La mayoría de los propietarios de propiedades de alquiler se benefician de exenciones fiscales sobre las propiedades de alquiler.
El año pasado, el umbral para la recaudación de impuestos comerciales se elevó de 165.438 de junio a octubre. La carga fiscal sobre los ingresos por alquiler de casas de alquiler individuales con un alquiler mensual de 1.000 yuanes a 20.000 yuanes se redujo, y hubo. un ligero aumento para aquellos con un alquiler mensual de más de 20.000 yuanes. Se entiende que para la vivienda, la tasa del impuesto sobre la propiedad en alquiler para alquileres mensuales de 1.000 a 2.000 yuanes se ha reducido del 6% al 4,7%, y la tasa del impuesto sobre la propiedad en alquiler para alquileres mensuales de 2.000 a 20.000 yuanes se ha reducido del 8%. al 6,7%; alquileres de viviendas no residenciales Las reducciones del impuesto sobre la propiedad son aún más pronunciadas. La tasa impositiva para propiedades de alquiler con un alquiler mensual de 1.000 a 2.000 yuanes se ha reducido del 14% al 6,7%. La tasa impositiva para propiedades de alquiler con un alquiler mensual de 2.000 a 20.000 yuanes también se ha reducido del 14% al 8,7%. La tasa impositiva para casas no residenciales con un alquiler mensual de más de 20.000 yuanes se redujo de 65.438. Los datos de transacciones de arrendamiento residencial de Centaline Real Estate muestran que aquellas con un alquiler mensual de menos de 2.000 yuanes representan aproximadamente el 30% de las transacciones; aquellas con un alquiler mensual de 2.000-20.000 representan el 70% de las transacciones. Esto significa que los propietarios de propiedades de alquiler en esta ciudad básicamente se beneficiarán de la reducción del tipo impositivo para las propiedades de alquiler de menos de 20.000 yuanes.
Según Qu Zhongqi, subdirector del Departamento de Investigación de Centaline Real Estate, la actual reducción gubernamental del impuesto sobre la propiedad en alquiler para alquileres mensuales inferiores a 20.000 yuanes no sólo reduce la carga, sino que también pretende aumentar el entusiasmo. de los propietarios a pagar impuestos. Él cree que el cuarto tramo de tasas del impuesto a la propiedad en alquiler es demasiado alto y sugiere que el gobierno puede subdividir adecuadamente los rangos de impuestos y alquileres mensuales y centrarse en monitorear los sectores de alquileres altos. La Sra. Ge Yanping, experta en edificios de oficinas de viviendas completas, cree que dado que los inquilinos de propiedades comerciales sólo pueden solicitar una licencia comercial después de que se registre el arrendamiento, la proporción de propietarios de edificios de oficinas y tiendas que pagan impuestos sobre la propiedad en alquiler es muy alta, alrededor del 95 %. La reducción de los impuestos sobre la propiedad en alquiler no residencial puede atraer a más inversores residenciales a invertir en edificios de oficinas.
Los propietarios de inmuebles no residenciales pagan casi el 100% del impuesto.
Ge Yanping dijo que debido a que la mayoría de los inquilinos que alquilan propiedades comerciales usan esto como local comercial, usarán el local alquilado para solicitar licencias comerciales, y los inquilinos de propiedades comerciales definitivamente requerirán que el propietario emita una factura de alquiler, por lo que los propietarios de propiedades comerciales pagan un porcentaje muy alto de impuestos sobre la propiedad en alquiler. Cuando un corredor residencial facilita una transacción, informará al propietario del negocio de impuestos, pero la mayoría de los propietarios básicamente optan por evitarlo con una actitud de "no demasiado consciente".
En 2004, la Sra. Li era propietaria de una propiedad de alquiler en Tianhe Tianlang Mingju. En ese momento, alquiló la propiedad a empleados de una empresa japonesa. El empleado vino a Guangzhou desde Wuhan para trabajar y el subsidio de alquiler era de 2.000 yuanes. La Sra. Li necesitaba emitir una factura de alquiler para la empresa. En ese momento, una casa con un alquiler mensual de 2.000 yuanes estaba sujeta a un impuesto sobre la propiedad de alquiler del 10% y ella tenía que pagar 200 yuanes en impuestos. Sin embargo, dado que el alquiler de un apartamento de dos habitaciones en Tianlang Mingju era de aproximadamente 1.600 yuanes en ese momento, excluyendo el impuesto a la propiedad de alquiler, el alquiler neto mensual de su casa era de 1.800 yuanes, que era mucho más alto que el precio de mercado.
