¿Cuáles son los puntos calientes para la inversión inmobiliaria y la distribución de alquileres en Chongqing?
Todos los que compran una casa en Chongqing en realidad tienen expectativas, esperando que los precios de la vivienda aumenten más rápido y los alquileres sean más altos. Sería fantástico si el alquiler mantuviera el pago mensual de la hipoteca nivelado.
Entonces, aquí viene la pregunta más crítica. ¿Cómo es el mercado de alquiler en Chongqing? ¿El alquiler es alto? ¿Qué zona es popular para alquilar? ¿Qué precio puedes alquilar por la casa en la que inviertes? El siguiente análisis se centra principalmente en los siguientes tres aspectos:
1. Patrón del mercado de alquiler de Chongqing
2 Precios de alquiler en áreas de inversión populares
3. Vivienda y El impacto de los apartamentos centralizados de alquiler a largo plazo en el mercado de alquiler de Chongqing.
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Patrón del mercado de alquiler de Chongqing
La mayor oferta del mercado de alquiler de Chongqing se encuentra en el distrito de Jiangbei con 715 unidades, seguido por el distrito de Yubei con 681 unidades y Yuzhong. Distrito con 494 unidades. 287 unidades en el distrito de Nan'an. Los tipos de alquiler restantes en Shapingba, Jiulongpo y Dadukou tienen menos de 200 unidades. Por lo tanto, las áreas más populares para alquilar son el distrito de Jiangbei, el distrito de Yubei y el distrito de Yuzhong.
El precio medio del mercado de alquiler general en estas tres zonas es de unos 2.500 yuanes por un producto de dos dormitorios.
Los resultados de estos datos también son consistentes con las áreas populares en las que realmente invertimos. Por lo general, las áreas de inversión populares se concentran en las dos primeras áreas: el distrito de Jiangbei y el distrito de Yubei. Estos dos puntos críticos de inversión son el eje principal del "Viaje al Oeste", la dirección de desarrollo de Chongqing y el área central de la Zona de Libre Comercio de Chongqing.
2. Precios de alquiler en zonas de inversión populares
2.1 Distrito de Jiangbei
Las zonas populares para alquilar se concentran en Guanyinqiao (2.700 yuanes) y Wulidian (2.500 yuanes). ) ), Jiangbeikou (3500-8500 yuanes).
El precio general del mercado de alquiler de productos de dos dormitorios en el distrito de Jiangbei se mantiene estable en alrededor de 2.500 yuanes. A excepción de las áreas de Haier Road y Jiangbeikou, la diferencia en el precio del alquiler en otras áreas es de alrededor de 200 yuanes. Para un área con mejor decoración y mejor ubicación, el alquiler aumentará entre 200 y 2700 yuanes, mientras que para un área con decoración antigua y mala ubicación, el alquiler disminuirá entre 200 y 2300 yuanes. Esto demuestra que Chongqing es una ciudad. que es extremadamente sensible a los precios de alquiler. Esto es completamente diferente a Shanghai y Beijing. La diferencia de precio de alquiler en el mismo sector de Shanghai puede alcanzar básicamente unos 1.000 yuanes, y es normal que la diferencia de precio de alquiler en la misma zona alcance los 2.000 yuanes.
2.2 Distrito de Yubei
Los sectores de alquiler más populares se concentran en seis sectores: Longtousi, Renhe, Beihuan, Jiazhou, Huangnibing y Qibo. El precio total del alquiler ronda los 2.500 yuanes, incluso más que en el distrito de Jiangbei en algunas zonas.
Lo que me fascina es que los precios de alquiler en muchas zonas del distrito de Yubei son 200 yuanes más altos que los del distrito de Jiangbei. Normalmente, el precio de alquiler de muchas unidades alcanza los 2.700 yuanes. Tal vez sea porque hay más casas nuevas en el distrito de Yubei, por lo que es más cómodo vivir allí.
2.3 Distrito de Yuzhong
Los sectores de alquiler más populares se concentran en Hualongqiao (alquiler 3800), Jiefangbei (2300) y Daping (2600). Los alquileres en los tres sectores están muy diferenciados. La mayoría de las casas en Hualongqiao están ubicadas en Chongqing Tiandi. Los edificios recientemente renovados tienen vista al río, por lo que el precio es superado solo por Jiangbeikou. Pero con los precios de alquiler tan altos, los inquilinos tienen que pagar sus cuentas.
