¿Se alquilan locales de comida y bebida? ¿A qué debes prestar atención al firmar un contrato de arrendamiento de restaurante?
1. Arrendamiento de locales de restauración
(1) Conocer la situación del mercado inmobiliario
Antes de alquilar un local es imprescindible conocer su estado. y precio de la propiedad Sí, esto está directamente relacionado con si puedes comprar la mejor tienda con la menor inversión.
(2) Arrendar una tienda
Arrendar una tienda requiere una consideración cuidadosa. Una pequeña negligencia puede provocar pérdidas a la tienda. Lo más importante es firmar un contrato de alquiler de casa para asegurar el funcionamiento de la tienda. A la hora de firmar un contrato de alquiler de una casa, hay algunas cuestiones que se deben considerar cuidadosamente.
1. Los trámites deben estar completos.
Es mejor para los operadores negociar acuerdos de arrendamiento directamente con los propietarios en lugar de hacerlo a través de intermediarios. Al negociar asuntos de arrendamiento con el dueño de la propiedad, asegúrese de verificar el certificado de propiedad y los documentos legales relevantes para ver si los procedimientos están completos para evitar problemas innecesarios en el futuro.
2. Aclarar las responsabilidades de mantenimiento
Tanto el arrendador como el arrendatario deben aclarar las responsabilidades de mantenimiento del edificio y las instalaciones auxiliares dentro del edificio. Generalmente, el arrendador es responsable de las reparaciones o corre con el costo de las reparaciones dentro de un período de tiempo razonable. Si las reparaciones afectan el funcionamiento del restaurante, el alquiler deberá reducirse en consecuencia o ampliarse el plazo del arrendamiento. Si las reparaciones se realizan por responsabilidad del arrendatario, éste será responsable de las reparaciones y correrá con los gastos de reparación.
3. Las fechas de inicio y finalización del contrato
Las fechas de inicio y finalización del contrato generalmente las determina el arrendador. Dado que se firmó el contrato de arrendamiento, generalmente no se modificará, por lo que el operador puede negociar el plazo del arrendamiento con el arrendador en función del alquiler. Durante los períodos de alquiler pico, firme por un período de tiempo más corto; durante los períodos de alquiler bajo, firme por el mayor tiempo posible, como por más de 5 años o más. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene el derecho preferente de renovarlo.
4. Forma de pago del alquiler
A la hora de determinar el alquiler, pueden estar implicadas áreas adicionales e instalaciones auxiliares. , y se debe preparar una lista de verificación que muestre el grado de integridad como anexo al contrato de arrendamiento. Lo ideal es pagar primero un mes de alquiler y un mes de fianza, para luego pagar el alquiler mensualmente.
5. Zona de tienda.
El arrendador y el arrendatario deben primero unificar el estándar de cálculo del área, que generalmente debe basarse en el área útil, porque sólo el área útil es el área verdaderamente utilizada para el negocio.
6. Instalaciones públicas circundantes
Al alquilar una casa que dé a la calle, el operador debe comprobar si las instalaciones públicas del edificio, especialmente las de agua, electricidad, calefacción, gas y drenaje. , cumplir con los requisitos para las necesidades comerciales, confirmar los medidores, la capacidad, los estándares de cobro, los métodos de pago, la gestión y mantenimiento de las instalaciones públicas, etc., para garantizar que el restaurante tenga las condiciones básicas para su funcionamiento.
7. Otros términos
El incumplimiento del contrato debe estar estipulado en el contrato. Si el operador incumple el contrato durante el período de operación, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato; si el arrendador incumple el contrato, el operador puede solicitar una indemnización por daños mediante arbitraje o litigio; Una vez determinadas las cuestiones pertinentes, se firmará un contrato de arrendamiento de vivienda de conformidad con la Ley de Contratos de la República Popular China.
2. Cosas a tener en cuenta al firmar un contrato de arrendamiento de restaurante
1.
Es muy bueno que el operador negocie el contrato de arrendamiento directamente con el propietario y no a través de una agencia. Al negociar el contrato de arrendamiento con el dueño de la propiedad, asegúrese de verificar el certificado de propiedad y los documentos legales relevantes para ver si los procedimientos están completos para evitar problemas innecesarios en el futuro. Si va a subarrendar o hacerse cargo de un restaurante existente, debe solicitar el contrato de arrendamiento entre el arrendatario original y el propietario, y verificar el período de validez del contrato original y otros acuerdos sobre subarrendamiento. Negocie y confirme con el propietario y verifique la licencia comercial del arrendatario original. Tome una decisión después de que todas las verificaciones sean correctas. Si es necesario, solicite los documentos pertinentes al departamento de administración de bienes raíces y hágalos notariados y archivados para evitar ser engañados.
2. Si es elegible para solicitar una licencia comercial.
El objetivo del arrendamiento de un local para sede de una empresa de catering o de un franquiciado es el de explotar un restaurante. La primera condición es obtener una licencia de negocio legalmente. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento de tienda, se deben establecer muchos términos en torno a la solicitud de una licencia comercial.
