¿Qué es un arrendamiento posterior?
El arrendamiento posventa significa que, con el fin de promover las ventas, la empresa de desarrollo y operación inmobiliaria acuerda con el comprador, al vender casas comerciales para exportación, que la empresa de desarrollo y operación inmobiliaria alquilará la casa como agente dentro de un cierto período después de la venta para compensar parte del El acto de devolver el precio de venta o pagar una cierta cantidad de alquiler con el alquiler durante el período de arrendamiento.
Actualmente, este tipo de promoción se puede ensayar para inmuebles comerciales de exportación, pero se debe obtener el documento de aprobación para el arrendamiento postventa por parte de la Dirección Municipal de Bienes Raíces y aportar las garantías correspondientes.
El arrendamiento posventa significa que el agente inmobiliario acuerda con el comprador, al vender una vivienda comercial, alquilar el inmueble como agente dentro de un período determinado después de la venta. El alquiler durante el período de arrendamiento puede compensar parte. del precio de venta o pagar un determinado alquiler. Comportamiento recíproco.
Datos ampliados:
Los modos comunes de operación de ventas con arrendamiento posterior incluyen principalmente el período de arrendamiento posterior, el índice de arrendamiento posterior y el método de arrendamiento posterior.
1. Período de arrendamiento posterior
1. Arrendamiento posterior de tres años
Cuando apareció por primera vez el modelo de arrendamiento posterior, era básicamente de tres años, y en su mayoría era. utilizado en el mercado general. Una deducción única durante los primeros tres años. El método de operación general es aumentar primero el precio de la mesa y luego ofrecer un descuento único.
Este enfoque tiene ventajas y desventajas. La ventaja es que no sólo reduce la inversión de capital de los inversores, sino que también crea una brecha psicológica con un gran descuento para los inversores, promoviendo así las ventas.
La desventaja es que el modelo de arrendamiento retroactivo de estilos de hebillas no se puede explicar públicamente y el período de cultivo de tres años no es suficiente para estabilizar completamente el funcionamiento de los centros comerciales con malas condiciones. En este momento, si el desarrollador entrega repentinamente las tiendas a los inversores, tendrá un gran impacto en el funcionamiento del centro comercial.
2. Arrendamiento posterior de cinco años
Después de aprender de la experiencia del arrendamiento posterior de tres años, la segunda ola de ventas de arrendamiento posterior a menudo adopta la estrategia de arrendamiento posterior de cinco años. Tomemos como ejemplo un centro comercial. El período de arrendamiento de cinco años le da al equipo de operaciones más de dos años para estabilizar el sitio. Después de tres años de cultivo y dos años más de funcionamiento, un centro comercial puede, en teoría, convertirse en un lugar maduro. En este momento, la popularidad del centro comercial está garantizada y el alquiler también ha aumentado significativamente.
En este momento, si regresa al recinto, la posibilidad de riesgo se reducirá. Pero tomar un arrendamiento posterior por tres años es la forma más favorable de fijar el precio de la venta. Si el período de arrendamiento se aumenta a cinco años, o se utiliza el antiguo método de fijación de precios, se producirán aumentos excesivos de precios y se dificultará la venta. Por lo tanto, a menudo se utiliza el modelo de arrendamiento posterior a cinco años.
Entonces, si un arrendamiento posterior de tres años es una operación basada en ventas, entonces un arrendamiento posterior de cinco años es una operación basada en ventas con una mentalidad operativa.
3. Arrendamiento posterior a diez años
El arrendamiento posterior a diez años se utiliza generalmente para proyectos que los desarrolladores pretenden operar a largo plazo, mientras que se puede decir que las ventas anticipadas son solo una financiación. Método para desarrolladores. El desarrollador obtiene los derechos de operación de un centro comercial a través de las ventas, realmente ingresa al campo de operación, lo opera durante mucho tiempo y gana dinero con la operación.
Si un desarrollador tiene diez años de experiencia en operaciones de centros comerciales, se atreverá a invertir en la gestión y marketing del centro comercial en la etapa inicial, porque puede obtener retornos en la etapa posterior.
Sin embargo, esto es sólo un análisis lógico. En realidad, muchos desarrolladores son atraídos inexplicablemente por el equipo de ventas y no están preparados para operaciones a largo plazo. Sin embargo, el equipo de ventas cree que será bueno vender la casa en diez años.
