El mercado inmobiliario ha sido regulado casi 600 veces este año.
Este año, a principios de 2021 se implementaron oficialmente políticas como las "Tres Líneas Rojas" y la "Oferta Concentrada de Tierras" para las empresas inmobiliarias, y la industria inmobiliaria también marcó el comienzo de cambios importantes, en el pasado. , la industria se caracterizaba por un alto apalancamiento, una alta rotación y un modelo de altos rendimientos que ya no existe.
Este año, con la introducción intensiva de políticas de control nacional, las ventas de la industria inmobiliaria también han mostrado una tendencia de "altas al principio y luego bajas". Según las estadísticas del Centaline Real Estate Research Center, el número de políticas nacionales de control inmobiliario siguió siendo alto en junio 5438+065438+octubre, llegando a 56 veces en un solo mes, y el número acumulado de políticas de control inmobiliario durante el año alcanzó 586 veces.
De cara al futuro, muchos expertos de la industria dijeron en entrevistas con periodistas del Securities Times que la "estabilidad" será el tono principal del mercado inmobiliario el próximo año y la dirección de varias políticas regulatorias al final. del año es estabilizar el mercado inmobiliario, que también representa la dirección política. Por otro lado, se espera que la política se centre en las "tres tareas de estabilidad", implemente políticas específicas para las ciudades y tenga en cuenta tanto la oferta como la demanda, al mismo tiempo que acelerará moderadamente el desarrollo a largo plazo; mercado de alquiler y promover la construcción de viviendas asequibles.
La aparición del fondo de la política
A principios de 2021, se han introducido una tras otra políticas relacionadas con la financiación y la adquisición de terrenos para empresas inmobiliarias, incluidas las "tres líneas rojas". "Nueva política regulatoria que ha atraído mucha atención del mercado.
De hecho, ya el 20 de agosto del año pasado, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China aclararon que las normas de gestión de financiación y seguimiento de fondos para 12 empresas inmobiliarias clave serán Se puso a prueba el 1 de septiembre de ese año, que es lo que la industria llama. La política de "tres líneas rojas" para el financiamiento de empresas inmobiliarias se implementó oficialmente desde principios de este año.
Desde la implementación de la política de las tres líneas rojas, las empresas inmobiliarias en general han acelerado el proceso de reducción de los pasivos que devengan intereses, especialmente las empresas inmobiliarias líderes.
Según las estadísticas de Haitong Securities, en el primer semestre de 2021, el ratio de apalancamiento de algunas empresas inmobiliarias líderes disminuyó. A finales del primer semestre de 2021, además de Greenland Holdings, First Venture Holdings, Fahua Holdings, Financial Street, Guangming Real Estate y Lu Shangye, algunas empresas líderes que cotizan en acciones A tienen tres líneas rojas (el activo- el índice de pasivo, excluyendo los anticipos de las cuentas, es bajo) superior al 70%; el índice de deuda neta es inferior al 100%; el índice de deuda en efectivo a corto plazo es superior a 1);
En febrero se filtró un documento emitido por el Ministerio de Recursos Naturales sobre la clasificación y regulación de suelos residenciales. El documento exige que los suelos residenciales en ciudades clave implementen "dos concentraciones": publicación centralizada de anuncios de transferencia. , y no más de 3 anuncios de terrenos residenciales en 2021. veces organización centralizada de las actividades de transferencia. Entre ellas, las ciudades clave incluyen 4 ciudades de primer nivel y 18 ciudades de segundo nivel.
La política centralizada de suministro de tierras ha cambiado el ritmo de adquisición de tierras por parte de las empresas inmobiliarias y también se considera uno de los mayores cambios en el mercado inmobiliario en 2021.
“Después de que el mercado inmobiliario operó a un alto nivel en la primera mitad de 2021, el mercado inmobiliario en general comenzó a mostrar signos evidentes de ajuste a la baja en la segunda mitad del año a medida que el mercado inmobiliario se enfría. está disminuyendo, la presión sobre la cadena de capital de las empresas inmobiliarias está aumentando y el entusiasmo de las empresas de adquisición de tierras es cada vez menor". Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo a un periodista del Securities Times que el suministro centralizado de tierras ha Cambió el ritmo de desarrollo original de las empresas inmobiliarias. Con los cambios en el mercado inmobiliario, se espera que la política centralizada de oferta de suelo siga ajustándose en 2022.
Los datos del Centaline Real Estate Research Center muestran que, al 11 de junio, el valor de transacción de tierras en 100 ciudades en 2021 fue de 4,05 billones, una disminución del 7,4% en comparación con el mismo período de 2020. A juzgar por los datos del mercado inmobiliario, se ha convertido en una tendencia que la popularidad siga disminuyendo, especialmente para 20265433.
Desde entonces, se han introducido intensamente diversas políticas, como restricciones de precios, restricciones de ventas y restricciones de compras, y se han emitido continuamente señales de una mayor regulación en la industria inmobiliaria. Según estadísticas del Centro de Investigación Inmobiliaria Centaline, de enero a agosto de 2021, el número acumulado de controles inmobiliarios superó los 400, estableciendo un nuevo récord histórico.
