El desarrollo de la industria de alquiler de apartamentos en Corea del Sur
Primero analicemos el desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo en China. Después de cuatro etapas de desarrollo:
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¿Periodo de germinación (2010 a 2013)
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Los apartamentos de alquiler a largo plazo surgieron en China alrededor de 2010. Antes de que aparecieran en el mercado los apartamentos de alta gama, las marcas jóvenes de apartamentos de alquiler a largo plazo realmente aparecieron alrededor de 2010. Incluyéndote a ti + libertad, tú, Jia y Qingke, nacisteis en este momento. Muchos fundadores de marcas han pasado de ser segundos propietarios o agentes inmobiliarios a alquilar apartamentos a largo plazo. Descubrieron con entusiasmo la demanda durante el proceso empresarial y así se convirtieron en el primer grupo de jóvenes jugadores de departamentos en China.
Período inicial (2013 a 2015)
Los pisos en alquiler de larga duración comenzaron a atraer la atención del capital. De 2013 a 2015, Rubik's Cube recibió 30 millones de dólares de Warburg Pincus y 1,6 millones de dólares de nuevos apartamentos de propiedad propia. Internet+, las agencias inmobiliarias y los hoteles han entrado en este camino debido a sus amplias perspectivas de desarrollo.
Periodo de la burbuja (2015 a 2017)
2015 puede considerarse el primer año de los apartamentos nacionales. El Estado apoya el desarrollo de la industria del leasing en términos de finanzas, políticas, vivienda, impuestos y otros aspectos. Los gobiernos locales como el de Guangzhou también han introducido "igualdad de derechos para alquilar y vender", lo que significa que tanto vendedores como inquilinos pueden disfrutar de los mismos recursos sociales, como la educación, promoviendo aún más el desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo. Posteriormente, Vanke anunció el “Plan Diez Mil Pueblos” para construir nuevas comunidades de alquiler en todo el país, lo que marcó la entrada oficial de los promotores inmobiliarios en el alquiler de apartamentos a largo plazo. Country Garden, Longfor, Xuhui, China Merchants y Gemdale han ido llegando uno tras otro y la industria está muy activa. Los primeros jugadores como Rubik's Cube, YOU+, Danke y Ziroom están acelerando la financiación para poder competir con los gigantes. 2065438+2007, el mercado de titulización de la industria de apartamentos de China dio un paso importante. Se estableció el "Plan de apoyo a activos y derechos de ingresos de MoCube Apartment Trust" y se recaudaron fondos que alcanzaron los 350 millones de yuanes. Es el primer producto de activos en la industria de apartamentos en China. El umbral de la industria es cada vez más alto, las pequeñas y medianas unidades tienen dificultades de financiación y el capital se dirige a empresas líderes.
El período bajo (¿2018?)
En esta etapa, a partir del 18, continúan las noticias negativas sobre los pisos de alquiler de larga duración, el formaldehído supera el estándar, los alquileres suben y el Los truenos son fuertes pero la lluvia es pequeña. Los medios pasaron de alentar a demonizar. En octubre de 2018, Vanke anunció el fin del “Plan de las Diez Mil Aldeas”, y algunas zonas remotas de Shenzhen incluso experimentaron cancelaciones de arrendamientos o transferencias de proyectos. El gobierno municipal de Shenzhen ha emitido políticas relacionadas con la estabilización de alquileres, estipulando que los propietarios no pueden rescindir contratos ni aumentar los alquileres a voluntad, y que el aumento anual del alquiler no puede exceder el 5%, lo que equivale a bloquear el margen de beneficio de los apartamentos de alquiler a largo plazo. Dingjia Apartment y Lejia Apartment, un grupo de productos de gran venta "AG de bajo rendimiento" en la industria, han entrado oficialmente en un período de reflujo. En este momento, algunas empresas como Sino-Ocean ya han transferido su sector de apartamentos de alquiler a largo plazo en su conjunto, mientras que las empresas restantes se están desarrollando lentamente. Todos han adoptado una actitud más cautelosa. Se adjunta la lista de apartamentos cerrados:
Las anteriores son las cuatro etapas del desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo, después de comprender la historia del desarrollo de la industria. Veamos los problemas existentes en la industria. De hecho, hay muchos problemas. El formaldehído supera el estándar, la producción de AG es baja, los alquileres aumentan, las trampas de incrustaciones, etc. Actualmente hay dos cuestiones clave: bajos rendimientos y altas tasas de desocupación.
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La tasa de retorno es baja. Solíamos conseguirlo por 1.000 y venderlo por 3.000. Ahora cuesta 1.500 yuanes y solo se puede vender por 2.500 yuanes. El diferencial se ha reducido. En la actualidad, el margen de beneficio bruto de los apartamentos concentrados está entre el 30% y el 40% y el período de retorno es de 3 a 5 años. Generalmente, el plazo de arrendamiento de apartamentos centralizados es de 8 a 15 años. El período de arrendamiento descentralizado es relativamente corto, con una ganancia bruta de 65.438+00-30% en 3-5 años, una inversión relativamente pequeña y un período de recuperación de 65.438+0-2 años. Se dice que el informe anual de un apartamento líder muestra que el costo de inversión de una habitación individual es de 70.000 y el período de retorno es de 6,8 años.