Antes de alquilar una tienda, debe acudir al centro de comercio de bienes raíces donde está ubicada la tienda para realizar una investigación de derechos de propiedad y confirmar la siguiente información principal:
(1) El propósito de la casa y el terreno Se debe garantizar el uso. El tipo de casa es comercial y el uso del suelo es no. Sólo se pueden alquilar edificios residenciales y utilizarlos como comercio. De lo contrario, no podrá solicitar una licencia comercial y correrá el riesgo de un uso ilegal de la casa.
(2) Si la licencia comercial ha sido registrada en la tienda. Si ya solicitó una licencia comercial, pero la información del registro industrial y comercial no ha sido cancelada o movida, no podrá solicitar una nueva licencia comercial en la misma tienda.
(3) Si la información de registro de alquiler se ha almacenado en la casa. Si se ha almacenado la información de registro de arrendamiento, el nuevo contrato de arrendamiento no se registrará, lo que resultará en que la relación de arrendamiento del nuevo arrendatario no pueda antagonizar a un tercero y también afectará la solicitud fluida de una licencia comercial por parte del nuevo arrendatario.
(4) Para una industria especial como la restauración, una licencia comercial solo se puede obtener después de pasar la inspección de los departamentos de seguridad pública, protección contra incendios, salud y protección ambiental y obtener una licencia de seguridad pública, salud. licencia y otros documentos.
Además, también es necesario asegurarse de que el arrendador pueda proporcionar los materiales de propiedad relevantes; de lo contrario, es posible que la licencia comercial no se registre.
3. ¿Existe un periodo de gratuidad para la decoración?
En el arrendamiento de restaurantes, a menudo aparece en el contrato un período de decoración gratuito, principalmente porque el restaurante necesita renovar el edificio después del arrendamiento para cumplir con los estándares operativos del restaurante. En este caso, el arrendador se compromete a no cobrar alquiler al arrendatario durante el periodo de renovación. Sin embargo, el período de renovación gratuito no es un concepto claramente definido en la ley, por lo que al firmar un contrato de arrendamiento se debe acordar claramente la hora de inicio y finalización y las tarifas específicas que estarán exentas. En circunstancias normales, sólo el alquiler está exento y las facturas de servicios públicos incurridas durante el uso real de la casa deben correr a cargo de acuerdo con el contrato.
4. Si se acuerda el método de decoración y accesorios.
Los restaurantes muchas veces necesitan gastar mucho dinero en decoración ambiental. Para garantizar el buen desarrollo de la decoración y salvaguardar los intereses de la decoración, se deben prestar atención a varias cuestiones en el contrato: en primer lugar, se acuerda claramente si el privado está de acuerdo con el restaurante para decorar la tienda y si los dibujos o planos de decoración necesitan obtener el consentimiento del arrendador, etc. =Si hay modificaciones y estructuras especiales, se deben acordar claramente, y también se puede acordar claramente la ubicación de los anuncios y letreros de las tiendas. El segundo es eximir de responsabilidad por incumplimiento de contrato. Por lo general, se acuerda que la indemnización por daños y perjuicios sea igual al depósito, que no es alto y generalmente es menor que las pérdidas por decoración del restaurante. Por tanto, cabe estipular que en este caso, además de la indemnización por daños y perjuicios, el arrendador también deberá hacerse cargo de las pérdidas de decoración que sufra el restaurante. En tercer lugar, ¿aclarar cómo se eliminarán la decoración y las instalaciones adicionales cuando expire el contrato de arrendamiento?
5. Si puede cubrir las necesidades de agua, electricidad, gas, etc.
Debido a la particularidad del funcionamiento de las tiendas de restauración, existen necesidades especiales de agua, electricidad, calefacción, gas, drenaje, etc. El suministro de estos recursos públicos se verá afectado por diversos factores. Se recomienda que antes de alquilar una tienda, primero verifique si cumple con los requisitos de uso. En caso contrario, determine cómo manejar la expansión o incremento, así como los costos relacionados, y estipule claramente el contenido relevante en el contrato. Además, cabe estipular que el restaurante tiene derecho a rescindir el contrato sin responsabilidad si no puede satisfacer la demanda normal. Además, también es necesario confirmar los medidores, la capacidad, los estándares de cobro, los métodos de pago, la gestión y el mantenimiento de las instalaciones públicas para garantizar que los restaurantes cuenten con las condiciones básicas para su funcionamiento.
6. ¿Corre usted con el impuesto de alquiler?
De acuerdo con las leyes, reglamentos y otros documentos normativos pertinentes, el arrendador o subarrendador deberá soportar los siguientes impuestos:
Arrendador: impuesto comercial y recargos, alquiler 5,55% del Impuesto sobre la propiedad, 12% del impuesto sobre la renta personal sobre el alquiler, 20% sobre los ingresos (los ingresos son el alquiler menos las tarifas de mantenimiento, las tarifas de mantenimiento no deben exceder los 800 yuanes cada vez). El impuesto de timbre y el alquiler son del 0,1% (se pagan en una sola suma cuando se da prioridad al impuesto, calculado sobre la base del alquiler total durante el período de arrendamiento). El impuesto sobre el uso del suelo se aplica por metro cuadrado de terreno residencial y está sujeto a su recaudación por parte de la autoridad recaudadora.
