Introducción de derechos de propiedad común
En pocas palabras, el gobierno hizo algunas concesiones sobre el precio de la tierra al comienzo de la transferencia de la tierra, y la diferencia de precio se utilizó como fondos para que el gobierno adquiriera casas con derechos de propiedad. Normalmente una propiedad está reservada * 5%-10% de la propiedad.
Al igual que la vivienda asequible, existen ciertas condiciones para los compradores de vivienda. Después de comprar una propiedad con título, existen varios descuentos. Según la práctica de Huai'an, los compradores de viviendas pueden adquirir propiedades propiedad del gobierno al precio original dentro de cinco años y al precio de mercado después de cinco años. No se cobrará alquiler por los derechos de propiedad del gobierno dentro de cinco años. Después de cinco años, el alquiler por los derechos de propiedad correspondientes se cobrará como vivienda de alquiler bajo.
* * *Bajo el modelo de derechos de propiedad, los compradores de viviendas tienen todos los derechos sobre sus derechos de propiedad y pueden hipotecar y revender.
Nadie se apresuró a comprar.
En junio de 2007, Huaian lanzó el primer lote de 300 * * * casas con derechos de propiedad. Estas 300 casas están dirigidas a compradores de viviendas independientes, no a hogares de reasentamiento de demolición. Los hogares con dificultades de vivienda entre los hogares de demolición y reasentamiento también pueden comprar casas con derechos de propiedad.
Estas casas están repartidas en Xinxin Garden, Hongfu Community y Jiarun Garden, con un precio medio de 2.300 yuanes/metro cuadrado. En aquel momento, el precio de mercado era de unos 2.500 yuanes por metro cuadrado.
Los resultados de ventas sorprendieron a Shao Ming, diseñador de sistemas y director de la Oficina de Gestión de Vivienda de Huaian.
Según el umbral de diseño de la época, las familias con un ingreso per cápita inferior a 400 yuanes al mes podían comprar viviendas públicas. Lo que se sigue es que hay muchas consultas pero muy pocos solicitantes reales. En el año que finalizó en junio de 65438+2, sólo 70 familias presentaron la solicitud.
Después de visitas e investigaciones, el departamento de administración de vivienda descubrió que incluso si * * * tuviera derechos de propiedad, las personas de bajos ingresos todavía no podían permitírselo. De hecho, según el diseño del sistema, si se trata de una propiedad 7:3 * * *, el comprador debe pagar el precio de la casa, que es lo mismo que comprar una casa ordinaria y asequible. "Esta proporción de 7:3 no es imaginaria, sino una proporción derivada de comparar el precio de la vivienda asequible con el precio de la vivienda comercial ordinaria", dijo Shao Ming.
La ciudad de Huaian posteriormente redujo el umbral de entrada y relajó el ingreso per cápita a 700 yuanes/mes, e incluso lo relajó a 800 yuanes/mes durante la operación real. 300 viviendas son suficientes y no faltan viviendas ordinarias y asequibles.
Este resultado coincide con la visión generalizada actual sobre la vivienda asequible, es decir, la vivienda asequible debe estar orientada a familias de ingresos bajos y medios. Las familias con dificultades reales no pueden permitirse una vivienda asequible y son más adecuadas para ella. vivienda de bajo alquiler.
En 2008, Huaian continuó lanzando más de 200 conjuntos de * * * casas con derechos de propiedad, y el umbral siguió bajando. El estándar es un ingreso per cápita de 800 yuanes al mes. La situación actual acaba de alcanzar un equilibrio ajustado y el número de solicitantes supera ligeramente la oferta de viviendas.
El 4 de julio de este año, se sortearán más de 11.200 nuevas * * * casas con derechos de propiedad. El umbral de compra sigue siendo de 800 yuanes por persona al mes, lo que sigue siendo un equilibrio ajustado.
Según el supuesto, si el número de viviendas con derechos de propiedad puede aumentar aún más el próximo año, Shao Ming relajará el estándar a un ingreso per cápita de 1.200 yuanes/mes, que es el estándar de ingreso para personas con doble vivienda. familias de ingresos económicos en la ciudad de Huai'an.
Shao Ming dijo que después del lanzamiento del primer lote de casas con derechos de propiedad, la respuesta fue tibia y la presión fue grande. Durante la visita y la encuesta, algunas personas admitieron que * * * no vale la pena especular con las casas con derechos de propiedad y que los márgenes de ganancia no son grandes, por lo que es mejor especular con las casas comerciales.
*Salto de página*
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Esto logra exactamente el propósito del diseño de * * * casas con derechos de propiedad: desplazar a los especuladores inmobiliarios fraudulentos.
"Al principio, * * * tenía derechos de propiedad sobre la vivienda para evitar lagunas en el sistema de vivienda asequible. La laguna más grande era la distribución de la tierra. Esto resultó en dos productos completamente diferentes con los mismos atributos en el mercado. Hay diferentes precios en el mercado, y la diferencia es muy grande. El margen de beneficio es suficiente para convertir a un caballero en un villano. Esto equivale al sistema de precios de dos vías en el período de la economía planificada. , la tierra pasó de la asignación a la transferencia", dijo Shao Ming.
