Preguntando sobre el precio de Tianshui, Zhou Qinmaiji.
Un dato autorizado de la Autoridad Municipal de Vivienda muestra que en los últimos años, el precio de la vivienda comercial en nuestra ciudad ha ido aumentando año tras año como en otras ciudades del país. El precio de venta medio fue de 1.165 yuanes por metro cuadrado en 2000 y de 1.194 yuanes en 2006, un aumento del 2,49%. En 2002, fue de 1.256 yuanes, un aumento del 5,19%; en 2003, fue de 1.418 yuanes, un aumento del 12,8%; en 2004, fue de 1.502 yuanes, un aumento del 5,93%; aumentó a 1.557 yuanes, con un aumento anual promedio del 6,5%. De hecho, estos datos son índices promedio integrales de los precios de las viviendas comerciales urbanas. En el distrito de Qinzhou, muy valorado por la población, el precio medio de la vivienda comercial aumentó a 1.850 yuanes por metro cuadrado en 2004, con un aumento anual medio del 6,74%.
Durante la entrevista, el periodista se enteró de que los factores actuales que constituyen los precios de la vivienda incluyen básicamente cinco partes: costos iniciales del proyecto de desarrollo, costos del proyecto de construcción e instalación, tarifas de gestión del desarrollo, costos de transacción de comercialización, impuestos y ganancias. Entre ellos, los costos de terreno y demolición representan el 40% del precio total de la vivienda, los costos de construcción e instalación representan el 50%, y los impuestos y diversos cargos administrativos representan aproximadamente el 65,438+00%. Casi todos los propietarios de negocios tienen el mismo sentimiento, es decir, la proporción de los costos de tierra y demolición en la estructura de precios de la vivienda de la ciudad aumenta año tras año y sus ganancias inmobiliarias están disminuyendo nuevamente.
Entonces, ¿cuál es el principal motivo del aumento del precio de la vivienda en nuestra ciudad? El responsable del departamento de gestión de vivienda de la ciudad dijo que, en primer lugar, los factores de costos impulsan directamente el aumento de los precios de la vivienda y son el factor dominante que afecta el aumento de los precios de la vivienda en nuestra ciudad. En primer lugar, la escasez de recursos de tierra ha provocado un fuerte aumento de los precios de oferta de la tierra, lo que prácticamente ha incrementado los costos de desarrollo. Desde la licitación, subasta y cotización de los derechos de uso de la tierra en nuestra ciudad en 2003, los precios de la tierra han aumentado considerablemente. En ese momento, el lote de primera clase era de 470.000 por mu y en 2004 no había oferta de tierra. En mayo de este año, entre las ocho parcelas de tierra puestas a la venta en la ciudad, el precio más alto fue de 670.000 yuanes por mu. Hasta ahora, el terreno de la ciudad disponible para el desarrollo está cerca de su “límite máximo”. Junto con el rápido desarrollo de la construcción de infraestructura urbana, el medio ambiente en las áreas locales de la ciudad ha mejorado y el medio ambiente superior ha dado como resultado precios de tierra de alta calidad. En segundo lugar, las indemnizaciones por demolición urbana están aumentando, lo que hace subir los precios de la vivienda. Tomando como ejemplo el precio monetario de reasentamiento, la compensación por casas de estructura civil fue de 1.000 yuanes por metro cuadrado en 2003, 1.654,38+0.000 yuanes en 2004 y 1.250 yuanes en el primer trimestre de este año, con un aumento anual promedio de 1.654, 38 + 0,5 yuanes; la compensación para las casas con estructura de ladrillo y hormigón fue de 1.350 yuanes en 2003, 1.380 yuanes en 2004 y 1.550 yuanes en el primer trimestre de este año, con un aumento anual promedio de 120 yuanes. Además, el aumento de los precios de los materiales de construcción, en particular el acero, el cemento y otros materiales de construcción básicos a granel, ha provocado un aumento de los costos de construcción e instalación. Para satisfacer las mayores exigencias de los residentes en cuanto a calidad de la vivienda, medio ambiente y contenido tecnológico, la mejora de la calidad de las viviendas de nueva construcción es también uno de los factores que influyen en el aumento de los precios de la vivienda. En segundo lugar, la fuerte demanda de los consumidores del mercado ha estimulado el aumento de los precios de la vivienda. Debido al desarrollo de la economía urbana y la mejora del gusto urbano en los últimos años, nuestra ciudad tiene actualmente una demanda de consumo de vivienda relativamente estable, incluido el crecimiento normal de la población, la demanda de compra de viviendas provocada por el intercambio de viviendas viejas por nuevas, pequeñas por grandes, la mejora de las condiciones de vida y la demolición y renovación de las ciudades antiguas, además de la demanda de compra de viviendas en otras ciudades y el creciente número de personas que viven en las zonas circundantes, han fortalecido aún más el mercado de venta de viviendas comerciales. En tercer lugar, con el estricto control sobre los préstamos para proyectos de desarrollo inmobiliario dentro de los bancos comerciales, las dificultades financieras de las empresas promotoras y las limitaciones de los recursos de tierra determinan la oferta del mercado inmobiliario.
