¿A qué debe prestar atención al invertir en edificios de oficinas?
R. Los cuatro principales riesgos de la inversión deben entenderse de antemano.
1. Entender la planificación y prevenir riesgos de depreciación.
Prevenir el riesgo de depreciación de la inversión es la máxima prioridad. La ubicación geográfica y las instalaciones comerciales del edificio de oficinas son factores importantes que afectan el valor del edificio de oficinas. Además, también se debe considerar la depreciación por motivos municipales o de otro tipo. Si en los próximos años aparecen demasiados edificios nuevos alrededor de los edificios de oficinas de inversión, esto también tendrá un impacto en el mercado de oficinas existente. Por lo tanto, antes de actuar, también es necesario comprender la futura planificación regional.
Además, los edificios de oficinas se ven significativamente afectados por la macroeconomía, lo que requiere que los inversores presten mucha atención a las políticas inmobiliarias relevantes, las políticas financieras, las condiciones económicas nacionales, la estructura industrial, etc. Sólo así podremos hacer todo lo posible para garantizar que los proyectos invertidos sigan siendo invencibles en el mercado futuro.
2. Metas precisas para prevenir dificultades de alquiler.
Antes de invertir, es necesario realizar una investigación en profundidad de las áreas circundantes y los grupos objetivo del proyecto, comprender completamente las diversas necesidades de los clientes objetivo en cuanto a ubicación, área e instalaciones de apoyo, y evaluar la inversión basada en los distritos comerciales circundantes y las instalaciones de apoyo análisis integral de los edificios de oficinas. A juzgar por la demanda actual del mercado, los proyectos de apartamentos pequeños y medianos están relativamente de moda en el mercado y los costos de inversión relativamente pequeños harán que la inversión dé frutos con relativa rapidez.
3. Elige el momento adecuado para evitar la competencia desleal
Presentación profesional: La apertura de diferentes apartamentos en edificios de oficinas no es el mejor momento para invertir en edificios de oficinas. El momento adecuado debería ser cuando la tasa de ventas global del proyecto supere el 50%, y para entonces las empresas habrán entrado. Los inversores deben analizar el nivel de la empresa y la proporción de inversores. Si el nivel de la empresa es bajo y la proporción de inversores es demasiado alta, afectará directamente la imagen general del proyecto en uso normal. No solo eso, cuando la situación económica es lenta, los propietarios competirán para reducir los precios. Al mismo tiempo que compiten por los clientes, definitivamente afectará los ingresos de los edificios de oficinas.
4. Adapte su ropa para evitar el estrés excesivo
Dado que los fondos para comprar edificios de oficinas son relativamente altos, la mayoría de los inversores solicitan préstamos para aliviar la presión financiera. La tasa de interés del préstamo para la compra de edificios de oficinas es más alta que la de los edificios residenciales y el plazo del préstamo es más corto que el de los edificios residenciales. Además, también deben pagar varios impuestos, como el impuesto a la propiedad, por lo que necesitan una mayor capacidad de pago inicial y una fuerte capacidad de pago. Además, el ciclo de realización de edificios de oficinas es largo. Antes de invertir en edificios de oficinas, debe adaptar su inversión y considerar plenamente sus propias capacidades financieras para evitar una alta presión de pago en el período posterior y tener que apresurarse para obtener efectivo, lo que provocaría pérdidas innecesarias. .
B. Enseñarle ocho consejos para invertir con éxito en edificios de oficinas
1. Recursos de ubicación:
Los recursos de ubicación aquí tienen dos aspectos. Un aspecto es la ubicación. No importa qué tipo de propiedad compre, ¿cuál es la ubicación a la que todos siempre prestan atención primero? Lo mismo ocurre con las oficinas. La ubicación es importante. La valorización de los inmuebles proviene principalmente de la valorización del terreno. Debido a que el suelo es escaso en los centros urbanos con transporte conveniente, hay mayor margen para su apreciación. Por lo tanto, si está ubicado en la principal zona central de la ciudad es uno de los factores principales para medir la calidad de un edificio de oficinas y si tiene valor de inversión. Por otro lado, el grado de concentración de recursos y el grado de instalaciones de apoyo de las instalaciones circundantes son completos. Es decir, si el área circundante es un lugar donde se concentra el flujo de personas, logística, capital e información como "material de producción", la oficina cuenta con completas instalaciones de apoyo para oficinas comerciales y está en auge con oportunidades de negocios, lo que la convierte en un lugar donde se concentra el flujo de personas, logística, capital e información como "material de producción". más valioso para inversión o trabajo de oficina.
2. Diseño y apariencia:
Como empresa, la ubicación de la oficina no es sólo un lugar de "valor de producción", sino que también cumple la función de mostrar la imagen externa de la empresa. Generalmente, siempre que las condiciones lo permitan, las empresas elegirán edificios de oficinas con diseños novedosos y razonables para mejorar su imagen. Por lo tanto, factores como el diseño de la apariencia, el diseño de la estructura del espacio interno, los pasillos, vestíbulos, baños y áreas paisajísticas del edificio de oficinas son de buen gusto, la iluminación y ventilación, la calidad y configuración del ascensor, la calidad de la decoración y otros factores también afectarán el valor de uso. y el valor de inversión de la empresa.
