¿Qué es exactamente la inversión residencial?

Las inversiones residenciales incluyen inversiones en viviendas unifamiliares y apartamentos (denominados viviendas).

La vivienda se clasifica como un activo debido a su larga vida útil y es uno de los bienes que cualquier propietario puede poseer.

Por esta razón, la inversión en viviendas nuevas cada año sólo representa una pequeña proporción del parque de viviendas existente, alrededor del 3%.

1. Descripción general La inversión residencial incluye la inversión en viviendas unifamiliares y apartamentos (vivienda para abreviar).

La vivienda se clasifica como un activo debido a su larga vida útil y es uno de los bienes que cualquier propietario puede poseer.

Por esta razón, la inversión en viviendas nuevas cada año sólo representa una pequeña proporción del parque de viviendas existente, alrededor del 3%.

Las decisiones de inversión residencial involucran a empresas, familias e incluso al gobierno, por lo que la inversión residencial tiene sus propias particularidades.

De todas las necesidades de inversión, la inversión residencial es la más sensible a los tipos de interés reales.

Esto se debe a que las casas se deprecian muy lentamente (las casas antiguas que tienen décadas de antigüedad son comunes), por lo que los cargos por depreciación son mínimos.

La tasa de interés real es obviamente muy importante para las decisiones de inversión en vivienda.

Si alquila una casa, la mayor parte del alquiler pagado al propietario es una compensación por los fondos ocupados por la casa; si compra una casa para vivir, la mayor parte del costo. de la casa es el interés de la hipoteca residencial.

Por tanto, la inversión residencial es la parte de la inversión más sensible a los cambios en los tipos de interés provocados por las políticas monetaria y fiscal.

Dado que la política monetaria tiene un mayor impacto en las tasas de interés que la política fiscal, la inversión en vivienda está más estrechamente relacionada con la política monetaria que con la política fiscal.

2. Factores que afectan a la inversión residencial El análisis de la inversión residencial parte de la demanda de vivienda existente.

Generalmente, la oferta de vivienda existente es constante, mientras que la demanda de vivienda existente depende de muchos factores: (1) Cuanto mayor es la cantidad de riqueza, mayor es la demanda de vivienda; Cuanto menor sea el rendimiento de otros activos, como los bonos, mayor será la demanda de vivienda. (3) La demanda de viviendas en stock también depende del ingreso real neto que se puede obtener al poseer una vivienda.

Por lo tanto, si se representa en un gráfico bidimensional de precios de vivienda y cantidad de vivienda, la curva de demanda de vivienda con pendiente descendente, que depende de los factores anteriores, corta la curva de oferta de vivienda dada, y por lo tanto vertical. Determina el precio del activo de la vivienda.

Sobre esta base, se puede plantear la decisión de invertir en vivienda.

Debido a que la inversión en vivienda es una función creciente del precio actual de los activos de la vivienda, en el campo de la vivienda existe una curva de oferta de inversión en vivienda similar a la curva de oferta ordinaria.

Esta curva de oferta de inversión en vivienda con pendiente ascendente también se denomina curva de oferta de flujo de vivienda, que corresponde a la curva de oferta de stock de vivienda vertical.

Cualquier factor que afecte la demanda de viviendas existentes afectará el precio de los activos de la vivienda y, por tanto, la tasa de inversión en vivienda.

3. Ventajas de la inversión residencial Riesgos y factores de apreciación Desde una perspectiva de inversión, la inversión residencial tiene muchas ventajas sobre otras formas de inversión.

En primer lugar, el riesgo de mantener y aumentar el valor es pequeño.

La inversión residencial tiene la doble función de uso propio e inversión. Puede obtener ingresos alquilándola, pidiendo prestado fondos a través de una hipoteca y obteniendo beneficios de la diferencia de precio.

En segundo lugar, el tiempo de obtención de beneficios es largo y el espacio es grande. Los derechos de propiedad de las propiedades residenciales son de 70 años. Los recursos limitados de la tierra y la creciente demanda hacen que los precios generales tiendan al alza.

En tercer lugar, puede elegir un préstamo pequeño para comprar una casa. El tiempo de préstamo es largo, la tasa de interés es baja y el autofinanciamiento invertido en la etapa inicial no es mucho. tendencias, métodos y habilidades, la inversión puede obtener el doble de resultado con la mitad del esfuerzo.