Es imposible expandirse indefinidamente, lo que también favorece en cierta medida la subida de los precios de la vivienda. Además de los motivos anteriores, entre los factores que inciden en el aumento de los precios de la vivienda también se encuentran el aumento de los conceptos incluidos en las tasas administrativas, el aumento de las normas de cobro, el aumento de los gastos de gestión de las propias empresas promotoras, etc.
En este sentido, ¿los precios de la vivienda en nuestra ciudad son altos? ¿Qué medidas existen? Con respecto a este tema que es el foco de atención de los conocedores de la industria y la gente común, el departamento de gestión de vivienda municipal ha introducido una fórmula de cálculo reconocida por los círculos teóricos internacionales, es decir, relación precio-ingresos de la vivienda = (precio de venta promedio de viviendas comerciales × superficie habitable per cápita en el año) ÷ (ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos × tamaño medio del hogar urbano). Entonces, de acuerdo con esta fórmula, tomando como base que el precio de la vivienda en la ciudad en 2004 fue de 1.502 yuanes/metro cuadrado, la superficie habitable per cápita fue de 24 metros cuadrados, el ingreso disponible per cápita fue de 6.426 yuanes y una familia promedio de tres personas, el costo de vivienda de la ciudad La relación precio-ingreso es (1,502 × 72) ÷ (6426 × 3), el resultado es 65438. Según la relación más apropiada internacionalmente reconocida entre el precio promedio de la vivienda comercial y el ingreso disponible anual promedio de los hogares urbanos, es 1: 4-1: 6. El precio general de la vivienda comercial en nuestra ciudad es básicamente adecuado.
Pero debemos darnos cuenta claramente de que la idoneidad anterior es la relación de precio promedio integral de la ciudad, pero varía mucho entre los condados. En lo que respecta al distrito de Qinzhou, basándose en el precio promedio de 1,85 yuanes en 2004, la proporción de ingresos es de 1:6,91, lo que indica que los precios de la vivienda en este distrito ya están en la parte alta. Distrito 1 de Maiji: 6,29, lo que refleja los altos precios de la vivienda en este distrito, mientras que otros condados están dentro del rango normal. De la relación precio-ingresos de la vivienda anterior se puede ver que los precios de las viviendas comerciales en nuestra ciudad son generalmente razonables, y los precios de Zhouqin y McKee son más altos en diversos grados. Por lo tanto, muestra que la tarea principal de la ciudad de controlar los aumentos de precios de la vivienda en el futuro se realiza principalmente dentro de las áreas antiguas del distrito de Qinzhou. El gobierno y los departamentos funcionales relevantes deben prestarle gran atención y resolverla gradualmente en la toma de decisiones y el desarrollo futuros. .
