En la Edad del Hierro Negro, ¿cómo se desarrollará el sector inmobiliario en 2022?
Al comienzo del Año del Tigre, Yu Liang, presidente de la junta directiva de Vanke, hizo sonar la alarma al sector inmobiliario.
Esta vez, Yu Liang definió la era actual de la industria inmobiliaria como la "Edad del Hierro Negro" y propuso que 2022 será el año en el que Vanke "rompe el barco y hace un último esfuerzo": Vida o muerte, ningún estado intermedio.
Este tipo de comentarios se deben a la ola de frío que sufre el sector inmobiliario desde hace casi un año. Hoy en día, el sector inmobiliario ha estado envuelto en un sentimiento pesimista y frágil, y los mercados de acciones y bonos están en crisis. Es innegable que el mercado inmobiliario en 2022 ha sufrido cambios cualitativos.
Sin embargo, en medio de todas las malas palabras, los recientes vientos cálidos de la política han estado soplando con frecuencia hacia el sector inmobiliario, y el crédito también ha marcado el comienzo de un período de ventana perdido hace mucho tiempo. Con la alternancia de "frío" y "caliente", ¿hacia dónde irá el sector inmobiliario en 2022?
Los descuentos que "agarran" las inmobiliarias son mayores que antes.
Desde este año, los préstamos personales para vivienda se han acelerado, las tasas de interés han bajado y hay signos evidentes de recuperación. Al mismo tiempo, ha mejorado el entorno financiero para las empresas inmobiliarias.
Los últimos datos publicados por el banco central muestran que los préstamos en RMB aumentaron en 3,98 billones de yuanes en junio de 5438 + octubre, un récord en un solo mes, marcando el comienzo de un "buen comienzo" para el crédito. Entre ellos, los préstamos a medio y largo plazo aumentaron en 21 billones de yuanes.
CITIC Securities señaló que con la recuperación de la infraestructura y la relajación de los préstamos para vivienda, se espera que la ventana de crédito se abra gradualmente. Sin embargo, esta ventana es corta. Se cree que el primer trimestre será el punto más alto de oferta de crédito para todo el año. En la actualidad, el mercado de bonos ha entrado en un mercado alcista y debemos tener cuidado con los ajustes después de que los datos mejoren al final del primer trimestre.
En opinión de Lu Wenxi, analista jefe de mercado de Shanghai Zhongyuan Real Estate Consulting Co., Ltd., las actuales políticas de rescate son cálidas y el sentimiento del mercado también es cálido. Es factible "devolver sangre" intercambiando precio por volumen dentro de este período de tiempo. "Se espera que las empresas inmobiliarias adopten acciones activas de marketing en el futuro".
De hecho, muchas empresas inmobiliarias ya han iniciado operaciones de "captación de personas". El 14 de febrero, Jinke Shaanxi Guanwei anunció que el proyecto xi Jinke Cuibo Tianchen está obteniendo calificaciones especiales para la compra de espacios de estacionamiento por 0 yuanes; el proyecto Xianyang Jinke Jimei Jiayue comienza a 13,3 yuanes por día para obtener un buen lugar; un pago inicial a partir de 60.000 RMB y una casa gratis de 10 metros cuadrados. Ese día, las tres ciudades de Longfor, en el noreste, lanzaron conjuntamente un evento de descuento, con descuentos para proyectos que oscilaron entre el 9,3% y el 9,9%.
Según estadísticas incompletas, la lista actual de promociones de descuento incluye Longfor, Sunac, Vanke, CIFI, Poly, Gemdale, Rongsheng Development (002146), Country Garden, R&F, China Resources, China Shipping, Agile, Yuexiu. , Jinke y otras más de 10 grandes empresas inmobiliarias.
Por ejemplo, la oferta especial del Festival de Primavera de Jinmao Beijing International Community ofrece 20.000 unidades de descuento por tiempo limitado; Agile Sky 715 ofrece un descuento de casi el 50 %; China Overseas Global Vision ofrece propiedades con descuento de "precio fijo" y Los antiguos propietarios recomiendan a los nuevos clientes que pueden recibir 5 años de tarifas de propiedad después de completar una transacción, y los nuevos clientes también pueden recibir beneficios como una cierta reducción en el precio total de la casa (excepto casas preferenciales).
