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¿Cómo funciona hoy el mercado de alquiler de Hangzhou?

El 17 de agosto, la Oficina Municipal de Seguridad de la Vivienda y Administración de Bienes Raíces de Hangzhou emitió el "Aviso sobre la implementación adicional de la supervisión de los fondos de alquiler de viviendas" (en adelante, el "Aviso"), aclarando que las empresas de arrendamiento de viviendas deben transferir los fondos de alquiler pertinentes de 31 de agosto Todos los fondos se ingresarán en una cuenta de depósito especial para la administración. Las empresas de arrendamiento de viviendas bajo "tutela" completarán el pago de los fondos de prevención y control de riesgos según lo requerido antes del 30 de septiembre, y las casas existentes encomendadas pagarán los fondos de prevención y control de riesgos. .

Se entiende que ya en noviembre de 2019, Hangzhou promulgó el "Reglamento de Supervisión de los Fondos de Alquiler de Vivienda" y estableció dos medidas importantes: la "Cuenta de Depósito Especial para Fondos de Alquiler" y el "Establecimiento de Medidas de Prevención y Fondo de Control".

Muchos expertos del sector dijeron a los periodistas del National Business Daily que este aviso es un complemento de las anteriores "Medidas para la supervisión de los fondos de alquiler de viviendas". Al implementar políticas de supervisión de capital, Hangzhou puede reducir y prevenir eficazmente los riesgos en el mercado de alquiler de viviendas y desempeñar un papel importante en la protección de los derechos e intereses legítimos de inquilinos y propietarios. En el campo de las transacciones inmobiliarias, muchas ciudades y regiones exigen cuentas de supervisión inmobiliaria para garantizar la seguridad de los fondos de las transacciones. El enfoque de Hangzhou puede atraer a más ciudades a seguir su ejemplo.

Captura de pantalla del sitio web oficial de la Oficina de Administración de Bienes Raíces y Seguridad de la Vivienda de Hangzhou

Las nuevas regulaciones reducirán efectivamente los riesgos del mercado.

El aviso indicaba que desde el 31 de agosto, el alquiler pagado por la empresa de arrendamiento de viviendas al arrendador de la casa encomendado, el alquiler y el depósito cobrados al arrendatario de la casa y los fondos obtenidos mediante el uso de "préstamos de alquiler". deberá ingresarse en la cuenta de depósito especial para fondos de arrendamiento.

Además, antes del 30 de septiembre, las empresas de alquiler de viviendas "gestionadas" deberán pagar tasas de prevención y control de riesgos por las nuevas viviendas encomendadas en 2020; El plazo de pago del resto del fondo de prevención y control de riesgos y del resto del fondo de prevención y control de riesgos se pospondrá según sea necesario.

Zhang Bo, director de la filial del Instituto de Investigación Inmobiliaria Anjuke, analizó a un periodista del National Business Daily que en el pasado, los brotes de alquiler de apartamentos a largo plazo se debían principalmente a empresas que se apropiaban indebidamente de una gran cantidad de viviendas. número de alquileres de los inquilinos para cobrar los apartamentos Si la tasa de interés aumenta bruscamente o los ingresos por alquiler obviamente no cumplen con las expectativas, tendrá un gran impacto en el flujo de caja de la empresa y puede conducir gravemente a la quiebra de la empresa, infringiendo así el derecho. intereses del propietario y del inquilino originales. El "Aviso" exige que "los fondos del arrendamiento se paguen en una cuenta de depósito especial" para que el uso de los fondos pueda controlarse de manera efectiva, lo que reducirá significativamente los riesgos antes mencionados.

En cuanto a la disposición del "Aviso" de que "se debe pagar el 30% de las tasas de prevención y control de riesgos por el parque de viviendas encomendado", Zhang Bo considera que esta medida equivale a un "doble seguro". Al tiempo que se garantiza la seguridad de los fondos de alquiler, para la seguridad de la empresa, se requiere el depósito obligatorio de fondos de control y prevención de riesgos una vez que la empresa cambia, los derechos e intereses correspondientes de los grupos de interés relevantes pueden protegerse en la mayor medida posible.

Además, el aviso también señala que las empresas de arrendamiento de viviendas que no supervisen los fondos de alquiler de viviendas de acuerdo con estas regulaciones serán sancionadas de acuerdo con las "Medidas de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas municipales de Hangzhou (ensayo)". emitida en noviembre de 2019 (en adelante, “Medidas”) se tramitará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10. Dependiendo de la gravedad del caso, el caso se tratará mediante entrevista, inclusión en la lista de advertencia de riesgo, suspensión de la solicitud de visa en línea, cancelación de la calificación para apoyo financiero y registro en el expediente de crédito corporativo.

Cabe mencionar que, según el documento de interpretación de la política, el "Aviso" se formuló principalmente debido a las graves dificultades en la producción y operación de las empresas de alquiler de viviendas provocadas por la epidemia del nuevo coronavirus. Para reducir la carga sobre las empresas, ayudarlas a responder eficazmente a los riesgos, superar las dificultades y ayudarlas a reanudar el trabajo y la producción, las "Medidas" posponen adecuadamente la supervisión del capital y la prevención de riesgos y controlan el tiempo de pago para las empresas de viviendas de alquiler, que es más propicio para reducir los riesgos operativos de las empresas de alquiler de viviendas. Proteger los derechos e intereses de los inquilinos y propietarios y promover el desarrollo estable y saludable del mercado de alquiler.

