El suelo residencial aumentó un 44,7% y Shanghai introdujo un plan de suministro de suelo "excedente".
El mercado inmobiliario de Shanghai, que ha presionado el botón de pausa para la prevención y el control de epidemias, también siguió la publicación del "Plan de suministro de terrenos de construcción de propiedad estatal de Shanghai 2022" (en lo sucesivo, el plan de suministro). por la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Shanghai el 26 de abril) y recibió una atención renovada.
Según el plan de suministro, el área de suministro de tierra planificada de Shanghai en 2022 es de 2427-2707 hectáreas, lo que es significativamente mayor que el área de suministro total de 1920-2420 hectáreas en 20221. Entre ellos, está previsto suministrar entre 522 y 592 hectáreas de suelo residencial comercial, un aumento interanual del 44,7%.
“La oferta de suelo residencial aumentará significativamente en 2022, y el suelo de vivienda comercial y el suelo residencial antiguo aumentarán significativamente, debido principalmente a la relación entre oferta y demanda. El suelo es escaso en la principal zona urbana de. Shanghai, y al mismo tiempo debido a otros factores como la introducción de talentos y el crecimiento de la población, la demanda es relativamente fuerte”, dijo Zhang Kai, jefe del departamento de negocios de tierras de la China Index Academy. un reportero del National Business Daily a través de WeChat la tarde del 16 de mayo que el aumento de la oferta de tierras puede estabilizar el mercado inmobiliario hasta cierto punto y, al mismo tiempo, puede complementar la estabilización de los precios de la tierra, los ingresos de la tierra en el contexto de políticas como la estabilización de los precios de la vivienda. Además, la reconstrucción y la renovación urbana de las ciudades antiguas son direcciones importantes para el ajuste del mercado inmobiliario, que pueden mejorar las condiciones de vivienda de los residentes de las ciudades antiguas y desempeñar un papel positivo en la estabilización del mercado inmobiliario.
La superficie de oferta de suelo residencial aumentó un 44,7% interanual.
Según el plan de suministro, el área de suministro prevista de suelo residencial de Shanghai en 2022 es de 927-1067 hectáreas, un aumento del 30,6% en comparación con 2021, y el límite superior es del 17,3%.
Específicamente, se espera que Shanghai suministre entre 522 y 592 hectáreas de terrenos para viviendas comerciales, lo que representa el 22% del plan de suministro de terrenos de la ciudad. Si se calcula según la mediana, esta cifra es 172 hectáreas más que la oferta de suelo para viviendas comerciales en 2021, un aumento del 44,7%.
Vale la pena señalar que desde la perspectiva de la estructura de oferta de suelo de Shanghai este año, el suelo industrial todavía representa la mayor proporción; la oferta de viviendas comerciales representa el 21,7% del suelo residencial, 4% más que el 17,7%. % en 2021 puntos porcentuales. La proporción de viviendas asequibles y viviendas de alquiler asequibles disminuyó ligeramente.
Un periodista del National Business Daily revisó la situación de la oferta de tierras de Shanghai en los últimos 10 años y descubrió que antes de 2018, el plan anual de oferta de tierras de Shanghai estaba por debajo de las 2000 hectáreas. A partir de 2018, entró oficialmente en la etapa de 2000 hectáreas. ; el plan de 2019 La oferta de terrenos edificables de propiedad estatal fue de 2.800 hectáreas, el nivel más alto en 10 años. Desde 2020, varios planes de uso del suelo han disminuido ligeramente. En 2020, la oferta total de suelo residencial, comercial e industrial será de 2.055 hectáreas; en 2021, se añadirán algunos suelos recién reconvertidos y el plan de oferta aumentará a 2.170 hectáreas (línea media).
A juzgar por la situación real de finalización, Shanghai concentró la oferta de tierras tres veces el 21 de junio, el 10 de junio y el 12 de febrero. La oferta de tierras no fue grande y la tendencia general fue estable. En 2021, Shanghai abarca entre 710 y 910 hectáreas de terreno residencial, y la oferta real de terreno residencial es de aproximadamente 794 hectáreas, con una tasa de finalización de alrededor del 98%. En comparación con otras ciudades populares, las empresas inmobiliarias aún mantienen su entusiasmo por adquirir terrenos en Shanghai. Incluso si el mercado general disminuye, el mercado inmobiliario de Shanghai sigue siendo atractivo para las empresas inmobiliarias.
Sin embargo, la oferta de nuevos edificios residenciales en Shanghai todavía es ligeramente escasa. Como dijo Zhang Kai, la tierra es escasa en la principal zona urbana de Shanghai, pero la demanda sigue siendo fuerte. Por lo tanto, el área de inventario de viviendas nuevas irá disminuyendo mes a mes a partir de 2020. El "Informe de inventario residencial de cien ciudades" del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghai muestra que en los últimos 27 meses, el área total de oferta de edificios residenciales comerciales en Shanghai fue de 19,89 millones de metros cuadrados y el área total de transacciones fue de 22,54 millones de cuadrados. metros. El mercado ha estado en un estado de escasez de oferta durante mucho tiempo y la relación inventario-ventas se redujo a alrededor de 6 a fines de marzo de este año, muy por debajo del 16,5 en Beijing, 12,6 en Shenzhen y 65.438+ en Cantón.