La Sra. Zhu tiene un apartamento de tres habitaciones en alquiler en Poly Apartments en Zhujiang New Town. Admitió que la casa tiene poco más de 100 metros cuadrados y el alquiler mensual es de 4.600 yuanes. Aún no ha pagado los impuestos sobre la propiedad de alquiler. La Sra. Zhu dijo que el inquilino no pidió esto. Como propietaria de un negocio, siente que puede ahorrar dinero siempre que pueda.
Se reducirán los tipos impositivos y los propietarios de viviendas invertirán en tiendas.
El gobierno ha subdividido los tramos impositivos para los ingresos por alquileres no residenciales en cuatro tramos. El impuesto a la propiedad en alquiler para alquileres mensuales de 2.000 a 20.000 yuanes se ha reducido al 8,7%, lo que incitará a algunos inversores a mirar. para propiedades con un precio total de 3 a 4 millones. Debido a que el monto total de este tipo de edificio de oficinas no es alto, el riesgo es bajo y el retorno de la inversión es alto, es dos veces más caro que el precio de alquiler. casas en el mismo lugar; después de la reducción de impuestos, el alquiler mensual de un edificio de oficinas de aproximadamente 3 a 4 millones suele ser 20.000 Menos de 1 yuan, pero sin exceder el estándar.
Man Tanghong Ge Yanping dijo que los inversores residenciales se enfrentan a tres problemas importantes cuando cambian a inversores inmobiliarios comerciales. En primer lugar, el volumen total es grande; en segundo lugar, el impuesto llega al 14%, lo que es relativamente elevado; en tercer lugar, los honorarios de gestión son más caros y la presión durante el período de desocupación es mayor; En el pasado, los ingresos por alquileres no residenciales superiores a $1,000 por mes estaban gravados al 14%, lo que era un problema grave a considerar para muchos propietarios de pequeñas empresas.
Asesoramiento de expertos: Es necesario subdividir el ámbito de aplicación de los impuestos.
Qu Zhongqi de Centaline Real Estate dijo que, a juzgar por las transacciones de arrendamiento de Central Plains Real Estate, solo se realizaron transacciones del 1% de las propiedades con un alquiler mensual de 1.000 yuanes o menos, y el 30% se vendieron con un alquiler mensual. El alquiler de 2.000 yuanes y el de 2.000 a 20.000 yuanes representan el 70%, y la mayoría de ellos se concentran en los de 2.000 a 1.000 yuanes. Sólo hay un puñado de viviendas en alquiler por más de 20.000 yuanes al año, principalmente villas o mansiones dúplex. Dijo que desde junio de 5438 hasta octubre de este año, los alquileres en la ciudad han aumentado significativamente. El precio promedio de las transacciones de alquiler en Zhongyuan ha alcanzado los 40 yuanes/metro cuadrado/mes, siendo Tianhe el precio más alto, alcanzando los 50 yuanes/metro cuadrado. /mes. Para una propiedad de alquiler de 50 metros cuadrados, el alquiler será de al menos 1.800 yuanes. El alquiler mensual de una propiedad de dos dormitorios con ascensor ordinario debe superar los 2.000 yuanes. Qu Zhongqi cree que hay muy pocas propiedades no residenciales con alquileres mensuales inferiores a 1.000 yuanes. Se recomienda que las propiedades residenciales y no residenciales se dividan en diferentes niveles de alquiler mensual y no necesariamente sigan el mismo estándar. Además, para las propiedades residenciales, se aplica el mismo tipo impositivo a las propiedades que oscilan entre 2.000 y 20.000 yuanes. El alcance impositivo actual es demasiado amplio y puede subdividirse adecuadamente.
El sistema de precios de tasación de la oficina de impuestos se ha actualizado y el precio declarado de impuestos de algunas transacciones de vivienda ha aumentado.
El espacio para las transacciones de “precios bajos” se ha comprimido enormemente.
A finales de 2011, la Oficina de Impuestos Locales de Guangzhou reveló que actualizaría el sistema de evaluación de propiedades este año. Los periodistas se enteraron recientemente por los intermediarios de que los precios de declaración de impuestos para las transacciones de viviendas en algunas áreas efectivamente han aumentado, y los precios tasados de las tiendas no residenciales se han recuperado aún más. El precio de transacción de una tienda comunitaria en una calle interior de Poly Red Cotton Garden fue de 60.000 yuanes, y el precio tasado llegó a 120.000 yuanes. ?
