Análisis de las razones del aumento de los precios de la vivienda desde una perspectiva de mercado
1. El precio de transacción del suelo residencial
La relación entre el precio de transacción del suelo residencial y los precios de la vivienda es la relación entre el precio de la harina y el precio del pan. En términos generales, el coste del suelo representa alrededor del 60% de los precios de la vivienda (el libro azul inmobiliario publicado por la Academia China de Ciencias Sociales en 2017 muestra que la relación entre los precios del suelo y los precios de la vivienda alcanzó el 0,68 en 2017). Por ejemplo, ¿el precio unitario de una superficie construida por un determinado promotor inmobiliario residencial es de 10.000 yuanes/m? Entonces, ¿el precio de equilibrio de las viviendas comerciales construidas en el período posterior debe mantenerse en 16.666 yuanes/m? arriba.
Si el coste de adquisición de suelo para los promotores aumenta, el precio de las viviendas nuevas en el futuro será mucho mayor en el sector donde se ubica el suelo y en las zonas de radiación circundantes. Esto se puede ver claramente en el efecto impulsor de los reyes de la tierra (especialmente los reyes de la tierra de precio unitario) sobre los precios de la vivienda circundante. Tomemos como ejemplo a Daning Wang Di en Shanghai.
El 28 de octubre de 2014, 65438, la tasa de prima de Franshion Real Estate era 11,5. El terreno 325, Daning Road Street, distrito de Zhabei, se adquirió por un precio total de 10,1 mil millones de yuanes. El precio mínimo del terreno es de 47,609 yuanes/㎡. Una vez completado el proyecto, se llamará Mansión Jinning Jinmao. Cuando adquirí el terreno, estaba la ciudad forestal de Mingyuan a la venta cerca y el precio era de unos 35.000 yuanes por metro cuadrado. Acerca de; después de adquirir el terreno, ¿el precio de venta promedio de la placa Daning 2065438 en agosto de 2004 llegó a 48.000 yuanes / m? ;La mansión Jinning Jinmao está en el mercado, ¿los precios de las viviendas circundantes alcanzarán más de 60.000 yuanes/m? .
Por lo tanto, la estabilización de los precios de la vivienda, los precios de la tierra y las expectativas también son consideraciones integrales. Para enfriar el mercado de tierras, además del mecanismo centralizado de suministro de tierras, también existen requisitos sobre la prima de las parcelas y el precio de venta una vez finalizado el proyecto. Además, los reguladores exigen a decenas de empresas inmobiliarias clave que han sido incluidas en el programa piloto "Tres Líneas Rojas" que compren terrenos en una proporción no superior al 40% de las ventas anuales.
Bajo múltiples limitaciones, las empresas inmobiliarias se han vuelto más racionales a la hora de adquirir terrenos, y los precios de los terrenos también están volviendo a un nivel razonable.
2. Relación de oferta y demanda
Según los principios de la economía, todos sabemos que el valor determina el precio, y el precio se ve afectado por la relación de oferta y demanda.
Es simple: cuando la oferta de casas en el mercado inmobiliario excede la demanda, por supuesto, los precios de las viviendas aumentarán en consecuencia. En los últimos años, con la rápida mejora del nivel de urbanización y el avance constante de la reforma de las pensiones urbanas, la demanda del mercado inmobiliario se ha liberado continuamente y el mercado inmobiliario está en auge. Además, impulsados por la especulación inversora y otras fuerzas especulativas, los precios de la vivienda han ido aumentando y el costo de propiedad de la vivienda ha ido aumentando.
Para estabilizar los precios de la vivienda y devolver las casas a propiedades residenciales, nos esforzamos por limitar el mismo derecho a comprar, vender, alquilar y comprar, combatir la especulación inmobiliaria, ajustar la asignación de recursos educativos y Que el tono de no especular con bienes raíces esté profundamente arraigado en el corazón de la gente. Junto con el avance de la reforma piloto del impuesto a la propiedad, las expectativas del mercado sobre los precios de la vivienda se han vuelto cada vez más estables. También hay muchas personas que son conservadoras en cuanto a las perspectivas del mercado en cuanto a los precios de la vivienda.
