Los tres departamentos de la Comisión Reguladora de Valores de China expresaron su apoyo a que las empresas inmobiliarias privadas emitan bonos y financien
El nuevo modelo de desarrollo del sector inmobiliario ha vuelto a ser propuesto por el Gobierno central. Se espera que se introduzcan más políticas de apoyo a las empresas que cotizan en bolsa.
El 11 de abril, la Comisión Reguladora de Valores de China, la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales y la Federación Nacional de Industria y Comercio de China emitieron el "Aviso sobre el apoyo adicional al desarrollo saludable de las empresas que cotizan en bolsa". " (en adelante denominado el "Aviso"). Dos puntos clave del comunicado transmiten una confianza más positiva y buenas expectativas al mercado: en primer lugar, adherirse al principio de "la vivienda es para vivir, no para especular", apoyar a las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa de acuerdo con las leyes y reglamentos para que se transformen activamente en nuevos modelos de desarrollo. y prestar mucha atención a la situación del mercado y los cambios de la industria, promover un círculo virtuoso y un desarrollo saludable de la industria inmobiliaria; en segundo lugar, adherirse a los "dos principios inquebrantables", tratar a todas las entidades del mercado por igual y apoyar a las empresas privadas en la financiación de cotizaciones; , fusiones, adquisiciones y reorganizaciones de conformidad con la ley, y mejorar el mecanismo de apoyo al financiamiento de bonos para empresas privadas.
El mercado en general cree que este aviso es para implementar concretamente el espíritu de la Reunión Ejecutiva del Consejo de Estado y la Reunión del Comité Financiero del Consejo de Estado celebradas recientemente, apoyar aún más el desarrollo de las empresas que cotizan en bolsa y mantener la estabilidad de la mercado de capitales. Se espera que en el futuro se introduzcan políticas pertinentes para aliviar la presión de la deuda de las empresas inmobiliarias.
Desde la Conferencia Central de Trabajo Económico de finales del año pasado, que propuso por primera vez "explorar nuevos modelos de desarrollo" para la industria inmobiliaria, hasta el Informe Nacional de Trabajo Gubernamental de Dos Sesiones de este año una vez más declaró claramente que " explorar nuevos modelos de desarrollo, insistir tanto en el alquiler como en la compra, acelerar el "desarrollo del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo", y luego, el 16 de marzo, la Comisión de Asuntos Financieros del Consejo de Estado enfatizó que para las empresas inmobiliarias, es necesario estudiar y proponer planes efectivos y efectivos de prevención y respuesta a riesgos, y proponer medidas de apoyo para transformarse en un nuevo modelo de desarrollo. El mismo día, la Comisión Reguladora de Valores de China declaró que cooperaría activamente con los departamentos pertinentes para resolver de manera efectiva y eficaz los riesgos de las empresas inmobiliarias.
Bo Wenxi, economista jefe de IPG China, cree que el nuevo modelo de desarrollo se basa en el propósito de "viviendas para vivir, no para especular", abandonando el modelo original de alta rotación sustentado por una alta deuda y un alto apalancamiento. Y adaptarse a la demanda del mercado es un nuevo modelo de desarrollo que toma la gestión del flujo de caja como núcleo, la salud corporativa y el desarrollo sostenible como objetivo, se esfuerza por la innovación de productos y la gestión, y aumenta moderadamente la concentración del mercado. Transformación y desarrollo de las empresas inmobiliarias en la nueva etapa.
Liu Shui, jefe de investigación de la División Empresarial del Instituto de Investigación Index de China, cree que el aviso propone apoyar a las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa en su transformación hacia nuevos modelos de desarrollo, incluida la construcción de agencias, el arrendamiento y la renovación urbana. , operaciones de activos ligeros, gestión de activos, etc. Una dirección importante del modelo de desarrollo, estas áreas recibirán un apoyo financiero clave.
Ma Hong, investigador principal del Instituto de Investigación de Inversiones Zhixin, cree que el aviso desempeñará un papel positivo a la hora de resolver las dificultades financieras actuales de las empresas inmobiliarias privadas. Se espera que se obtengan más bienes inmuebles de alta calidad. las empresas utilizarán financiación directa en 2022. Herramientas para aliviar el flujo de caja y las presiones de pago de la deuda. Ma Hong sugirió aumentar el apoyo financiero directo a las empresas inmobiliarias de alta calidad, incluidas las empresas centrales, las empresas estatales y las empresas inmobiliarias privadas.
Apoyo al mercado de capitales
“El aviso envía una señal positiva a las empresas inmobiliarias, y la exploración de nuevos modelos de desarrollo obliga a las empresas inmobiliarias a reexaminar la acumulación pasada de alto apalancamiento, alto volumen de negocio y altos riesgos de expansión de la deuda, y buscar nuevos puntos de crecimiento y nuevos modelos de negocio", afirmó el director general de un centro de valores de una inmobiliaria, pero esto no significa que el momento más peligroso para el mercado inmobiliario haya pasado. .
Zheshang Securities cree que en el proceso de apoyar a las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa para que se transformen en nuevos modelos de desarrollo, seguirá el apoyo del capital de la industria, la financiación de deuda, la integración de la industria de fusiones y adquisiciones y otros aspectos.
Ma Hong cree que el tono principal del aviso es cálido y, en el contexto de "la vivienda es para vivir, no para especular", busca formas de aliviar las dificultades de las empresas inmobiliarias privadas. El llamado nuevo modelo de desarrollo se basa principalmente en consideraciones de desarrollo a mediano y largo plazo, guiando a las empresas inmobiliarias a trabajar duro para reducir costos, aumentar la eficiencia y cambiar gradualmente los canales de financiación, a fin de lograr la transformación de las empresas inmobiliarias. en direcciones de financiación profesional, de bajo apalancamiento y diversificada. En el futuro, el modelo de desarrollo de alta calidad, alta eficiencia y bajo endeudamiento se convertirá en la nueva corriente principal.
