Sobre las disputas por contratos de arrendamiento de viviendas
Interpretación Fa [2009] No. 11
(Sentencia del Comité del Tribunal Popular Supremo del 22 de junio de 2009) No. Adoptado en la 1469ª reunión)
Resolver correctamente las disputas sobre contratos de arrendamiento de ciudades pequeñas y proteger los derechos e intereses legítimos de las partes de conformidad con la ley de acuerdo con los "Principios Generales del Derecho Civil Popular". República de China", "Ley de propiedad de la República Popular de China", "Ley de contratos de la República Popular de China". Esta interpretación se formula sobre la base de las leyes y reglamentos pertinentes y se combina con la práctica de los juicios civiles.
Artículo 1 Las viviendas urbanas a que se refiere esta explicación se refieren a las viviendas situadas dentro del área de planificación de ciudades y pueblos.
Las disputas sobre contratos de alquiler de viviendas en municipios y áreas de planificación de aldeas se pueden manejar con referencia a esta explicación. Sin embargo, si la ley dispone lo contrario, se aplicarán sus disposiciones.
Las disputas sobre el alquiler de viviendas públicas, viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles, según las políticas nacionales de bienestar, no se aplican a esta interpretación.
Artículo 7 Un contrato de arrendamiento de vivienda en el que el arrendador no obtiene un permiso de planificación del proyecto de construcción o no construye de acuerdo con el permiso de planificación del proyecto de construcción y el acuerdo del arrendatario es inválido. Sin embargo, se considerará válido un permiso de planificación del proyecto de construcción obtenido antes de la conclusión del debate en el tribunal de primera instancia o aprobado por la autoridad competente o el tribunal popular.
Las construcciones temporales construidas por el tercer arrendador sin autorización o de acuerdo con el contenido aprobado no afectarán al contrato de arrendamiento suscrito con el arrendatario. Si el debate es aprobado por la autoridad de construcción antes de fin de año, el tribunal popular reconocerá al tribunal de primera instancia.
Edificios temporales utilizados durante el período de arrendamiento, algunos de los cuales no son válidos más allá del período. Sin embargo, si el debate es aprobado por el departamento competente antes de fin de año y el tribunal de primera instancia acuerda extender el período de uso, el tribunal popular determinará el período de arrendamiento efectivo para el período de uso extendido.
Artículo 4 Si una parte solicita la confirmación de la nulidad de un contrato de arrendamiento de vivienda alegando que no existen bases, leyes o reglamentos administrativos para los cuales se hayan completado los procedimientos de registro, el Tribunal Popular no apoyará él.
Si ambas partes acuerdan realizar los trámites registrales, prevalecerá la celebración del contrato de alquiler de la vivienda. Sin embargo, una de las partes ha cumplido su obligación principal a menos que la otra parte la acepte.
En quinto lugar, si el contrato de arrendamiento no es válido y las partes solicitan el pago del alquiler estándar por los honorarios de ocupación de la vivienda según el contrato, el tribunal popular generalmente debe respaldarlo.
Si una reclamación de indemnización por pérdidas sufridas por una de las partes de un contrato es inválida, el Tribunal Popular dictará sentencia de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos y los artículos 9, 13 y 14 de la Interpretación Judicial.
Artículo 6: Si se celebran varios contratos de arrendamiento y el arrendador pretende cumplir el contrato, el contrato es válido. El arrendatario y el tribunal popular determinarán la ejecución del contrato por parte del arrendatario en el siguiente orden. :
( 1) Tener una casa de alquiler de propiedad legal;
(b) Pasar por los procedimientos de registro;
(c) La primera persona en establecer la contrato.
Si el arrendatario que no puede obtener la vivienda arrendada solicita rescindir el contrato y compensar las pérdidas, se tramitará de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos.
El séptimo inquilino modificó la estructura portante principal de la casa o amplió el edificio sin autorización, y no reanudó en un plazo razonable el contrato rescindido a petición del arrendador, y exigió una indemnización por pérdidas. El Tribunal Popular estipuló una décima parte de acuerdo con la Ley 19 del Contrato de Doscientos Yuan.