Subarrendamiento: Impuesto comercial y recargos: 5,55 % de los ingresos del subarrendamiento, impuesto de timbre, 0,1 % del alquiler del subarrendamiento.
En la práctica, el pago de impuestos y tasas de alquiler de tiendas es relativamente diverso, y las normas anteriores son sólo normas de recaudación legales. Diferentes regiones pueden tener diferentes métodos de recolección. Consulte con el personal del punto de recogida real antes de firmar un contrato de tienda. Si bien quien paga los impuestos y tasas anteriores es el arrendador o subarrendatario, en el contrato de arrendamiento se puede pactar quién soporta el monto del impuesto específico.
7. ¿Están claras las responsabilidades de mantenimiento?
Tanto el arrendador como el arrendatario deben determinar su responsabilidad por el mantenimiento del edificio y sus accesorios. Generalmente, el arrendador es responsable de las reparaciones o corre con el costo de las reparaciones dentro de un período de tiempo razonable.
Si el mantenimiento afecta el funcionamiento del restaurante, el alquiler deberá reducirse en consecuencia o ampliarse el plazo del arrendamiento. Si las reparaciones se realizan por responsabilidad del arrendatario, éste será responsable de las reparaciones y correrá con los gastos de reparación.
8. ¿Quieres registrar el contrato de arrendamiento?
El hecho de que el contrato de arrendamiento esté registrado o no no afecta a la validez del contrato en sí. Aunque no esté registrado, el contrato seguirá siendo eficaz cuando se cumplan las condiciones de eficacia. Sin embargo, la inscripción de un contrato tiene efectos jurídicos frente a terceros. Por ejemplo, si un arrendador alquila una casa a dos arrendatarios, uno de los cuales tiene un contrato registrado y el otro no, entonces la casa se alquilará al arrendatario que haya registrado el contrato de arrendamiento, y el arrendador será responsable del incumplimiento del contrato. contrato por el arrendatario que no ha inscrito el contrato de arrendamiento. Por lo tanto, al alquilar una tienda, un restaurante debe acudir al centro de transacciones de bienes raíces del distrito (condado) donde se encuentra la tienda para registrar el contrato de arrendamiento. Además, la mayoría de los departamentos industriales y comerciales exigen el registro y la presentación de contratos de arrendamiento al solicitar licencias comerciales.
9. ¿Es un tema de subarrendamiento?
En el mercado de los centros comerciales nos encontramos a menudo con muchos segundos o terceros propietarios, entre los que se encuentra el problema del subarrendamiento. Comúnmente conocido como subarrendamiento, en realidad cubre dos métodos de cambio estipulados por la ley, a saber, el subarrendamiento y la transferencia de derechos de arrendamiento. Según la ley, subarrendar significa que el propietario no rescinde la relación de arrendamiento y el propietario establece una relación de arrendamiento aquí; la transferencia de derechos de arrendamiento significa que el nuevo arrendatario reemplaza directamente al arrendatario original y establece una relación de arrendamiento con el arrendador (propietario); .
En estas dos modalidades es necesario tener en cuenta las siguientes cuestiones: En primer lugar, el subarrendamiento debe obtener el consentimiento por escrito del arrendador. Del mismo modo, en la transmisión de derechos de arrendamiento también se requiere el consentimiento del arrendador para rescindir el contrato de arrendamiento original y firmar un nuevo contrato de arrendamiento. En segundo lugar, el arrendatario original suele exigir una tarifa de compensación al nuevo arrendatario, principalmente para compensar las pérdidas de renovación. Este gasto no es un gasto legítimo del inquilino, pero no está expresamente prohibido por la ley. Por lo tanto, siempre que ambas partes estén de acuerdo en su momento, están amparadas por la ley. Se recomienda que el arrendatario considere pagar esta tarifa en lotes y combinar todos los aspectos del subarrendamiento o la transferencia del derecho de arrendamiento para reducir los riesgos financieros, y también considere si la solicitud exitosa de una licencia comercial es una condición para el reembolso o la cancelación de esta tarifa.
10. ¿Existen otros términos?
El incumplimiento del contrato deberá especificarse en el contrato. Durante el período del contrato, si el operador incumple el contrato, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato; si el arrendador incumple el contrato, el operador puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios mediante arbitraje o litigio; Una vez acordados los asuntos pertinentes, se firmará un contrato de arrendamiento de vivienda de conformidad con la Ley de Contratos de la República Popular China.
Lo anterior es todo el conocimiento sobre el arrendamiento de un restaurante, así como los aspectos a tener en cuenta al firmar un contrato de arrendamiento de un restaurante. Espero que esto ayude. La firma de un contrato de arrendamiento de vivienda garantiza el funcionamiento del restaurante. A la hora de firmar un contrato de alquiler de una casa, debes centrarte en las cuestiones anteriores.