Aunque los precios de la vivienda siguen aumentando y los promotores siguen diciendo que las ganancias son cada vez menores, cada vez más personas compran casas nuevas, viven en casas nuevas y poseen derechos de propiedad. Según las encuestas, la tasa de privatización de la vivienda en la ciudad ha alcanzado el 76%. La comprensión que la gente tiene de la "propiedad de una vivienda" es que no sólo deben tener derechos de propiedad, sino que además no debe ser una casa antigua. Los expertos creen que este concepto es un malentendido de la psicología del consumo de vivienda. En el proceso de orientar la psicología del consumidor, los bancos han desempeñado un papel que va más allá de la imaginación de la gente. El nuevo negocio de préstamos hipotecarios promovido por los bancos comerciales ha estimulado enormemente el deseo de los compradores de adquirir viviendas. El periodista conoció que en los últimos tres años, el 80% de las personas que compraron casas nuevas en nuestra ciudad lo hicieron a través de créditos hipotecarios. Para encontrar una vivienda propia, la gran mayoría de los compradores de viviendas han adelantado fondos con al menos 10 años de antelación, y el elevado endeudamiento que soportan ha reducido su nivel de vida y ha aumentado su presión psicológica. A finales del año pasado, la Sra. Wang, de 38 años, compró un edificio comercial de 120 metros cuadrados en una comunidad de Jiefang Road. La Sra. Wang es maestra de escuela secundaria con un salario mensual de 1.100 yuanes, y su marido trabaja como jefe de sección en una institución pública con un salario mensual de 1.500 yuanes. El valor total de esta casa es de más de 21.000 y la pareja pidió prestados 1.000 al banco. El período de amortización es de 10 años y deben devolver 1.000 yuanes al banco cada mes. La Sra. Wang dijo a los periodistas que vale la pena comprar esta casa porque el salario es bueno y el pago está garantizado. Cuando el periodista entrevistó al Sr. Zhang, su "hermano", tan pronto como mencionó la compra de una casa, el joven inmediatamente frunció el ceño y se preocupó. Dijo que el ingreso mensual de su familia era inferior a 2.000 yuanes y que no podía pagar el pago inicial. ¿Qué podemos utilizar para comprar una casa? Incluso si pago el pago inicial, ¿cómo puedo pagar el préstamo bancario? De hecho, mucha gente común y corriente siente lo mismo; los precios de la vivienda son demasiado altos y no pueden permitírselo. Pero hay una similitud básica. La mayoría de la gente de clase trabajadora decía que, en lugar de cargar con deudas pesadas y elevadas, sería mejor conformarse con una habitación en mal estado y pensar en ello más tarde. Este tipo de espera es en realidad una especie de esperar y ver, una especie de expectativa, una expectativa de que el gobierno estabilice los precios de la vivienda. Se entiende que un número considerable de compradores de viviendas se están conformando actualmente con la segunda mejor opción entre las casas comerciales de nueva construcción y han puesto sus miras en algunas casas de segunda mano en las zonas urbanas. Algunas personas en la industria también dijeron que en esta coyuntura de macrocontrol nacional, si los bancos pueden liberalizar adecuadamente los préstamos para viviendas de segunda mano y al mismo tiempo endurecer los préstamos hipotecarios para viviendas nuevas, debería ser una buena medicina para revertir el culto de la gente a las casas nuevas y estabilizar la vivienda. precios. La gente corriente está más preocupada por la exageración de los precios de la vivienda de segunda mano, porque los bienes inmuebles encarnan el valor de una ciudad, pero son fácilmente manipulados por factores irracionales del mercado. Una vez que algunas "manos inteligentes" especulan con los precios de la vivienda de segunda mano, las verdaderas víctimas son la gente corriente.
No hace mucho, la información del mercado inmobiliario de la ciudad para el primer semestre de este año publicada por la Autoridad Municipal de Vivienda señaló que en el futuro, el desarrollo y venta de viviendas comerciales en nuestra ciudad aún enfrentará La escasez de tierras, el aumento de los precios de los productos a granel como el acero, el cemento y el transporte de mercancías, y la mala calidad de las viviendas comerciales y otras cuestiones, el aumento de los precios de la vivienda son inevitables. Los altos precios de la vivienda son como una montaña y pesan mucho sobre todos los compradores de vivienda.
