¿Qué son las disputas sobre contratos de arrendamiento financiero y a qué cuestiones se debe prestar atención?
El Dr. Li Zhigang, juez de la Segunda División Civil del Tribunal Popular Supremo, se dedica desde hace mucho tiempo a la práctica de juicios de arrendamiento financiero y participó en la redacción de la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre Cuestiones Jurídicas Aplicables en el Juicio de Casos de Controversias de Contratos de Arrendamiento Financiero” (en adelante “Explicación Judicial”). Recientemente, los periodistas aprovecharon su participación en el "Foro de Arrendamiento Financiero de Qianhai" para realizarle una entrevista exclusiva sobre cuestiones relacionadas con las disputas por los atrasos en los alquileres en los contratos de arrendamiento financiero.
Un contrato de arrendamiento financiero es un contrato en el que el arrendador compra el objeto arrendado al vendedor basándose en la selección del vendedor y el objeto arrendado por parte del arrendatario, se lo proporciona al arrendatario para su uso y el arrendatario paga alquilar.
Li Zhigang dijo que a juzgar por los casos de contratos de arrendamiento financiero aceptados por el Tribunal Popular, el tipo de disputa más importante es la reparación por incumplimiento del contrato presentada por el arrendador porque el arrendatario pagó el alquiler vencido y cumplió las condiciones de rescisión del contrato. Dividió la solicitud en seis situaciones y brindó asesoramiento profesional.
El arrendador reclama pagar todos los alquileres impagos, incluidos los alquileres vencidos y los alquileres indebidos. Según el artículo 248 de la Ley de Contratos y el artículo 20 de la Interpretación Judicial, el Tribunal Popular debería apoyar esto. Cabe señalar que esta situación es de vencimiento acelerado del alquiler y el contrato no se rescinde. Antes de que expire el plazo del arrendamiento, el arrendatario todavía tiene derecho a poseer y utilizar la propiedad arrendada.
El arrendador sólo pretende recuperar el bien arrendado. Durante el período de arrendamiento, la propiedad del bien arrendado pertenece al arrendador, y el arrendador puede recuperar directamente el bien arrendado o solicitar reparación pública mediante un litigio para recuperar el bien arrendado. Según el artículo 248 de la Ley de Contratos, el Tribunal Popular también debería apoyarlo.
El arrendador no sólo exige el pago de todos los alquileres impagos (incluidos los alquileres vencidos y los alquileres indebidos), sino que también exige la recuperación de la propiedad arrendada. En este momento, en el estado de ejecución del contrato, el arrendador en realidad exige tanto la continuación del cumplimiento como la rescisión del contrato. Según el artículo 21 de la Interpretación Judicial, el tribunal popular debe informar a la persona para que haga su elección. Si el arrendatario se niega a elegir y no tiene un reclamo claro, la demanda debe desestimarse. Si el arrendador tiene un reclamo claro después de tomar una decisión y luego presenta una demanda, el Tribunal Popular aceptará el caso.
El arrendador reclamó pagar primero el alquiler íntegro, pero el arrendatario incumplió tras la sentencia. El arrendador reclamó rescindir el contrato y recuperar por separado el inmueble arrendado. ¿Es la segunda demanda inadmisible porque constituye cuestiones que ya no son razonables? La respuesta es no, porque la primera demanda es para solicitar el vencimiento anticipado del alquiler, pero el contrato aún se encuentra en ejecución. La segunda demanda es para rescindir el contrato, que es una demanda diferente y no se basa en los mismos hechos y derechos; relación. Por lo tanto, según el segundo párrafo del artículo 21 de la Interpretación Judicial, el Tribunal Popular aún debería aceptar el caso.
El arrendador pretende resolver el contrato, recuperar el bien arrendado y compensar las pérdidas. Dado que el alquiler impago suele ser superior al valor actual de la propiedad arrendada, la recuperación de la propiedad arrendada a menudo no es suficiente para cubrir la totalidad del reclamo de alquiler del arrendador. En este momento, si el arrendador reclama que el arrendatario debe compensar la pérdida de valor de la propiedad arrendada además de su deuda de alquiler, el tribunal popular también debe respaldarlo. La diferencia entre este tipo de apelación y la tercera apelación es que la tercera apelación pretende recuperar la propiedad arrendada y todos los alquileres impagos al mismo tiempo, mientras que la quinta apelación pretende recuperar la propiedad arrendada y compensar todos los alquileres impagos menos el arrendamiento. La diferencia después del valor de la propiedad. Lo primero dará lugar a una doble compensación, mientras que lo segundo se ha compensado y no existe ninguna cuestión de doble compensación. Por lo tanto, según lo dispuesto en el artículo 22 de la Interpretación Judicial, tal petición también debe ser sustentada. La diferencia y la importancia entre este tipo de apelación y el primer tipo de apelación es que el arrendatario original aún puede pagar la deuda y solo puede pagarla de buena fe y sin cargo. Por lo tanto, el arrendador también puede demandar al arrendador. litigio y ejecución sin recuperar la propiedad arrendada, el arrendatario recupera todo el alquiler impago; esto último es común cuando el arrendatario no tiene capacidad para pagar la compensación, y recuperar la propiedad arrendada es la mejor opción para reducir las pérdidas por alquiler.
6. El arrendador reclama pagar el alquiler vencido, y al mismo tiempo reclama rescindir el contrato y recuperar el inmueble arrendado. De hecho, esta petición tiene dos partes. Solicitar el pago del alquiler impago es un reclamo por reclamaciones que vencieron antes de que se rescinda el contrato. La segunda parte de la solicitud de recuperación del inmueble arrendado pertenece a la liquidación de pasivos una vez rescindido el contrato. Por lo tanto, son compatibles y pueden ser compatibles simultáneamente.