Bonos de arrendamiento de Yuexiu
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Las empresas inmobiliarias a gran escala participan activamente en la adquisición de terrenos y la concentración de la industria es obvia.
A juzgar por el monto de adquisición de terrenos de junio a mayo, Country Garden, Sunac y Xincheng ocupan los tres primeros. Según datos del China Index Institute, Country Garden hizo un gran esfuerzo para adquirir terrenos en mayo. De junio a mayo, adquirió un total de 65.800 millones de yuanes en terrenos, ocupando el primer lugar en la lista de adquisiciones de terrenos. Sunac aprovechó su ventaja en los primeros cuatro meses para ocupar el segundo lugar de la lista con un importe total de 65.300 millones de yuanes de junio a mayo. Xincheng siguió ocupando el tercer lugar, con una adquisición total de tierras de 46.100 millones de yuanes. Las 10 empresas principales adquirieron un total de 414.800 millones de yuanes en terrenos de enero a mayo, lo que representa el 35,8% de las 100 empresas principales; las 30 empresas principales compraron 774.400 millones de yuanes de terrenos de junio a mayo, lo que representa el 66,8% de las principales; 100 empresas. Las ventajas de las empresas inmobiliarias líderes en la adquisición de recursos territoriales no han disminuido y la concentración de la industria es obvia. De enero a mayo, el umbral de adquisición de tierras para las 10 principales empresas fue de 28.100 millones de yuanes. En mayo, Country Garden continuó manteniendo una gran intensidad en la adquisición de terrenos, adquiriendo 26.200 millones de yuanes de terreno en un solo mes, un aumento interanual del 28,4% y una disminución intermensual del 25,7%. En mayo, Country Garden repuso sus recursos terrestres con una prima alta y adquirió terrenos en Luoyang, Jiaxing, Yangzhou y otras ciudades. La tasa de prima superó el 100%, lo que demuestra su voluntad de reponer su posición.
Últimamente, el mercado del suelo ha atraído más atención. Desde junio, Vanke ha realizado frecuentes movimientos en el mercado inmobiliario, adquiriendo incluso terrenos a precios elevados. Según estadísticas incompletas de Leju Finance, en una semana del 17 al 21 de junio, Vanke * * * adquirió más de 8 terrenos, con un monto total de adquisición de terrenos de más de 1.0667 millones de yuanes. Las áreas de adquisición de tierras se concentran principalmente en la región sur, y cinco de ellas están ubicadas en Chongqing. Además, el 21 de junio, Agile adquirió un terreno residencial en Beijing por primera vez. Agile adquirió un terreno en el distrito de Hexi de la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico de Beijing por 3.180 millones de yuanes, con un precio mínimo de 39.625 yuanes por metro cuadrado. y una tasa de prima del 41,3%. El 24 de junio, Yuexiu adquirió la parcela de tierra de Jiangangshan en el distrito de Bao'an, Shenzhen, con un precio total de 5.908 millones de yuanes y un precio mínimo de 5.665.438 yuanes + 0,28 yuanes/metro cuadrado. Yuexiu entró en Shenzhen por primera vez.
En este sentido, Kerui analizó que el mercado de suelo actual está evidentemente dividido. Aunque en algunas ciudades las subastas de terrenos están en auge y las "parcelas de terrenos de alta calidad" aparecen con frecuencia, en 2016 no hubo grandes empresas inmobiliarias. Una situación de "rey acaparador". Especialmente cuando se trata de satisfacer la demanda de reposición y la dificultad de abrir terrenos en el futuro, el ritmo de inversión de las 100 principales empresas inmobiliarias se desacelerará aún más. Además, a juzgar por los recientes controles políticos en las ciudades calientes, todavía debemos ser cautelosos a la hora de adquirir terrenos en el futuro, y no es aconsejable adquirir terrenos a ciegas a precios elevados.
2
Algunas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias han cortado sus operaciones para sobrevivir o transformarse.