Xu Xiaole, analista jefe de RealData, dijo a los periodistas.
Actualmente, las empresas inmobiliarias se encuentran bajo una gran presión para pagar las deudas. Se estima que el vencimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias en 2022 será de aproximadamente 960.300 millones de yuanes. Las empresas inmobiliarias tienen una gran demanda de descuentos sobre las ventas. Una vez que mejore el entorno del crédito inmobiliario, será propicio para la demanda de compra de viviendas. Las empresas inmobiliarias con alta presión de pago de deuda adoptarán estrategias de promoción y los descuentos serán mayores que en años anteriores.
Se espera que el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano se cuadruplique.
Aunque los desarrolladores ofrecen promociones con dinero real, los consumidores no muestran una gran disposición a comprar.
Las vacaciones del Festival de Primavera de este año fueron el momento de mayor actividad para los compradores de viviendas que regresaron en años anteriores, por lo que el rendimiento fue muy bajo. Los datos de seguimiento del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge muestran que durante las vacaciones del Festival de Primavera de 2022, se vendieron 959 viviendas nuevas en 15 ciudades clave, un mínimo de cinco años y una disminución interanual del 42,1%. Los datos de monitoreo del Índice de China para el mismo período también mostraron que el área de transacciones de edificios residenciales comerciales de nueva construcción en ciudades clave monitoreadas cayó un 51% en comparación con el Festival de Primavera del año pasado.
En cuanto a la razón de este fenómeno, el economista jefe de IPG China, Bai Wenxi, explicó que se debe a que el mercado actual es muy lento, los consumidores no tienen suficiente confianza y les preocupa que el negocio no se complete y el La calidad no está a la altura del estándar, etc. Por lo tanto, bajo la presión de la caída de los precios de la vivienda, la psicología comercial de los consumidores se inclinará hacia las viviendas cuasiexistentes, las viviendas usadas y las viviendas de segunda mano. "Se espera que la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano aumente significativamente este año".
Al mismo tiempo, Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, cree que se puede alcanzar otro punto de inflexión para las viviendas de segunda mano. se acercan transacciones, y es la introducción del impuesto sobre bienes inmuebles.
Este año, se implementarán impuestos inmobiliarios en algunas ciudades del país y es probable que se apliquen a los propietarios de múltiples propiedades que posean grandes superficies. La consecuencia, sin duda, será un aumento en el número de casas en venta y alquiler.
Hu Jinghui enfatizó que, bajo el principio general de no aumentar la carga fiscal general, mientras se aumenta el impuesto sobre el vínculo de tenencia, el impuesto sobre el vínculo de transacción se reducirá en consecuencia. "Habrá más viviendas, más clientes y menos volumen de transacciones".
Tomando a Beijing como ejemplo, señaló que en los últimos años, el volumen promedio anual de transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing ha aumentado. Ha habido entre 160.000 y 170.000 unidades, que es aproximadamente lo mismo que las 100.000 unidades de Estados Unidos. En comparación con el conjunto de viviendas en stock de 10.000 unidades, la tasa de rotación es sólo del 1,6% al 1,7%, es decir, la tasa de rotación anual del stock. la vivienda en los Estados Unidos es aproximadamente el 7%.
Desde el punto de vista de los datos, el volumen actual de transacciones de viviendas de segunda mano ha mostrado una tendencia de recuperación. Los datos de RealData muestran que el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en zonas populares de Beijing ha aumentado mes a mes a partir de noviembre de 2021, y la oferta de viviendas correspondiente también está aumentando.
Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing el año pasado fue de 9.340 unidades, 11 unidades y 14.265 unidades, respectivamente. Desde junio de este año 65438 + octubre, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing ha mantenido un crecimiento restaurador. Según Securities Daily, desde junio 65.438 + 65.438 de octubre + 23 de octubre hasta 65.438 de junio + 23 de octubre, el volumen promedio diario de transacciones de casas de segunda mano de Beijing Lianjia aumentó aproximadamente un 5% en comparación con el nivel promedio diario en febrero del año pasado.
