¿Qué hacer con el suelo tras la expropiación de viviendas en suelo colectivo?
Las tierras y las casas colectivas son expropiadas.
De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 45 a 49 de la "Ley de Ordenación de Tierras", la expropiación de tierras se refiere a la transferencia colectiva de tierras por parte del gobierno popular municipal o del condado al gobierno provincial o al Consejo de Estado para su aprobación. de conformidad con los procedimientos legales, el acto de expropiar tierras como tierras de propiedad estatal y proporcionar compensación y reasentamiento a los agricultores sin tierras y a las organizaciones económicas colectivas.
La "Decisión sobre la profundización de la reforma y la estricta gestión de la tierra" emitida por el Consejo de Estado del 5 de junio al 38 de octubre de 2004 estipula claramente que está prohibido convertir tierras de propiedad colectiva de agricultores en tierras de propiedad estatal sin autorización. mediante la "conversión de aldea en residencia" y otros métodos.
II. Reglamento sobre Adquisición, Compensación y Reubicación de Tierras Rurales Colectivas
Artículo 1: Con el fin de gestionar estrictamente el uso legal de los recursos territoriales, proteger las necesidades de la construcción nacional y los intereses públicos. y proteger las unidades de tierra expropiadas. Estas regulaciones están formuladas de acuerdo con la Constitución de la República Popular China y la Ley de Gestión de Tierras para proteger los derechos e intereses legítimos de los agricultores.
Artículo 2 El presente Reglamento se aplicará a la expropiación o expropiación de tierras colectivas de agricultores por intereses públicos y a la expropiación de tierras colectivas de agricultores por intereses no públicos.
Artículo 3 Cuando se expropien o requisen tierras colectivas rurales de conformidad con la ley, se proporcionará una indemnización de conformidad con la ley.
Salvaguardar eficazmente los derechos e intereses legítimos de los agricultores es un principio básico que debe respetarse en el trabajo de adquisición de tierras durante mucho tiempo.
El principio de compensación justa se aplicará a la expropiación o expropiación por intereses públicos, y el principio de compensación completa se aplicará a la expropiación o expropiación por intereses no públicos.
Durante la guerra y las operaciones de socorro de emergencia en casos de desastre, si las tierras y los terrenos adjuntos colectivos de los agricultores son expropiados por intereses nacionales y sociales, de acuerdo con la "Ley de Control de Inundaciones", la "Ley de Defensa Nacional" y otras disposiciones legales, cualquier La unidad o el individuo deben obedecer incondicionalmente, devolverlo inmediatamente después de su uso y dar la compensación adecuada.
Artículo 4 Es política nacional básica de mi país valorar y utilizar racionalmente la tierra y proteger eficazmente la tierra cultivada. Implementar el más estricto sistema básico de protección de tierras agrícolas. Todos los proyectos de construcción deben cumplir con el plan general de uso de la tierra, administrar estrictamente, planificar científicamente, proteger y desarrollar los recursos de la tierra, seguir los principios de legalidad, economía y racionalidad y mejorar la utilización de la tierra. Si se pueden utilizar terrenos de secano, no se aprobará la ocupación de terrenos cultivados. La ocupación ilegal de tierras agrícolas básicas está estrictamente prohibida, y los gobiernos populares locales de todos los niveles no pueden cambiar las áreas de protección de tierras agrícolas básicas aprobadas ni las tierras dentro de las áreas de protección con el pretexto de ajustar la planificación del uso de la tierra.
Artículo 5 Los intereses públicos mencionados en este reglamento se refieren a empresas sociales públicas, universales y directas.
Los intereses públicos deben limitarse a los siguientes usos, excepto el uso de instalaciones residenciales y de vivienda:
1. Construcción de defensa nacional y fines militares;
2. Carreteras, ferrocarriles, puertos y aeropuertos nacionales y provinciales invertidos por los gobiernos populares de las regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central, o proyectos de transporte aprobados por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central;
3. Grandes proyectos de conservación de agua a nivel nacional o provincial, provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Grandes proyectos de conservación de agua aprobados por el gobierno popular.