2.4 Distrito de Nan'an
El área de alquiler popular es el área de Nanping. Otras áreas como Nanbin Road, la península de Qiaorong y Danzishi actualmente tienen muy pocas propiedades de alquiler porque la mayoría de ellas. La propiedad aún no ha sido entregada y los nuevos inversores aún no han tenido tiempo de alquilarla.
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El impacto de las viviendas públicas de alquiler y los apartamentos de alquiler a largo plazo en el mercado de alquiler de Chongqing
Cuando se trata de inversiones inmobiliarias en Chongqing, muchas personas Le preocupa que la gran cantidad de viviendas públicas de alquiler construidas por el gobierno tenga un impacto en sus inversiones. Por ejemplo, si hay demasiada gente alquilando casas, no comprarán casas de segunda mano. Entonces, ¿a quién se venderá su casa? El alquiler de la vivienda pública de alquiler es tan bajo, ¿bajará el alquiler de la casa en la que inviertes?
Objetivamente hablando, las viviendas públicas de alquiler seguramente tendrán un cierto impacto en el mercado inmobiliario de Chongqing, pero la mayoría de ellas están ubicadas en suburbios urbanos, como jardines de té, bosques de bambú, ciudades universitarias, etc., y su tamaño es limitado. Con la aceleración del proceso de urbanización, la tasa de urbanización sigue aumentando. Según datos de 2016 de la Oficina de Planificación Municipal de Chongqing, la tasa de urbanización actual de Chongqing es del 60%, muy por debajo de la tasa de urbanización del 88% de Shanghai. La brecha de casi el 30% representa el margen de mejora del futuro mercado inmobiliario de Chongqing.
¿Por qué dices eso? Porque la esencia de la urbanización es que cada vez más agricultores ingresan a las ciudades y se convierten en urbanitas. Este proceso implica que el Estado expropie tierras y convierta el registro de hogares rurales en un registro de hogares urbanos. Los nuevos habitantes urbanos que ingresan a la ciudad necesitan encontrar trabajo, comprar casas y establecerse.
Así, a medida que aumentan los precios de la vivienda en Chongqing, hay cada vez menos recursos inmobiliarios nuevos en las zonas centrales de la ciudad. Están surgiendo oportunidades para viviendas de segunda mano y los alquileres también están aumentando.
Por supuesto, con el desarrollo de los tiempos, constantemente surgen cosas nuevas. Los apartamentos de alquiler a largo plazo, un producto económico tan popular como Mobike y OFO, se están desarrollando en pleno apogeo en Shenzhen, en el norte.
Una de las ramas de los apartamentos de alquiler a largo plazo, los apartamentos centralizados, se parecen más o menos a las residencias universitarias. Un edificio se alquila como habitaciones individuales, cada habitación equipada con un baño independiente y una cocina sencilla. Lo que es más interesante que los dormitorios universitarios es que cada apartamento centralizado está básicamente equipado con un área pública de unos 150 metros cuadrados, que incluye un área de lectura, un área audiovisual, un área de fitness (gimnasio, sala de yoga, billar, etc.), así como un lavadero público y una cocina comunitaria.
Empresas inmobiliarias como Vanke Yubo y Longfor Guanyu están tomando este tipo de negocio como su principal negocio de desarrollo en 2017 y lo promueven vigorosamente. Actualmente, Longfor Guanyu ha abierto sus puertas en Chongqing. La primera tienda está en Longhuyuan, con sala 173, cada habitación tiene unos 30 metros cuadrados. Según el responsable de Longfor Crown Apartment, la tasa de ocupación antes de la apertura había alcanzado el 86%.
En septiembre de 2017, el número total de proyectos Guanyu de Longfor ubicados en Guanyinqiao, Shiqiaopu, Xinpaifang y Baile Street es de aproximadamente 1000 unidades.
Tenemos que admitir que el desarrollo de apartamentos centralizados ha impactado el mercado residencial tradicional de Chongqing. Así que mi sugerencia es que en el futuro, los proyectos inmobiliarios con inversores relativamente concentrados se puedan organizar en una empresa que se encargue del alquiler garantizado para los inversores, y el resto de los procedimientos problemáticos se puedan dejar en manos de la empresa anfitriona. Este modelo es definitivamente mejor que los apartamentos centralizados, porque la esencia del alquiler es encontrar la sensación de estar en casa. Los clientes de apartamentos centralizados están dirigidos a jóvenes recién graduados. Las necesidades de alquiler de los jóvenes que ya han formado una familia y han iniciado un negocio pueden cubrirse con casas tradicionales.
Los inversores también pueden permanecer juntos.