Cabe señalar que desde septiembre, las políticas inmobiliarias se han ido calentando paulatinamente y convirtiéndose en conocimiento de la industria.
A finales de septiembre, el banco central propuso mantener el sano desarrollo del mercado inmobiliario en su reunión ordinaria del tercer trimestre. En junio de 5438 + octubre, algunas ciudades como Harbin introdujeron políticas relevantes para estabilizar el mercado inmobiliario. En 65438 + febrero, una reunión de alto nivel propuso "apoyar el mercado de la vivienda comercial para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de vivienda" y propuso por primera vez promover un "círculo virtuoso" en la industria inmobiliaria.
En opinión de Zhang Dawei, se espera que evitar que el mercado inmobiliario caiga demasiado rápido se convierta en una tendencia política futura, y "estabilidad" es la palabra clave más segura para el mercado inmobiliario el próximo año. “En los últimos dos años, la regulación del mercado inmobiliario se ha vuelto cada vez más estricta. Por un lado, existen límites de precios para las casas nuevas y de segunda mano en las ciudades calientes y, por otro, existen límites de precios para las casas nuevas. en muchas ciudades del país.
Un fuerte aumento de los precios de la vivienda amplificará los riesgos financieros, mientras que una caída abrupta de los precios de la vivienda también es inestable y afectará también al sistema financiero. A finales de año, varios controles comenzaron a estabilizar el mercado inmobiliario, y los subsidios para la compra de viviendas en más de 20 ciudades de todo el país representaron el resultado final de la política. "
Zhou Ye, analista macro del Departamento de Mercado Financiero del Banco Everbright de China, dijo a los periodistas que la regulación inmobiliaria es el primer paso y que los gobiernos locales implementarán políticas específicas de la ciudad para implementar las "tres estabilidad " tareas. "No se puede permitir que los precios de la vivienda aumenten irracionalmente y que las empresas inmobiliarias desorden más apalancamiento. Al mismo tiempo, no se puede permitir que el sector inmobiliario se enfríe demasiado. Tanto el sobrecalentamiento como el sobreenfriamiento del mercado inmobiliario son perjudiciales. "De cara al futuro, las políticas seguirán centrándose en las "tres tareas de estabilidad". Se implementarán políticas específicas para cada ciudad, y tanto la oferta como la demanda trabajarán arduamente para preajustar y afinar las políticas regulatorias basadas en la oferta y la demanda. demanda del mercado inmobiliario específico en la región; al mismo tiempo, acelerar moderadamente el desarrollo del mercado de alquiler a largo plazo y promover la construcción de viviendas asequibles
“Se espera que bajo el tono general. de que "la vivienda es para vivir, no para especular", las políticas crediticias a corto plazo seguirán apoyando la demanda de viviendas nuevas y mejoradas, y los gobiernos locales responderán a los requisitos del gobierno central y tomarán medidas específicas para resolver el problema. de cadenas pobres relacionadas con el sector inmobiliario. Además de aumentar los subsidios para la compra de viviendas, también hay expectativas de políticas de ajuste, como reducir las tasas de interés de los préstamos y reducir algunos impuestos a las transacciones. Chen Wenjing, subdirector del Departamento de Índices de la Academia de Índices de China, dijo a los periodistas.
Se espera que los eventos de riesgo disminuyan.
En el contexto del continuo endurecimiento del entorno financiero para las empresas inmobiliarias este año, muchas empresas privadas conocidas Las empresas inmobiliarias incumplieron sus deudas
En julio de 2021, Blu-ray Development anunció que algunas de sus deudas no podían pagarse según lo previsto; En agosto, Sunshine 100 también declaró que no había pagado sus bonos convertibles vencidos. En septiembre, Evergrande Group Financial Management La noticia de la suspensión de pagos desencadenó la propia crisis de liquidez de Evergrande y, hasta cierto punto, también presagió posibles riesgos de deuda futuros. de otras empresas inmobiliarias a partir de 10, incluidas Fantasia y Contemporary Real Estate, Sony Holdings, etc., han experimentado dificultades para pagar las deudas en dólares estadounidenses, lo que también ha provocado una fuerte caída de las deudas en dólares estadounidenses en el sector inmobiliario. p>
Según las estadísticas del Centaline Real Estate Research Center, a partir del 5438+00 de junio, Greenland Holdings, la deuda en dólares estadounidenses de Sunshine City, Caesars, Agile, Greentown China, Hesheng Chuangzhan, Xincheng Development, Yuzhou Group y otras empresas inmobiliarias en general han caído casi un 20%. Entre ellas, los bonos con vencimiento en 2021 han caído significativamente. El mayor impacto se produjo en los bonos con vencimiento en 2022, y los bonos con vencimiento en 2023, 2024 y 2025 cayeron relativamente suavemente.
“La razón principal detrás de esto es la regulación inmobiliaria. En particular, las tres líneas rojas han restringido los canales de financiación de las empresas inmobiliarias y la restricción de las ventas ha dificultado el cobro de los pagos. El doble endurecimiento de los préstamos para el desarrollo y los préstamos para la vivienda ha reducido considerablemente la solvencia de las empresas inmobiliarias. ", dijo Zhang Dawei a los periodistas.
