¿Es realmente tan malo el ambiente laboral en Beijing, Shanghai y Guangzhou?
Recientemente, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Ministerio de Tierras y Recursos emitieron conjuntamente una política importante para aclarar el ciclo de digestión de la vivienda comercial: si el ciclo de digestión excede los 36 meses, la oferta de tierra se detendrá; de 36 a 18 meses, la oferta de tierra se reducirá de 12 a 6 meses; aumentar la oferta de tierra para proyectos que tengan menos de 6 meses, no sólo debemos aumentar significativamente la oferta de tierra, sino también acelerar el ritmo; de la oferta de suelo.
Esta puede ser la regulación más operativa para regular la oferta de suelo hasta el momento. Los puntos centrales son dos: la reforma del lado de la oferta y la gestión de las expectativas. Cada localidad debe aclarar a qué categoría pertenece y encontrar una buena posición para sí misma. Pero también surge la pregunta: ¿cómo aumentar esta vez la oferta de suelo en ciudades de primer y segundo nivel donde la escasez de suelo era más grave en el pasado? En otras palabras, ¿a estas ciudades de primer y segundo nivel realmente les falta tierra?
¿De dónde proceden los "residuos terrestres"?
En el entorno económico y financiero actual, la oferta de suelo "a gran escala" puede ser el único medio para estabilizar los precios de la vivienda. Desglosando las ciudades con precios de vivienda estables en los últimos años, todas son ciudades con una gran oferta de suelo, como Chongqing y Chengdu.
En las ciudades de primer y segundo nivel con menos oferta de suelo, las razones de la escasez de tierra no son más que las siguientes:
Objetivamente hablando, el suelo disponible es realmente limitado. . La política estatal de controlar los límites urbanos limita las viejas formas de repartir el pastel en la construcción urbana. Para resolver el problema de la oferta de suelo, no se pueden ignorar otros aspectos, como la protección de las tierras agrícolas básicas permanentes, las restricciones a las cuotas de suelo para la construcción, las restricciones a la planificación espacial urbana, etc. Por tanto, realmente no es fácil organizar un terreno en la zona núcleo. La oferta de suelo residencial en ciudades de primer y segundo nivel ha ido disminuyendo casi año tras año.
En segundo lugar, de hecho existen más limitaciones a la oferta de suelo a gran escala en las ciudades de primer y segundo nivel. Si desea proporcionar terrenos, es posible que no pueda proporcionarlos. El derecho a utilizar terrenos de construcción comercial de propiedad estatal es "terreno limpio", y algunos terrenos no cumplen con las condiciones de suministro de terreno, y el costo de adquisición y demolición del terreno es demasiado alto. Si el gobierno no puede demolerlo y confiarlo a los promotores, no habrá beneficios. Por lo tanto, si el plan anual de suministro de tierras no se completa, significa que la adquisición de tierras puede resultar más difícil.
Subjetivamente, los gobiernos locales no están dispuestos a renunciar al mayor valor de los beneficios de la tierra que aporta el marketing del hambre. En el contexto actual de financiación de la tierra, los gobiernos locales tienen el incentivo de vender menos tierra a precios altos en lugar de vender más tierra a precios bajos. Por lo tanto, la oferta de tierra siempre es escasa y los precios altos.
Tomemos a Beijing como ejemplo. De 2011 a 2016, la oferta total de tierras planificadas en Beijing disminuyó de 6.500 hectáreas a 4.100 hectáreas año tras año, con tasas de finalización de 88,2, 72,1, 81,5 y 66.544 respectivamente. La situación en Shanghai es que la tasa de finalización de los planes de suministro de tierras a lo largo de los años debería ser superior al 90%, pero los planes de suministro en sí son relativamente pequeños.
Escasez real y falsa de suelo
Sin embargo, para las ciudades de primer y segundo nivel, ¿realmente no hay espacio para aumentar la oferta de vivienda? Me temo que no es tan simple. Algunas personas en la industria han dicho directamente: "A excepción de Shenzhen, probablemente a ninguna ciudad le falte tierra".
La particularidad de Shenzhen se refleja en dos aspectos: primero, Shenzhen es la única ciudad en China. donde toda la tierra es propiedad de Una ciudad propiedad del estado y sin tierra colectiva. En segundo lugar, el nivel de desarrollo urbano está básicamente saturado y básicamente no hay suelo edificable para nuevos desarrollos.
Para más ciudades de primer y segundo nivel, un problema más común es cómo enderezar la relación entre la oferta de suelo y la oferta de vivienda. ¿Dónde se utilizan estas tierras en los planes locales anuales de suministro de tierras? ¿Cuánto se utiliza para satisfacer las necesidades de vivienda de la gente? Este es un gran problema que ha sido ignorado durante muchos años.