4. Grandes proyectos energéticos;
5. Nuevos proyectos materiales que el país necesita con urgencia;
6. Proyectos de salud pública establecidos por el estado. Lugares médicos, instalaciones de educación pública, instalaciones deportivas públicas, científicas. instituciones de investigación;
7. Agencias gubernamentales, tribunales, fiscalías, lugares donde se detiene a los sospechosos de delitos, prisiones donde los delincuentes cumplen sus condenas, reeducación a través del trabajo, reeducación a través del trabajo y centros de rehabilitación de drogas;
8. Suministro de energía, suministro de calor y suministro de agua para servicios públicos y construcciones municipales urbanas;
9. Aprobado por el Consejo de Estado y los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del mismo. Gobierno central, que tienen un impacto importante en la economía nacional. Grandes proyectos de desarrollo económico;
10. Las necesidades de cultura, protección del medio ambiente y de los recursos, protección de las reliquias culturales, bienestar social y servicios públicos apoyados por el estado y. incluidos en el plan; proyectos de vivienda asequible invertidos por el gobierno;
11. Según lo estipulado por las leyes y reglamentos;
El terreno expropiado o requisado no se modificará. Si se cambia el terreno, se pagará la tarifa de transferencia de terreno y el propietario original del terreno deberá pagar una compensación suplementaria adicional.
Artículo 6 Cuando se requisen o requisen tierras, se pagarán tasas de compensación por la requisa de tierras y los agricultores sin tierras serán reasentados por adelantado. Si no se paga la compensación, no se implementa el reasentamiento y no se arreglan las cuotas de seguridad social dentro del período prescrito, las tierras expropiadas no serán ocupadas por la fuerza, y los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central deberán No aprobar la expropiación o expropiación de terrenos.
Artículo 7 La compensación por adquisición de tierras se refiere a: compensación de tierras, subsidios de reasentamiento, compensación por cultivos jóvenes y adquisiciones de terrenos, compensación por árboles frutales y flores, compensación por casas, compensación por tierras residuales, compensación por reubicación, operaciones comerciales Compensación por pérdidas, compensación por pérdida de derechos de arrendamiento, compensación por daños a los intereses de contratistas, usuarios de tierras y otras personas vecinas.
Las normas de compensación por expropiación o expropiación de intereses públicos serán formuladas por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central de conformidad con la ley. Si el terreno es expropiado para empresas no de bienestar público, el expropiador y el expropiado negociarán una compensación basada en el valor de mercado del terreno, y compensarán el terreno remanente, la reubicación, la pérdida de terrenos adyacentes y la diferencia de precio de las casas con mayor valor. valor.
La expropiación o requisición de tierras de cultivo básicas previa aprobación se realizará de acuerdo con el estándar de compensación máxima legal.
Si el terreno arrendado es expropiado o expropiado, se compensarán los beneficios no vencidos de conformidad con el contrato de arrendamiento.
La expropiación de las propiedades de los agricultores debe garantizar las condiciones de vida de las personas expropiadas e implementar viviendas de transición.
Artículo 8 Respetar estrictamente el principio de que las tarifas de compensación por adquisición de tierras deben utilizarse principalmente para los titulares de derechos de adquisición de tierras, y las tarifas de compensación para los propietarios de tierras no deben ser inferiores al 75% de las tarifas de compensación por adquisición de tierras. .
Ninguna unidad o individuo podrá retener, retirar, retener, incumplir, malversar, apropiarse indebidamente o distribuir de forma privada compensación por adquisición de tierras en ningún nombre.
Artículo 9 El período de pago de la compensación se pagará dentro de los 60 días posteriores a la aprobación por parte del gobierno popular con poder de aprobación. Sin aprobación, ninguna unidad o individuo podrá cambiar el uso de la tierra.
Si se implementa un acuerdo de compensación, el monto se pagará de acuerdo con lo establecido en este reglamento y los puntos del contrato de compensación dentro de los 60 días posteriores a la entrada en vigor del contrato de compensación. Si el terreno no se adquiere dentro de los 30 días siguientes a la fecha de vencimiento, la autoridad de aprobación retirará el documento de aprobación.
2. El estándar de compensación por expropiación colectiva de tierras rurales es una vez cada tres años.
Reimpreso de "China Real Estate News Zhang Fengling"
Los estándares de compensación por expropiación de tierras están vinculados a los precios y los estándares de compensación, se ajustan cada tres años y se escriben en el documento "Compensación". y Reasentamiento para Expropiación de Tierras Rurales de Propiedad Colectiva" (en adelante, el Reglamento de Impuestos).
165438+El 8 de octubre, la reforma del sistema de adquisición de tierras se incluyó por primera vez en el informe del Congreso del Partido. Esto indica que el partido y el país prestarán más atención a la protección de los agricultores. derechos sobre la tierra y derechos de propiedad sobre la tierra, es decir, los agricultores compartirán la tierra después de la capitalización.
