¿Cuál es la diferencia entre un apartamento y una casa, y cuáles son las ventajas y desventajas?

-Un análisis centrado en Shenzhen.

Primero, comparación de información básica entre apartamentos y casas

(1) Conceptos básicos de apartamentos

Muchas familias tienen apartamentos públicos. La mayoría de ellos son edificios con habitaciones completas y buen equipamiento.

(2) El concepto básico de vivienda

Se refiere a casas especialmente utilizadas para vivir, incluidas villas, apartamentos, dormitorios familiares para empleados y dormitorios colectivos (incluidos dormitorios individuales para empleados y dormitorios para estudiantes). . Sin embargo, no incluye los sótanos utilizados para la defensa civil y deshabitados en edificios residenciales, ni incluye casas para fines especiales como guarderías, pabellones, residencias de ancianos y hoteles.

(3) La diferencia entre apartamentos y casas

1. Los residenciales

1) Restricciones de compra y restricciones de préstamo, pero la primera vivienda tiene tipos de interés preferenciales. ; y los fondos de previsión se pueden utilizar como préstamo.

2) Cumplir con los requisitos de liquidación y tener título universitario.

3) La vida útil es de 70 años

4) Los gastos de agua, electricidad y gestión en la comunidad son generalmente bajos y utilizan gas.

5) Los impuestos sobre las transacciones de segunda mano son relativamente bajos.

2. Apartamento

1) Sin límite de préstamo, pago inicial del 50%, no queda registro de préstamo. Pero sólo se puede pedir prestado a 10 años y no se pueden utilizar préstamos del fondo de previsión.

2) Piso: No se puede instalar, no tiene titulación. No puedo sentar cabeza, no hay título. No puedo sentar cabeza, no hay título. (Diga las cosas importantes tres veces)

3) La vida útil es de hasta 50 años.

4) Las facturas de servicios públicos comerciales y las tarifas de administración de propiedades son generalmente altas y algunos apartamentos comerciales no tienen suministro de gas.

5) Los impuestos sobre las transacciones de segunda mano para apartamentos comerciales son relativamente altos. El impuesto al valor agregado es del 5% de la diferencia de precio; el impuesto sobre la escritura es del 3% y el impuesto personal es del 1,5%. La principal diferencia es que existe una mayor diferencia entre el impuesto al valor agregado de la tierra y el impuesto de timbre del 0,1%. La apreciación de los apartamentos parece ser relativamente alta, pero en el proceso de transacción de viviendas de segunda mano, después de deducir todos los impuestos y tasas, los ingresos por valor añadido serán menores.

Cabe destacar que el tipo de casa depende principalmente de la naturaleza del terreno. Algunos apartamentos comunes son en realidad residencias, pero están diseñados como pequeños apartamentos de una sola habitación según la estructura del tipo de casa. En realidad son residencias y los derechos de propiedad son de 70 años. Puedes establecerte con un título. construido en suelo comercial o industrial. Si los derechos de propiedad son sólo de 40 a 50 años, este apartamento no se puede alquilar sin un título.

2. Análisis de las políticas y el entorno del mercado

(1) Política de compra

En los últimos años han surgido en los últimos años productos de apartamentos sin restricciones de compra ni de préstamo. Una corriente interminable en Shenzhen. Mucha gente también se interesó gradualmente por los apartamentos.

En términos generales, el precio de un apartamento será más bajo que el de los productos residenciales en la misma ubicación, y la mayoría de los certificados de propiedad tienen una superficie más pequeña, por lo que el precio total no es alto. Lo importante es que no se ve afectado por restricciones de compra y restricciones de préstamos, y no existen requisitos de cuotas de compra de vivienda ni años de seguridad social. En segundo lugar, los productos de apartamentos están ubicados principalmente en áreas con transporte conveniente, son fáciles de alquilar y tienen mayores retornos de alquiler que las casas en la misma área.