O acelerar la reorganización de la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo.

Zhang Bo dijo a los periodistas del National Business Daily que la promulgación del "Aviso" ha impuesto requisitos más altos para las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo de Hangzhou. Una vez que los fondos de alquiler ingresan a la cuenta de supervisión, no lo son. se permite su apropiación indebida sin autorización. "Como resultado, algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo con fondos insuficientes se enfrentarán a una escasez de fondos en el futuro".

Además, Zhang Bo también cree que una supervisión financiera estricta también tendrá un impacto negativo. En el modelo de arrendador dual de las agencias de arrendamiento (es decir, a partir de El propietario original alquila la casa completa y luego la subarrenda a otros en su totalidad o en habitaciones separadas para obtener ganancias) plantea los desafíos correspondientes.

Se entiende que la gran mayoría de los pisos de alquiler a largo plazo todavía utilizan el modelo de negocio del segundo propietario. Además de la brecha de tijera, las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo también establecen intervalos de tiempo de pago y tienen requisitos de tiempo de pago relativamente estrictos para los inquilinos. Por lo general, el inquilino debe pagar el préstamo de alquiler en forma de una hipoteca semestral, una hipoteca anual o un pago mensual de alquiler elevado. El método de pago del propietario suele ser una primera hipoteca, una tercera hipoteca o pagos mensuales.

Es precisamente basándose en esta diferencia en el tiempo de pago que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo pueden obtener una suma de fondos precipitados y luego utilizar estos fondos precipitados para seguir compitiendo en el mercado o apropiarse indebidamente de operaciones financieras. .

“El modelo de renta baja y altos ingresos expande ciegamente la escala, o algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se quedan sin fondos. Una vez que hay una diferencia horaria en la cadena de capital, puede causar problemas de circulación. y puede causar truenos ", señaló Zhang Bo.

En los últimos años, el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo de Hangzhou ha estado activo. Al mismo tiempo, las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo de Hangzhou también han “explotado”. Según estadísticas incompletas de un periodista del China Business Daily, empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo como Lejia Apartment, Dingjia Apartment, Guochang Apartment, Walker Apartment, Deyu Technology y Zhongxuan Real Estate han aparecido en el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo de Hangzhou. .

Una persona que se dedica al alquiler de apartamentos a largo plazo cree que con la introducción del "Aviso" y medidas más detalladas, la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo de Hangzhou, que se ha estado expandiendo ciegamente y careciendo de supervisión en el pasado , puede regular el efecto del orden del mercado.

Si las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo quieren aumentar en mayor medida su cuota de mercado, inevitablemente aumentarán el coste correspondiente de la recogida de viviendas. Las personas mencionadas anteriormente dijeron que el actual aumento de los alquileres en el mercado de alquiler es lento y que el modelo simple de segundo propietario no ha producido la correspondiente diferencia de ingresos. La mayoría de los apartamentos de alquiler a largo plazo en el mercado enfrentan pérdidas. Ahora, las medidas más estrictas de Hangzhou harán que las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo se enfrenten a mayores desafíos y también acelerarán la reorganización de la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo.