La tasa de desocupación es demasiado alta. La hermana Zhou ha estado alquilando en Guangzhou durante 10 años y actualmente cuenta con alrededor de 1.000 unidades. “He estado construyendo apartamentos durante muchos años y el mercado de este año es el peor. En el pasado, las casas estaban vacías y se podían alquilar en menos de tres días. Ahora muchas de nuestras casas están vacías desde hace un mes. , y no encontramos inquilinos. La tasa de ocupación global es sólo del 85%. “Actualmente, la tasa de desocupación es una espada que pende sobre la cabeza de los propietarios de apartamentos. Todo el mundo está pensando en cómo alquilar sus casas y la tasa de desocupación también ha provocado que los alquileres bajen. Según las estadísticas, los alquileres en Beijing cayeron un 4% intermensual en los tres primeros trimestres, y los propietarios están ansiosos por que los alquileres se disparen en 2018. Ante las bajas tasas de ocupación, muchos operadores de apartamentos tienen que hacer grandes esfuerzos para reducir los precios y promover las ventas. Recientemente se ha estrenado un huevo apartamento, con contrato de un año y mes y medio de alquiler gratuito, que es tendencia. Los pesimistas creen que la industria ha entrado en una ola de recortes de precios.
Entonces, ¿es fiable el sector del alquiler de apartamentos a largo plazo? ¿O es esta industria muy prometedora? El mercado de alquiler nacional es un mercado de billones de dólares.
Las estadísticas muestran que el tamaño del mercado de alquiler alcanzará los 1,6 billones en 2020 y los 2,2 billones en 2025. Según la experiencia extranjera, a medida que aumentan los precios de la vivienda, cada vez más personas alquilarán.
Hay aproximadamente 654,38+3 millones de unidades de vivienda en los Estados Unidos. Desde 2005, la tasa de propiedad de vivienda en Estados Unidos ha caído del 69,2% en 2004 al 62,9%. Desde 2004, al menos 8 millones de propietarios han pasado al alquiler, una población de casi 190.000 habitantes. A finales de 2015, había 43,9 millones de hogares en alquiler en Estados Unidos, con 110 millones de inquilinos, casi un tercio de la población total. El valor bruto de los alquileres ha alcanzado más de 500 mil millones de dólares. Cada vez más personas en Estados Unidos se han convertido en inquilinos y el mercado de alquileres continúa expandiéndose.
Miremos a nuestro vecino más cercano, Japón. Desde que estalló la burbuja inmobiliaria japonesa, la población ha envejecido y los precios de la vivienda han caído. Los alquileres también han caído con la caída de los precios de la vivienda, y han dejado de caer y se han recuperado desde 2000. El mercado de alquiler en Japón es actualmente amplio y estable. La proporción de hogares japoneses que alquilan llega al 35% y más de 1.800 personas optan por alquilar. Debido a que los precios de la vivienda en los tres principales distritos comerciales de Japón son relativamente altos, la gente de clase trabajadora no puede permitírselo y recurre al alquiler. Los ingresos y gastos de alquiler son inferiores al 30%. En los últimos 20 años, los niveles de alquiler en todo Japón han mostrado una lenta tendencia a la baja y la gente está más dispuesta a alquilar que a comprar una casa.
El mercado del alquiler es realmente muy prometedor, entonces, ¿cómo pueden los particulares entrar en él y evitar desvíos?
En primer lugar hay que entender perfectamente el mercado. No puedes seguir ciegamente la tendencia, de lo contrario morirás rápidamente. Después de comprender plenamente las características del sector, ¿cómo deberíamos posicionarnos como un apartamento juvenil o un apartamento familiar y obrero? ¿A través de qué canales adquiere clientes? ¿Qué servicios se brindan? Es necesario comprender todo esto y comprender plenamente que se trata de una industria que trabaja duro.
Además, para proyectos específicos se requieren informes de estudios de viabilidad y cálculos de modelos de flujo de caja. La viabilidad del proyecto se puede evaluar integralmente desde cinco dimensiones: demanda de arrendamiento, transporte, madurez de las instalaciones de apoyo circundantes, popularidad de la propiedad y costos de decoración de la propiedad. Luego, podemos utilizar el modelo de cálculo del flujo de efectivo para calcular la tasa de rendimiento del proyecto durante el período de arrendamiento, cuantificar los riesgos a través de datos y comprender claramente cuáles son nuestros beneficios y costos.
En segundo lugar, el coste de compra de la casa. Los ingresos procedentes del alquiler de apartamentos a largo plazo provienen de la diferencia del alquiler. Si el alquiler inicial de un proyecto es demasiado alto, será difícil obtener un rendimiento ideal por muy buenas que sean sus capacidades operativas. Incluso pérdidas. Se produjeron quiebras de Leka, Dingjia, Ai Apartment y otras quiebras anteriores. Todo se debió a los altos ingresos y la baja producción, lo que provocó una interrupción del flujo de caja y condujo a la quiebra. Quienes violen las leyes esenciales de la industria definitivamente tendrán problemas en el futuro. Si puede conseguir una propiedad rentable, especialmente en el área central de la ciudad, con transporte conveniente e instalaciones de apoyo completas, entonces felicidades, tiene medio éxito.
Finalmente, encuentre a alguien con experiencia en la industria como socio. Incluyendo el informe del estudio de viabilidad y el modelo de flujo de caja que acabamos de mencionar, la industria no puede hacerlo y requiere veteranos de la industria. Si el equipo cuenta con veteranos experimentados de la industria, puede ahorrarle muchos desvíos e incluso evitar rayos. ¿Qué debo hacer si no puedo encontrar ese socio? Luego, puede acudir a sociedades de aprendizaje o instituciones educativas relacionadas con el alquiler de apartamentos a largo plazo para conocer las tendencias de la industria y comprender la gestión, el funcionamiento y el marketing de la industria de los apartamentos.
Aunque la industria está sufriendo actualmente, la primavera llegará después del frío invierno. No hay industrias que generen pérdidas, sólo empresas que generen pérdidas. Si no está completamente preparado, igualmente regresará a la orilla. Si ingresa precipitadamente a la industria de los apartamentos, morirá miserablemente.