Afortunadamente, a mediados de agosto, el banco central, el Ministerio de Construcción y la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma advirtieron sucesivamente de diferentes maneras sobre la crisis de los altos precios de la vivienda, y surgieron varias medidas para estabilizar los precios de la vivienda. Para controlar el aumento de los precios de la vivienda dentro del aumento del ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos, nuestra ciudad ha aumentado significativamente la construcción de viviendas asequibles en los últimos años. En 2004, la superficie de construcción alcanzó los 318.500 metros cuadrados, y este año se iniciaron nuevas construcciones de 1.445.438+0.000 metros cuadrados. La proporción de viviendas asequibles financiadas por empresas también está aumentando. El año pasado representó el 61,1%, lo que desempeñó un papel positivo a la hora de garantizar las necesidades de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios, especialmente los empleados de empresas en dificultades. Al mismo tiempo, una serie de políticas preferenciales adoptadas por departamentos gubernamentales, como la reducción de las barreras de entrada al mercado y la simplificación de los procedimientos, han activado el mercado de la vivienda de segunda mano y alentado a un número considerable de residentes que no pueden permitirse una vivienda comercial a centrar su atención en el consumo. Se ha generado una nueva demanda de compra de viviendas, lo que hace que el mercado de la vivienda de segunda mano sea significativamente más activo. Este año, el departamento municipal de gestión de vivienda trabajó junto con los departamentos municipales de planificación, finanzas, suelo, planificación, construcción, precios y otros departamentos para introducir un conjunto de medidas para estabilizar los precios de la vivienda. En primer lugar, es necesario formular planes de desarrollo del mercado, analizar las tendencias de la oferta y la demanda del mercado inmobiliario, elaborar planes a largo plazo para la oferta de suelo residencial y aumentar adecuadamente la oferta de suelo para viviendas comerciales ordinarias y viviendas asequibles. El segundo es definir científicamente los objetivos de oferta de viviendas asequibles, emitir las "Medidas para la administración de la construcción y venta de viviendas asequibles" de la ciudad lo antes posible y estandarizar las operaciones políticas. Al mismo tiempo, continuaremos implementando medidas administrativas como que las empresas en dificultades recauden fondos para construir casas y que el gobierno reduzca o reduzca los impuestos y tarifas, aumente la proporción de viviendas asequibles en viviendas comerciales y la cantidad de inversión en el mercado, y frenar efectivamente el aumento de los precios de las materias primas. En tercer lugar, debemos controlar estrictamente la escala de la demolición, estandarizar el comportamiento de demolición y evitar que la demolición no planificada a gran escala cree una gran cantidad de demanda pasiva de vivienda en el corto plazo y se convierta en otro motor del aumento de los precios de la vivienda. Cuarto, sobre la base de la investigación y la investigación, formularemos detalles de implementación para la construcción y gestión de viviendas de bajo alquiler en la ciudad. Los principales canales financieros de los gobiernos municipales, distritales y de condado deben asignar fondos especiales cada año para iniciar la construcción de viviendas de bajo alquiler lo antes posible, principalmente a través de subsidios de alquiler bajo y complementados con la distribución del alquiler en especie. Quinto, fortalecer la investigación de mercado, optimizar aún más los procedimientos de servicio, reducir las transacciones en el mercado negro, liberalizar y revitalizar el mercado de viviendas de segunda mano y formar gradualmente una estructura de consumo escalonada en la que las familias de altos ingresos compren viviendas comerciales y las familias de bajos ingresos compren viviendas asequibles. y vivienda de segunda mano. En sexto lugar, continuar mejorando y mejorando el sistema de pronóstico y alerta temprana estadística de la industria inmobiliaria de la ciudad, insistir en informar al gobierno cada trimestre y publicar al público la inversión en activos fijos inmobiliarios, el área de desarrollo, el precio de preventa y otros datos, guiar los desarrolladores inviertan racionalmente y proporcionen al gobierno un macrocontrol. Los datos básicos requeridos realmente pueden ajustar el precio de la vivienda comercial a la tasa de crecimiento interanual de los hogares urbanos para resolver las quejas del público.
Yi Xiaodi, un conocido economista nacional y presidente del Beijing Sunshine 100 Real Estate Group, dijo recientemente: "El aumento de los precios de la vivienda en una ciudad, hasta cierto punto, inevitablemente hará que la ciudad pierda su La vitalidad económica en un corto período de tiempo Los precios de la vivienda urbana también reflejarán el declive de la ciudad." Este comentario provocó críticas de los expertos del sector. Por lo tanto, la recesión urbana que puede ser causada por los altos precios de la vivienda debería atraer gran atención por parte de los gobiernos en todos los niveles. Creemos firmemente que mientras los gobiernos de todos los niveles, los departamentos funcionales y las empresas de desarrollo inmobiliario lleguen a un consenso, formen una fuerza conjunta y realmente implementen diversas medidas lo antes posible, podremos regular eficazmente el mercado y estabilizar la vivienda. precios.