165438+El 14 de octubre, nuestro reportero se enteró por el Ministerio de Tierras y Recursos (en adelante, el "Ministerio de Tierras y Recursos") que el estándar de compensación por expropiación de tierras está vinculado al precio, y la norma de compensación se ajusta cada tres años y está escrita en el Reglamento de Expropiación que se está formulando. Además de varios departamentos del Consejo de Estado (Oficina de Asuntos Legislativos del Consejo de Estado, Ministerio de Tierras y Recursos, etc.) y el Comité de Asuntos Jurídicos de la APN, también se unió el cuerpo legislativo del Reglamento de Expropiación.
“La participación del Congreso Nacional del Pueblo y las instituciones legales del partido en la revisión de las regulaciones administrativas del Consejo de Estado refleja la determinación del gobierno central de reformar el sistema de expropiación de tierras”, dijo una fuente.
La compensación por la adquisición de terrenos está ligada al precio. Hay dos problemas importantes en la formulación del "Reglamento de Expropiación". Una es cómo los agricultores comparten los beneficios de la apreciación de la tierra, y la otra es que es difícil definir los intereses públicos en la expropiación colectiva de tierras rurales.
El estándar de compensación por adquisición de tierras está vinculado al precio, y el estándar de compensación se ajusta cada tres años y está escrito en el "Reglamento de Expropiación", que inyecta una "nueva señal" para resolver el problema de los agricultores. compartir los ingresos por valor añadido de la tierra.
De acuerdo con los estándares de compensación por adquisición de tierras anteriores, la tarifa de compensación por las tierras cultivadas adquiridas era de 6 a 10 veces el valor de producción anual promedio de las tierras cultivadas en los tres años anteriores a la adquisición del subsidio de reasentamiento; para las tierras cultivadas adquiridas era el mismo que antes de la adquisición de las tierras cultivadas De cuatro a seis veces el valor de producción anual promedio de los tres años la tarifa de subsidio de reasentamiento por cada hectárea de tierra cultivada adquirida no excederá de 15 veces el promedio anual. el valor de producción de los tres años anteriores a la expropiación; el total de la compensación de tierras y el subsidio de reasentamiento no excederá de los tres años anteriores a la expropiación de tierras 30 veces el valor de producción anual promedio.
Cai Jiming, miembro de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino y profesor de la Facultad de Humanidades y Ciencias Sociales de la Universidad de Tsinghua, dijo a este periodista: “El patrón actual de distribución de los ingresos de las tierras expropiadas es aproximadamente del 20% al 30% para los gobiernos locales y del 40% al 50% para las empresas, las organizaciones a nivel de aldea representan del 25% al 30% y los agricultores sólo representan del 5% al 10%. ingresos, lo que sin duda exacerba los conflictos sociales. Zhu Daolin, profesor del Departamento de Gestión de Tierras de la Universidad Agrícola de China, dijo: “En el pasado, el estándar para expropiar tierras era compensar el uso original de la tierra expropiada para que los agricultores que necesitaban ser reasentados pudieran mantener sus derechos. niveles de vida originales, en lugar de basarse en el valor de mercado de la tierra y su uso futuro. Determinar los estándares para que los agricultores y los colectivos rurales no puedan compartir los beneficios del valor agregado de la tierra. "A medida que pase el tiempo, los precios y el IPC continuarán. aumentará y los estándares de compensación existentes quedarán obsoletos si no se ajustan a tiempo. Será difícil satisfacer las necesidades de los agricultores en el futuro ", dijo Zhu Daolin.
En este contexto, el "Reglamento de Expropiación" establecerá un mecanismo de ajuste dinámico para los estándares de compensación por adquisición de tierras, es decir, la compensación por adquisición de tierras estará vinculada a los precios de las materias primas. "Esto es sin duda un gran progreso y una parte importante de la mejora de los estándares de compensación de los agricultores", afirmó Zhu Daolin.
En el "Reglamento de Expropiación", el ciclo de ajuste de los estándares de compensación por adquisición de tierras también ha cambiado, y los estándares de compensación por adquisición de tierras se ajustan cada tres años. "Esto refleja principalmente los principios del mercado. El hecho de que el mercado inmobiliario estuviera en auge en 2009, no significa que el mercado inmobiliario estuviera en auge en 2012. Por lo tanto, formular estándares de compensación basados en condiciones específicas del mercado es una gran mejora para la lógica del mercado detrás el estado de derecho ", dijo a los periodistas Du, un abogado de un bufete de abogados de Beijing.