Un observador inmobiliario cree que el aviso que menciona a las empresas inmobiliarias como un problema significa que se ha aumentado la importancia de los problemas de las empresas inmobiliarias. Las liberaciones por el lado de la demanda y los ajustes flexibles por el lado de la financiación basados en la política mejorarán el flujo de caja de las empresas inmobiliarias, y el apoyo detallado a las fusiones, adquisiciones y reestructuraciones puede acelerar la liquidación de riesgos. Las empresas inmobiliarias deben cumplir con las políticas y tendencias de la industria y buscar una segunda curva de crecimiento en la construcción inmobiliaria, la gestión de activos, los REIT y otros negocios.
Las empresas inmobiliarias privadas emitirán más bonos
En el pasado 2021, el monto de los impagos de las empresas inmobiliarias fue de 24.478 millones de dólares, involucrando 55 bonos en mora. Los frecuentes impagos de deuda y el escaso flujo de caja en la industria han hecho que a las empresas inmobiliarias les resulte cada vez más difícil recaudar fondos en el mercado de bonos.
Los datos de investigación de la China Index Academy muestran que de enero a marzo de 2022, la cantidad total de bonos de crédito emitidos por empresas inmobiliarias fue de 116.290 millones de yuanes, una disminución interanual del 32,7%; El importe total de la emisión de deuda extranjera fue de 12.410 millones de yuanes, una importante disminución interanual del 89,8%. Desde una perspectiva estructural, la financiación con bonos de crédito representó el 90,4%, un aumento interanual de 31,7 puntos porcentuales, convirtiéndose en la principal fuerza absoluta en la financiación con bonos para las empresas inmobiliarias.
“Esto no significa que la financiación de la industria inmobiliaria se abrirá por completo. La refinanciación en el mercado abierto todavía está bajo una gran presión. Se necesitarán al menos de 3 a 5 meses para recuperar el mercado en general. y reconstruir la confianza”. Este de China Un ejecutivo de una empresa inmobiliaria cree que la mayoría de las políticas tienen como objetivo "corregir las desviaciones" y que la gestión financiera prudente con "viviendas para viviendas, no para especulación" como núcleo sigue siendo el tono principal. Ante los problemas de liquidez de una empresa, la primera opción en estos momentos es vender activos para captar fondos.
De hecho, en el primer trimestre, empresas inmobiliarias privadas de alta calidad han comenzado a recibir apoyo financiero y a participar en fusiones y adquisiciones. Ping An Bank, Shanghai Pudong Development Bank, Postal Savings Bank, etc. han firmado activamente acuerdos de cooperación estratégica sobre financiación de fusiones y adquisiciones con empresas inmobiliarias. Según estadísticas incompletas, hasta el momento se han liberado a través de diversos canales más de 150.000 millones de yuanes en financiación de fusiones y adquisiciones inmobiliarias.
Bai Wenxi cree que si las empresas inmobiliarias realmente pueden salir de los problemas este año depende de la recuperación general de la confianza de la industria y del mercado. Para las empresas inmobiliarias que han estado en peligro, el resultado final puede ser una reestructuración orientada al mercado o una liquidación por quiebra.
El periodista observó que las cuatro principales empresas de gestión de activos (AMC) de China también han comenzado a "correr" hacia el mercado, utilizando dos modelos con pocos y muchos activos para rescatar a las empresas inmobiliarias en peligro. incluidos Kaisa y Aoyuan, Evergrande, China Fortune Land Development, Fantasia, Sunshine City, etc.
Liu Shui cree que, dado que no se espera que el mercado inmobiliario mejore significativamente, la aversión al riesgo de las instituciones financieras sigue siendo muy fuerte. En general, la velocidad de liquidación de los riesgos inmobiliarios es lenta. El aviso mejora claramente el mecanismo de apoyo al financiamiento de bonos para empresas privadas, lo que significa que las empresas de vivienda privadas recibirán apoyo para el financiamiento de bonos, lo que ayudará a aliviar las dificultades financieras de las empresas de vivienda privadas y estabilizará las expectativas corporativas. Un gran número de empresas inmobiliarias que actualmente están experimentando impagos de deuda son empresas inmobiliarias privadas que cotizan en bolsa. Apoyamos las fusiones, adquisiciones y reorganizaciones de empresas privadas que cotizan en bolsa y aceleraremos la eliminación del riesgo de las empresas inmobiliarias que tienen impagos de deuda.
Jia Kang, director fundador del Instituto de Investigación de la Nueva Economía del Lado de la Oferta de China, dijo que las políticas inmobiliarias de mi país se han vuelto más flexibles y que la industria también está en proceso de recuperación. El mercado inmobiliario se recuperará en la segunda mitad de este año, pero todavía está lejos de estar "caliente" y no verá una "montaña rusa" de calor y frío como en las rondas de regulación anteriores. Se espera que en esta ronda de ajustes positivos esperados en el mercado inmobiliario, a medida que el mercado se calienta gradualmente, sea necesario aprovechar las innovaciones relevantes en la construcción del sistema básico, tratar tanto los síntomas como las causas fundamentales, y seguir "tratando las causas fundamentales". causas primero" para formar un mecanismo a largo plazo para el sano desarrollo de la industria inmobiliaria.