Cuando se compra una casa de segunda mano, todavía hay que consultar sobre el derecho de residencia. El proyecto de código civil añade derechos de residencia
El proyecto de Código Civil ha entrado en la fase final de deliberación. Cabe señalar que a la serie de derechos de propiedad del proyecto de Código Civil se ha añadido un derecho de usufructo denominado "derecho de residencia".
Entonces, ¿qué es el derecho de residencia? ¿Qué impacto tendrá este cambio en nosotros?
La vivienda para el cuidado de personas mayores es un tema candente en la actualidad, pero durante la implementación, algunas personas mayores inevitablemente se preocuparán: "La casa está hipotecada, ¿qué debo hacer si no me permiten vivir en ella?" Presentado al XIII Congreso Nacional del Pueblo el 24 de mayo, el proyecto de código civil revisado en tres reuniones puede disipar esta preocupación de las personas mayores porque el proyecto añade un capítulo importante a los derechos de usufructo: el derecho de residencia. Mientras las personas mayores firmen un contrato de residencia, sus derechos de residencia estarán protegidos por la ley.
Esta disposición también debe ser prestada a los ciudadanos que compren casas de segunda mano en el futuro, porque al comprar una casa, no solo deben consultar sobre la propiedad de la casa, embargo judicial, establecimiento de hipoteca. , etc. , también preste atención a si la casa tiene derechos de residencia registrados.
Es posible que haya una nueva versión de "Niños mayores y niñeras compitiendo por una vivienda"
Como punto destacado del borrador de la sección sobre derechos de propiedad del Código Civil, el borrador tiene una Capítulo especial sobre derechos de usufructo. El derecho de residencia aclara que el obligante tiene derecho a ocupar y utilizar con derechos de usufructo casas ajenas de conformidad con el contrato para satisfacer las necesidades de residencia y vida.
Para establecer un derecho de residencia, las partes interesadas celebrarán un contrato de derecho de residencia por escrito y al mismo tiempo solicitarán el registro del derecho de residencia a la agencia de registro. La residencia se establece al registrarse.
El borrador deja claro que el derecho de residencia no se transferirá ni se heredará. Las viviendas con derecho de residencia no podrán alquilarse, salvo acuerdo en contrario entre las partes. El derecho de residencia se extinguirá cuando expire el plazo del derecho de residencia o fallezca su titular.
Según estas regulaciones, puede haber otra versión del caso común de "niños mayores y niñeras compitiendo por bienes raíces" en la vida. Yang, profesor de derecho en la Universidad de Tecnología y Negocios de Hunan, lo explicó montando una escena especial: un anciano fue cuidado por una niñera durante mucho tiempo. Antes de que el anciano falleciera, esperaba que la niñera pudiera seguir viviendo en la casa a través de un contrato o testamento. Sin embargo, los hijos del anciano pueden tener objeciones a esto, por lo que los niños y la niñera pueden acudir a los tribunales. Esto no es raro. "Con el derecho de residencia, las personas mayores pueden acudir a la agencia de registro para registrar el derecho de residencia de la niñera, y ni los hijos de las personas mayores ni el propietario de la casa pueden desalojar a la niñera."
La La introducción del derecho de residencia libera dividendos institucionales.
“El derecho de residencia es un nuevo tipo de derecho de propiedad y un derecho de propiedad típico. Su inclusión en el proyecto de Código Civil supone un gran progreso”. Miembro de la CCPPCh y socio principal de Hunan Qiyuan. El bufete de abogados Yuan Aiping cree que el mayor valor y significado de los derechos de residencia radica en la liberación de dividendos institucionales.
Dio un ejemplo específico: un anciano en Changsha posee una casa valorada en millones, su pensión no es alta, sus hijos no están cerca y tiene que tomar medicamentos para recibir tratamiento médico. Su vida puede verse afectada. muy apretado. La aparición de derechos de residencia puede resolver este dilema. Las personas mayores pueden vender o hipotecar sus casas, pero necesitarán establecer una residencia, lo que les permitirá vivir allí gratis durante toda su vida. De esta manera, las personas mayores pueden obtener 6,543,8 millones de yuanes y vivir en una casa con tranquilidad. "El derecho de residencia amplía el espacio vital de una persona mayor y también puede abrir el espacio industrial de la industria del cuidado de personas mayores y del sector inmobiliario en el futuro, e incluso dar origen a un nuevo modelo de cuidado de personas mayores. Por ejemplo, el cuidado de personas mayores Las instituciones o las instituciones de comercio de bienes raíces de viviendas pueden comprar de acuerdo con la valoración actual y obtener la propiedad, pero el derecho de residencia aún pertenece al propietario original, y la casa se venderá después de que el propietario original muera". Yang cree que las disposiciones del El derecho de residencia supone un gran beneficio tanto para los inquilinos de viviendas públicas de alquiler como para los inquilinos de viviendas de bajo alquiler.
Dijo: "Los inquilinos de viviendas públicas de alquiler y de viviendas de bajo alquiler pertenecen a grupos de bajos ingresos. Protegen sus derechos residenciales a través de contratos de arrendamiento, lo que inevitablemente conducirá a una sensación de inestabilidad. Si protegen sus derechos residenciales a través de los derechos residenciales. Proteger sus propios derechos de vivienda lo hará sentir más seguro".