La ola de transferencias de activos continuará.
Aunque el crédito del mercado se ha relajado, no todas las empresas pueden aprovechar este período de ventana. Para las empresas inmobiliarias afectadas por las tormentas, los canales de financiación se bloquean y los consumidores e inversores pierden la confianza en ellos. Incluso durante el período de ventana de política, es difícil cambiar su propia situación y todavía tiene que depender más de la transferencia de activos para "recuperar sangre".
Como dijo el presidente de Fantasia, Pan Jun, en millones de palabras: "El grupo no tiene ninguna función de 'recuperar sangre' o financiación, y sólo puede confiar en cambiar sus puntos de venta".
A principios de 2022, muchas empresas inmobiliarias también se han sumado al ejército de vender activos para complementar el flujo de caja. Según estadísticas incompletas, empresas inmobiliarias como Evergrande, Shimao, Zhongnan, Yuzhou, Agile, Fantasia y Blu-ray Development (600466) han transferido algunos activos.
“Las empresas del continente se muestran actualmente reacias a ofrecer grandes descuentos y promociones porque reducirán mucho los precios”. Lu Wenxi dijo que las empresas inmobiliarias actualmente no están dispuestas a liberar demasiados activos porque el precio actual del mercado es muy bajo, pero las empresas están más dispuestas a ganar dinero mediante ventas que promocionando activos con grandes descuentos. Sin embargo, dentro de un trimestre o dos trimestres más, las empresas se darán cuenta de que realmente no hay forma de "recuperarse", acelerarán el ritmo de venta de activos y la ola de transferencias de activos continuará. En este momento, el precio sólo puede "determinarse arbitrariamente" y los compradores tienen más voz. Se espera que las empresas privadas con abundante flujo de caja, como las empresas locales de inversión urbana, las empresas centrales estatales, Vanke y Longfor, estén al final.
Aunque estos pares con abundantes fondos son como asesinos que esperan oportunidades, tratando de acabar con proyectos "sangrientos" a precios altos, en opinión de Bai Wenxi, las grandes empresas que transfieren activos a precios extremadamente bajos La probabilidad no será Esto se debe a que si los activos se enajenan a gran escala a bajo precio, las empresas con altos índices de endeudamiento y escaso flujo de caja irán directamente a la quiebra, por lo que el descuento por la enajenación de activos de las empresas inmobiliarias no será demasiado grande. "Generalmente, los préstamos hipotecarios tienen un descuento del 40-30% y los activos se transfieren a cambio de dinero, por lo que el descuento no será mayor que la tasa de interés hipotecaria".
Las empresas inmobiliarias existentes obviamente no lo harán. vender activos a bajo precio. El sexto día del Año Nuevo Lunar, Xu Jiayin, presidente de la junta directiva de Evergrande Group, celebró una reunión de movilización para el inicio del Año Nuevo 2022. En la reunión afirmó sin rodeos que nunca permitiría que los activos de la empresa se vendieran a precios bajos. "Debemos prestar atención a evitar lagunas en el proceso de enajenación de activos. No podemos confiar en vender activos a precios bajos para pagar las deudas. De lo contrario, será difícil pagar las deudas después de que los activos se vendan a precios bajos".
Pero ya sea que las empresas inmobiliarias estén dispuestas a admitirlo o no, el pago No se puede ignorar la presión de la deuda. Los datos del CRIC muestran que los vencimientos de financiación de deuda extranjera de 100 empresas inmobiliarias típicas en 2022 se concentran principalmente en la primera mitad del año, de los cuales el monto de vencimiento llega a 62,7 mil millones de yuanes, el más alto de los últimos dos años; Además, en marzo, abril, junio y julio hay un pequeño pico para el pago de la deuda de financiación de deuda extranjera.
El inicio de 2022 se presenta más complicado que en años anteriores. A continuación, lo que les espera a las empresas inmobiliarias seguirá siendo un tumulto sangriento. Quién pueda ser invencible al final pondrá a prueba el juicio y la capacidad de toma de decisiones de quienes toman las decisiones.