Cuando los desarrolladores realmente se dieron cuenta del problema, ya era demasiado tarde. En este caso, es mejor mantener el lugar gracias a los esfuerzos del equipo de operaciones. Si las condiciones del proyecto son malas y el equipo de operación no es fuerte, puede haber riesgos.
En segundo lugar, índice de arrendamiento posterior
1, índice de escalón
El índice escalonado significa que durante el período de capacitación del proyecto anterior, el índice de arrendamiento posterior fue relativamente bajo. En los años siguientes, a medida que el proyecto fue madurando y los ingresos por alquiler aumentaron, el ratio de arrendamiento también aumentó en consecuencia. Esta lógica es correcta, pero depende de la proporción que dé el proyecto específico.
Si empiezas a los 8 años, saltas a los 12 en el quinto año. Si retrocede a este ritmo, una de las partes, los promotores y los inversores, acabarán sufriendo.
Si este ratio de arrendamiento parte de 4, aumentará un punto cada año.
Por ejemplo, después de diez años de alojamiento, el índice total de arrendamiento posterior en diez años es ***85. Este índice de arrendamiento posterior es relativamente bueno entre los productos de venta posterior, pero las circunstancias específicas de cada proyecto son diferentes y requieren un análisis específico.
Se puede ver que comprender la tasa de retorno inicial de las ventas de arrendamiento posterior juega un papel vital en todo el proyecto, pero si el desarrollador puede garantizar la tasa de retorno de alquiler anual real depende de la operación real del proyecto.
2. Ratio fijo
Ratio fijo, como su nombre indica, significa que el promotor se compromete a devolver el alquiler al inversor en un ratio fijo cada año. Este modelo tiene un monto de inversión fijo y una tasa de rendimiento fija.
Por lo tanto, su ventaja es que facilita a los desarrolladores liquidar financieramente los ingresos anuales por alquiler de los inversores. Sin embargo, hay dos inconvenientes. En primer lugar, si el índice de arrendamiento posterior se establece demasiado bajo, no logrará atraer el deseo de comprar de los clientes, lo que resultará en dificultades para vender, y también cortará la imaginación de los inversores sobre el valor de apreciación de las casas que compran.
Otra cosa es que si la proporción se establece demasiado alta, ejercerá mucha presión sobre los desarrolladores. Después de todo, los desarrolladores buscan obtener ganancias y no harán negocios que les hagan perder dinero.
Tercero, método de arrendamiento posterior
1. Rentabilidad real
La rentabilidad real es un índice de arrendamiento fijo que se acuerda cada año en función del período de arrendamiento. Es decir, hay dos métodos mencionados anteriormente, uno es el promedio, es decir, la proporción de rentabilidad del alquiler es la misma todos los años. El otro es escalonado, es decir, el ratio de arrendamiento aumenta año tras año.
2. Rentabilidad virtual
La rentabilidad virtual significa que los ingresos reales por alquiler se utilizan para cobrar la tasa de rentabilidad a los inversores sin acordar una tasa de rentabilidad fija. Entre ellos, hay dos formas, una es el reparto proporcional, como 19 puntos, 28 puntos, etc. La mayor parte de los ingresos se destina a los inversores y la empresa gestora se queda con un pequeño porcentaje.
Otra forma es separar los gastos de alquiler y de gestión de la propiedad. Los gastos de gestión de la propiedad pertenecen a la empresa de gestión comercial y el alquiler pertenece al inversor.
3. Retorno real y retorno virtual
De hecho, el retorno real y el retorno virtual son la combinación de estos dos modos, es decir, el retorno real se toma en la etapa inicial y el retorno virtual. el retorno se realiza en la etapa posterior. Por ejemplo, en un arrendamiento posterior a cinco años, los primeros tres años son rendimientos reales y los dos últimos años son rendimientos virtuales. Para un arrendamiento posterior a diez años, los primeros tres años son reembolsos reales y los últimos siete años son reembolsos virtuales.
En circunstancias normales, los proyectos que requieren un arrendamiento posterior de tres años son básicamente retornos reales. Ahora la mayoría de ellos son un arrendamiento único de tres años.
La mayoría de los 5 años en realidad se reembolsan, pero generalmente es un reembolso único en los primeros 3 años y un reembolso anual en los siguientes 2 años. Los arrendamientos a diez años suelen adoptar una combinación de condiciones virtuales y reales.
Enciclopedia Baidu-Carta posventa