Artículo 8 En cualquiera de las siguientes circunstancias, si el arrendatario solicita rescindir el contrato por no poder utilizarse la casa arrendada, el tribunal popular lo sustentará:
(1) El casa alquilada es desestimada por la autoridad judicial O la agencia administrativa la sella de acuerdo con la ley;
(b) La propiedad de la casa de alquiler está en disputa;
(3) La La casa de alquiler viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos y las condiciones de uso de la casa.
Artículo 9 Si el arrendatario y el arrendador se ponen de acuerdo en la decoración, el contrato de arrendamiento sin dicho acuerdo será nulo. El arrendador acepta los materiales de decoración, y el descuento reservado por el arrendador no acepta ser utilizado por el arrendatario para demolición. Si las pérdidas se producen por demolición de la vivienda, el arrendatario deberá restaurar la propiedad a su estado original.
Si se han formado materiales de decoración satisfactorios y el arrendador acepta utilizarlos, el descuento será retenido por el arrendador. La pérdida de valor presente si no aceptan utilizarlos será compartida por ambas partes de acuerdo. al vencimiento del contrato.
Si el arrendador y el arrendatario decoran, vence el plazo del arrendamiento o se rescinde el contrato, salvo acuerdo en contrario de las partes, el arrendatario acepta si la retirada de los materiales decorativos no puede satisfacer los requisitos. Si las pérdidas se producen por demolición de la vivienda, el arrendatario deberá restaurar la propiedad a su estado original.
Artículo 11 Si el arrendador acepta la decoración del arrendatario y rescinde el contrato sin cumplir los requisitos para la disposición de los materiales decorativos acordados por ambas partes, el Tribunal Popular dictará la siguiente sentencia:
(1) El arrendador incumple el contrato que conduce a la rescisión del contrato, si el arrendatario solicita al arrendador que compense la pérdida del valor restante del arrendamiento y el tiempo restante, debe ser respaldado;
(2) Cuando se rescinde el contrato, el arrendatario incumple el contrato y exige al arrendador que compense la pérdida del valor restante del arrendamiento debido a la decoración. Sin embargo, con el consentimiento del arrendador, el valor de uso deberá compensarse adecuadamente;
(c) En caso de incumplimiento del contrato, ambas partes rescindirán el contrato y causarán una pérdida del valor restante del arrendamiento. durante el período restante de la decoración, asumirán las responsabilidades correspondientes, y ambas partes asumirán la responsabilidad según sus respectivas faltas;
(d) La terminación del contrato por la decoración disfrutada por ambas partes en de conformidad con el principio de equidad no se debe a la pérdida del valor remanente del arrendamiento de la cosa objeto durante el período restante. Si la ley dispusiera lo contrario, prevalecerán tales disposiciones.
Artículo 12 Si, con el consentimiento del arrendador, la decoración del arrendatario ha expirado durante el período de arrendamiento, no se admitirá la solicitud del arrendatario de compensación al arrendador por los honorarios de decoración adjuntos. Sin embargo, salvo acuerdo en contrario de las partes.
Artículo 13 Los gastos en que incurra el arrendatario por decoración o ampliación sin el consentimiento del arrendador serán a cargo del arrendatario. Si el arrendador solicita al arrendatario que restablezca el inmueble a su estado original o le compense una indemnización, el tribunal popular lo apoyará.
Artículo 14 El arrendador y el arrendatario acuerdan ampliar las dos tarifas de tratamiento ampliado, pero no hay acuerdo, el tribunal popular hará las siguientes distinciones:
(1) Nueva construcción y proyectos de expansión Los costos serán asumidos por el arrendador a través de procedimientos legales;
(b) Los procedimientos legales de construcción no se aplican, y los costos de costos compartidos ampliados serán compartidos por ambas partes en caso de falla.
Artículo 15 ¿Arrendatario? Si con el consentimiento del arrendador la casa arrendada se dona a un tercero y el período de subarrendamiento excede el período restante del arrendamiento del arrendatario, el tribunal popular determinará que los contratos múltiples son inválidos. Sin embargo, salvo acuerdo en contrario entre el arrendador y el arrendatario.