Vale la pena señalar que muchas empresas inmobiliarias también se están salvando activamente mediante métodos como la reducción de personal y la financiación. Se espera que la reducción de eventos de riesgo para las empresas inmobiliarias se convierta en un conocimiento. en la industria.
Liu Shui, director de investigación de la División Empresarial de la China Index Academy, dijo a los periodistas que como la industria concede gran importancia a los riesgos de liquidez, algunas empresas inmobiliarias en peligro han comenzado a tomar medidas activas. reponer fondos vendiendo activos, pidiendo prestado a los accionistas, emitiendo acciones adicionales, etc. El alivio de la presión de la deuda a corto plazo ha desempeñado un papel positivo. “Las políticas actuales relacionadas con la financiación básicamente han tocado fondo. Garantizar una financiación normal y la rectificación de políticas se han convertido en las principales direcciones de supervisión, y se están satisfaciendo las necesidades de financiación razonables de las empresas inmobiliarias. Por lo tanto, en general, los eventos de riesgo para las empresas inmobiliarias disminuirán gradualmente en el futuro. ”
Las empresas inmobiliarias están buscando activamente cambios.
Vale la pena señalar que las ventas del mercado inmobiliario de este año han mostrado una tendencia de “alto al principio y luego bajo”, lo que ha también atrajo gran atención por parte de la industria.
Los últimos datos de junio de 5438 + 15 de febrero publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de 2021 a noviembre, el área de ventas de viviendas comerciales fue de 15,8 mil millones de metros cuadrados. , un aumento interanual del 4,8% en términos de ventas en 2019: de 2021 a noviembre, el volumen de ventas de viviendas comerciales fue de 16,2 billones de yuanes, un aumento interanual del 8,5%, un aumento de 1 a 11. % en comparación con 2019.
Sin embargo, en un solo mes, las ventas en el mercado inmobiliario han seguido una tendencia a la baja durante varios meses consecutivos.
Los datos del China Index Institute lo muestran. En junio de 5438+01, el mercado aún se encontraba en la etapa de ajuste. Afectado por la alta base del mismo período del año pasado, el área de ventas y el volumen de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional cayeron un 14,0% y un 16,3% respectivamente, manteniendo esta tendencia. cuatro meses consecutivos. Sin embargo, debido a factores como la mejora marginal del entorno crediticio, la caída se redujo en 7,7 y 6,3 respectivamente en comparación con el mes anterior.
“Afectada por factores como la regulación anticipada y las estrictas cuotas hipotecarias bancarias, la presión de ajuste del mercado inmobiliario aumentó en la segunda mitad del año y el mercado en general se enfrió. Las empresas inmobiliarias individuales incumplieron los impagos. y el sentimiento de espera de los compradores de viviendas aumentó, lo que frenó aún más la actividad del mercado. El área de ventas y el volumen de ventas de las empresas inmobiliarias disminuyeron "
En opinión de Chen Wenjing, las empresas inmobiliarias aumentaron su marketing. esfuerzos en el primer semestre del año, y el área de ventas alcanzó el nivel más alto en el mismo período de la historia, y el desempeño general superó las expectativas. El mercado se enfrió significativamente en el tercer trimestre y el área de ventas de viviendas comerciales disminuyó año tras año.
Desde la perspectiva de las tendencias del mercado a corto plazo, las ventas de las empresas inmobiliarias han disminuido y la presión para el pago de la deuda a corto plazo ha aumentado. En este contexto, muchas empresas inmobiliarias han optado por aumentar los ingresos y reducir los gastos.
Tomemos a Vanke como ejemplo. 5438 de junio + 065438 + 17 de octubre, Vanke propuso cambiar el modo de pensamiento inercial de la era dorada, aplicar la filosofía empresarial en todo momento, restar acciones y gastos que no producen valor y gastar una pequeña cantidad de dinero para hacer grandes cosas.
Zhang Dawei cree que además de aumentar los ingresos y reducir los gastos, mantener la liquidez y obtener pequeñas ganancias con tranquilidad, los promotores inmobiliarios deberían cambiar su forma de pensar y centrarse en mejorar la calidad del producto. "El siguiente paso es la reorganización de las empresas inmobiliarias. Quien tenga mejor calidad podrá atraer usuarios y obtener una parte del cada vez más reducido mercado inmobiliario. Sólo reconociendo claramente la situación y acelerando la transformación podremos tener la oportunidad de sobrevivir El frío invierno de la industria y gana un boleto para la segunda mitad del juego”.
Por otro lado, la transformación de las empresas inmobiliarias se ha mencionado a menudo este año, pero la industria recomienda tomar decisiones primero. . Liu Shui cree que la tasa de beneficio general de la industria inmobiliaria sigue disminuyendo. En este contexto, las empresas inmobiliarias no deben quedarse ciegas. Después de todo, existen umbrales e inversiones de capital en distintos campos, y la transformación no se puede hacer simplemente por transformar. Por lo tanto, las empresas deben ajustar cuidadosamente sus estrategias de desarrollo en función de su situación real y sus necesidades de desarrollo.