Los precios evaluados para tiendas y edificios de oficinas se han recuperado aún más bruscamente.
Chen Luguang, gerente comercial senior de Centaline Real Estate Baogang Avenue Branch, dijo que algunos propietarios en las plazas norte y sur de Baogang Avenue generalmente presentan transacciones de pago único a la Autoridad de Vivienda a un precio más bajo. . El año pasado, el precio de declaración de impuestos de las Plazas Norte y Sur comercializadas de esta manera fue de 8.000 yuanes por metro cuadrado. Este año, el precio de declaración de impuestos aumentó de 8.000 yuanes a 9.000 yuanes por metro cuadrado. Se entiende que desde la conexión entre el sistema bancario y el sistema de firma de viviendas de segunda mano en junio de 5438 + octubre del año pasado, el precio de firma en línea de las transacciones de viviendas de segunda mano ha estado en línea con el precio de mercado y la transacción del contrato. El precio de las casas de segunda mano es de unos 15.000 yuanes/m2. Aunque el pago único es mil yuanes más alto que antes, todavía hay espacio para un precio de firma más bajo.
Según Chen Luguang, el repunte de los precios evaluados de las propiedades no residenciales es mucho más dramático que el de las propiedades residenciales. Por ejemplo, en junio del año pasado en la Torre CITIC en la intersección de la Avenida Baogang y Nantian, el precio fiscal declarado de las unidades de oficinas fue consistente con el precio de mercado, que fue de aproximadamente 6,5438 + 0,2 millones de yuanes/metro cuadrado. En junio de este año, un banco vendió una unidad de oficinas y el precio de la transacción también fue de 6,5438+0,2 millones de yuanes/metro cuadrado, pero el precio de evaluación de la oficina de impuestos se recuperó a 6,5438+0,4 millones de yuanes/metro cuadrado. El comprador de la vivienda pagó más de 700.000 yuanes en una sola suma para comprar un edificio de oficinas para su propio uso. Inesperadamente, los impuestos y tasas costaron más de 400.000, mucho más que antes. Reveló que la tasa de recuperación de las unidades de oficinas en el edificio Zhongxin es pan comido en comparación con la de una tienda comunitaria en Poly Cotton Garden. El precio de transacción de una tienda comunitaria en Poly Red Cotton Garden es de 60.000 a 70.000 yuanes, pero el precio estimado es de 120.000 a 300.000 yuanes. Creen que la oficina de impuestos puede consultar el precio en Jiangyan Road para evaluar el precio de las tiendas comunitarias de Poly Cotton. Según lo entendido por el periodista, a finales del año pasado, el departamento de impuestos local de Guangzhou reveló que el sistema de evaluación de propiedades se actualizaría este año. En ese momento, debido a la cada vez menor regulación del mercado inmobiliario y la necesidad de un pago único, el último efecto autobús a finales del año pasado no era evidente.
Consulte el precio de transacción de las casas existentes en "Sunshine Garden".
Liang Yanming, director senior del departamento de marketing de Hefu Real Estate, dijo que la oficina de impuestos evaluará actualmente el precio de transacción de la propiedad con referencia al precio de transacción mensual de las casas existentes en "Sunshine Garden ". La Sra. Hu, subdirectora del departamento de certificados hipotecarios de Yida, también dijo que si el precio de la declaración de impuestos es inferior al precio más bajo de las casas existentes en "Sunshine Garden", tanto los compradores como los vendedores podrían perder sus billetes. La Sra. Hu dijo que los precios evaluados de las propiedades comerciales "repuntan" de vez en cuando. A juzgar por el precio de transacción promedio de las tiendas en el distrito de Yuexiu, Beijing Road es definitivamente la más alta, y las valoraciones de otras rutas segunda y tercera serán mucho más bajas. Si el propietario tiene preguntas sobre el precio evaluado por la oficina de impuestos, puede contratar a una empresa de tasación calificada para volver a evaluar la propiedad y luego presentar el contrato de transacción y el informe de tasación a la oficina de impuestos.
(La respuesta anterior se publicó el 26 de julio de 2013. Consulte la situación real para conocer la política actual de compra de viviendas).
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