Como inversión, se debe considerar la preservación del riesgo y se debe dar máxima prioridad a evitarlo en términos de rentabilidad.

La inversión residencial es relativamente menos riesgosa que las acciones, pero eso no significa que esté libre de riesgos.

El auge inmobiliario de principios de la década de 1990 dejó a la gente con temores persistentes. Una mirada más cercana a la inversión inmobiliaria en Hong Kong en 1997 se ha convertido ahora en un valor negativo, la inversión residencial, como proyecto de inversión. con un ciclo de inversión largo y alta inversión, tiene un enorme flujo de fondos, el mercado inmobiliario tiene poca estabilidad y realizabilidad, y se ve muy afectado por las políticas, la planificación urbana y otros factores. Debemos entender claramente los riesgos políticos, los riesgos sociales, Riesgos económicos, riesgos técnicos y riesgos naturales del mercado inmobiliario. Además, las propiedades sobre plano también tienen que soportar ¿Existen riesgos de asuntos pendientes y falsas promesas por parte de los promotores?

Al igual que invertir en acciones, los factores de apreciación de la inversión residencial son los que más preocupan a los inversores. Las manifestaciones específicas son las siguientes: Primero, el valor de la propiedad residencial se compone de dos partes: bienes raíces e inmuebles. patrimonio, incluido el precio del terreno, costos de construcción, honorarios profesionales, ganancias por intereses, impuestos, etc.

La inversión residencial se basa principalmente en la apreciación del terreno. La selección de la ubicación es crucial para el éxito o el fracaso de la inversión residencial. Se dice que no tienes miedo de comprar una mala casa en una buena ubicación, pero sí. Tiene miedo de comprar una casa en una mala ubicación. Por lo tanto, debe comenzar por reconocer y comprender científicamente la ubicación microgeográfica del lugar en diferentes niveles, incluido el entorno circundante, las condiciones del tráfico, etc.

Posición social macro significa popularidad y atmósfera cultural.

Cualquier cambio en las condiciones ambientales circundantes tendrá un impacto en el valor de la propiedad. Por ejemplo, tener un espacio verde grande y refrescante, estar cerca de montañas y paisajes acuáticos, o estar en una zona comercialmente desarrollada. y las zonas pobladas son buenos lugares para invertir.

Si está ubicado en un lugar tabú con poca visibilidad, como cerca de un vertedero de basura o fuente de contaminación, con mala seguridad pública, etc., no es adecuado para invertir.

Las condiciones del tráfico son las condiciones básicas para la vida y el trabajo, y son el factor más activo que determina la calidad de una ubicación. La mejora de las condiciones del tráfico puede cambiar las malas ubicaciones, y los bienes raíces tienen características regionales distintivas.

Las diferentes condiciones socioeconómicas y orígenes culturales muestran grandes diferencias. En comunidades con altos niveles culturales, un cierto prestigio causado por los antecedentes de los residentes atraerá al mismo tipo de clientes y promoverá la valorización de los bienes raíces. En la zona, como Hay muchos extranjeros que viven en el distrito de las embajadas, lo que hace que los apartamentos de exportación de los alrededores sean muy populares.

El segundo es la planificación y el diseño.

El desarrollo y la inversión residencial siguen el principio de utilización óptima y la gente está feliz de vivir en zonas con instalaciones completas.

La planificación urbana determina la dirección del desarrollo del suelo, y es aconsejable elegir zonas con altos niveles de social público y facilidades de apoyo a la inversión.

Además, la planificación y el diseño para coordinar los tipos de unidades, el diseño de propiedades cómodas y efectivas, y propiedades que sigan la tendencia de los tiempos y tengan visión de futuro tendrán una larga vida económica.

Por ejemplo, la actual red de banda ancha y las viviendas respetuosas con el medio ambiente han acogido con satisfacción los cambios en los estilos de vida y los gustos de consumo de las personas, y son factores importantes para aumentar el retorno de la inversión.

Otros factores que afectan la apreciación de la propiedad incluyen la calidad de la construcción, la administración de la propiedad y la reputación de la marca del desarrollador.

Como producto con valor de uso a largo plazo, la calidad de construcción de una casa es muy importante. La diferencia entre la calidad de dos propiedades similares en la misma ubicación será muy grande en el futuro.