(2) Entorno de alquiler del mercado

Para el 80 % de los inquilinos en Shenzhen, el alquiler representa menos del 30 % de los ingresos del hogar y el 52,7 % de los inquilinos tiene un alquiler mensual inferior. de 2.000 yuanes.

En términos de alquiler medio, Nanshan y Futian fueron los más altos en 2017, seguidos de Longhua, Baoan y Luohu, principalmente alrededor de 4.400 yuanes. Entre ellos, Longhua y Longgang tuvieron un buen desempeño en comparación con 2011. El alquiler promedio en Longhua aumentó en 8668 en comparación con 2011. En términos de alquiler unitario, Futian y Nanshan superaron los 80 yuanes por metro cuadrado en 2017, cifra superior al aumento de toda la ciudad en un 74,5% en comparación con 2011, liderando la ciudad. Nanshan también subió un 67,9%.

En términos de oferta y transacciones de arrendamiento, Futian, Nanshan y Longgang representan el 20% del total de la ciudad, incluidas Futian, Nanshan, Bao'an y Longhua. Longgang, Luohu y Yantian tienen un exceso de oferta y las tasas de desocupación más altas, y Yantian incluso supera el 70%. Las casas en Baoan y Futian son las mejores para alquilar, y las casas de los propietarios están en período de arrendamiento y representan el 30% de las casas de la ciudad.

En 2017, después de casi un año de ajustes, el mercado de alquiler de Shenzhen se recuperó ligeramente de junio a agosto, con un alquiler promedio de viviendas comerciales de 5.005 yuanes, un aumento del 52,8 % en comparación con 2011.

Vale la pena señalar que, al mismo tiempo, los alquileres se están moviendo gradualmente hacia el nivel medio-alto: los alquileres dentro de los 3.000 yuanes caen bruscamente, la proporción de 4.000-8.000 yuanes se duplica, y los alquileres de 3.000-8.000 yuanes se duplican. 5.000 yuanes son la corriente principal.

Tasa de rentabilidad del alquiler de pisos y casas

En términos de tasa de rentabilidad del alquiler, en 2011, la tasa de rentabilidad en cada distrito se mantuvo básicamente cercana al 3%, y en 2017 descendió. a alrededor del 1,5%. Entre ellos, Luohu y Futian tienen mayores ganancias. A juzgar por el ciclo de transacciones de varios distritos de Shenzhen, el promedio de toda la ciudad es de 35 días. Luohu, Longhua, Longgang y Yantian están por encima del promedio. Entre ellos, debido a las restricciones de tráfico, el área de Guanlan de Longhua ha hecho subir a toda la región. Excluyendo el área de Guanlan, Longhua todavía se encuentra en el nivel promedio de la ciudad.

Los últimos datos de Shenzhen Lianjia muestran que incluso si el alquiler de apartamentos de alquiler a largo plazo es inferior a 1.500 yuanes, la proporción de menos de 800 yuanes representa el 1,1,0%, concentrado principalmente en el alquiler. de 1.000 a 3.000 yuanes, pero todavía hay muchos apartamentos de alquiler a largo plazo. Los alquileres son un 30% más altos que en el mercado de alquiler general.

Nota adicional: En los últimos años, han surgido apartamentos de alquiler a largo plazo en Shenzhen, hasta tal punto que la mayoría de los jóvenes graduados eligen apartamentos de alquiler a largo plazo como su primera parada en Shenzhen. Los apartamentos de alquiler a largo plazo son relativamente populares, pero el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo aún está en su infancia y la proporción de residentes de Shenzhen que alquilan apartamentos es todavía relativamente pequeña.

En tercer lugar, análisis del grupo de clientes

(1) Análisis del grupo de clientes residenciales

Desde la perspectiva de la mayor brecha entre casas y apartamentos, los clientes que compran casas primero tener fondos El presupuesto (especialmente el presupuesto para el pago inicial) es más suficiente y la mayoría de ellos son clientes de mejora y clientes con necesidades urgentes que tienen un registro de hogar en Shenzhen. Llevan mucho tiempo viviendo en Shenzhen y necesitan una casa en un distrito escolar.