Artículo 36 Si el arrendador sabe o debe saber que el arrendatario subarrenda, pero no presenta objeción alguna dentro de los seis meses, y el arrendatario no accede a resolver el contrato ni solicita las razones para determinar la nulidad del contrato de subarrendamiento, el Pueblo El tribunal no lo apoyó.
Cuando surge una disputa sobre un contrato de arrendamiento, el tribunal popular puede notificar al subarrendatario para que participe en el litigio como tercero.
17. Si el arrendador ampara al obligante para rescindir el contrato debido al alquiler adeudado por el arrendatario y al pago del subarrendatario de la indemnización por daños y perjuicios por cuenta del arrendatario, el Tribunal Popular lo sustentará. Salvo que el contrato de subarrendamiento sea inválido.
Si el alquiler y la indemnización por daños y perjuicios pagados por el subarrendatario exceden el alquiler pagadero, el subarrendatario puede solicitar una compensación al arrendatario.
Artículo 18 Si el contrato de arrendamiento de la casa es inválido y el arrendador solicita al subarrendatario que asuma la obligación de desalojar la casa y pagar los derechos de ocupación vencidos, el tribunal popular lo sustentará.
19 Si el arrendatario, la sociedad de vivienda pública de alquiler del arrendatario, el hogar industrial y comercial individual o el individuo se dedica a actividades comerciales, y sus cooperadores u otros socios solicitan alquilar la casa de acuerdo con el contrato original. contrato de arrendamiento, el Tribunal Popular lo respaldará.
Artículo 20 Si el arrendatario solicita al cesionario que continúe ejecutando el contrato de arrendamiento debido a cambios en la propiedad de la vivienda y el alquiler durante el período del arrendamiento, el Tribunal Popular apoyará la solicitud. El alquiler de una casa se produce bajo cualquiera de las siguientes circunstancias, o a menos que las partes acuerden lo contrario:
(1) El acreedor hipotecario de la casa se establece antes del alquiler, y la propiedad de la hipoteca por parte del acreedor hipotecario cambia ;
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(2) Si la casa se alquila, será sellada por el Tribunal Popular.
El artículo 21 estipula: Si el arrendador vende la casa arrendada y notifica al arrendatario dentro de un período de tiempo razonable, o el arrendatario tiene otros derechos de preferencia que infrinjan los derechos del arrendatario, el tribunal popular lo apoyará. Sin embargo, el Tribunal Popular no admitirá solicitudes para confirmar que la transferencia del contrato de preventa de vivienda comercial firmado por el arrendador y un tercero es inválida.
Artículo 22 Si el arrendador y el acreedor hipotecario acuerdan descontar, vender o arrendar la casa para pagar deudas, el arrendatario deberá notificarlo dentro de un plazo razonable. Si el arrendatario solicita prioridad en la compra de la vivienda en las mismas condiciones, el tribunal popular la apoyará.
Artículo 23 Si el arrendador encomienda al subastador la subasta de la casa arrendada, éste deberá notificarlo al arrendatario 5 días antes de la fecha de la subasta. Si el arrendatario no participa en la subasta, el tribunal popular determinará que el arrendatario ha renunciado al derecho de tanteo.
Artículo 24 En cualquiera de las siguientes circunstancias, si el arrendatario pretende comprar la casa primero, el tribunal popular no la admitirá:
(1) El titular del derecho ejerce prioridad entre el número total de casas El derecho a comprar;
(2) La casa del arrendador se vende a parientes cercanos, incluidos cónyuge, padres, hijos, hermanos y hermanas, abuelos, nietos y nietos;
(3) El arrendador cumple con su obligación de notificación, pero el arrendatario no compra expresamente el inmueble en el plazo de quince días;
(4) Un tercero compra de buena fe la casa de alquiler y la registra .
Si el juicio final estipulado en el artículo 25 de esta Interpretación es anterior a la implementación de esta Interpretación, y las partes solicitan un nuevo juicio después de la implementación de esta Interpretación o de acuerdo con esta Interpretación, el procedimiento de supervisión del juicio se realizará No se aplica al caso que se decide volver a intentarlo.