Mientras las grandes empresas inmobiliarias están adquiriendo terrenos activamente, algunas pequeñas y medianas empresas se enfrentan a limitaciones financieras. Algunas se han declarado en quiebra y otras han transferido parte del capital de sus proyectos para aliviar los problemas de liquidez. para sobrevivir.
Recientemente, la empresa inmobiliaria más grande de Ningbo, Yiyin Group, se declaró en quiebra y solicitó la liquidación por quiebra con una deuda de 50 mil millones de yuanes. Yiyin señaló en el anuncio que desde principios de este año, Yiyin Group y Yiyin Holdings han seguido enfrentando una crisis de liquidez. Aunque han hecho todo lo posible por formular planes pertinentes y resolver los riesgos de deuda a través de diversos canales, todavía no pueden escapar por completo de su crisis de liquidez.
Ge Yong, vicepresidente ejecutivo de Tahoe Group, declaró recientemente que después de que Tahoe Group transfiriera sus participaciones accionarias en Hangzhou Jiangcun, Nanchang Hu Yinmeng y Tahoe Guangzhou Freight Yard, sus pasivos totales que devengan intereses se redujeron significativamente en comparación. con finales de 2018.
El Grupo Yuetai, que ha "resucitado" bajo la crisis de liquidez, celebró recientemente una conferencia de prensa. Yang Shuping, presidente del grupo, dijo que Yuetai Group ha transferido parte de su capital en algunos de sus proyectos al Shimao Group. Este tipo de transferencia es la norma actual del mercado en el sector inmobiliario. En el futuro, aprovecharemos esta cooperación con Shimao como una oportunidad para explorar de manera integral la transformación y mejora en campos inmobiliarios especializados como atención a personas mayores, salud y bienes raíces industriales. Sin embargo, después de que el Grupo Yuetai transfiriera diferentes acciones de sus cinco proyectos inmobiliarios al Grupo Shimao, todavía hay muchos proyectos en construcción y a la venta en el país y en el extranjero, y todavía quedan grandes reservas de terreno por desarrollar en ciudades clave como Beijing. Guangzhou, Shenzhen y Camboya. "En el entorno actual de endurecimiento de la regulación inmobiliaria y los canales de financiación, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se enfrentan a grandes desafíos. Yuetai Group maximizará sus fortalezas y evitará las debilidades, se transformará activamente y aprovechará al máximo las ventajas de la transformación de las pequeñas y medianas empresas. medianas empresas y optan por trabajar intensamente en los campos de la salud, el cuidado de personas mayores, el sector inmobiliario industrial, etc. Combinando la experiencia en desarrollo inmobiliario con industrias emergentes para abrir el mercado con un nuevo modelo de desarrollo cooperativo.”
Tres
La financiación podría restringirse aún más y las empresas inmobiliarias recurrirán a la emisión de bonos en el extranjero.
Los canales de financiación son cada vez más estrechos. En mayo de este año, la Comisión Reguladora Bancaria de China exigió explícitamente a los bancos comerciales, fideicomisos, leasing y otras instituciones financieras que no realizaran financiación inmobiliaria en violación de las regulaciones. Luego, a principios de junio, surgió la noticia de que las autoridades reguladoras habían puesto bajo supervisión a algunas empresas que estaban adquiriendo activamente terrenos con primas elevadas y se estaban preparando para suspender la emisión de bonos y ABS por parte de Wang Di Enterprises. El 13 de junio, Guo Shuqing, presidente de la Comisión Reguladora Bancaria de China, señaló directamente las precauciones para la inversión inmobiliaria en el Foro de Lujiazui.