3. Emisión de moneda
La oferta monetaria también es un factor que afecta los precios de la vivienda. En un entorno monetario laxo, M2 (oferta monetaria amplia) aumenta gradualmente. Si el agregado económico no crece al mismo tiempo, puede haber cierta inflación en el mercado. En este entorno, el poder adquisitivo del dinero se enfrenta a una cierta contracción, por lo que también se espera un aumento de los precios.
Para compensar el impacto negativo de la epidemia, muchos países han implementado políticas monetarias relativamente laxas en los últimos dos años, lo que también es un incentivo importante para que los precios de la vivienda aumenten en muchas regiones.
Los datos de las encuestas muestran que hasta junio de este año, los precios mundiales de la vivienda han aumentado una media del 7,3% interanual, el mayor aumento desde el cuarto trimestre de 2006. Entre ellos, Türkiye tuvo el mayor aumento de precios, con un aumento del 32%, seguido de Canadá, con un aumento de precios del 22,1%. Además, los Estados Unidos ocuparon el quinto lugar en términos de crecimiento de precios, con un aumento del 13,2 por ciento, el mayor aumento desde febrero de 2005.
4. El efecto de marca de las empresas líderes
El diseño de adquisición de terrenos y la ejecución de proyectos por parte de grandes empresas inmobiliarias tienen un efecto impulsor sobre los precios de la vivienda en algunas ciudades pequeñas y medianas.
En comparación con los promotores regionales a nivel de condado y provincial, a las empresas inmobiliarias líderes no les falta dinero, por un lado, y, por otro lado, a menudo pueden aceptar primas más altas al subastar terrenos; su experiencia de desarrollo y capital Con cadenas fuertes, efectos influyentes del boca a boca y las correspondientes propiedades y otros servicios de apoyo, es más probable que los compradores de viviendas acepten proyectos de estas grandes empresas, incluso si sus precios son más altos que los de proyectos locales similares.
Con la afluencia continua de estas grandes empresas y su profundo desarrollo, los precios de la vivienda en las ciudades pequeñas y medianas seguramente estarán bajo una presión creciente.
5. Estándares de entrega
Esto es fácil de entender, es decir, la entrega de casas comerciales de nueva construcción se entrega a los compradores en bruto o finamente decorada.
Muchos lugares ahora tienen requisitos claros para los estándares de entrega de viviendas, lo que permite a los desarrolladores ofrecer casas renovadas a los compradores. Materiales de construcción densos, costos de mano de obra, etc. , también se repercutirá en el precio de la vivienda. Bajo tales requisitos, es razonable que los precios de la vivienda aumenten en el mercado regional.
6. Tarifas de intermediación y transacción, etc.
El mercado inmobiliario también necesita tomar medidas enérgicas contra los monopolios y otros comportamientos que socavan el orden de la industria. Si los intermediarios en una posición de oligopolio tienen más voz en los precios de la vivienda y en los estándares de cobro de comisiones, entonces no se descarta que intermediarios sin escrúpulos hagan subir los precios de la vivienda para maximizar sus propios intereses. De hecho, este fenómeno ya ha ocurrido antes en la ola de fusiones de agencias intermediarias.
Por lo tanto, los departamentos de gestión de viviendas de Shanghai y otros lugares han lanzado un nuevo servicio de transacciones intermediarias "mano a mano" para casas de segunda mano sin firma en línea, y el mercado también es prometedor. En primer lugar, puede ahorrar costos de comisiones de intermediación; en segundo lugar, puede introducir un nuevo mecanismo de competencia en el mercado intermediario, promover el nivel de servicio de la industria y, al mismo tiempo, también puede hacer que los precios de las transacciones inmobiliarias vuelvan a ser racionales.
7. La planificación del desarrollo urbano y la construcción de infraestructuras son beneficiosas.
Los planes de desarrollo que tienen efectos positivos obvios en el diseño industrial urbano, la introducción de nueva población, la promoción de inversiones, etc., tendrán un efecto impulsor en los precios locales de la vivienda. Cuando conceptos como la Zona de Libre Comercio y el Gran Área de la Bahía se hagan realidad, podremos ver una ola de aumentos de precios en las áreas radiantes.
Además, la construcción y apertura de tránsito ferroviario, la planificación y finalización de parques urbanos (Disney, etc.), la finalización y puesta en marcha de grandes centros comerciales, etc. , tendrá un impacto significativo en los precios de la vivienda nueva y de segunda mano.
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