Por lo tanto, la industria cree que el ritmo de oferta de viviendas en Shanghai en los últimos dos años es relativamente ideal. Lu Wenxi, analista de mercado de Shanghai Zhongyuan Real Estate, dijo a un periodista del National Business Daily a través de WeChat el 16 de mayo: “Shanghai comenzará a suministrar viviendas en lotes a partir de 2021, y el número total de listados continúa aumentando, y varios controles Las medidas han aliviado fenómenos extremos. En términos generales, el mercado se ha guiado y controlado eficazmente el año pasado, se entregaron 6 lotes de viviendas en una determinada zona, una vez cada dos meses en promedio, y el ritmo general de adquisición de suelo regional fue bueno. controlado.”
La oferta está "desequilibrada", ¿se pueden impulsar las expectativas de compra de viviendas?
Aunque la cantidad total de terrenos residenciales en Shanghai ha aumentado significativamente, la distribución regional sigue siendo desigual.
Desde la perspectiva del plan de suministro de tierras, las "cinco nuevas ciudades" como Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian y Lingang representan la gran mayoría de la nueva oferta de tierras, con un aumento total de 6,5438 millones de metros cuadrados, lo que representa 5,5 millones de metros cuadrados este año, el 90% del total de nuevos terrenos para viviendas comerciales en Shanghai.
En las áreas centrales de Shanghai, los distritos de Huangpu y Hongkou, la oferta de suelo residencial comercial en 2021 será de 80.000 metros cuadrados, y la oferta de este año será de 0. Además, la oferta de terrenos para viviendas comerciales en siete distritos, incluidos Xuhui, Changning y Jing'an, también se ha reducido significativamente. En particular, el distrito de Changning tiene sólo 20.000 hectáreas y el distrito de Xuhui tiene 50.000 hectáreas. La oferta total en los siete municipios disminuyó hasta los 235.000 metros cuadrados.
Sin embargo, entre los terrenos residenciales suministrados por renovaciones antiguas, la oferta en el distrito de Huangpu alcanzó entre 400.000 y 450.000 metros cuadrados, lo que representa el 80% del total de terrenos residenciales suministrados por renovaciones antiguas este año (según la mediana ), y también superó en 2021 la oferta anual de viviendas antiguas de la ciudad.
“Las cinco nuevas ciudades principales deben asumir la función de absorber población e industria, y son el foco del futuro desarrollo y construcción. Por lo tanto, la concentración de la oferta de suelo en estas áreas y periferias es un patrón irreversible. Además, la situación de este año es bastante especial. La epidemia ha ejercido una presión a la baja sobre la economía. Es posible que las empresas inmobiliarias no tengan fondos suficientes para adquirir terrenos en el centro de la ciudad". Lu Wenxi cree que después de que la economía de Shanghai vuelva a la normalidad en el segundo. Durante la mitad del año, parte del suelo urbano se repondrá adecuadamente en función de la demanda del mercado. Sin embargo, es sólo un pequeño ajuste y el patrón general de menor oferta de suelo en el área central no cambiará. "
Afectadas por la epidemia, las ventas de viviendas nuevas en el mercado de Shanghai se han visto muy afectadas desde finales de marzo. Con el "Oro, Tres, Plata, Cuatro" y el "Mayo Rojo" casi todos "congelados". ", la oferta de tierra ha aumentado ¿Se puede restaurar la confianza del mercado y restablecer la época dorada perdida de las ventas?
Lu Wenxi todavía confía en los fundamentos del mercado de Shanghai. “El impacto de la epidemia actual en Shanghai sigue siendo relativamente grande. Una vez que el mercado inmobiliario se estanca, el sentimiento y las expectativas del mercado fluctuarán. Por supuesto, durante este período surgirán nuevas demandas y varios departamentos están introduciendo las medidas correspondientes para apoyar al mercado y estabilizar el sentimiento del mercado. El impacto de la epidemia es de corta duración, los fundamentos de Shanghai no han cambiado y pronto volverá a la normalidad una vez que se recupere. El plan de oferta de tierras para este año se ha determinado a grandes rasgos. El siguiente paso es aprovechar el tiempo y tener la oportunidad de compensar la disminución. ”
Zhang Kai también dijo que todavía es optimista sobre el mercado de tierras de Shanghai en el futuro. “Entre las 18 ciudades centralizadas de suministro de tierras que han terminado recientemente, la tendencia a la diferenciación entre ciudades es más obvia, y algunas. Las ciudades con mejores fundamentos están preparadas para ser atraídas por las empresas inmobiliarias. Como ciudad principal de la región del delta del río Yangtze, Shanghai tiene fundamentos urbanos estables. Durante mucho tiempo, el mercado inmobiliario ha visto aumentar tanto el volumen como los precios, y los beneficios del desarrollo también son considerables en comparación con otras ciudades. Además, en términos de reglas de licitación del mercado de tierras, otras ciudades siempre han seguido las reglas de competencia leal para que las empresas obtengan tierras. La escala y el precio de los terrenos en venta son uniformes y la participación de empresas inmobiliarias es alta. En la actualidad, aunque el primer lote de suministro centralizado de tierras de este año se pospuso debido a la epidemia, el mercado inmobiliario de Shanghai seguirá atrayendo mucha atención en el futuro.
”