El nivel de administración de la propiedad determina directamente el nivel del alquiler. La reputación y el nivel de servicio de una excelente empresa de administración de propiedades mejorarán el nivel de la propiedad. La apreciación y preservación de la propiedad también dependen de esto. La propiedad desarrollada por un desarrollador fuerte Las propiedades residenciales pueden generar fácilmente efectos de marca, convirtiéndolas en un punto caliente para la inversión.

4. Estrategias de inversión residencial Cada vez que el mercado pasa por iteraciones, madura y las estrategias de inversión también deberían cambiar.

La inversión residencial solía ser una combinación de capital, coraje, visión y oportunidad. Ahora requiere más confianza y paciencia, así como conceptos actualizados, flexibilidad y pleno uso de políticas. Hay muchas oportunidades. comprar, por lo que debe pensar detenidamente. Hay pocas oportunidades de vender, así que actúe con rapidez.

Notas específicas al invertir: 1. Asegúrese de que sea legal y confiable, y reduzca la ceguera de la inversión. Al comprar una casa, compre primero los derechos de propiedad. Sólo después de obtener los derechos de propiedad los tendrá el inversor. el derecho a obtener beneficios y disponer de la propiedad, que puede utilizarse para uso propio o alquilarse.

El certificado inmobiliario es el único certificado legal de derechos de propiedad Antes de invertir, debe garantizar la seguridad de la propiedad que compra, averiguar si el desarrollo y las ventas son legales, y si se trata de la propiedad. de la casa o el derecho a utilizarla. Si la relación de derechos de propiedad no está clara, resolverla también es muy difícil de levantar.

2. Los inversores con visión de futuro deben estudiar detenidamente los planes de planificación urbana, prestar atención al progreso de la construcción de infraestructura urbana y buscar valores de inversión ocultos, que incluyan principalmente mejoras en las condiciones del tráfico y cambios en los estilos de vida de las personas. Gustos. Cambios provocados por nuevos inventos tecnológicos, etc.

Y comprenda bien el momento de la inversión. Si invierte demasiado pronto, sus fondos pueden quedar bloqueados; si invierte demasiado tarde, perderá espacio para crecer.

Por ejemplo, la finalización y apertura al tráfico de la avenida Shenzhen Binhai ha aumentado considerablemente el valor de las propiedades en el área de Houhai en Nanshan, Shenzhen.

3. Buscar ingresos estables a largo plazo. La inversión residencial es una inversión a largo plazo que probablemente se copiará. El crecimiento de la oferta reducirá sus tasas de retorno. Prestamos atención a las cosas raras que las hacen más valiosas, los recursos limitados determinan el potencial de valor agregado de la inversión y debemos buscar propiedades potenciales con ventajas irremplazables.

4. Capte el ciclo, preste atención al tiempo y la situación durante la operación real, y sea flexible y adaptable.

Si el mercado se debilita después de comprar una unidad, no hay necesidad de apresurarse a descontar el precio. Puede revender la unidad para un propósito a largo plazo y alquilarla, cobrar el alquiler y pagar el préstamo. y esperar pacientemente a que suba el precio.

Durante los dos períodos de 1984 y 1987, si usted compró una casa y la mantuvo solo durante un año antes de venderla, habría perdido mucho dinero y sufrido grandes pérdidas si el período de inversión fuera. 5 años, ya habrías perdido mucho dinero. Si lo conservas durante 10 años y luego lo vendes, tendrás principalmente la oportunidad de ganar dinero.

5. Observe las ventajas y desventajas de cualquier cosa con una perspectiva dinámica. Las ventajas y desventajas de cualquier cosa no son absolutas. En el mercado en constante cambio, pueden ocurrir cambios repentinos en un instante, afectando el rendimiento de la inversión. Por ejemplo, aunque la ubicación geográfica objetiva es inmutable, su ubicación social cambia constantemente con el desarrollo de la economía y las ciudades. Los puntos calientes ahora pueden no serlo en el futuro, y las áreas impopulares ahora pueden no serlo. en el futuro.

6. Preste atención a los factores psicológicos. Al igual que invertir en acciones, invertir en la compra de una casa también es una especie de expectativa. El reconocimiento general de una determinada calidad de la propiedad aumentará su demanda y promoverá su valor. aumento de precio Por lo tanto, existe un cierto concepto en marketing Popularidad de varios conceptos.