Yuan Aiping también cree que el surgimiento de los derechos de vivienda es de gran importancia para resolver el problema de la vivienda de las personas de bajos ingresos. grupos en la sociedad. Como nuevo derecho, el derecho de residencia naturalmente necesita ser mejorado en la práctica social. "En particular, es necesario introducir lo antes posible sistemas relacionados con las garantías gubernamentales", afirmó Yuan Aiping.
Cuando se compra una casa de segunda mano hay que informarse sobre el derecho de residencia.
¿Qué impacto tendrá la incorporación del derecho residencial en el proyecto de Código Civil sobre el derecho de uso de la vivienda? ¿Qué cambios traerá a las transacciones de vivienda?
Qiu, director del bufete de abogados de Beijing, dijo que el nuevo derecho de residencia usufructuario en realidad separa el derecho de residencia de la propiedad y, por tanto, la libre disposición de las casas con derecho de residencia está restringida en las transacciones de vivienda. Puede haber obstáculos en el proceso, porque incluso si la casa puede ser transferida, los derechos del titular aún deben ser protegidos si el período de residencia contratado continúa. Como comprador de una vivienda, si la casa se utiliza para uso independiente, generalmente no considerará dicha casa.
Para establecer el derecho de residencia, el dueño de la casa y el dueño del derecho de residencia deben primero hacer un acuerdo escrito sobre las condiciones, requisitos y período de residencia, y luego solicitar el registro del derecho de residencia. residencia en la agencia de registro. No existen restricciones sobre la identidad del residente. Pueden ser padres, cónyuges, hijos o incluso niñeras. En principio, el establecimiento del residente debería ser gratuito. Una vez finalizada la inscripción, se establece el derecho de residencia. El obligante tiene derecho a ocupar y utilizar la casa según el contrato y puede vivir en ella durante el período de tiempo acordado. Sin embargo, cabe señalar que los derechos de renta y de disposición de la casa siguen perteneciendo al propietario de la misma. Si bien el derecho de residencia no restringe al propietario de la casa para vender o hipotecar la casa, si se establece el derecho de residencia para la casa, incluso si el propietario de la casa transfiere la casa, la parte con derecho de residencia puede Seguir viviendo en ella según el período acordado en el contrato, por lo que la casa con derecho de residencia El valor de circulación inevitablemente disminuirá. Luo Qiyu, abogado asociado del bufete de abogados Hunan Jinzhou, recuerda a los compradores de viviendas que cuando compren y vendan casas de segunda mano en el futuro, no solo deben comprobar la propiedad de la casa, la incautación judicial, el establecimiento de la hipoteca, etc. , y también preste atención a si la casa ha sido registrada como residencia.
Sin embargo, Ming Bin, subdirector general de Hunan New Environment Real Estate Brokerage Chain Co., Ltd., tiene una opinión diferente.
“El establecimiento del derecho de residencia es básicamente para proteger las necesidades de vivienda de los miembros de la familia. Si existe la necesidad de transferencia, las necesidades de vivienda de los residentes existentes se resolverán primero. para un grupo específico. Desde una perspectiva general Desde una perspectiva de mercado, el impacto en las transacciones de vivienda es limitado", dijo Mingbin.
Concentrado
¿Se puede hipotecar como de costumbre una casa con registro de hogar?
¿Se puede registrar la casa hipotecada con derechos de residencia ajenos? ¿Se puede hipotecar como de costumbre una casa registrada con el derecho de residencia de otra persona?
Xie Hongfei, secretario general del Grupo de Trabajo de Compilación del Código Civil de la Academia China de Ciencias Sociales, dijo que según la Ley de Propiedad, quién está protegido depende de cuándo se establecen los derechos. Es factible tener derecho a registrar primero su residencia y luego hipotecar la casa. Pero hay un problema: si el deudor hipotecario no puede pagar la deuda del banco, éste también debe considerar los derechos del obligante a la hora de recuperar la casa, por lo que el banco puede ser más cauteloso ante este tipo de inmuebles. Si primero hay hipoteca y luego se inscribe el derecho de residencia, los derechos del derecho de residencia son inferiores a los del deudor hipotecario.
Si cedes la casa a tus hijos y estableces un derecho de residencia para ti, ¿el derecho de residencia te garantizará una residencia de por vida? Si el niño alquila la casa, ¿lo echará el inquilino?
El abogado Guo Ren, socio global del bufete de abogados Beijing Yingke (Shanghai), así lo cree. La duración del derecho de residencia puede ser fijada libremente por ambas partes, pudiendo fijarse por un período determinado o de por vida. Sin embargo, cabe señalar que el derecho de residencia termina al expirar el derecho de residencia o al fallecer el titular del derecho. Además, en principio, las casas con derecho a vivienda no pueden alquilarse salvo acuerdo en contrario de las partes. Además, el capítulo sobre derechos de usufructo del Código Civil estipula el derecho de residencia, es decir, el titular del derecho de residencia disfruta del efecto del derecho de propiedad sobre la vivienda en cuestión. El arrendamiento es una relación de derechos de acreedor, y el derecho de usufructo del Código Civil. Los derechos de propiedad tienen prioridad sobre los derechos del acreedor. Por tanto, el arrendatario no tiene derecho a interferir en el ejercicio de los derechos del ocupante.