y garantizar el desarrollo sostenible de la compañía. Es difícil garantizar la tasa de ocupación expandiendo ciegamente la escala, y la empresa enfrentará grandes riesgos y puede resultar insostenible una vez que se enfrente a cambios en el mercado.