3. Facilidad de uso:
Para el uso real por parte de las empresas, si el edificio de oficinas es fácil de usar después de mudarse es un criterio importante para medir si el edificio de oficinas puede agregar valor. . La conveniencia aquí se refiere a si el transporte es conveniente, si el estacionamiento es conveniente y si tomar el ascensor requiere una larga espera. Los edificios de oficinas con atascos de tráfico o ubicaciones remotas con transporte inconveniente generalmente no son adecuados para la inversión; al mismo tiempo, el costo del largo tiempo de espera también hará que la gente se sienta cansada; Sólo cuando los usuarios lo encuentren conveniente y satisfecho, las empresas podrán desarrollarse aquí durante mucho tiempo y formarse una reputación. Sólo cuando las empresas compiten para entrar se pueden maximizar los rendimientos de los inversores.
4. Los atributos no se pueden ignorar:
Como inversión en la industria de la construcción de oficinas, el valor agregado y el valor mantenido de los edificios de oficinas es inseparable de la administración de propiedades y los servicios. La empresa de gestión inmobiliaria determina directamente el agua, la electricidad, la calefacción, la seguridad, el saneamiento, el suministro de aire acondicionado, la gestión de las plazas de aparcamiento, el mantenimiento de los ascensores y la imagen general de servicio del edificio de oficinas. Si hay un problema en estos enlaces, afectará la experiencia de la empresa de oficina. Imagínese, a ninguna empresa le gusta trabajar en un entorno donde la basura está por todas partes, el agua y la electricidad a menudo están cortados y hace frío en invierno y calor en verano. Por lo tanto, los inversores deben estar atentos a la hora de elegir inversiones y elegir proyectos con propiedades de alta calidad, que puedan producir rendimientos relativamente estables en el futuro.
5. Coincidencia suave:
Además del soporte de hardware, el soporte suave también es muy importante. La coincidencia suave aquí debe centrarse en la configuración de la información y la configuración inteligente.
Las redes de comunicación son la base del trabajo de oficina. Al mismo tiempo, con el desarrollo de la ciencia y la tecnología, surgen constantemente los últimos productos y tecnologías inteligentes, como ventilación, iluminación, control de acceso y monitoreo, y la aplicación de sistemas inteligentes es cada vez más común. Los edificios de oficinas de nueva construcción generalmente considerarán introducir la información más reciente y los sistemas inteligentes en sus productos, lo que hará que a las empresas les resulte más eficiente y oportuno realizar el trabajo de oficina. Ya sea por inversión o por trabajo, una oficina con un sistema de este tipo merece atención.
6. Proporción de clientes autónomos:
Invertir en edificios de oficinas no sólo depende de quién es tu base de clientes, es decir, a quién le alquilas, sino que también depende de a quién; sus competidores lo son. Si su propiedad de inversión se puede cortar en pedazos más pequeños y vender, entonces debe tener cuidado. Aunque el umbral de inversión es bajo y el precio total no es alto, la calidad de las empresas inmobiliarias que se instalan es baja, hay demasiados pequeños propietarios y la liquidez es alta, lo que no sólo afectará al nivel de gestión de la propiedad. , pero también afecta tus ingresos cuando el nivel económico no es bueno. Si los desarrolladores insisten en vender el piso completo o la mitad del piso, el umbral de entrada aumentará considerablemente y aumentará la proporción de clientes autónomos. Al mismo tiempo, los clientes que viven en oficinas suelen ser más poderosos. Si más del 60% de los clientes de este edificio de oficinas son autónomos, será beneficioso para los inversores en términos de arrendamiento y venta.
7. Comparación de inversiones:
A partir de la comparación de proyectos de inversión, aunque el precio de los edificios de oficinas de Grado A es más alto que el de los edificios de oficinas de Grado B, las instalaciones de diseño y administración de propiedades. de los edificios de oficinas de Grado A son más completos, mejora la imagen de la empresa, por lo que los alquileres seguirán aumentando en general. Aunque el precio total de los edificios de oficinas de Grado B es relativamente bajo, a medida que sigan surgiendo más proyectos de edificios de oficinas, será difícil para los edificios de oficinas de Grado B con mala gestión e imagen atraer alquileres, especialmente la incapacidad de contratar empresas fuertes, por lo que Será difícil que los alquileres aumenten.
8. Retorno de la inversión:
Por supuesto, los inversores deben considerar plenamente su propia solidez financiera al invertir. Según el método de cálculo general, retorno de la inversión = alquiler mensual × 12 (mes) / precio de venta. Por ejemplo, hay una oficina con una superficie de unos 100 metros cuadrados y un precio de unos 18.000 yuanes el metro cuadrado. Según el análisis de las propiedades que rodean los edificios de oficinas aquí, el alquiler mensual es de unos 9.000 yuanes. Según los cálculos, el retorno de la inversión de esta oficina es del 6%. Los inversores deben elegir los proyectos de inversión en función de su propia situación financiera. Según los principios de cálculo de las empresas internacionales de gestión financiera profesional, el precio total de la inversión recuperado en 15 años demuestra que el proyecto tiene valor de inversión.