(2) Análisis de clientes de apartamentos

La mayoría de los clientes que compran apartamentos son clientes justo a tiempo que acaban de llegar a Shenzhen y no están calificados para comprar casas, clientes jóvenes que son mayores y aceptan cosas nuevas con facilidad, y clientes inversores.

4. Las diferencias e información detallada sobre la compra de un apartamento y una casa.

(1)La diferencia fundamental entre ambos radica en cuatro puntos bien conocidos.

1Los impuestos de transferencia son diferentes. 2. Si tienes título o no. 3. Diferencias en agua, electricidad y tarifas de propiedad (algunos apartamentos comerciales son iguales que casas) 4. Diferentes derechos de propiedad.

(2) Diferencias en detalles

1 La diferencia en los impuestos de transferencia se refleja principalmente en el hecho de que el impuesto de escritura para apartamentos es del 3% y el impuesto de escritura para residencias ordinarias. es del 1,5%, por lo que los impuestos sobre apartamentos y residencias son. La diferencia es que el apartamento tiene un impuesto adicional de 60.000.

2. Cada distrito tiene diferentes regulaciones sobre títulos, pero básicamente los puntos de apartamento son muy bajos y pueden considerarse sin título.

3. La tarifa del agua para un apartamento es aproximadamente 2,5 yuanes por tonelada más que la de una residencia normal. Para una unidad de 100 metros cuadrados, la factura de electricidad de 0,4 yuanes por kilovatio hora es muy cara. Según el consumo mensual de electricidad de 10 toneladas de agua, el apartamento costará 145 yuanes más.

4. La duración de los derechos de propiedad se sujetará a la Ley de Propiedad. Todos los edificios comerciales y de oficinas son propiedad privada y los derechos de propiedad están sujetos a renovación de acuerdo con la ley al vencimiento, pero no se excluye la diferencia de precio entre terrenos comerciales y residenciales.

Lo siguiente es sólo como referencia:

Entonces llegamos a una conclusión: un apartamento de 100 metros cuadrados costará 60.000 yuanes adicionales en impuestos y más de 100 yuanes en facturas de servicios públicos. mes, y eso es todo.

Sin embargo, la mayoría de los apartamentos comerciales se entregan actualmente, mientras que la mayoría de las casas son viviendas en bruto. Una propiedad de 100 metros cuadrados en Shenzhen compensa completamente la diferencia fiscal. Esto no incluye los gastos físicos y energéticos del propio propietario durante el proceso de decoración.

Desde la perspectiva del retorno de la inversión, en general, los apartamentos comerciales satisfacen las necesidades de los consumidores de alquiler en términos de gestión unificada de la propiedad y decoración general. El precio de alquiler unitario es más alto que el de las residencias ordinarias de los mismos. calidad en el mismo lugar. Debido a que el precio total es bajo, no hay límite de compra y es más fácil circular. Por supuesto, no podemos pasar por alto que el pago inicial es un 20% más alto que el de la casa, y el plazo del préstamo generalmente no supera los diez años. Pero cuando se trata de invertir, la liquidez es lo primero.

Por lo tanto, al comprar una propiedad de forma privada, no es necesario obsesionarse con las propiedades del inmueble, sino con la ubicación, las instalaciones de apoyo y la rentabilidad. Enfatizar ciegamente la diferencia entre apartamentos comerciales y residencias ordinarias no tiene mucha importancia práctica. Por el contrario, a medida que pasa el tiempo, la diferencia de precios entre inmuebles en la misma ubicación solo convergerá. Por ejemplo, las casas de lujo recientemente desarrolladas en los últimos cinco años, Donghai International, Shenyip Uptown y Shenzhen Bay No. 1, son todas apartamentos. ¿Quién se molestaría en medir el valor de una ubicación con los atributos de la propiedad, siempre que la ubicación sea buena, la calidad sea alta y el precio no sea inferior al de las residencias en la misma zona?