Otro obstáculo para la formulación de regulaciones de expropiación es la dificultad para definir cuestiones de interés público en la expropiación colectiva de tierras rurales.
Tong, subdirector del Centro Legal del Ministerio de Tierras y Recursos, dijo a este periodista: "La identificación de los intereses públicos no sólo es un problema difícil en el sistema de derecho civil, sino también un problema difícil en la revisión de las leyes del sistema de derecho consuetudinario."
Tong dio a los periodistas un ejemplo: San Francisco, en Estados Unidos, quiere construir un parque de karts. Cuando se expropiaron las tierras de cultivo, los conflictos entre los terratenientes duraron 13 años. Sin embargo, debido a sus buenos beneficios económicos, este campo entrega el 80% de sus ingresos totales al gobierno de acuerdo con los principios del sistema fiscal estadounidense. Finalmente, el tribunal federal de Estados Unidos sostuvo que el terreno del parque de karts era un beneficio público.
“Por lo tanto, es difícil juzgar teóricamente si el estándar para definir los intereses públicos se refiere a la naturaleza del proyecto en sí o a los resultados del proyecto”. Zhu Daolin le dijo a este periodista que la infraestructura incluye principalmente carreteras, ferrocarriles y conservación del agua No se puede negar el carácter de bienestar público de un proyecto de construcción sólo por su escasa rentabilidad.
Zhu Daolin cree que para resolver este problema, el sistema de uso colectivo de la tierra rural debe liberalizarse fundamentalmente, es decir, la entrada de tierras agrícolas al mercado. Esto se ha convertido en la mayor dificultad para revisar las actuales regulaciones de expropiación.
Nuestro periodista se enteró de que el juego en esta área proviene principalmente de las opiniones del Ministerio de Tierras y Recursos (que apoya la entrada de tierras agrícolas en el mercado), es decir, el "sistema agrícola a gran escala " en Europa y Estados Unidos, y el Grupo Dirigente Central de Trabajo Rural (en adelante, "Campesinos Medios"). "Do") es la visión de la "agricultura a pequeña escala" en China y Corea del Sur.
La diferencia entre los dos puntos de vista es que el Ministerio de Tierras y Recursos cree que la entrada de tierras rurales de construcción colectiva en el mercado aliviará en gran medida la actual situación de escasez de tierras y el problema del aumento de los precios de la tierra. Los precios de la vivienda se solucionarán. Por ejemplo, Beijing actualmente sólo representa el 20% del suelo urbano edificable. Pero la tierra colectiva rural representa el 80%. Sin embargo, desde la perspectiva de la Oficina Central de Asuntos Rurales, existen grandes peligros ocultos al llevar tierras agrícolas al mercado. Su base teórica es que Estados Unidos logró que "tierras agrícolas entraran en el mercado" en 1862, y la Ley Homestead provocó que algunos agricultores perdieran permanentemente sus tierras y se convirtieran en pobres urbanos, lo que se convirtió en un defecto en la urbanización industrial de Estados Unidos. La India es un caso clásico.
En la actualidad, el Ministerio de Tierras y Recursos ha realizado una gran cantidad de trabajo básico para que las tierras agrícolas ingresen al mercado. La confirmación de los derechos de tierras agrícolas es un trabajo básico importante para que las tierras agrícolas ingresen al mercado. Hoy en día, el Departamento de Gestión Catastral del Ministerio de Tierras y Recursos se está comunicando activamente con las oficinas locales de tierras y recursos sobre la confirmación, el registro y la certificación de los derechos colectivos sobre la tierra. Muchas oficinas locales de tierras y recursos están trabajando horas extras toda la noche para llegar a la conclusión. sprint" para la confirmación de los derechos sobre tierras agrícolas.
A medida que se acerca el momento para modificar la Ley de Expropiación, en septiembre de este año, por encargo del principal diseñador del sistema, la Oficina de Asuntos Legales de China comenzó a participar en la formulación de la Ley de Expropiación para equilibrar las diferencias. entre varios ministerios y comisiones. Juego de opinión, discusión en profundidad de las partes positivas del "gran sistema agrícola" y del "pequeño sistema agrícola" para proteger mejor los derechos de los agricultores y evitar los riesgos de la reforma agraria. Se informa que el "Reglamento de Expropiación" se solicitará públicamente para opiniones a finales de 2012.