Esto también indica que la regulación inmobiliaria no se relajará en el futuro y que la financiación podría restringirse aún más. Según estadísticas incompletas del CRIC, al 17 de junio, más de 10 empresas inmobiliarias habían emitido o planeaban emitir bonos en el extranjero, y se esperaba que la escala de emisión superara los 3.000 millones de dólares. Por ejemplo, Zhongnan Construction anunció el 11 de junio que su filial de propiedad total en el extranjero había completado la emisión de 350 millones de dólares en bonos senior no garantizados de tasa fija, y China South City anunció posteriormente el 12 de junio que la emisión fue exitosa. Además, Agile, Blu-ray Development, Xinhubao y Ronshine China también anunciaron la finalización de la emisión de bonos en dólares estadounidenses.
El análisis de Kerui cree que las políticas de crédito inmobiliario seguirán endureciéndose en la segunda mitad de 2019. Para las empresas de bienes raíces, aunque las tasas de financiamiento de bonos extranjeros son más altas, a medida que el financiamiento interno continúa estrechándose, la emisión de bonos extranjeros sigue siendo una forma necesaria de mantener el crecimiento de escala. Cómo buscar nuevos avances en los canales de financiación y cómo reducir eficazmente el apalancamiento y la deuda serán los principales desafíos para el futuro desarrollo de las empresas inmobiliarias.
Cuatro
La futura “aglomeración urbana” de integración regional acelerará su desarrollo.
Las ciudades de primer y segundo nivel siguen siendo el foco de la adquisición de terrenos para las empresas inmobiliarias, pero han vuelto a la racionalidad. A juzgar por el reciente mercado de tierras en Guangzhou, después de varias rondas de actuaciones de alto perfil, a partir de la subasta de propiedades en la calle Donghuan en Panyu, hubo un "incidente impopular" en el que una parcela de tierra en Conghua fue detenida y vendida a un precio precio mínimo. Xiao, analista jefe de CRIC Guangzhou, cree que esto refleja que bajo la política regulatoria de preservación y supresión, los promotores también tienen opciones en sus estrategias de adquisición de terrenos. Incluso en las ciudades populares, no perseguirán ciegamente altos precios de vivienda. De hecho, a juzgar por los datos de primera mano sobre transacciones inmobiliarias, todavía existen incertidumbres en el "camino de recuperación" del mercado de Guangzhou este año. La evidencia más obvia es que el volumen de transacciones de viviendas de primera mano en mayo y la primera quincena de junio pasó de positivo a negativo año tras año, poniendo fin a los "tres resultados positivos consecutivos" de los tres meses anteriores. En el primer semestre del año, la oferta de suelo residencial en Guangzhou fue de 5,2794 millones de metros cuadrados y el volumen de transacciones fue de 4,37 millones de metros cuadrados, un aumento interanual de 2,5 millones de metros cuadrados y 65.438+350.000 metros cuadrados respectivamente. . Según el plan de suministro de terrenos de 2019, todavía habrá una cantidad considerable de terreno en Guangzhou en la segunda mitad del año, lo que también dará a las empresas inmobiliarias interesadas en ingresar a Guangzhou una opción.
Desde principios de año, las políticas regulatorias en muchas ciudades se han ajustado y el mercado inmobiliario se ha recuperado ligeramente. Sin embargo, en los últimos dos meses, algunas ciudades como Suzhou han vuelto a endurecer sus políticas de mercado inmobiliario en vista del rápido calentamiento del mercado local de venta de propiedades y de terrenos. Bajo el lema principal de "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas", el mercado inmobiliario nacional se ha mantenido estable en su conjunto. Yao Yao, director del Departamento de Investigación de Jones Lang LaSalle China, dijo: "A corto plazo, la tasa de crecimiento de la oferta monetaria se mantiene estable, el espacio para relajar las políticas del mercado inmobiliario es limitado y el volumen general de transacciones del mercado residencial es Es poco probable que siga creciendo en el largo plazo, la demanda de vivienda en las ciudades con perspectivas de modernización industrial y una afluencia neta continua de población se verá fuertemente respaldada, especialmente en el desarrollo acelerado de la integración regional de las "aglomeraciones urbanas".
”