De hecho, la cantidad de nueva oferta de tierras anunciada por el Ministerio de Tierras y Recursos cada año no es pequeña. A primera vista, los planes de suministro de tierras están aumentando en todas partes. Pero a nivel nacional, la proporción de suelo residencial es sólo de 20 a 30. En otras palabras, el suelo no residencial, como el suelo industrial y el suelo de servicios comerciales, representa la mayor parte del suelo nuevo añadido cada año. Sin embargo, en comparación con Estados Unidos, Japón, Alemania, el Reino Unido y otros países, la proporción de terrenos residenciales en terrenos recién agregados es de aproximadamente 50 a 70. En comparación con ciudades como Tokio, Osaka, Nueva York y Hong Kong, la densidad residencial y la altura de Beijing y Shanghai son muy diferentes.
Todo el mundo dice que las ciudades de primer nivel tienen escasez de viviendas y el suelo escasea. Sin embargo, la verdadera razón de esta impresión es una grave desalineación en la distribución de la vivienda. Puede que a estas ciudades no les falte tierra, pero lo que les falta es una división razonable de la tierra.
En teoría, la proporción de suelo residencial debería aumentarse en las ciudades con una gran demanda, pero en la realidad, tales ajustes basados en la demanda real no se han visto. Por supuesto, esto es comprensible si los gobiernos locales quieren tener PIB e ingresos fiscales, aumentar la proporción de suelo residencial afectará inevitablemente el suelo utilizado para servicios industriales y comerciales, frenará el crecimiento del PIB y quedará rezagado en la competencia regional. Como resultado, la mayor parte del terreno se utiliza para desarrollo industrial y comercial, lo que genera escasez de viviendas para una población relativamente grande. De esta forma, ¿cómo podrían las expectativas del mercado no ser alcistas?
¿Dónde encontrar terrenos?
Entonces, ¿dónde deberíamos buscar terrenos en las ciudades calientes? Hay al menos tres formas de aumentar la oferta de viviendas: aumentar la proporción de superficie construida, llevar terrenos colectivos al mercado y revitalizar el parque.
Cuando la elasticidad de la oferta de suelo es relativamente pequeña y la elasticidad de la demanda es relativamente grande, la forma más sencilla de controlar los precios de la vivienda es ampliar la proporción de superficie construida. Por ejemplo, si se duplica la proporción de superficie construida de los edificios residenciales, la oferta al menos se duplicará.
Desde la perspectiva de la proporción de superficie, las ciudades chinas son generalmente más bajas que el resto del mundo. Según el informe de 2010 de la Corporación de Capital Internacional de China, la proporción promedio de superficie construida de los edificios residenciales comerciales de nueva construcción en todo el país es de 1,36, con 1,76 en las ciudades de primer nivel y 1,53 en las de segundo nivel. Durante el mismo período, Hong Kong fue 4,5, Singapur fue 3,82, Seúl fue 2,5 y Tokio fue 2,2.
En terrenos colectivos, Beijing ya está por delante. En el plan quinquenal de suministro de tierras anunciado por Beijing este año, la cantidad de terrenos de construcción colectiva alcanzó las 10.000 hectáreas, lo que representa una sexta parte del suministro total de tierras planificado.
Anteriormente, los terrenos de construcción comercial colectiva se destinaban mayoritariamente a industria, almacenamiento, servicios comerciales, etc. Aunque Beijing comenzó a construir viviendas públicas de alquiler en terrenos de construcción colectiva en 2012, no se ha implementado a gran escala durante muchos años. Hoy en día, se propone incluir terrenos de construcción colectiva en el plan de suministro de terrenos. Esto es un avance político y también refleja el principio de "misma tierra, mismos derechos, mismo precio" para las tierras estatales y colectivas.
Es relativamente difícil revitalizar el stock de suelo edificable existente. En términos generales, el ciclo industrial dura unos 20 años, pero el ciclo de uso de la tierra es de al menos 40 años. En la actualidad, la industria de servicios modernos en las grandes ciudades ha comenzado a dominar, y los terrenos industriales y comerciales tradicionalmente ineficientes pueden transformarse en terrenos residenciales cambiando sus funciones. Obviamente, los planes de revitalización de acciones de varias ciudades no pueden implementarse sin problemas.
En primer lugar, el gobierno no puede demolerlo y los derechos sobre la tierra son complicados. Cambiar el uso de la tierra requiere ajustar una planificación regulatoria detallada, que implica audiencias, manifestaciones y aprobaciones, sin mencionar que la relación entre el gobierno y el mercado no está clara. La segunda es que no paga. Una vez cambiado el uso, es difícil garantizar el espacio para terrenos industriales y comerciales, y los ingresos fiscales a corto plazo se verán afectados. El miedo al equilibrio entre la aprobación y la consideración del desempeño político resulta en revitalización y estancamiento. En tercer lugar, una vez que se cambie el uso, el gobierno asignará la construcción a gran escala de instalaciones públicas y proporcionará terrenos independientes para la educación y la atención médica, lo que ejercerá presión sobre los gastos gubernamentales.
En definitiva, hay caminos, pero también muchas dificultades. Si se pueden realizar cambios en los tres aspectos anteriores, la oferta de viviendas se puede aumentar varias veces, pero actualmente faltan mecanismos gubernamentales y determinación para utilizar el espacio terrestre.