上篇: 下篇: El legendario Fok Ying-tung: el hombre súper rico hizo su fortuna vendiendo comestibles. El legendario Fok Ying-tung: El hombre superrico hizo su fortuna vendiendo comestibles. En la década de 1950, surgió una figura poderosa en el mercado inmobiliario de Hong Kong. En ese momento, creó la leyenda inmobiliaria de vender más de 100 propiedades en un año y así creó un Grupo Huo valorado en miles de millones. El pago a plazos y el pago de la hipoteca, que ahora todo el mundo conoce, fueron inventados por Fok Ying-tung. En el apogeo de la industria inmobiliaria, Fok Ying-tung poseía el 70% del negocio de la construcción de Hong Kong y la mayoría de sus más de 60 empresas se dedicaban al negocio inmobiliario. Es un verdadero "propietario" en Hong Kong. Los magnates inmobiliarios de hoy en Hong Kong, Li Ka-shing, Lee Shau Kee, Kwok Bingxiang, etc., crecieron con él. Entonces, ¿cómo entró Fok Yingdong en la industria inmobiliaria? ¿Cómo ganó su primera olla de oro? Envío por mar y obtención de la primera olla de oro, la vida de Huo Yingdong está llena de leyendas. En mayo de 1923, nació Huo Yingdong en Haozhou. Debido a su familia pobre, Huo Yingdong nunca usó zapatos antes de los 6 años. Cuando tenía siete años, murieron sus dos hermanos y su padre. Más tarde, Hong Kong fue ocupada por el ejército japonés y la vida se volvió aún más difícil. Como el único hombre de la familia, Huo Yingdong abandonó la escuela y se puso a trabajar. Se dice que es un trabajo a tiempo parcial, pero en realidad es un culi, pero el flaco Huo Yingdong no es un culi. Fue despedido por su jefe después de que no duró mucho en cada trabajo. No había otra manera, por lo que la madre de Huo Yingdong tuvo que pedir dinero prestado de este a oeste para ayudarlo a abrir una tienda de comestibles. Después de establecerse, Huo Yingdong se casó con la hija de su vecino, Lu Yanni, y vivió una vida normal y estable. Pronto, su madre tomó una decisión que cambió la vida de Huo Yingdong. Después de que terminó la guerra en 1945, la situación económica de Hong Kong mejoró. La madre de Huo Yingdong sentía que la familia no siempre podía vigilar una tienda de comestibles. Se preguntó si podría reemplazar la tienda y abrir una pequeña empresa de envío para realizar algún negocio de envío. De hecho, Fok Yingdong todavía tenía la oportunidad de trabajar como empleado en un banco extranjero en ese momento, con un salario de 300 dólares de Hong Kong al mes. Sus ingresos son buenos, fáciles y estables. Sin embargo, finalmente respetó la decisión de su madre. Entonces compraron varios barcos y se dedicaron al transporte marítimo. Como resultado, unos años más tarde, llegó la oportunidad. En 1950, estalló la Guerra de Corea y algunos países europeos y americanos comenzaron a imponer un bloqueo económico integral a China, lo que provocó que el precio de los materiales estratégicos se disparara. Por lo tanto, muchos empresarios extranjeros toman medidas desesperadas y contrabandean "artículos prohibidos" a China continental. Debido a las enormes ganancias, Huo Yingdong también se unió a esta aventura. Organizó una flota de transporte para transportar láminas de hierro negro, caucho, neumáticos, algodón, medicinas y otros suministros importantes a Macao todos los días durante tres años consecutivos, y luego intentó trasladarlos al continente. De hecho, los empresarios ricos de Hong Kong en ese momento, como Pao Yukang, Stanley Ho, etc., habían hecho más o menos este negocio, pero este negocio era demasiado arriesgado y demasiado difícil. Sólo Fok Ying-tung persistió por más tiempo. En ese momento, Huo Yingdong dormía como máximo tres o cuatro horas al día. Durante el día tenemos que comunicarnos con el almacén para cargar mercancías y por la noche tenemos que transportar cosas a la luz de la luna. En varias ocasiones, Fok Yingdong estuvo a punto de perder la vida intentando evitar la persecución de la policía marítima británica. De esta forma, Huo Yingdong trabajó durante tres años. Alto riesgo, por supuesto, alta recompensa. Durante los tres años de transporte marítimo durante la Guerra de Corea, Huo Yingdong ganó la primera olla de oro de su vida. Con un patrimonio neto de millones, Fok Ying-tung se mudó a la mansión en el número 11 de Blue Pool Road, Happy Valley, donde viven los ricos, y se convirtió en un nuevo hombre rico en Hong Kong. Más tarde, fue con esta primera olla de oro que Fok Ying-tung entró en la industria inmobiliaria y logró un gran éxito, convirtiéndose en el principal promotor inmobiliario de Hong Kong. Cuando Huo Yingdong evaluó sus acciones en sus últimos años, dijo: "Sería mentira decir que apoyé la Guerra para Resistir la Agresión de Estados Unidos y Ayuda a Corea y rompí el bloqueo y el embargo. No tenía un nivel tan alto de confianza". comprensión. Pero decir que no sabía ni tenía ninguna idea en ese momento, eso no es cierto. Hay muchas formas de ganar dinero y no es necesario tomar este camino. Después de la Guerra de Corea, Huo Yingdong. Tenía millones de capital y no necesitaba luchar a muerte. Pero esto no significa que Huo Yingdong esté dispuesto a "dejar el mundo" y vivir con dinero. La inversión es necesaria para ganar dinero, pero ¿en qué proyectos debería invertir? La mente de Huo Yingdong comenzó a cambiar nuevamente. La primera estrategia comercial a plazos A principios de la década de 1950, Hong Kong marcó el comienzo de una ola de inmigrantes. Según las estadísticas, en los seis años transcurridos entre 1947 y 1953, la población de Hong Kong aumentó de menos de 500.000 habitantes a aproximadamente 1,5 millones. A medida que la población aumente, habrá una grave escasez de viviendas. Las condiciones de vivienda en Hong Kong eran muy malas en ese momento. Las ruinosas casas de madera, los tejados e incluso los pasillos y escaleras estaban llenos de gente. Al ver esta situación, el astuto Huo Yingdong decidió apostar todo su dinero en bienes raíces. En junio de 1953, Fok Yingdong y su esposa Lu Yanni fundaron Fok Xingyetang Real Estate Co., Ltd. con un capital registrado de 4,65 millones de dólares de Hong Kong, lo que era una suma grande en ese momento. Sin embargo, la industria inmobiliaria en Hong Kong aún no era una industria en ese momento y los ciudadanos comunes vivían en casas alquiladas.