En 2004, mientras estudiaba en Shanghai, Shao Ming se enteró de que Shanghai estaba considerando convertir las antiguas viviendas asequibles en viviendas comerciales, ya no viviendas asequibles, y asignar terrenos. Los casos reales apoyan la lógica de Shao Ming.
En 2005, el modelo de vivienda asequible de “alquiler y venta” comenzó a aparecer en Jiangsu, principalmente para resolver el problema de vivienda de los hogares pobres demolidos que no podían permitirse una vivienda asequible.
La combinación de los dos modelos ha forzado el * * * modelo de vivienda en propiedad de Huaian. Según la relación de precios, se expulsó un modelo de propiedad de 7: 3 * * *. La proporción 5:5 se introdujo para atender a más familias necesitadas. De hecho, es para permitir que las familias que no pueden permitirse el lujo de comprar una casa con derechos de propiedad de 7:3 * la compren en una proporción de 5:5.
* * *El núcleo del modelo de vivienda con derechos de propiedad es incorporar los derechos de propiedad implícitos del gobierno en viviendas asequibles tradicionales para resolver muchos problemas existentes en los derechos de propiedad asequibles y el mecanismo de "salida", y luego limitar " Mecanismos de “entrada”. Al aclarar los derechos de propiedad, el precio de la vivienda asequible se puede ajustar según el mercado, y se pueden resolver los persistentes problemas de la búsqueda de rentas y otras distribuciones injustas del poder en la vivienda asequible. Sobre esta base, la asignación de tierras se cambió por asignación y la vivienda asequible se vinculó fundamentalmente con el mercado.
"* * *Después de que comenzó el proyecto piloto de viviendas con derechos de propiedad, sus ventajas fueron mucho mejores de lo esperado originalmente". Shao Ming dijo que muchas de ellas fueron inesperadas.
Según la idea de Shao Ming, esta proporción se puede ajustar según los diferentes grupos de ingresos. "Es equivalente a un cambio de velocidad inorgánico. En el pasado, la vivienda asequible se basaba en un umbral establecido, que equivalía a un solo nivel. Ahora se puede ajustar libremente. Se pueden diseñar diferentes proporciones según las diferentes situaciones de las personas. Por ejemplo , dejemos que las familias de ingresos medios utilicen una proporción de 8:2 para comprar una casa".
Lu Yulong, economista principal de la Oficina de Investigación del Comité Municipal de Construcción de Nanjing, cree que los derechos de propiedad parciales del gobierno limitan la especulación. , que también es la ventaja de ** los derechos de propiedad.
Lu Yulong dijo: "Este mecanismo refleja la equidad y la justicia de la asistencia del gobierno a los pobres, haciendo posible que algunas personas se retiren del sistema de bienestar a tiempo. Porque la razón directa para la introducción de esta política debería ser vivienda asequible. Las lagunas en el sistema son cada vez más prominentes, y su intención y función originales se han oscurecido o debilitado”.
Controversia
* * *Desde El lanzamiento del derecho de propiedad de la vivienda no ha estado exento de polémica.
La cantidad es el problema más urgente que hay que resolver. ¿Cuánta protección puede ofrecer una casa que vale unos cientos de yuanes? * * * El número de casas con derechos de propiedad no está al mismo nivel que el de viviendas asequibles ordinarias.
"* * *Cuando se lanzó la vivienda con derechos de propiedad, era algo completamente nuevo y un experimento, por lo que no se promovió a gran escala. También fue "cruzar el río palpando las piedras". .'", dijo Shao Ming.
Además, en este modelo, el gobierno municipal de Huai'an no gastó dinero real. Esta también se ha convertido en un área donde se han criticado los derechos de propiedad sobre la vivienda.
Sin embargo, en opinión de Shao Ming, esta es la ventaja de la vivienda con derechos de propiedad. "Después de dos años de experimentos, no hemos visto muchas desventajas de las viviendas tradicionales asequibles, pero en cambio tenemos muchos beneficios. El siguiente paso puede ser considerar aumentar la cantidad."
Para lograr este efecto, * * * la oferta de derechos de propiedad vivienda debe alcanzar una cierta cantidad, que sea suficiente para afectar el mercado inmobiliario.
Según los cálculos teóricos ideales, después de que el número de casas con derechos de propiedad alcanza un cierto número, puede aparecer un punto crítico, y los entrantes y salientes alcanzarán un equilibrio dinámico.
La crítica más severa es que se sospecha que el modelo huaiano compite con la gente para obtener ganancias y no proporciona los beneficios preferenciales de la política de vivienda asequible a los compradores de viviendas. El punto más obvio es que el precio de una casa asequible sólo permite comprar el 70% del valor líquido de la casa.
La mayoría de las personas del sector inmobiliario entrevistadas por Time Weekly no están de acuerdo con esto. Una cuestión clave que la gente no ha notado es que la vivienda asequible es en realidad un derecho de propiedad limitado. Los derechos de propiedad del gobierno sólo aparecen cuando los compradores de la vivienda se retiran, lo cual es un derecho de propiedad implícito.
De hecho, dentro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el tema del derecho de propiedad de la vivienda ha sido muy controvertido. Un funcionario que se negó a firmar dijo que prevalecieron las objeciones iniciales. Ahora, después de dos años de experimentos en Huai'an, este modelo está siendo reconocido gradualmente.